'구매 후 소유'에서 '임대 후 거주'로

부동산 가격이 계속 상승하여 대부분의 사람들이 감당할 수 있는 수준을 넘어서면서, 도시 근로자들에게 내 집 마련의 꿈은 점점 더 멀어지고 있습니다.

이러한 맥락에서 임대주택 개발 방향은 주택을 축적 대상 자산으로 보는 관점에서 필수적인 사회복지 요소로 보는 관점으로의 정책적 사고의 중요한 전환으로 여겨진다.

임대주택 개발은 시장이 본래의 기능인 주택 수요 충족으로 돌아가는 데 도움이 되는 방안으로 여겨진다. (삽화 사진: VNA)

토람 총서기 겸 위원장 이 임대주택을 "전략적 기둥"으로 지정하라는 지시를 내린 것이 전문가와 부동산 업계의 주목을 받고 있습니다. 많은 전문가들은 이것이 단순히 사회주택 부문의 해결책일 뿐만 아니라 베트남 주택 시장에 대한 접근 방식의 변화를 반영한다고 보고 있습니다.

오랜 세월 동안 부동산 시장은 "사서 소유한다"는 심리에 기반하여 발전해 왔습니다. 주택은 단순히 거주 공간을 넘어 투기와 자산 축적의 수단으로 변모해 왔습니다. 그 결과, 주택 가격은 지속적으로 상승해 왔고, 진정으로 주택이 필요한 사람들은 주택을 구매하기가 점점 더 어려워지고 있습니다.

하노이 와 호치민 같은 대도시에서는 최근 몇 년 동안 아파트 가격이 급격히 상승했습니다. 많은 상업용 아파트 프로젝트는 평방미터당 수천만 동에 달하는 가격으로 책정되어 대다수 근로자의 소득을 훨씬 웃돌고 있습니다. 이른바 "저렴한" 주택조차 찾아보기 힘든 상황입니다.

이러한 맥락에서 임대주택 개발은 시장이 본래의 목적, 즉 주택 수요를 충족하는 방향으로 돌아가는 데 도움이 되는 방안으로 여겨집니다. 전문가들에 따르면, 사람들이 저렴한 비용으로 장기 임대 주택을 선택할 수 있는 폭이 넓어지면, 무슨 수를 써서라도 내 집 마련을 해야 한다는 압박감이 줄어들 것이라고 합니다.

시장 관점에서 볼 때, 임대 주택 모델은 투기를 억제하는 데에도 도움이 됩니다. 자산 축적 심리가 지배하는 시장은 부동산 가격을 실제 가치 이상으로 끌어올려 사람들에게 장기적인 재정적 압박을 가하고 수요와 공급의 균형을 왜곡할 가능성이 높습니다. 반대로 임대 시장이 꾸준히 발전한다면, 주택은 이윤 추구 수단이 아닌, 사람들이 실제로 살아갈 수 있는 공간이라는 본래의 역할을 되찾게 될 것입니다.

임대주택 개발에 대한 관심은 정책적 사고방식이 "무슨 수를 써서라도 주택 소유를 보장하는 것"에서 벗어나, 국민들이 감당할 수 있는 안정적인 주거 환경을 누릴 권리를 보장하는 방향으로 전환되었음을 보여줍니다.

많은 선진국에서 임대는 일반적인 추세입니다. 유럽과 일부 아시아 경제권 에서는 특히 대도시를 중심으로 임대 거주율이 높습니다. 베트남처럼 분양보다는 장기 임대를 목적으로 개발된 사회주택 모델이 많습니다. 이는 투기 및 과도한 가격 상승을 억제하면서 지속 가능한 사회주택 기금을 유지하는 데 도움이 됩니다.

한편, 베트남에서는 수년간 사회주택 정책이 주로 사람들의 주택 구매를 돕는 데 초점을 맞춰왔습니다. 그러나 이러한 모델은 많은 단점을 드러내고 있습니다.

저소득층, 즉 지원이 가장 절실한 계층은 우대 대출을 받더라도 주택을 구입할 재정적 여력이 부족한 경우가 많습니다. 반대로 경제적 여건이 비교적 나은 계층은 저렴한 주택을 확보하기 위한 정책을 교묘하게 이용한 후 이를 되팔아 이익을 취하는 수법을 사용합니다.

