Hasil tanah tinggi, jangan terlalu gembira

Kutipan yuran guna tanah pada separuh pertama tahun ini melonjak naik, mencecah lebih daripada VND243,000 bilion, 2.6 kali lebih tinggi daripada tempoh yang sama tahun lalu, tetapi ramai pakar dan perniagaan berkata tidak perlu terlalu gembira, kerana ini adalah kutipan sekali sahaja dengan banyak potensi risiko.

Sesetengah perniagaan mengatakan bahawa kenaikan bayaran guna tanah akan menyukarkan untuk mengawal harga perumahan.

Peningkatan mendadak hasil tanah pada separuh pertama tahun ini juga menyukarkan perniagaan untuk mengakses tanah. Malah perniagaan dengan projek yang digantung selama beberapa dekad, kini dengan halangan undang-undang yang dihapuskan, mendapati sukar untuk melaksanakan projek mereka kerana bayaran guna tanah dan cukai tanah telah meningkat berpuluh kali ganda.

Mengapakah bayaran guna tanah melambung tinggi?

Madya Dr Dang Hung Vo, bekas Timbalan Menteri Sumber Asli dan Alam Sekitar , berkata kenaikan bayaran guna tanah pada separuh pertama tahun ini adalah disebabkan oleh kenaikan senarai harga tanah. Apabila senarai harga tanah ditolak lebih dekat dengan pasaran, hasil daripada penggunaan tanah secara semula jadi akan meningkat. Khususnya, kawasan yang mempunyai senarai harga tanah tertinggi ialah Ho Chi Minh City, senarai harga tanah adalah bersamaan dengan 70% daripada harga pasaran.

"Sejak sekian lama, Vietnam adalah antara negara terkemuka dunia dari segi hasil daripada tanah. Walaupun ketika harga tanah rendah seperti tahun-tahun sebelumnya, hasil daripada tanah di negara kita adalah kira-kira 3% daripada KDNK, sama dengan negara maju di dunia seperti AS dan UK, dan lebih tinggi daripada Jepun dan Korea Selatan," tambah Encik Vo.

Menurut Encik Do Thien Anh Tuan - pensyarah di Sekolah Dasar dan Pengurusan Awam Fulbright, fakta bahawa beberapa siri lokaliti mempercepatkan penganjuran lelongan tanah, terutamanya di kawasan yang mempunyai nilai ekonomi tinggi seperti kawasan bandar, taman perindustrian atau kawasan dengan infrastruktur yang baru siap, juga menyumbang kepada peningkatan hasil daripada tanah.

Selain itu, pemulihan pasaran hartanah dari akhir 2024 hingga 2025 dan beberapa siri dasar penjelasan pasaran telah mula berkuat kuasa.

"Mempercepatkan kelulusan projek, menyiapkan perancangan dan menambah baik ketelusan dalam proses penukaran tujuan guna tanah telah membantu urus niaga berlaku dengan lebih lancar, sekali gus mewujudkan aliran hasil yang besar untuk bajet daripada yuran guna tanah," tambah Encik Tuan.

Bagaimanapun, menurut Encik Nguyen Quoc Hiep - Pengerusi GP Invest, walaupun hasil belanjawan telah meningkat dengan mendadak berikutan peningkatan bayaran guna tanah, agensi pengurusan negeri perlu mempertimbangkan bagaimana kenaikan mendadak harga tanah pada separuh pertama tahun ini menjejaskan pelaburan, pengeluaran dan perniagaan.

"Hasil yuran guna tanah melonjak pada separuh pertama tahun ini kerana banyak projek telah lama dilaksanakan. Pada awal tahun ini, terdapat senarai harga tanah baharu jadi mereka terpaksa melakukannya. Di Hanoi, terdapat projek yang terperangkap selama beberapa dekad dan tidak dapat dilaksanakan sehingga awal tahun ini apabila perniagaan berjaya mendapatkan halangan itu," kata Encik Hiep untuk meneruskan.

Wakil beberapa perniagaan lain juga berkata, kenaikan mendadak dalam yuran guna tanah pada separuh pertama tahun ini bukanlah petanda baik untuk persekitaran pelaburan perniagaan, terutama pelaburan hartanah.

