ການລວມຕົວ ແລະ ການຊື້ກິດຈະການອະສັງຫາລິມະຊັບຄວນໄປໃນທິດທາງໃດ?

TPO - ສິ່ງທີ່ຕະຫຼາດຂາດຢູ່ໃນໂຄງການ M&A ອະສັງຫາລິມະຊັບໃນປະຈຸບັນນີ້ ບໍ່ແມ່ນການສະຫງວນທີ່ດິນ ຫຼື ກະແສເງິນສົດທັງໝົດ. ນັກລົງທຶນຈະພ້ອມແທ້ໆສຳລັບໄລຍະຍາວ ເມື່ອພວກເຂົາເຂົ້າໃຈຢ່າງຈະແຈ້ງກ່ຽວກັບສິດທິ, ພັນທະຂອງພວກເຂົາ, ແລະ ວ່າສິດທິເຫຼົ່ານັ້ນຈະຍັງຄົງໄດ້ຮັບການປົກປ້ອງຫຼັງຈາກຫຼາຍປີ.

ລະບຽບການທີ່ຊ້ອນກັນ

ກ່າວຄຳປາໄສທີ່ກອງປະຊຸມສຳມະນາ "ກົດໝາຍວ່າດ້ວຍກິດຈະກຳທາງດ້ານການເງິນກ່ຽວກັບການໂອນ, ການປະກອບສ່ວນທຶນ ແລະ ການລົງທຶນໃນໂຄງການອະສັງຫາລິມະສັບໃນຫວຽດນາມ", ທ່ານ ເຈີ່ນເຊີນຫວູ, ປະທານສະມາຄົມຄົ້ນຄວ້າ ແລະ ໃຫ້ຄຳປຶກສາກ່ຽວກັບນະໂຍບາຍທາງກົດໝາຍສຳລັບກິດຈະກຳການລົງທຶນໃນຫວຽດນາມ, ໄດ້ກ່າວວ່າ ຕະຫຼາດອະສັງຫາລິມະສັບກຳລັງປະເຊີນກັບຄວາມຕ້ອງການສຳລັບການປັບໂຄງສ້າງທີ່ເຂັ້ມແຂງຫຼັງຈາກໄລຍະເວລາທີ່ມີຄວາມຜັນຜວນຢ່າງຫຼວງຫຼາຍ.

ທ່ານ ເຈີ່ນເຊີນຫວູ ກ່າວຄຳປາໄສທີ່ກອງປະຊຸມສຳມະນາ.

ຕາມທ່ານ Vu, ການປັບປຸງຂອບກົດໝາຍທີ່ກ່ຽວຂ້ອງກັບການໂອນໂຄງການ, ການປະກອບສ່ວນທຶນ ແລະ ກິດຈະກຳລະດົມທຶນບໍ່ພຽງແຕ່ຈະຊ່ວຍໃຫ້ທຸລະກິດເອົາຊະນະຄວາມຫຍຸ້ງຍາກເທົ່ານັ້ນ ແຕ່ຍັງປະກອບສ່ວນເຂົ້າໃນການສ້າງສະພາບແວດລ້ອມການລົງທຶນທີ່ໂປ່ງໃສ, ປອດໄພ ແລະ ຍືນຍົງກວ່າເກົ່າ.

ທ່ານ ຫວູ ກ່າວວ່າ "ຕະຫຼາດຕ້ອງການຂອບກົດໝາຍທີ່ຊັດເຈນ ແລະ ສອດຄ່ອງເພື່ອຮັບປະກັນສິດທິທີ່ຖືກຕ້ອງຕາມກົດໝາຍຂອງລັດ, ທຸລະກິດ ແລະ ນັກລົງທຶນ, ພ້ອມທັງປັບປຸງປະສິດທິພາບຂອງການນຳໃຊ້ຊັບພະຍາກອນທີ່ດິນໃນໄລຍະການພັດທະນາໃໝ່".

ໃນຂະນະນັ້ນ, ທ່ານ ບຸ່ຍດັງຢຸງ ອະດີດຮອງປະທານຄະນະກຳມະການການເງິນ ແລະ ງົບປະມານຂອງ ສະພາແຫ່ງຊາດ ໄດ້ປະເມີນວ່າ ລະບຽບການໃໝ່ນີ້ໄດ້ປະກອບສ່ວນເພີ່ມຄວາມໂປ່ງໃສໃນການໂອນໂຄງການ, ສ້າງພື້ນຖານທາງດ້ານກົດໝາຍໃຫ້ແກ່ການປັບໂຄງສ້າງຕະຫຼາດ ແລະ ດຶງດູດທຶນລົງທຶນພາຍໃນ ແລະ ຕ່າງປະເທດ.

