Pelabur pelaburan langsung asing (FDI) tidak lagi melihat Vietnam sebagai destinasi "murah", tetapi sebaliknya sebagai platform untuk pelaburan jangka panjang dalam keupayaan pembuatan dan rantaian bekalan.
Pemacu pecutan berbilang
Jika kita terpaksa memilih satu aspek utama untuk menganalisis pasaran hartanah perindustrian pada tahun 2026, ia adalah perubahan dalam "keadaan yang mencukupi." Vietnam masih mengekalkan kelebihan daya saing tradisionalnya, tetapi kelebihan tersebut sedang berubah. Dalam laporan terkini yang diterbitkan oleh Savills Vietnam, John Campbell, Ketua Hartanah Perindustrian di Savills Vietnam, menunjukkan bahawa purata kos buruh pembuatan pada tahun 2025 akan menjadi sekitar US$350/bulan, jauh lebih rendah berbanding di China dan Thailand.
Kos elektrik untuk pengeluaran adalah pada $0.076/kWh, lebih rendah daripada $0.112/kWh di China atau $0.150/kWh di Filipina. Angka-angka ini kekal penting, kerana ia membentuk asas untuk kecekapan operasi dan membantu perniagaan mengira keuntungan dalam persekitaran yang kompetitif di peringkat global. Tetapi tahun 2026 akan menjadi masa apabila pasaran menyaksikan perubahan yang lebih mendalam: Pelabur FDI tidak lagi akan melihat Vietnam sebagai destinasi "murah" tetapi sebagai platform untuk pertaruhan jangka panjang terhadap kapasiti pengeluaran dan rantaian bekalan.
Pelabur pelaburan langsung asing (FDI) tidak lagi melihat Vietnam sebagai destinasi "murah", tetapi sebaliknya sebagai platform untuk pelaburan jangka panjang dalam keupayaan pembuatan dan rantaian bekalan.
Tinjauan pasaran untuk separuh kedua tahun 2025 juga menyediakan batu loncatan langsung untuk tahun 2026. Selatan mencatatkan kadar penghunian taman perindustrian sehingga 90%, dengan harga sewa purata US$191/m²/kitaran pajakan; segmen kilang siap bina mencapai kadar penghunian sebanyak 92%, dengan harga sewa purata kira-kira US$4.4/m²/bulan. Utara juga mengekalkan tinjauan positif: kadar penghunian taman perindustrian mencapai 86%, dengan harga tanah purata US$141/m²/kitaran pajakan; kilang siap bina berada pada harga sewa purata US$5.1/m²/bulan.
Kadar penghunian yang tinggi mencerminkan realiti: permintaan telah melangkaui fasa pemulihan biasa kitaran tersebut, beralih kepada keadaan "persaingan lokasi", di mana taman perindustrian dengan ketersambungan yang baik, ketersediaan tanah yang bersih, prosedur yang diperkemas dan ekosistem perkhidmatan yang lengkap akan mempunyai kelebihan dalam menarik pelabur berkualiti tinggi.
Banyak taman perindustrian yang dijadualkan untuk memulakan pembinaan menjelang akhir tahun 2025 merupakan tanda kitaran pertumbuhan yang "dicetuskan" oleh keyakinan. Di Utara, Kinh Bac Urban Development Corporation – JSC memulakan pembinaan Taman Perindustrian Phu Binh, sebuah kemudahan seluas 675 hektar di Thai Nguyen, dengan jumlah pelaburan sebanyak VND 11,492 bilion, yang menyasarkan industri elektronik, teknologi maklumat, teknologi tinggi, automotif dan komponen, mekanik ketepatan, bahan baharu, tenaga boleh diperbaharui dan sokongan. Di Selatan, VRG memulakan pembinaan Taman Perindustrian Hiep Thanh – Fasa 1 di Tay Ninh, meliputi lebih 495 hektar dengan jumlah pelaburan sebanyak VND 2,350 bilion; di Dong Nai , KN Holdings melancarkan dua projek infrastruktur taman perindustrian, Bau Can – Tan Hiep dan Xuan Que – Song Nhan, setiap satu dengan kira-kira 1,000 hektar dalam Fasa 1, dengan jumlah pelaburan masing-masing hampir VND 10,500 bilion dan VND 10,000 bilion. Dengan asas yang telah disediakan untuk beberapa "projek mega" bermula pada akhir tahun 2025, tahun 2026 akan menjadi tahun pasaran memasuki fasa "penyerapan" dan "penilaian semula" berdasarkan kualiti.
Kualiti diberi perhatian yang lebih.
