부동산 대출: 강화된 것은 아니지만, 심사 기준이 까다로워졌습니다.

베트남 중앙은행(SBV)의 2026년 정책은 부동산 대출 증가를 억제하고 생산 및 사업 부문으로의 자본 유입을 우선시하는 것을 목표로 하며, 이로 인해 은행들은 투자 대상으로 특정 부문을 더욱 선별적으로 선택하고 있다.

대출 심사 및 비율 감소.

테크콤뱅크는 2026년 1분기에 8조 9천억 VND의 순이익을 기록하며 전년 동기 대비 22.6% 증가했습니다. 특히, 부동산 대출 비중이 사상 처음으로 30% 아래로 떨어져 28.9%를 기록했는데, 이는 대출 포트폴리오 구조조정 추세를 반영한 ​​것입니다. 한편, 소매 및 중소기업(SME) 부문이 성장의 원동력이 되었으며, 대출 잔액은 3,953억 VND로 전년 동기 대비 33% 증가했습니다. 무담보 대출(159.1% 증가), 건설 대출(72% 증가), 주택 담보 대출(6.4% 증가), 마진 대출(2% 증가) 등 여러 부문에서 강한 성장세를 보였습니다.

그에 앞서 테크콤뱅크는 2025년에도 부동산 대출 비중을 전체 대출 잔액 대비 33.2%(2024년)에서 31.1%로 점진적으로 줄였습니다.

LPBank 의 2026년 1분기 부동산 대출 잔액은 14조 7218억 VND에 달해 연초 대비 2.4% 감소했습니다. 현재 이 은행의 부동산 대출 비중은 전체 대출 잔액의 약 3.65%에 불과합니다.

ACB 개인고객부 부장인 응우옌 레 남 씨는 은행이 투기 목적의 대출은 하지 않고, 실질적인 주택 구매를 계획하는 고객에게 자원을 집중하여 삶의 질 향상을 위한 자본 접근성을 지원한다고 밝혔습니다. ACB는 또한 개발업체와 협력하여 적합한 금융 상품을 설계하고 고객에게 지속적인 지원과 자문을 제공합니다.

남 씨에 따르면, ACB의 주택담보대출 증가세는 올해 1분기에 둔화되었습니다. 그 원인은 은행 정책뿐 아니라 복잡한 경제 상황, 높은 부동산 가격, 그리고 금리 인상 압박에 대한 사람들의 불안감 때문입니다. 많은 주택 구매자들이 대출 금리가 12~14%까지 상승하면서 과거 높은 수준으로 돌아갈 것을 우려해 감당하기 어려워하는 등 신중한 태도를 보이고 있습니다.

하지만 ACB는 이를 우려할 만한 요인이라기보다는 긍정적인 신호로 보고 있습니다. 고객들이 이제 대출에 대해 더욱 신중하고 책임감 있게 행동하며, 지속 가능한 상환 능력을 확보하기 위해 적절한 시기와 상품을 선택하는 방법을 알고 있기 때문입니다.

2026년 1분기에도 부동산 대출은 많은 은행에서 여전히 대규모 대출 부문 중 하나였지만, 더 이상 균일한 성장세를 보이지는 않았습니다. 상세 설명을 포함한 12개 은행의 2026년 1분기 연결 재무제표에 따르면, 부동산 관련 총 대출 잔액은 9,902억 7천만 VND를 넘어섰으며, 이는 2025년 말 대비 6.4% 증가한 수치입니다.

이 중 SHB와 BVBank는 부동산 대출이 전체 대출 잔액의 30% 이상을 차지하는 두 은행입니다. 특히 VPBank는 부동산 대출 잔액이 2,384억 7,300만 VND에 달해 연초 대비 310억 VND 이상 증가했으며, 이는 약 15% 증가한 수치로, 은행 대출 포트폴리오에서 업종별로 가장 큰 대출 잔액을 보유한 부문으로 자리매김하고 있습니다.

기업들은 신용 의존도를 줄여야 합니다.

BIDV의 수석 경제학자인 칸 반 뤽 박사에 따르면, 2025년 말까지 부동산 부문의 대출 잔액은 47억 VND에 달할 것으로 예상되며, 이는 2024년 대비 36% 증가한 수치입니다. 또한 전체 산업 부문의 대출은 19% 이상 증가할 것으로 전망됩니다.

2026년까지 전체 은행 부문의 신용 증가율 목표는 약 15%이며, 따라서 부동산 대출 또한 통제될 것입니다. 뤽 씨에 따르면, 부동산 대출 통제는 급속한 성장 이후 필요하지만, 이는 '긴축'이 아니라 선택적 규제를 의미합니다. 규제 당국의 정책은 자본 유입을 부동산 매입 부문으로 유도하고 투기 목적의 대출을 제한하여 시스템적 위험을 줄이는 것입니다.

투자자 측면에서 볼 때, 자금 조달원을 다변화하고 은행 대출 의존도를 낮추는 것이 중요합니다. 2025년 부동산 기업들은 약 1,230억 VND 규모의 채권을 발행할 것으로 예상됩니다. 2026년 첫 4개월 동안에만 이 수치는 거의 400억 VND에 달해 전체 시장 발행량의 51%를 차지할 것으로 전망됩니다. 그러나 올해 만기가 도래하는 채권 규모는 약 2,040억 VND에 이를 것으로 예상되며, 이 중 부동산 부문이 61%를 차지할 것으로 보입니다.

호치민 경제대학교의 응우옌 후 후안 부교수는 부동산 대출 규제와 부실 채권 증가라는 압박 속에서 부동산 기업의 생존을 위해서는 유연한 대출 정책과 더불어 대체 자금 조달 채널을 찾는 것이 필수적이라고 분석했다.

환 씨는 부동산 사업이 은행 대출에 지나치게 의존하고 있어 금융 시스템에 상당한 부담을 주고 있다고 지적했습니다. 또한 대부분의 은행이 단기 자본을 동원하면서도 부동산 부문에는 중장기 대출을 제공하여 만기 불균형과 유동성 위험을 초래하고 있다고 덧붙였습니다.

응우옌 후 후안 부교수는 "부동산 시장의 자본 흐름을 다변화하고 은행 대출 의존도를 줄이기 위해서는 더 많은 해결책이 필요하다"고 강조했습니다.

환 씨에 따르면, 이 문제를 해결하기 위해서는 현재 침체된 회사채 시장을 적극적으로 육성하여 중장기 자본 공급의 주요 통로로 만드는 것과 같은 구조적 해결책이 필요합니다. 동시에, 테스트 메커니즘(샌드박스), 국제 금융 센터, 특히 부동산 토큰화 솔루션을 통해 새로운 자금 조달 모델을 연구해야 합니다.

반대로, 부동산 부문에 대한 과도한 대출은 부실채권 발생 위험을 증가시킵니다. 핵심적인 이유는 많은 부동산 기업들이 높은 재무 레버리지를 활용하기 때문인데, 이는 금리의 작은 변동조차도 부채 상환에 상당한 부담을 주어 기업을 부실채권 위험에 빠뜨릴 수 있음을 의미합니다.

부동산 대출에 대한 선택적 규제가 지속되는 상황에서 부동산 기업들은 더 이상 이전처럼 은행 자본에 크게 의존할 수 없다는 것이 분명합니다. 채권, 투자 펀드, 새로운 금융 모델 등 자본 조달원을 다변화하는 것이 안정적인 시장 발전과 신용 시스템에 대한 부담 완화에 매우 중요할 것입니다.

출처: https://baodautu.vn/tin-dung-bat-dong-san-khong-siet-nhung-chon-loc-d599713.html