ເຖິງຢ່າງໃດກໍ່ຕາມ, ທ່ານ ຢຸງ ຍັງໄດ້ຊີ້ໃຫ້ເຫັນວ່າ ລະບຽບການທີ່ຊ້ອນກັນລະຫວ່າງກົດໝາຍວ່າດ້ວຍທີ່ດິນ, ກົດໝາຍວ່າດ້ວຍການລົງທຶນ, ກົດໝາຍວ່າດ້ວຍທີ່ຢູ່ອາໄສ ແລະ ກົດໝາຍວ່າດ້ວຍທຸລະກິດອະສັງຫາລິມະຊັບ ຍັງຄົງເປັນຂໍ້ຈຳກັດທີ່ສຳຄັນ. ໂຄງການຫຼາຍໂຄງການ, ເຖິງແມ່ນວ່າໂຄງການທີ່ຕ້ອງການການໂອນ ຫຼື ການປັບໂຄງສ້າງ, ຍັງປະເຊີນກັບເວລາດຳເນີນການທີ່ຍາວນານ ເນື່ອງຈາກຄວາມແຕກຕ່າງໃນການນຳໃຊ້ກົດໝາຍໂດຍເຈົ້າໜ້າທີ່ທີ່ມີສິດອຳນາດ.

ດັ່ງນັ້ນ, ທ່ານ ຢຸງ ຈຶ່ງໄດ້ສະເໜີໃຫ້ສຶກສາກົນໄກທີ່ຈະຊ່ວຍໃຫ້ສະຖາບັນສິນເຊື່ອສາມາດເຮັດໜ້າທີ່ເປັນຜູ້ຄໍ້າປະກັນ ຫຼື ສ້າງບັນຊີ escrow. ດັ່ງນັ້ນ, ເງິນຈາກຜູ້ຊື້ສາມາດຫັກອອກໂດຍກົງເພື່ອຈ່າຍພັນທະພາສີທີ່ດິນໃຫ້ແກ່ລັດໃນນາມຂອງຜູ້ຂາຍ. ວິທີແກ້ໄຂນີ້ຈະຊ່ວຍຍົກເລີກໂຄງການທີ່ຢຸດຊະງັກຍ້ອນນັກລົງທຶນກ່ອນໜ້ານີ້ບໍ່ສາມາດຈ່າຍພາສີໄດ້, ພ້ອມທັງຮັບປະກັນວ່າລັດເກັບພາສີໄດ້ຢ່າງຖືກຕ້ອງ ແລະ ຄົບຖ້ວນ.

ໃນເວລາດຽວກັນ, ມັນຈຳເປັນຕ້ອງໄດ້ສຳເລັດກອບກົດໝາຍສຳລັບການພັດທະນາກອງທຶນລົງທຶນໃນອະສັງຫາລິມະຊັບ (REITs) ແລະ ກອງທຶນຮຸ້ນສ່ວນເອກະຊົນຢ່າງວ່ອງໄວ. ສິ່ງເຫຼົ່ານີ້ຈະສະໜອງພື້ນຖານທາງດ້ານການເງິນທີ່ແຂງແກ່ນ, ເຮັດໜ້າທີ່ເປັນຜູ້ຊື້ມືອາຊີບເພື່ອລວມໂຄງການທີ່ແຕກແຍກຜ່ານການໂອນຮຸ້ນ, ຫຼຸດຜ່ອນການເພິ່ງພາອາໄສສິນເຊື່ອຂອງທະນາຄານຫຼາຍເກີນໄປ.

ໂຄງການໜຶ່ງຢູ່ ແຂວງດົ່ງນາຍ ຫາກໍ່ເລີ່ມກໍ່ສ້າງທີ່ດິນທີ່ໄດ້ມາໂດຍຜ່ານການລວມຕົວ ແລະ ການຊື້ກິດຈະການ.

ທ່ານ ຢຸງ ກ່າວວ່າ "ຂັ້ນຕອນການບໍລິຫານຫຼັງຈາກການໂອນຕ້ອງໄດ້ຮັບການງ່າຍດາຍ. ຂະບວນການປ່ຽນຜູ້ລົງທຶນໃນໃບຢັ້ງຢືນການລົງທຶນ ແລະ ໃບຢັ້ງຢືນການເປັນເຈົ້າຂອງທີ່ດິນຄວນໄດ້ຮັບການຈັດຕັ້ງປະຕິບັດຜ່ານກົນໄກປະຕູດຽວ, ເຊິ່ງຊ່ວຍຫຼຸດເວລາລໍຖ້າເພື່ອໃຫ້ທຶນສາມາດໄຫຼເຂົ້າສູ່ການກໍ່ສ້າງໂຄງການຄືນໃໝ່ໄດ້ໄວຂຶ້ນ".

