호치민시는 이러한 '왜곡'에 대응해야 합니다.

호치민시는 공식적으로 시내 부동산 개발업체가 개발 사업 부지를 개인이나 단체에 주택 건설 목적으로 분할 판매하지 못하도록 규정했습니다. 하지만 많은 사람들은 호치민시가 이러한 관행의 악용 가능성을 막기 위한 대책을 마련해야 한다고 생각합니다.

2024년 8월 1일부터 시행되는 부동산사업법은 도시 지역의 토지 분할 및 매매를 금지합니다.

현장 조사팀이 호찌민시 빈찬구의 국유지 관리 실태를 점검하고 있다. (사진: 탄다오)

최근 호찌민시 인민위원회는 부동산사업법 시행을 위해 부동산 프로젝트 투자자와 주택 건설 투자 프로젝트가 기술 기반 시설을 갖춘 토지 사용권을 기관 및 개인에게 양도하여 자가 주택 건설을 할 수 있도록 허용하는 지역을 지정하는 규정에 관한 결정 제83/2024호를 발표했습니다.

이번 결정으로 호치민시는 고질적인 문제인 토지 분할 및 매매를 공식적으로 금지했습니다. 구체적으로, 시내 부동산 개발업체는 자사 사업 부지 내 토지를 개인이나 단체에 주택 건설 목적으로 분할 판매할 수 없습니다. 이 규정에 따라, 구와 지구뿐 아니라 빈찬, 혹몬, 깐조, 꾸찌, 나베 등 5개 외곽 지역의 토지도 분할 및 판매가 금지됩니다.

한편, 시 당국은 토지 분할이 허용되는 경우는 토지가 분할 대상 조건에 부합하는 가구 및 개인에 한해서만 규정하고 있습니다.

불법 토지 분할 및 매매 방지.

호치민시 인민위원회의 결정 83/2024호 내용과 관련하여, 베트남 조국전선 중앙위원회 위원이자 호치민시 변호사협회 부회장인 응우옌 반 하우 변호사는 호치민시의 새로운 결정에 대해 다음과 같이 논평했습니다. 이는 도시의 부동산 시장에 상당한 영향을 미칠 것이며, 부동산 거래에 관련된 기업들의 사업 운영과 최근 만연한 불법 토지 분할 및 매매에 직접적인 영향을 줄 것입니다.

토지 분할 및 매매 금지는 많은 도시들이 부동산 시장의 "무질서한 도시 계획"과 "물가 상승" 문제를 해결하는 데 도움이 될 것이다. (사진: 다이 도안 켓)

하우 변호사는 또한 83/2024호 결정이 발표된 후 일반 대중, 재계, 부동산 회사들 사이에서 필연적으로 상반된 의견이 나올 것이라고 예측했습니다.

2023년 부동산사업법 제31조 6항에 따르면, 부동산 개발 사업에서 기술 기반 시설이 갖춰진 토지의 사용권을 개인의 자가주택 건설 용도로 양도하는 조건 중 하나는 다음과 같습니다. “ 해당 토지는 특별시, 1급 도시, 2급 도시, 3급 도시 지역에 위치하지 않아야 하며, 토지법에 규정된 주택 건설 사업 투자 목적의 토지 사용권 경매 대상이 아니어야 합니다. 그 외 지역의 경우, 지방인민위원회는 지역 상황을 고려하여 사업 투자자가 기술 기반 시설이 갖춰진 토지의 사용권을 개인의 자가주택 건설 용도로 양도할 수 있는 지역을 결정합니다 .”

응우옌 반 하우 변호사는 호치민시의 이번 결정이 도시의 부동산 시장에 상당한 영향을 미칠 것으로 예측한다.

응우옌 반 하우 변호사에 따르면, 호치민시는 부동산 사업법의 조항들을 구체화했습니다. 구체적으로, 그 세부 사항은 2024년 83호 결정 제2조에 명시되어 있습니다. 이는 호치민시 전역의 부동산 프로젝트 및 주택 건설 프로젝트 투자자들에게 적용됩니다. 부동산 개발 사업 또는 주택 건설 투자 사업 내 기존 기반 시설이 있는 토지를 조직이나 개인이 자가 주택 건설 목적으로 사용하는 것은 허용되지 않습니다.

시·군·읍·면 내 토지를 이용한 재정착 목적의 부동산 개발 사업 또는 주택 건설 사업의 투자자가 규정된 조건을 충족하는 경우를 제외하고, 해당 사업 내의 기술 기반 시설이 갖춰진 토지의 사용권을 개인에게 양도하여 자가 주택 건설을 허용할 수 있다.

변호사 응우옌 반 하우는 부동산거래법의 내용과 결정 제83/2024호를 비교하며 다음과 같이 말했습니다. 호찌민시 인민위원회의 이번 결정은 기존 기술 기반 시설이 갖춰진 토지의 사용권을 개인에게 양도하여 자가 주택 건설을 허용하는 사업자의 관할 구역에 대한 법적 규제를 크게 축소시켰습니다.

하지만 이것은 불법으로 간주되지 않습니다. 왜냐하면 "부동산 사업법은 호치민시 인민위원회가 지역 상황에 따라 사업 투자자들이 기존 기술 기반 시설을 갖춘 토지 사용권을 개인에게 주택 자가 건설 용도로 양도할 수 있는 지역을 결정할 수 있도록 권한을 부여하고 있습니다."라고 하우 변호사는 평가에서 밝혔습니다 .