Perkara utama untuk tahun 2026 terletak pada perubahan yang nampaknya kecil tetapi memberi impak: dalam kitaran pertumbuhan baharu, "harga rendah" bukan lagi satu-satunya faktor. Pelabur FDI kini mengutamakan piawaian ESG, ketelusan undang-undang dan infrastruktur hijau. Ini memaksa hartanah perindustrian untuk menaik taraf dirinya. Ruang taman perindustrian bukan lagi sekadar tempat untuk menempatkan kilang; ia merupakan penghubung dalam strategi mampan, pengurusan risiko dan kebolehkesanan akauntabiliti dalam rantaian bekalan global. Oleh itu, kelebihan kos Vietnam, walaupun masih menarik, secara beransur-ansur menjadi syarat yang diperlukan, manakala kualiti infrastruktur, skala pelaburan dan keupayaan untuk memenuhi piawaian global baharu adalah syarat yang mencukupi untuk menarik projek besar dan mengekalkan pengeluar dalam jangka masa panjang.
Ruang taman perindustrian bukan lagi sekadar tempat untuk menempatkan kilang; ia merupakan penghubung dalam strategi mampan, pengurusan risiko dan kebolehkesanan akauntabiliti dalam rantaian bekalan global.
Menurut Encik Dinh Minh Tuan, Pengarah Wilayah Selatan Property Guru Vietnam, hartanah perindustrian kini sedang menjalani proses "penyaringan" yang ketat. Pelabur antarabangsa, terutamanya syarikat berteknologi tinggi, logistik hijau dan pembuatan pintar, semakin menumpukan pada kriteria yang ketat mengenai ESG, tenaga boleh diperbaharui dan kawalan pelepasan. Taman perindustrian yang tidak dapat memenuhi keperluan ini akan secara beransur-ansur dihapuskan daripada senarai pilihan, menjadikan pasaran semakin kompetitif.
Di sebalik pertumbuhan eksport terletaknya keperluan untuk sumber tanah yang stabil, bangunan kilang yang standard, infrastruktur elektrik, air dan telekomunikasi yang andal, serta keupayaan untuk memproses prosedur dengan cepat bagi memenuhi tarikh akhir pasaran. Apabila pelabur ingin melabur dalam jangka masa panjang, mereka akan lebih berminat dengan konsistensi undang-undang dan keupayaan untuk mengendalikan projek mengikut piawaian antarabangsa daripada hanya bertanya "berapakah sewa?". Inilah sebabnya mengapa taman perindustrian dengan perancangan yang jelas, sistem rawatan alam sekitar yang baik dan kriteria hijau yang telus akan memasuki arena persaingan baharu pada tahun 2026.
Elemen penting kedua ialah infrastruktur ketersambungan. Savills meramalkan bahawa menjelang 2026, zon ekonomi Selatan akan menyaksikan perubahan ketara dengan pembukaan Jalan Lingkaran 3 dan pembangunan pesat lebuh raya Bien Hoa - Vung Tau, sekali gus meningkatkan ketersambungan antara taman perindustrian, pelabuhan laut dan lapangan terbang Long Thanh. Infrastruktur bukan sahaja memendekkan masa pengangkutan; ia membentuk semula peta "penilaian" hartanah perindustrian. Apabila logistik menjadi lebih murah dan lebih stabil, taman perindustrian akan beralih daripada "aset tanah" kepada "aset aliran": aliran barangan, buruh, data dan modal. Ketika itulah kawasan yang mempunyai kelebihan ketersambungan dan plot tanah yang dirancang dengan baik akan menjana margin pertumbuhan yang lebih kukuh berbanding yang lain.
Penggerak ketiga datang daripada industri generasi akan datang, yang memacu permintaan untuk hartanah perindustrian berstandard tinggi. Sektor pusat data di Vietnam sedang pesat membangun, dengan jumlah kapasiti reka bentuk kira-kira 524.7 MW menjelang 2025 dan diunjurkan mencapai 950 MW menjelang 2030 mengikut rancangan dan pengumuman semasa. Begitu juga, industri semikonduktor diunjurkan mencapai saiz pasaran kira-kira US$16.5 bilion menjelang 2030, dengan sasaran melatih 50,000 jurutera. Sebaik sahaja strategi semikonduktor dilaksanakan, permintaan untuk menyokong ekosistem perindustrian, kilang khusus dan rantaian bekalan dan logistik bahan yang tepat akan meningkat dengan pesat, mengalihkan hartanah perindustrian daripada model pajakan tradisional dan ke arah menyediakan infrastruktur untuk inovasi, kreativiti dan pelaburan jangka panjang.
Ramai pakar juga percaya bahawa pada tahun 2026, hartanah perindustrian akan mengalami satu kejayaan besar, tetapi bukan melalui ledakan yang didorong oleh harga, tetapi melalui pertumbuhan berkualiti berdasarkan pembangunan struktur. Bidang yang bersaing semata-mata berdasarkan harga akan mencapai hadnya. Bidang yang menaik taraf infrastruktur hijau, memastikan ketelusan undang-undang, mematuhi piawaian ESG dan melabur secara sistematik dalam ekosistem perkhidmatan akan memasuki fasa pertumbuhan baharu.
Sumber: https://vtv.vn/bat-dong-san-cong-nghiep-se-but-pha-trong-nam-2026-100251230163059549.htm
Komen (0)