ພວກເຮົາຄວນເຮັດແນວໃດ?

ໃນທຳນອງດຽວກັນ, ທ່ານ ເລ ຮວ່າງເຈົາ, ປະທານສະມາຄົມອະສັງຫາລິມະຊັບນະຄອນໂຮ່ຈິມິນ, ກ່າວວ່າ ລະບົບ ການເມືອງ ທັງໝົດໃນປະຈຸບັນມີຄວາມຕັ້ງໃຈທີ່ຈະລົບລ້າງອຸປະສັກສຳລັບໂຄງການຕ່າງໆ. ເຖິງຢ່າງໃດກໍ່ຕາມ, ລະບຽບການທີ່ວ່າໂຄງການທີ່ຕ້ອງການໂອນກຳມະສິດທັງໝົດ ຫຼື ບາງສ່ວນຕ້ອງປະຕິບັດພັນທະທາງດ້ານການເງິນຂອງເຂົາເຈົ້າ ກຳລັງສ້າງຄວາມຫຍຸ້ງຍາກໃຫ້ແກ່ທຸລະກິດ.

ເພື່ອໃຫ້ໄດ້ມາເຊິ່ງທີ່ດິນທີ່ສະອາດ, ທຸລະກິດຕ່າງໆຕ້ອງໄດ້ລົງທຶນທຶນຈຳນວນຫຼວງຫຼາຍ. ເມື່ອເລີ່ມຈັດຕັ້ງປະຕິບັດ, ນັກລົງທຶນຫຼາຍຄົນຈະໝົດເງິນເພາະວ່າກົດໝາຍກຳນົດວ່າໂຄງການຕ້ອງມີໃບຢັ້ງຢືນການເປັນເຈົ້າຂອງທີ່ດິນເພື່ອຈະມີສິດໄດ້ຮັບເງິນກູ້. ດັ່ງນັ້ນ, ນັກລົງທຶນຫຼາຍຄົນຈຶ່ງຖືກບັງຄັບໃຫ້ຂາຍໂຄງການຂອງເຂົາເຈົ້າກ່ອນໄວອັນຄວນ.

ເຖິງຢ່າງໃດກໍ່ຕາມ, ເມື່ອການໂອນໂຄງການພົບຄວາມຫຍຸ້ງຍາກ, ທຸລະກິດຕ່າງໆຈະຫຼີກລ່ຽງກົດລະບຽບໂດຍການໂອນຮຸ້ນຂອງບໍລິສັດ. ໃນກໍລະນີນີ້, "ແກນກາງ" ຂອງທຸລະກິດຈະປ່ຽນແປງ, ແລະເຈົ້າຂອງໃໝ່ແມ່ນຜູ້ຊື້ໂຄງການ. ຊ່ອງໂຫວ່ນີ້ບໍ່ແມ່ນສິ່ງທີ່ຜິດໂດຍທຳມະຊາດເພາະວ່າກົດໝາຍບໍ່ໄດ້ຫ້າມການໂອນຮຸ້ນຂອງບໍລິສັດ, ແຕ່ມັນມີຄວາມສ່ຽງບາງຢ່າງໃນພາຍຫຼັງ.

ອີງຕາມທະນາຍຄວາມ Truong Anh Tu, ປະທານບໍລິສັດກົດໝາຍ TAT, ການລວມຕົວ ແລະ ການຊື້ກິດຈະການອະສັງຫາລິມະຊັບ (M&A) ບໍ່ພຽງແຕ່ກ່ຽວກັບການໂອນຊັບສິນເທົ່ານັ້ນ, ແຕ່ໃນຫຼາຍໆກໍລະນີໄດ້ກາຍເປັນກ່ຽວກັບການໂອນຂອບກົດໝາຍທັງໝົດຂອງໂຄງການ. ນີ້ຍັງເປັນເຫດຜົນທີ່ວ່າລັກສະນະທາງກົດໝາຍກຳລັງກາຍເປັນຕົວກອງທຳອິດສຳລັບກະແສທຶນ.

ກົດລະບຽບທີ່ຮຽກຮ້ອງໃຫ້ທຸລະກິດປະຕິບັດພັນທະທາງດ້ານການເງິນຂອງເຂົາເຈົ້າກ່ອນທີ່ຈະໂອນກຳມະສິດຂອງໂຄງການທັງໝົດ ຫຼື ບາງສ່ວນຂອງໂຄງການ ກຳລັງສ້າງຄວາມຫຍຸ້ງຍາກໃຫ້ເຂົາເຈົ້າ.

