Kenaikan harga tanah: Lebih banyak tekanan kewangan untuk perniagaan dan orang ramai

Encik Pham Duc Toan - Ketua Pengarah Syarikat Saham Bersama Hartanah EZ (EZ Property) menganalisis: Sebelum ini, bayaran yuran guna tanah dikira mengikut amalan yang agak stabil. Sebagai contoh, di wilayah Delta Utara, kos pembayaran untuk 1 hektar tanah hanya kira-kira 10 bilion VND. Walau bagaimanapun, kini nombor ini berubah setiap hari, membawa kepada situasi di mana perniagaan tidak dapat meramalkan kos sebenar.

" Ada projek yang bertahan selama bertahun-tahun. Ketika mula-mula dimulakan pada 2018-2019, harga tanah hanya kira-kira 21-22 juta VND/m². Tetapi kini, selepas pelarasan, harga boleh dikira sehingga 49-50 juta VND/m². Perbezaan ini menjadikan perniagaan hampir habis ," kata Encik Toan.

Di samping itu, projek yang terlewat dari jadual kerana masalah prosedur atau pembersihan tapak sering dikira semula bayaran guna tanahnya, malah ratusan bilion dong dikutip. Kekurangan kestabilan dan ketekalan dalam penetapan harga meningkatkan lagi tekanan kewangan ke atas perniagaan.

Harga tanah yang melambung tinggi akan meletakkan banyak perniagaan di bawah tekanan kewangan yang hebat. (Gambar ilustrasi: Minh Duc).

Juga dibincangkan senarai harga tanah Berkenaan pelarasan yang tinggi, Encik Le Hoang Chau - Pengerusi Persatuan Hartanah Bandar Ho Chi Minh juga menyebut bahawa perniagaan yang menyewa gudang dengan keluasan 11,000 m² di Daerah 4 (lama) di Ho Chi Minh City terpaksa membayar 3.3 bilion VND/tahun pada 2022. Menjelang 2023, Ho Chi Minh menyesuaikan bayaran sewa kepada 7. bilion VND. Menjelang awal tahun 2025, menggunakan senarai harga tanah baharu mengikut peratusan, kos meningkat kepada lebih 21 bilion VND/tahun, 3 kali lebih tinggi daripada tahun sebelumnya dan 7 kali lebih tinggi daripada 2022.

Realiti ini menyebabkan kos tetap perniagaan meningkat dengan ketara, secara langsung menjejaskan aliran tunai, pengeluaran dan rancangan perniagaan serta daya saing dalam pasaran.

Menurutnya, dalam tempoh 3 tahun lalu, Ho Chi Minh City telah melaraskan harga tanah sebanyak 3 kali, oleh itu, perniagaan terpaksa menghadapi 3 perubahan besar dalam obligasi kewangan tanah ke arah membayar lebih banyak cukai dan yuran.

" Ini memberi banyak tekanan kewangan kepada perniagaan. Dengan kenaikan harga tanah, bandar ini mungkin dapat mengutip hasil bajet dalam tempoh lima tahun akan datang, tetapi selepas itu, perniagaan dan pelabur akan "berlari" ke tempat lain," kata Encik Chau.

Di samping itu, Encik Chau berkata bahawa harga tanah adalah kos input ekonomi . Terdapat banyak penyelesaian untuk mengurangkan harga perumahan, di mana Negeri mesti menentukan sumber pendapatan yang munasabah daripada tanah.

Berkongsi pandangan yang sama, Encik Nguyen Quoc Hiep - Pengerusi Persatuan Kontraktor Pembinaan Vietnam - juga terus terang mengatakan bahawa walaupun Undang-undang Tanah dengan jelas menyatakan prinsip memastikan keharmonian kepentingan antara Negara, pengguna tanah dan pelabur, dalam kaedah pengiraan harga tanah semasa, kepentingan perusahaan secara amnya, penggunaan tanah dan pemajakan perusahaan khususnya dan perusahaan hartanah tidak diambil kira.

" Terdapat kes di mana, dalam tempoh hanya satu tahun, keputusan peruntukan tanah di kawasan yang sama, di plot tanah yang sama, tetapi selang 4 bulan, harga tanah meningkat sebanyak 40%, lebih cepat daripada kadar inflasi ," Encik Hiep membangkitkan isu itu.

Menurut Encik Hiep, apabila semua perniagaan terjejas akibat kenaikan harga tanah, bilangan projek akan berkurangan, tidak dapat mencipta hasil yang mampan untuk lokaliti.

Rakyat juga menanggung beban

Menurut Peguam Nguyen Van Dinh, harga yang tinggi akan menjadikan tanah sebagai sumber pembangunan. Bajet akan mengutip lebih banyak daripada tanah, dan orang yang tanahnya diperolehi akan diberi pampasan dengan lebih sewajarnya. Walau bagaimanapun, ini juga akan membawa kepada peningkatan beban kewangan untuk orang ramai apabila membayar yuran guna tanah, cukai pendapatan daripada pemindahan hak guna tanah, yuran pendaftaran, dsb.

Secara khusus, kenaikan harga tanah juga menyebabkan kos berkaitan guna tanah rakyat meningkat. Sebagai contoh, pengeluaran pertama sijil, kebenaran menukar tujuan guna tanah isi rumah dan individu; bayaran sewa tanah tahunan; pengiraan cukai guna tanah; yuran pendaftaran dan terutamanya cukai pendapatan daripada pemindahan hak guna tanah... semuanya berdasarkan senarai harga tanah.

