Era perdagangan hartanah "spekulatif" telah berakhir.

VTV.vn - Pada tahun 2026, pasaran sedang beralih ke arah strategi jangka panjang, dan hanya mereka yang mempunyai kapasiti kewangan yang kukuh dan visi yang mampan akan dapat bertahan.

Era spekulasi jangka pendek telah berakhir; hartanah sedang memasuki pasaran jangka panjang.

Saringan

Menurut data penyelidikan daripada Persatuan Broker Hartanah Vietnam (VARS), pada tahun 2025, keseluruhan pasaran akan mencatatkan kira-kira 128,000 produk baharu yang dilancarkan, tahap tertinggi dalam tempoh 2019-2025 dan menghampiri kemuncak bekalan. Walau bagaimanapun, peningkatan ini tidak dapat menyelesaikan sepenuhnya kekurangan perumahan, kerana struktur bekalan terus tidak seimbang.

Kerana sebahagian besar bekalan baharu datang daripada projek pangsapuri mewah dan hartanah rendah bernilai tinggi, manakala segmen perumahan mampu milik bagi majoriti penduduk masih sangat kurang. Kira-kira 25% daripada bekalan pangsapuri di pasaran berharga melebihi 100 juta VND setiap meter persegi, terutamanya tertumpu pada beberapa pemaju besar.

Encik Nguyen Van Dinh, Pengerusi Persatuan Broker Hartanah Vietnam, menegaskan bahawa ketidakseimbangan penawaran-permintaan ini menyukarkan pembeli sebenar untuk mengakses pasaran, walaupun dengan lebih banyak produk yang tersedia. Pada masa yang sama, ini juga meningkatkan risiko untuk strategi pelaburan jangka pendek yang bergantung pada jangkaan kenaikan harga yang cepat.

Malah, meskipun terdapat peningkatan bekalan, harga hartanah terus menetapkan penanda aras baharu. Ini disebabkan oleh permintaan perumahan yang terpendam selama bertahun-tahun, berserta faktor sokongan seperti pertumbuhan ekonomi , pelaburan infrastruktur dan kos pembangunan projek yang semakin tinggi. Banyak projek yang baru dilancarkan telah mencatatkan kadar penyerapan positif, malah mengalami penjualan habis, dengan pembeli terpaksa membayar premium untuk memiliki hartanah. Dalam tempoh ini, modal pelaburan mengalir dengan kukuh ke pasaran, membantu ramai pelabur mencapai keuntungan yang tinggi dalam masa yang singkat.

Walau bagaimanapun, mulai akhir tahun 2025, landskap pasaran mula berubah apabila bekalan meningkat secara menyeluruh, dan kecairan tidak lagi diagihkan secara sama rata merentasi semua wilayah dan segmen. Menurut Encik Dinh Minh Tuan, Pengarah wilayah Selatan Batdongsan.com.vn, era "pelaburan yang menguntungkan di mana-mana" telah berakhir. Pasaran semasa tidak lagi sesuai untuk strategi spekulatif jangka pendek. Margin keuntungan telah mengecil dengan ketara, manakala risiko telah meningkat, terutamanya bagi pelabur yang menggunakan leveraj kewangan yang tinggi.

Tambahan pula, salah satu faktor asas yang membentuk semula pasaran adalah kejayaan dalam infrastruktur pengangkutan. Pelaburan yang dipercepatkan dalam lebuh raya, jalan lingkaran dan laluan antara wilayah sejak beberapa tahun kebelakangan ini bukan sahaja meningkatkan nilai hartanah tetapi juga memendekkan masa perjalanan dan meluaskan peluang pembangunan ke kawasan pinggir bandar dan bandar satelit.

Pada tahun 2025 sahaja, seluruh negara akan memulakan dan merasmikan 564 projek dengan jumlah pelaburan lebih 5.14 juta bilion VND; yang mana modal swasta menyumbang hampir 75%. Jumlah panjang lebuh raya, persimpangan dan jalan akses semuanya melebihi sasaran pelan pembangunan sosioekonomi lima tahun 2021-2025.

