농림축산식품부가 작성한 2024년 토지법 개정안 초안에 따르면, 주목할 만한 내용 중 하나는 법적 문제를 해결하고 국민의 권리를 보호하기 위해 2014년부터 2024년 사이에 수기로 작성된 계약서로 매입한 토지에 대해 토지 사용권 증명서(적색 장부)를 발급하자는 제안입니다.
실제로 10년 이상 동안 토지 사용권 양도에 대한 법적 규제가 점점 더 엄격해졌음에도 불구하고, 상당수의 거래가 공증이나 인증 없이, 또는 필요한 법적 조건을 갖추지 못한 채 수기로 작성된 문서를 사용하여 계속 진행되어 왔습니다.
그 결과, 많은 토지 구매자들이 토지 소유권 증서를 취득하지 못하거나, 대출 담보 설정, 소유권 이전 과정에서 어려움을 겪거나, 끊임없이 분쟁의 위험에 직면하게 됩니다.
따라서, 통제된 방식으로 공식화된다면, 이 새로운 제안은 이러한 누적 거래들을 공식 관리 시스템으로 편입시켜 부동산 시장의 투명성 제고에 기여할 것으로 기대됩니다.
람동성에서 부동산 중개업을 하는 응옥 씨는 중부 고원 지역의 많은 곳에서, 특히 농지 의 경우, 손으로 쓴 서류를 이용해 토지를 매매하는 관행이 여전히 흔하다고 말했습니다. 소수민족 가구들은 행정 기관에 연락하는 것을 꺼리거나 법적 절차에 익숙하지 않아 간단한 거래를 손으로 작성하는 경우가 많다는 것입니다. 응옥 씨는 "매도인은 양도 서류를 직접 작성하고, 매수인은 나중에 직접 가서 토지 등기증을 발급받아야 합니다."라고 설명했습니다.
많은 경우, 토지는 수기로 작성된 계약서를 통해 여러 차례 매매되었지만, 법적 절차는 아직 완료되지 않았습니다.
지방의 많은 넓은 토지들이 아직 토지 등기부등본이 발급되지 않은 상태입니다(참고 이미지).
호치민시 변호사협회 소속 쩐득푸엉 변호사는 법률적 관점에서 볼 때, 법 적용상의 혼란을 피하기 위해서는 이러한 거래의 본질을 정확하게 이해하는 것이 필요하다고 생각한다.
푸옹 변호사에 따르면, 흔히 사용되는 "수기 문서가 있는 토지"라는 표현은 단순히 구어체 표현일 뿐이며 현행 규정의 법적 개념을 온전히 반영하지 못한다.
그는 토지 이용 사례마다 인정 조건이 다르기 때문에 "법규에 따라"라는 표현이 더 적절하다고 주장했다.
푸옹 변호사는 시대별 토지법 규정을 분석한 결과, 현재 토지 등록 및 토지 사용권 증명서 발급과 관련된 사건은 크게 세 가지 유형으로 나눌 수 있다고 밝혔습니다.
첫 번째 경우는 2003년, 2013년 또는 2024년 토지법 등 각기 다른 시기의 토지법에 규정된 서류 중 하나를 소지한 토지 이용자입니다. 이러한 경우에는 최초 토지 등록 및 토지 증명서 발급 자격이 주어집니다.
두 번째 경우는 양수인이 규정된 유효한 서류를 소지한 사람으로부터 토지를 취득한 경우입니다. 2024년 토지법 제137조 5항에 따르면, 양수인은 매매 및 양도를 증명하는 서류를 소지하고 있다면 토지 소유권 증서를 발급받을 수 있습니다.
이는 사람들이 흔히 "수기 계약"이라고 부르는 유형의 거래로, 공증이나 인증을 받지 않은 계약을 의미합니다. 하지만 거래 내용은 반드시 서면으로 기록되어야 하며, 구두 계약은 인정되지 않습니다.
세 번째 경우는 토지법에서 요구하는 서류를 전혀 소지하지 않은 토지 사용자, 즉 기존 사용자에 관한 것입니다. 그럼에도 불구하고, 법은 각 기간 동안 안정적인 사용 조건을 충족하는 경우 최초 토지 등록 및 토지 사용 증명서 발급 심사를 허용합니다.
푸옹 변호사에 따르면, 많은 사람들이 현재 단순히 수기로 작성된 문서로 매매하는 것만으로 소유권 이전과 소유권 증명서 변경이 완료된다고 오해하고 있다고 합니다. 그는 "이는 잘못된 이해이며, 더 큰 분쟁으로 이어질 수 있다"고 말했습니다.
토지 사용권 양도의 경우, 토지 소유권 증서가 발급되었지만 공증이나 인증을 받지 않은 경우에도 현행 법규에 따라 모든 절차를 준수해야 하기 때문입니다.
그러나 푸옹 변호사는 개정된 토지법이 서류가 없는 경우 토지 등록 인정 기한을 연장한다면, 그 기한을 2014년 7월 1일로 제한해서는 안 된다고 주장합니다.
그에 따르면, 법률 개정을 위해 수년간 기다리는 대신, 기존 거래 건수가 많은 문제를 확실히 해결하기 위해 마감일을 2026년 1월 1일과 같이 더 최근 날짜로 연장하는 방안을 고려해야 한다고 합니다.
분쟁은 불가피하다.
일각에서는 수기로 작성된 토지 거래서를 합법화하면 필연적으로 위반이나 분쟁의 위험이 커질 것이라는 우려를 제기합니다. 그러나 변호사 트란 득 푸옹에 따르면, 토지 분쟁은 현실에서 불가피하며, 그러한 우려를 이유로 토지 등록 및 소유권 증서 발급 권리를 제한해서는 안 됩니다.
더욱 중요한 것은 기존 거래를 관리 체계에 통합함으로써 법적 자격 미달로 오랫동안 "동결"되어 있던 토지 자원을 활용할 수 있게 된다는 점입니다.
토지 이용권이 온전히 인정되면 사람들은 거래를 하고, 자본을 빌리고, 생산에 투자하는 것이 더 쉬워질 뿐만 아니라, 더욱 투명하고 안정적인 부동산 시장 조성에도 기여하게 될 것입니다.
출처: https://nld.com.vn/tin-vui-cho-nguoi-mua-dat-giay-tay-truoc-2024-196260507170006846.htm
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