전반적으로, 호치민시 인민위원회의 최신 규정은 국가 발전을 이끄는 "기관차"가 도시 계획을 파괴하는 무분별한 토지 분할 및 매매와 관련된 여러 문제점을 해결하는 데 도움이 될 것입니다 . 동시에, 주민들의 무허가 건축을 최소화하는 것은 문제를 해결할 뿐만 아니라 주택 구매자의 법적 위험을 줄여주며, 해당 지역의 부동산 개발업체들이 제품의 품질을 지속적으로 개선하도록 유도합니다 . 또한, 결정 83/2024는 시에서 현재 개발 중인 " 2021-2030년 호치민시 직할시 승격을 위한 구 투자 및 건설 계획"과 일맥상통합니다 . 구체적으로, 2030년까지 각 구는 호치민시 직할시로 승격하기 위한 도시 기준에 부합하는 인프라 개발에 투자하는 데 집중할 것입니다.

'왜곡'에 대응하기

호치민시 인민위원회의 결정 83/2024호가 발표된 직후, 호치민시 부동산협회는 시 인민위원회에 여러 가지 우려 사항을 제기하는 서면 청원서를 제출했습니다.

11월 1일 오전 다이 도안 켓 신문 기자와 만난 레 호앙 차우 호치민시 부동산협회 회장은 협회가 호치민시 조국전선 위원회에 호치민시 5개 구의 면(읍 제외) 지역에서 부동산 및 주택 개발업체가 기존 기술 기반 시설을 갖춘 토지 사용권을 개인에게 주택 건설 목적으로 양도할 수 있는 지역을 상세히 명시하는 제안서를 제출했다고 밝혔다.

레 호앙 차우 씨에 따르면, 2023년 부동산사업법과 2023년 주택법에 따라 호치민시는 특별 도시 지역이므로, 토지가 특별 도시 지역(16개 구와 투득시 포함)의 동, 구 또는 시에 위치한 경우에만 투자자가 기존 기술 기반 시설이 갖춰진 토지의 사용권을 개인에게 자가 주택 건설 목적으로 양도하는 것이 금지됩니다.

앞서 호치민시 부동산협회는 호치민시 인민위원회, 건설국, 호치민시 조국전선위원회에 호치민시 5개 구에 속한 면(commune)에서는 토지 분할 및 매매를 계속 허용해야 한다는 내용의 문서를 제출했습니다. 이는 해당 5개 구에서 토지 분할 및 매매를 금지하는 것이 부동산사업법과 주택법 규정에 위배된다는 이유에서입니다.

따라서 협회는 호치민시 인민위원회가 시내 5개 구의 읍면을 제외하고, 부동산 및 주택 개발업체가 기존 기술 기반 시설을 갖춘 토지 사용권을 개인에게 양도하여 자가 주택 건설을 할 수 있도록 허용하는 지역을 상세히 명시할 것을 제안했습니다.

호치민시 인민위원회의 83/2024호 결정의 "여파"와 관련하여, 베트남 조국전선 중앙위원회 위원이자 호치민시 변호사협회 부회장인 응우옌 반 하우 변호사 는 이 결정의 시행으로 호치민시의 토지 공급이 더욱 부족해져 시민들의 수요를 충족시키지 못할 수 있다고 전망했습니다. 따라서 향후 분할된 토지 가격이 급격히 상승하여 자금 부족으로 구매자가 줄어들 가능성이 높다고 분석했습니다.

투득시의 한 부동산 중개 회사 대표인 쩐 반 푸엉 엔지니어는 이러한 견해에 동의하며 다음과 같이 말했습니다. "토지 분할 및 매매를 금지하는 규정이 있다면, 호치민시는 개발업자, 단체, 개인들이 법을 교묘하게 피해 토지를 분할하는 사례를 예상해야 합니다. 새로운 토지 분할 규정은 조건을 충족하는 가구와 개인 토지 소유자에게도 분할 기회를 제공해야 합니다. 만약 이러한 규정이 왜곡된다면, 토지 분할 및 매매 관행은 더욱 교묘해지고 악순환을 초래하여 부동산 시장 전반에 악영향을 미칠 것입니다."

호치민시의 나베구는 7구와 인접해 있어 현재 매우 빠른 속도로 도시화가 진행되고 있습니다.

도시화와 관련하여, Bhomes Co., Ltd.의 대표이자 건축가인 응우옌 반 비에우는 새로운 규정에 따라 동과 구뿐만 아니라 빈찬, 혹몬, 깐조, 꾸찌, 나베 등 5개 교외 지역의 토지도 분할하여 필지로 판매하는 것이 금지된다고 지적했습니다. 그는 "최근 몇 년 동안 교외 지역으로 분류됨에도 불구하고 빈찬(특히 쭝선 지역)과 나베(푸억끼엔 지역)와 같은 일부 지역의 도시화율이 급격히 증가하고 있다는 것을 우리는 모두 알고 있습니다. 도시 기반 시설은 현대화되었고, 많은 곳에서 기반 시설 건설 속도와 인구 밀집도는 일부 도심 지역보다 더 높습니다."라고 분석했습니다.

다이도안켓 신문 기자들과 만난 여러 기업 및 주민 대표들은 소규모 부동산 업체들이 농지 를 매입한 후 불법적으로 ‘개발 사업’을 만들어 판매하는 사례는 더 이상 발생하지 않지만, 기반 시설도 없이 방치된 토지 분할 사업이나 중단된 사업들이 해결책을 찾지 못하면 이 ‘선도적인’ 도시의 부동산 시장을 계속해서 괴롭힐 것이라고 우려를 표명했습니다. 이는 문제의 근본 원인을 해결하는 데 걸림돌이 될 것이라는 것입니다.

출처: https://daidoanket.vn/cam-phan-lo-ban-nen-tp-hcm-can-ung-pho-cac-bien-tuong-10293610.html