Selain pembangunan infrastruktur, penyelesaian halangan perundangan untuk projek juga telah menjadi penggerak penting untuk bekalan. Kira-kira 1,000 projek telah mengalami kesukaran yang diselesaikan dan disambung semula pelaksanaannya, manakala banyak projek berskala besar telah diluluskan dan dilaksanakan lebih awal untuk mengelakkan risiko penambakan tanah di bawah peraturan baharu.

Encik Nguyen Quoc Anh, Timbalan Pengarah Besar Batdongsan.com.vn, mengulas bahawa apabila bekalan dikeluarkan secara besar-besaran, pasaran terpaksa memasuki fasa persaingan tulen. Zaman kenaikan harga yang seragam telah berakhir; projek yang ingin dijual mesti menunjukkan kebolehgunaan, ketersambungan infrastruktur dan dokumentasi undang-undang yang lengkap.

Pelabur tidak lagi boleh mencapai keuntungan yang cepat dengan mudah seperti dahulu.

Pelaburan jangka panjang

Dengan harga hartanah di bandar-bandar utama yang meningkat berbanding purata pendapatan, dan kos modal, terutamanya kadar faedah pinjaman, yang menunjukkan trend menaik, pasaran secara beransur-ansur mengecut dari segi peserta. Pembeli yang mencari tempat tinggal terpaksa mempunyai asas kewangan yang kukuh dan keupayaan untuk mengumpul kekayaan dalam jangka masa panjang. Pelabur juga mendapati semakin sukar untuk mencapai keuntungan yang cepat seperti dalam tempoh sebelumnya.

Strategi berdasarkan maklumat yang tidak disahkan, mentaliti kumpulan atau jangkaan jangka pendek semakin berisiko, terutamanya dalam konteks peningkatan ketelusan data pasaran secara beransur-ansur, termasuk pemberian pengecam unik kepada hartanah - nasihat pakar.

Menurut Encik Nguyen Van Dinh, pasaran memaksa pelabur untuk mengubah pemikiran mereka. "Permainan baharu ini bukan untuk wang panas. Pelabur yang ingin terus bertahan mesti memberi tumpuan kepada nilai sebenar, potensi eksploitasi jangka panjang dan menerima kitaran pelaburan yang lebih panjang," kata Pengerusi VARS.

Bukan sahaja pelabur, tetapi juga pemaju menghadapi tekanan yang ketara daripada kos tanah, kos pembangunan projek dan kos pembiayaan. Perniagaan yang kekurangan kapasiti kewangan, terlalu bergantung pada pinjaman atau membangunkan produk yang tidak selari dengan permintaan pasaran akan segera mendedahkan risiko mereka.

VARS percaya bahawa, dalam pasaran yang beralih ke arah persaingan tulen, reputasi dan keupayaan pemaju menjadi kelebihan daya saing teras. Projek yang memastikan penyiapan tepat pada masanya, pematuhan undang-undang penuh dan maklumat yang telus akan mempunyai kelebihan yang jelas dalam menarik pelaburan.

Dalam jangka masa panjang, VARS percaya bahawa harga hartanah tidak akan mengalami lonjakan "panas", tetapi juga tidak mungkin jatuh mendadak. Permintaan yang tinggi untuk perumahan, pertumbuhan ekonomi dan pelaburan infrastruktur yang berterusan merupakan faktor sokongan untuk pasaran. Di samping itu, peningkatan kos pembangunan projek dan obligasi kewangan yang berkaitan dengan tanah di bawah senarai harga baharu juga mewujudkan tahap harga baharu.

Walau bagaimanapun, pada tahun 2026, permintaan pasaran akan menjadi sangat selektif. Projek dengan harga jualan yang jauh melebihi nilai sebenar, lokasi yang kurang terhubung, dokumentasi sah yang tidak lengkap atau yang tidak sesuai untuk keperluan hidup sebenar berisiko mengalami transaksi "terbeku".

Pasaran hartanah sedang beralih daripada fasa pertumbuhan berdasarkan jangkaan jangka pendek dan memasuki kitaran pembangunan yang lebih perlahan tetapi lebih mampan. Keuntungan bukan lagi datang daripada perdagangan spekulatif, tetapi daripada nilai sebenar, kapasiti kewangan dan strategi jangka panjang peserta pasaran.

Sumber: https://vtv.vn/bat-dong-san-het-thoi-luot-song-100260124152459157.htm