ການແລກປ່ຽນທີ່ດິນເພື່ອພື້ນຖານໂຄງລ່າງ (BT): ລາຄາຂອງຄວາມໄວ ແລະ ວິໄນໃນການພັດທະນາ

ສັນຍາ BT (ກໍ່ສ້າງ-ໂອນ) ມັກຈະຖືກອະທິບາຍງ່າຍໆວ່າເປັນການແລກປ່ຽນທີ່ດິນເພື່ອເປັນພື້ນຖານໂຄງລ່າງ. ວິທີການເວົ້າແບບນີ້ບໍ່ໄດ້ລວມເອົາສ່ວນທີ່ຍາກທີ່ສຸດເຂົ້ານຳ.

ໃນສັນຍາກໍ່ສ້າງ-ໂອນ (BT), ລັດ ແລະ ນັກລົງທຶນບໍ່ພຽງແຕ່ໃຫ້ຄຸນຄ່າແກ່ໂຄງການ ແລະ ທີ່ດິນເທົ່ານັ້ນ. ພວກເຂົາໃຫ້ຄຸນຄ່າແກ່ໄລຍະເວລາລະຫວ່າງສອງໂຄງການ. ເມື່ອເວລາຜ່ານໄປ, ຄ່າໃຊ້ຈ່າຍທຶນຈະເພີ່ມຂຶ້ນທຸກໆເດືອນ, ລາຄາທີ່ດິນມີການປ່ຽນແປງ, ການວາງແຜນສາມາດປ່ຽນແປງໄດ້, ແລະ ຄວາມສ່ຽງສຳລັບແຕ່ລະຝ່າຍຈະສະສົມຢ່າງງຽບໆກ່ອນທີ່ສັນຍາຈະສິ້ນສຸດລົງ.

ໃນວັນທີ 29 ເມສາ 2026, ນະຄອນໂຮ່ຈິມິນ ໄດ້ເລີ່ມການກໍ່ສ້າງໂຄງການໃຫຍ່ 4 ໂຄງການດ້ວຍມູນຄ່າການລົງທຶນທັງໝົດປະມານ 142,000 ຕື້ດົ່ງ, ລວມທັງສູນບໍລິຫານແຫ່ງໃໝ່ຢູ່ເມືອງທູທຽມ, ເຊິ່ງຈັດຕັ້ງປະຕິບັດໂດຍ Sun Group ພາຍໃຕ້ຮູບແບບການກໍ່ສ້າງ-ໂອນ (BT). ນະຄອນຍັງໄດ້ອະນຸມັດບັນຊີລາຍຊື່ທີ່ດິນ 33 ຕອນທີ່ມີຈຸດປະສົງເພື່ອຊຳລະສຳລັບໂຄງການ BT, ຫຼາຍຕອນຕັ້ງຢູ່ໃນໃຈກາງເມືອງ ແລະ ເມືອງທູທຽມ. ບັນຫາ BT ໄດ້ປ່ຽນຈາກການໂຕ້ວາທີທາງດ້ານກົດໝາຍໄປສູ່ຄຳຖາມກ່ຽວກັບຊັບສິນສາທາລະນະ. ທີ່ດິນເຫຼົ່ານີ້ຈະຖືກປະເມີນມູນຄ່າໃນລາຄາເທົ່າໃດ, ພາຍໃຕ້ຂັ້ນຕອນໃດ, ແລະໃຜຈະໄດ້ຮັບຜົນປະໂຫຍດຈາກການເພີ່ມຂຶ້ນຂອງລາຄາຫຼັງຈາກການກໍ່ສ້າງພື້ນຖານໂຄງລ່າງສຳເລັດ?

ຮູບແບບ BT (ສ້າງ-ໂອນ) ກຳລັງກັບຄືນມາຍ້ອນແຮງກົດດັນທີ່ແທ້ຈິງ. ແຜນການລົງທຶນສາທາລະນະໄລຍະກາງສຳລັບປີ 2026-2030 ມີມູນຄ່າປະມານ 8.22 ລ້ານຕື້ດົ່ງ. ງົບປະມານບໍ່ສາມາດຄອບຄຸມຄວາມຕ້ອງການພື້ນຖານໂຄງລ່າງທັງໝົດໄດ້. ສຳລັບໂຄງການທີ່ບໍ່ສ້າງລາຍຮັບໂດຍກົງ, ເຊັ່ນ: ສູນບໍລິຫານ, ຈະຕຸລັດ, ຫຼື ໂຄງການຕົວເມືອງບາງແຫ່ງ, ໂຄງການ PPP (ການຮ່ວມມືລະຫວ່າງພາກລັດ ແລະ ເອກະຊົນ) ທີ່ມີການເກັບຄ່າທາງແມ່ນຍາກທີ່ຈະດຳເນີນການ. BT ເປີດທາງເລືອກອື່ນ: ນັກລົງທຶນລ່ວງໜ້າທຶນສຳລັບການກໍ່ສ້າງ, ແລະ ລັດຈ່າຍຄືນໃຫ້ເຂົາເຈົ້າດ້ວຍທີ່ດິນ. ການໂຕ້ຖຽງນີ້ໜ້າເຊື່ອຖື, ໂດຍສະເພາະເມື່ອເມືອງຕ່າງໆຕ້ອງການໂຄງການພື້ນຖານໂຄງລ່າງໄວກວ່າ.