Jika senarai harga tanah meningkat dua kali ganda, yuran guna tanah, cukai, yuran, caj… yang perlu dibayar oleh orang ramai akan menjadi dua kali lebih tinggi, manakala ini adalah sekumpulan besar subjek. Senarai harga tanah pastinya akan memberi impak yang luas dan menyeluruh.

Oleh itu, bagaimana untuk menetapkan harga tanah untuk mempunyai senarai harga tanah "neutral", membantu menyelaraskan kepentingan antara subjek adalah masalah yang sukar. Peguam Nguyen Van Dinh percaya bahawa melaraskan dokumen undang-undang mengenai cukai, yuran, caj... dalam penggunaan tanah akan menyumbang kepada mengatasi keburukan yang disebabkan oleh kenaikan harga tanah, melindungi orang ramai, terutamanya kumpulan yang terdedah, membantu mengekalkan kestabilan sosial tetapi masih menjadikan tanah sebagai sumber pembangunan.

Orang ramai turut terjejas apabila harga tanah meningkat. (Gambar ilustrasi: Minh Duc).

Persatuan Harta Tanah Vietnam (VNREA) juga menunjukkan realiti, tanah adalah bahan input penting untuk pengeluaran dan perniagaan dan harga tanah adalah faktor langsung yang membentuk kos produk melalui yuran guna tanah, sewa tanah, kos pampasan untuk pembersihan tapak kawasan dan perniagaan, pelabur serta orang ramai.

Harga tanah mengikut senarai harga tanah akan mempengaruhi peluang akses tanah perniagaan, pelabur, kos input, harga produk, dan daya saing perniagaan.

VNREA juga berkata bahawa tindak balas berantai daripada kenaikan harga tanah juga boleh menyebabkan pasaran hartanah terbantut, memberi kesan negatif kepada sektor berkaitan seperti pembinaan, bahan, kewangan, perbankan, dsb., sekali gus menjejaskan sasaran pertumbuhan dan kestabilan makroekonomi. Jika harga ditentukan secara munasabah, ia akan menyumbang kepada pertumbuhan GRDP (gross regional product).

Menurut persatuan itu, kenaikan mendadak harga tanah juga akan memberi tekanan besar kepada kos pelaburan awam dan kemajuan projek infrastruktur. Apabila kos tanah meningkat, projek-projek infrastruktur utama di bandar ini berisiko mengalami lebihan kos, melebihi anggaran, menyebabkan kesukaran untuk mengimbangi belanjawan.

Pada masa yang sama, proses rundingan dan pampasan yang berpanjangan boleh melambatkan kemajuan pelaksanaan, menjejaskan kecekapan pelaburan awam dan matlamat pembangunan infrastruktur segerak yang menjadi keutamaan setempat untuk digalakkan dalam tempoh akan datang.

Kenaikan harga tanah mengikut senarai harga tanah akan menyebabkan tekanan kewangan kepada orang ramai dan perniagaan yang menggunakan tanah disebabkan oleh peningkatan mendadak dalam obligasi kewangan (sewa guna tanah, yuran penukaran tujuan guna tanah, yuran dan caj berkaitan tanah). Pada masa sama, ia juga akan menambah beban belanjawan negeri apabila melaksanakan pampasan, sokongan dan penempatan semula.

Persatuan Hartanah juga bimbang bahawa pasaran hartanah kini dalam proses pemulihan yang rapuh, banyak perniagaan perlu menyusun semula, dan aliran modal adalah terhad. Kenaikan harga tanah pada masa ini boleh mewujudkan "beban berganda", memperlahankan pemulihan pasaran.

Oleh itu, VNREA percaya bahawa kenaikan harga tanah perlu mempunyai pelan hala tuju yang munasabah, dalam konteks pemulihan pasaran hartanah yang rapuh. Pelarasan mendadak boleh menjejaskan sektor berkaitan seperti pembinaan, bahan, kewangan dan perbankan secara negatif, seterusnya menjejaskan sasaran pertumbuhan dan kestabilan makroekonomi.

Profesor Madya Dr. Tran Kim Chung - bekas Timbalan Pengarah Institut Pusat Pengurusan Ekonomi - mengesyorkan memberi tumpuan kepada pengumpulan maklumat harga tanah dengan tepat dan telus. Secara khusus, maklumat perlu dikumpul daripada pelbagai sumber seperti urus niaga sebenar, lelongan tanah, aktiviti perundingan harga...

Proses ini perlu dilakukan secara berkala dan berterusan untuk mengemas kini turun naik pasaran. Selain itu, perlu ada mekanisme kawalan yang ketat bagi memastikan kejujuran maklumat terutamanya pengisytiharan harga jual beli tanah.

" Perlu ada reka bentuk yang komprehensif untuk pengezonan harga tanah untuk membina peta harga tanah yang realistik. Elakkan meratakan dalam pengezonan dan pembahagian dalam peraturan harga tanah; Ia adalah perlu untuk membina indeks wajaran dan realistik ," Profesor Madya, Dr. Tran Kim Chung menekankan.

Sumber: https://baolangson.vn/bang-gia-dat-tang-them-ap-luc-tai-chinh-cho-doanh-nghiep-nguoi-dan-5063601.html