"ກ່ອນໜ້ານີ້, ສະຖາບັນການເງິນມີຄວາມສົນໃຈເປັນຫຼັກໃນມູນຄ່າຂອງຫຼັກຊັບຄ້ຳປະກັນ, ແຕ່ດຽວນີ້ພວກເຂົາຢາກຮູ້ວ່າສິດໃນການນຳໃຊ້ທີ່ດິນໄດ້ຮັບມາແນວໃດ, ພັນທະທາງດ້ານການເງິນໄດ້ຖືກປະຕິບັດໃນລະດັບໃດ, ບໍ່ວ່າໂຄງການດັ່ງກ່າວກ່ຽວຂ້ອງກັບຊັບສິນສາທາລະນະ, ແລະວ່າສິດໃນຊັບສິນເຫຼົ່ານັ້ນສາມາດຮັກສາສະຖຽນລະພາບໄດ້ຫຼືບໍ່ໃນກໍລະນີທີ່ມີການປ່ຽນແປງໃນສະພາບແວດລ້ອມທາງກົດໝາຍ," ທະນາຍຄວາມ Tú ກ່າວ.

ດັ່ງນັ້ນ, ໃນລະຫວ່າງຂະບວນການກວດສອບຢ່າງລະອຽດສຳລັບການລວມຕົວ ແລະ ການຊື້ກິດຈະການ (M&A), ຄວາມສ່ຽງທາງດ້ານກົດໝາຍຈະເລີ່ມສະທ້ອນໃຫ້ເຫັນໂດຍກົງໃນມູນຄ່າການເຮັດທຸລະກຳ. ໂຄງການທີ່ມີປະຫວັດທາງດ້ານກົດໝາຍທີ່ສັບສົນຈະໄດ້ຮັບສ່ວນຫຼຸດທີ່ຫຼາຍກວ່າ. ໂຄງການທີ່ຍັງບໍ່ທັນໄດ້ປະຕິບັດພັນທະທາງດ້ານການເງິນຂອງຕົນຈະໃຊ້ເວລາດົນກວ່າໃນການເຂົ້າເຖິງແຫຼ່ງທຶນ. ໂຄງການທີ່ມີປະຫວັດທາງດ້ານກົດໝາຍທີ່ບໍ່ຊັດເຈນຈະຜ່ານຂະບວນການກວດສອບຢ່າງລະອຽດ ແລະ ເຂັ້ມງວດກວ່າ.

ອີງຕາມທ່ານ Tú, ສິ່ງທີ່ຕະຫຼາດກຳລັງຂາດຢູ່ໃນປະຈຸບັນບໍ່ແມ່ນທີ່ດິນ ຫຼື ກະແສເງິນສົດ. ນັກລົງທຶນຈະພ້ອມແທ້ໆສຳລັບໄລຍະຍາວເມື່ອພວກເຂົາເຂົ້າໃຈຢ່າງຈະແຈ້ງກ່ຽວກັບສິດທິ, ພັນທະຂອງເຂົາເຈົ້າ, ແລະ ວ່າສິດທິເຫຼົ່ານັ້ນຈະຍັງຄົງໄດ້ຮັບການປົກປ້ອງຫຼັງຈາກຫຼາຍປີ.

"ນັ້ນຍັງເປັນເຫດຜົນທີ່ເລື່ອງໃຫຍ່ທີ່ສຸດໃນຕະຫຼາດການລວມຕົວ ແລະ ການຊື້ກິດຈະການອະສັງຫາລິມະຊັບບໍ່ແມ່ນກ່ຽວກັບການແຂ່ງຂັນເພື່ອເປັນເຈົ້າຂອງທີ່ດິນຫຼາຍຂຶ້ນ, ແຕ່ກ່ຽວກັບການສ້າງສິດທິໃນຊັບສິນທີ່ໂປ່ງໃສ, ໝັ້ນຄົງ ແລະ ໜ້າເຊື່ອຖືຫຼາຍຂຶ້ນ. ນັ້ນແມ່ນການປ່ຽນແປງທີ່ເລິກເຊິ່ງທີ່ສຸດທີ່ເກີດຂຶ້ນໃນຕະຫຼາດອະສັງຫາລິມະຊັບຫວຽດນາມໃນປະຈຸບັນ," ທະນາຍຄວາມ Tú ກ່າວ.

ແຫຼ່ງຂໍ້ມູນ: https://tienphong.vn/huong-di-nao-cho-ma-bat-dong-san-post1847834.tpo