ແຕ່ເຫດຜົນທີ່ສົມເຫດສົມຜົນພຽງຢ່າງດຽວບໍ່ພຽງພໍທີ່ຈະເຮັດໃຫ້ສັນຍາມີຄວາມປອດໄພ. ດ້ວຍ BT, ຄວາມສ່ຽງແມ່ນກະຈາຍໄປທົ່ວສາມຄຸນຄ່າທີ່ມີຢູ່ຮ່ວມກັນພາຍໃນຂໍ້ຕົກລົງດຽວ.

ກ່ອນອື່ນໝົດແມ່ນຄ່າໃຊ້ຈ່າຍຂອງໂຄງການ. ການລົງທຶນທັງໝົດໃນເບື້ອງຕົ້ນ ແລະ ຄ່າໃຊ້ຈ່າຍຕົວຈິງຫຼັງຈາກການຊຳລະສຸດທ້າຍສາມາດແຕກຕ່າງກັນ. ຫ້ອງການກວດສອບແຫ່ງລັດເຄີຍແນະນຳໃຫ້ແກ້ໄຂຫຼາຍກວ່າ 5.200 ຕື້ດົ່ງຈາກ 29 ໂຄງການ BT, ເຊິ່ງມີບັນຫາທີ່ກ່ຽວຂ້ອງກັບການລົງທຶນທັງໝົດ, ການຄັດເລືອກນັກລົງທຶນ, ການຈັດສັນທີ່ດິນ, ແລະ ການກຳນົດຄ່າໃຊ້ຈ່າຍໃນການຈັດຕັ້ງປະຕິບັດຕົວຈິງ.

ຂອບກົດໝາຍໃໝ່ໄດ້ເຮັດໃຫ້ໂຄງການ BT (ສ້າງ-ໂອນ) ກັບຄືນສູ່ເສັ້ນທາງທີ່ເຂັ້ມງວດກວ່າເກົ່າ. ດຳລັດ 257/2025/ND-CP ແລະເອກະສານທີ່ກ່ຽວຂ້ອງໄດ້ສ້າງຕັ້ງກົນໄກສຳລັບສັນຍາ BT, ລວມທັງການຈ່າຍເງິນດ້ວຍກອງທຶນທີ່ດິນ, ການຈັດການຄວາມແຕກຕ່າງ, ແລະບົດບາດຂອງການກວດສອບ.

ແລ້ວກໍມີລາຄາທີ່ດິນ. ທີ່ດິນທີ່ຈ່າຍພາຍໃຕ້ຮູບແບບ BT (Build-Transfer) ບໍ່ແມ່ນຈຳນວນເງິນທີ່ກຳນົດໄວ້. ທີ່ດິນມີທີ່ຕັ້ງ, ການວາງແຜນ, ສິດໃນການພັດທະນາ, ແລະມູນຄ່າທີ່ຄາດໄວ້. ທີ່ດິນໃນ Thu Thiem ກ່ອນທີ່ພື້ນຖານໂຄງລ່າງຈະສຳເລັດຈະແຕກຕ່າງຈາກສິ່ງທີ່ມັນເປັນຫຼັງຈາກພື້ນທີ່ດັ່ງກ່າວກາຍເປັນສູນບໍລິຫານ, ການຄ້າ, ຫຼືສູນບໍລິການໃໝ່. ຖ້າລາຄາທີ່ດິນໃນສັນຍາຕ່ຳກວ່າມູນຄ່າຕົວຈິງ, ຄວາມແຕກຕ່າງຈະຫາຍໄປຈາກພາກລັດ. ຖ້າລາຄາທີ່ດິນຖືກຕັ້ງສູງເກີນໄປເພື່ອຫຼຸດຜ່ອນຄວາມສ່ຽງຂອງການສູນເສຍ, ແຜນການທາງການເງິນຂອງນັກລົງທຶນອາດຈະຖືກຂັດຂວາງ.