응우옌 반 딘 변호사는 이것이 사회주택 정책에서 흔히 나타나는 "불일치" 현상이라고 주장합니다. 자격 요건을 충족하는 사람들은 구매력이 없고, 구매력이 있는 사람들은 자격 요건을 충족하지 못한다는 것입니다.

딘 씨에 따르면, 많은 지역에서 저소득층들이 가격 차이를 이용해 이익을 취하기 위해 타인을 대신하여 사회주택을 매입하는 사례가 발생하고 있습니다. 이는 사회복지 정책을 왜곡하고 국가 지원 재원의 손실을 초래합니다. 따라서 '매매용 주택'에서 '생활용 주택'으로 초점을 전환하고, 특히 사회주택 임대 모델을 적극적으로 발전시키는 것이 필요한 조정이라고 볼 수 있습니다.

"이러한 접근 방식은 합법적인 주거권을 강조하고, 모든 사람이 집을 소유할 필요는 없지만 주거를 누릴 수 있는 여건을 조성해야 할 국가의 책임을 명시한 2013년 헌법의 정신과 일치합니다."라고 응우옌 반 딘 변호사는 논평했습니다.

임대주택 개발은 사회복지적 의미 외에도 부동산 시장을 조절하는 수단으로도 여겨진다. 정부가 합리적인 가격의 임대주택을 적극적으로 공급하는 정책을 펼치면 상업용 주택 시장에 대한 압력이 완화될 수 있다. 이는 특히 많은 대도시에서 주택 가격이 소득 증가율보다 훨씬 빠르게 상승하는 상황에서 더욱 중요하다.

하지만 임대주택 모델을 대규모로 개발하는 것은 쉽지 않습니다. 베트남 부동산협회 집행위원인 응우옌 안 퀘 씨는 민간 기업들이 임대형 사회주택에 진정으로 관심을 가지려면 충분히 강력한 인센티브 메커니즘이 마련되어야 한다고 생각합니다.

퀘 씨에 따르면, 낮은 수익률과 긴 투자 회수 기간 때문에 기업들은 상업 금리로 계속 자금을 차입할 경우 재무 효율성을 달성하기 어렵다고 합니다. 연 금리가 약 3%일 경우에도 임대료만으로는 자본 비용을 충당하기에 부족하기 때문에 기업들은 여전히 ​​현금 흐름의 균형을 맞추는 데 어려움을 겪습니다.

이러한 현실을 바탕으로 많은 전문가들은 단순히 사회적 책임감에서 기업의 참여를 촉구하는 것만으로는 의미 있는 변화를 가져오기 어렵다고 생각합니다. 임대주택 시장을 발전시키기 위해서는 국가의 적극적인 지원 역할이 필요하다는 것입니다.

이는 토지 이용 계획 및 인프라 투자부터 우대 금융 및 신용 메커니즘 설계에 이르기까지 공공 부문이 더욱 적극적으로 참여해야 함을 의미합니다. 이 분야는 수익성은 낮지만 사회 복지 측면에서 매우 중요한 분야이므로 시장에만 전적으로 의존할 수는 없습니다.

국회가 결의안 201/2025/QH15를 채택하고 정부가 국가주택기금 설립을 승인한 것은 이러한 방향을 실현하기 위한 중요한 단계로 평가됩니다. 전문가들은 이 기금이 효율적으로 운영될 경우 중저소득층을 위한 저렴한 장기 임대주택 공급을 위한 핵심적인 재정 수단이 될 것으로 기대하고 있습니다.

주택 가격이 여전히 높은 상황에서 "구매 후 소유"라는 사고방식에서 "임대 후 거주"라는 사고방식으로 전환하는 것은 단기적인 주택 문제 해결책일 뿐만 아니라 부동산 시장을 보다 지속 가능한 방향으로 재편하는 데에도 도움이 될 것입니다.

출처: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/tu-mua-de-so-huu-sang-thue-de-an-cu-20260527190941873.htm