ນັກລົງທຶນ BT ບໍ່ພຽງແຕ່ໄດ້ຮັບທີ່ດິນເທົ່ານັ້ນ. ພວກເຂົາຮັບຜິດຊອບຄວາມສ່ຽງດ້ານການກໍ່ສ້າງ, ຄ່າໃຊ້ຈ່າຍທຶນ, ໄລຍະເວລາການມອບທີ່ດິນ, ທ່າແຮງໃນການຂຸດຄົ້ນທີ່ດິນ, ແລະພັນທະທາງດ້ານການເງິນທີ່ກ່ຽວຂ້ອງກັບທີ່ດິນນັ້ນ. ສັນຍາທີ່ນັກລົງທຶນບໍ່ສາມາດປະຕິບັດໄດ້ໃນທີ່ສຸດຈະບໍ່ສົ່ງມອບໂຄງການໃຫ້ລັດ. ຫຼັກການຂອງມູນຄ່າເທົ່າທຽມກັນໃນກອບກົດໝາຍໃໝ່, ຖ້າຖືກຈັດຕັ້ງປະຕິບັດຢ່າງເຂັ້ມງວດ, ຕ້ອງປົກປ້ອງທັງຊັບສິນສາທາລະນະ ແລະ ຄວາມເປັນໄປໄດ້ຂອງໂຄງການ.

ສິ່ງທ້າທາຍທີ່ໃຫຍ່ທີ່ສຸດແມ່ນເວລາ. ການກໍ່ສ້າງອາດຈະເລີ່ມຕົ້ນໄວຂຶ້ນ, ໃນຂະນະທີ່ທີ່ດິນອາດຈະຖືກມອບພາຍຫຼັງ. ລະຫວ່າງສອງຈຸດນີ້, ຕະຫຼາດອະສັງຫາລິມະສັບສາມາດຂຶ້ນ, ລົງ, ຫຼື ຢຸດສະງັກ. ອັດຕາດອກເບ້ຍມີການປ່ຽນແປງ. ການວາງແຜນພາກພື້ນຖືກປັບ. ມູນຄ່າທາງການຄ້າຂອງທີ່ດິນບໍ່ຄົງທີ່ຕະຫຼອດອາຍຸການຂອງສັນຍາ. ສັນຍາທີ່ລັອກອົງປະກອບບາງຢ່າງໃນເວລາລົງນາມແຕ່ອະນຸຍາດໃຫ້ອົງປະກອບອື່ນໆປ່ຽນແປງໄປຕາມຕະຫຼາດເຮັດໃຫ້ທັງລັດຖະບານແລະທຸລະກິດຕ້ອງສ່ຽງໃນໄລຍະຍາວ.

ຖ້າຕະຫຼາດເພີ່ມຂຶ້ນຢ່າງໄວວາ, ອັດຕາກຳໄລອາດຈະສູງກວ່າສຳລັບນັກລົງທຶນກ່ວາຈຳນວນທີ່ລັດຖະບານຄິດໄລ່ໃນເວລາເຊັນສັນຍາ. ຖ້າຕະຫຼາດແກ້ໄຂ ຫຼື ທີ່ດິນຊັກຊ້າ, ແຜນການທາງການເງິນຂອງນັກລົງທຶນອາດຈະຖືກລົບກວນ. ໃນທັງສອງກໍລະນີ, ຄວາມສ່ຽງທີ່ບໍ່ໄດ້ຈັດສັນຈະບໍ່ຫາຍໄປ. ມັນຈະລໍຖ້າຈົນກວ່າຝ່າຍໃດຝ່າຍໜຶ່ງຈະບໍ່ສາມາດຮັບພາລະໄດ້ອີກຕໍ່ໄປ.

ຂອບກົດໝາຍໃໝ່ໄດ້ເຮັດໃຫ້ໂຄງການ BT (ກໍ່ສ້າງ-ໂອນ) ກັບຄືນສູ່ເສັ້ນທາງທີ່ເຂັ້ມງວດກວ່າເກົ່າ. ດຳລັດ 257/2025/ND-CP ແລະເອກະສານທີ່ກ່ຽວຂ້ອງໄດ້ສ້າງຕັ້ງກົນໄກສຳລັບສັນຍາ BT, ລວມທັງການຈ່າຍເງິນດ້ວຍກອງທຶນທີ່ດິນ, ການຈັດການຄວາມແຕກຕ່າງ, ແລະບົດບາດຂອງການກວດສອບ. ແຕ່ເອກະສານດັ່ງກ່າວເປັນພຽງຈຸດເລີ່ມຕົ້ນເທົ່ານັ້ນ. ນ້ຳໜັກຂອງ BT ແມ່ນຢູ່ໃນແຕ່ລະສັນຍາສະເພາະ. ຄ່າໃຊ້ຈ່າຍຂອງໂຄງການຖືກກວດສອບແນວໃດ? ທີ່ດິນຖືກປະເມີນມູນຄ່າເມື່ອໃດ? ຄວາມແຕກຕ່າງລະຫວ່າງມູນຄ່າໂຄງການ ແລະ ກອງທຶນທີ່ດິນຖືກຈັດການແນວໃດ? ເອກະສານໃດແດ່ທີ່ອະນຸຍາດໃຫ້ປະຊາຊົນ, ສະພາປະຊາຊົນ, ແລະ ຫ້ອງການກວດສອບແຫ່ງລັດອ່ານການຄິດໄລ່ເຫຼົ່ານັ້ນໄດ້?

ບັນຊີລາຍຊື່ທີ່ດິນ 33 ຕອນໃນນະຄອນໂຮ່ຈິມິນ ແມ່ນບັນຊີລາຍຊື່ການຈ່າຍເງິນທີ່ວາງແຜນໄວ້, ບໍ່ແມ່ນທີ່ດິນທີ່ໄດ້ຮັບການຈັດສັນແລ້ວ. ດັ່ງນັ້ນ, ຂັ້ນຕອນປະຈຸບັນຈຶ່ງມີຄວາມສຳຄັນທີ່ສຸດສຳລັບການຄາດຄະເນ. ກ່ອນທີ່ທີ່ດິນຈະອອກຈາກມືຂອງລັດ, ສັງຄົມຈຳເປັນຕ້ອງຮູ້ວ່າທີ່ດິນນັ້ນຖືກບັນທຶກແນວໃດ, ມີກົນໄກໃດທີ່ໃຊ້ເພື່ອກຳນົດມູນຄ່າຂອງມັນ, ມັນຈະຖືກປະມູນຫຼືບໍ່, ແລະໃຜຈະຮັບຜິດຊອບຖ້າມູນຄ່າຕົວຈິງໃນພາຍຫຼັງແຕກຕ່າງຈາກແຜນການເບື້ອງຕົ້ນຢ່າງຫຼວງຫຼາຍ.

ເມືອງອາດຈະເຮັດໃຫ້ໂຄງການສຳເລັດໄວຂຶ້ນຍ້ອນຮູບແບບ Build-Transfer (BT). ແຕ່ຄວາມໄວພຽງຢ່າງດຽວບໍ່ສາມາດຊົດເຊີຍຄ່າໃຊ້ຈ່າຍໄດ້. ມັນປ່ຽນຄ່າໃຊ້ຈ່າຍໄປສູ່ຮູບແບບອື່ນໆ. ສ່ວນໜຶ່ງຂອງມັນຖືກລວມຢູ່ໃນການລົງທຶນທັງໝົດສຳລັບໂຄງການ. ສ່ວນໜຶ່ງຂອງມັນຖືກລວມຢູ່ໃນສິດທິໃນການພັດທະນາທີ່ດິນ. ສ່ວນໜຶ່ງຂອງມັນໄດ້ຖືກລວມຢູ່ໃນເວລາລໍຖ້າລະຫວ່າງການກໍ່ສ້າງ, ການໂອນທີ່ດິນ, ແລະ ການດຳເນີນງານ. ການທົດສອບ BT ນີ້ບໍ່ພຽງແຕ່ກ່ຽວກັບການປົດລັອກຊັບພະຍາກອນເທົ່ານັ້ນ. ມັນຍັງກ່ຽວກັບຄວາມສາມາດໃນການປະເມີນມູນຄ່າສາມຢ່າງພ້ອມກັນຢ່າງຖືກຕ້ອງຄື: ໂຄງການ, ທີ່ດິນ, ແລະ ເວລາ.

ສິບປີຫຼັງຈາກສຳເລັດ, ມູນຄ່າທີ່ແທ້ຈິງຂອງສັນຍາ Build-Transfer (BT) ຈະຖືກເຫັນຜ່ານຊີວິດໃນຕົວເມືອງ. ໂຄງການດັ່ງກ່າວຈະຮັບໃຊ້ຊຸມຊົນໃຫ້ດີຂຶ້ນ, ທີ່ດິນຈະຖືກນຳໃຊ້ຢ່າງມີປະສິດທິພາບຫຼາຍຂຶ້ນ, ແລະ ຊັບພະຍາກອນສາທາລະນະຈະສ້າງມູນຄ່າເພີ່ມເຕີມໃຫ້ກັບຊຸມຊົນບໍ? ຖ້າສິ່ງນີ້ບັນລຸໄດ້, BT ສາມາດກາຍເປັນວິທີທີ່ໜ້າເຊື່ອຖືໃນການລະດົມຊັບພະຍາກອນສຳລັບໄລຍະໃໝ່ຂອງການພັດທະນາ.

ແຫຼ່ງຂໍ້ມູນ: https://baodautu.vn/doi-dat-lay-ha-tang-bt-gia-cua-toc-do-va-ky-luat-phat-trien-d601172.html