Lelongan tanah menyumbang kepada peningkatan bayaran guna tanah pada separuh pertama 2025 - Foto: B.NGOC

Kebimbangan mengenai bayaran guna tanah yang menaikkan harga perumahan

Selain kesan positif hasil belanjawan yang meningkat, menurut Encik Nguyen Quoc Hiep, harga tanah yang tinggi juga membawa banyak akibat negatif. Maksudnya, harga rumah akan meningkat kerana semua kos input termasuk dalam harga rumah dan tiada pelabur akan menerima kerugian. Tetapi realiti juga menunjukkan bahawa tidak semua pelabur boleh menjual rumah dengan menaikkan harga.

"Harga pangsapuri sudah berada pada 70 - 80 juta VND/ ^m2 , yang sudah mengerikan. Jika ia ditolak sehingga lebih 100 juta VND/ ^m2 , siapa yang akan membelinya? Harga rumah di luar kemampuan pekerja dan orang gaji.

Malah mereka yang mempunyai wang untuk membeli rumah untuk pelaburan, spekulasi, dan menerima untuk membeli pada harga tinggi menunggu harga meningkat, apabila pasaran perlahan, mereka tidak akan terus melabur,” Encik Hiep melahirkan kebimbangan.

Sementara itu, Encik NQK, pelabur di Hanoi, berkata pada masa ini, ramai pelabur sedang mempertimbangkan kerana harga rumah meningkat sangat tinggi, permintaan pasaran semakin berkurangan. Pada satu ketika, kuasa penggunaan pasaran tidak akan wujud lagi, pasaran akan berhenti. Pada masa itu, walaupun mereka telah membayar yuran guna tanah, pelabur tidak akan dapat meneruskan pelaburan dalam projek tersebut kerana mereka tidak boleh menggunakan produk tersebut.

Menurut Encik NQK, Kementerian Pertanian dan Pembangunan Luar Bandar sedang merancang untuk meminda Undang-undang Tanah 2024 ke arah kembali kepada jadual harga tanah dan pekali guna tanah seperti dalam Undang-undang Tanah 2014. Sehubungan itu, kerangka harga tanah akan kekal selama 5 tahun dan akan diselaraskan mengikut pekali guna tanah.

Oleh itu, perlu ada peraturan yang lebih khusus mengenai pekali guna tanah, kita serahkan kepada wilayah untuk menentukan, tetapi perlu ada peraturan untuk membina pekali guna tanah untuk mengelakkan pekali sewenang-wenangnya. Kerana pelabur juga perlu menggambarkan harga tanah projek untuk membuat anggaran dan mengira output, tambah Encik NQK.

Di samping itu, banyak perniagaan menyatakan kebimbangan bahawa mengikut Undang-undang Tanah, senarai harga tanah akan berkuat kuasa mulai 1 Januari 2026, tetapi sehingga tahap ini, banyak lokaliti masih belum membangunkan senarai harga tanah baharu, masih mengira mengikut senarai harga tanah semasa. Oleh itu, adalah perlu untuk mengira untuk mengeluarkan senarai harga tanah baharu dengan segera pada awal tahun 2026.

Menurut wakil beberapa perniagaan, harga tanah adalah isu yang membara dalam kebanyakan projek. "Jika lokaliti mengikut Dekri 71, proses penilaian tanah bagi projek akan menghadapi banyak kesukaran, dan ia akan mengambil masa 1-2 tahun untuk menyiapkan penilaian sesuatu projek. Oleh itu, isu pertama yang perlu diberi perhatian apabila meminda Undang-undang Tanah ialah meminda kaedah penilaian tanah," kata sebuah perniagaan.

Sumber: Kementerian Kewangan, data: LE THANH - Grafik: TUAN ANH

* Encik Do Thien Anh Tuan (Pensyarah di Fulbright School of Public Policy and Management):

Menolak harga tanah boleh menghalang pengeluaran.

Mengejar yuran penggunaan tanah boleh mendorong kawasan untuk menjual tanah untuk wang, menaikkan harga tanah melalui lelongan, memesongkan pasaran, meningkatkan kos pelaburan dan menghalang pengeluaran.

Ini boleh menyekat daya saing ekonomi, mengurangkan daya tarikan pelaburan dalam pembuatan dan perkhidmatan tambah nilai.

Hasil tanah mestilah lebih mampan

Dari perspektif pakar tanah, Encik Dang Hung Vo percaya bahawa senarai harga tanah sepatutnya hampir dengan pasaran tetapi Negeri mesti mempunyai dasar kewangan yang sesuai mengenai tanah. Khususnya, dasar tanah mesti mengawal harga perumahan kerana banyak negara memohon.

"Cara negara lain menyelesaikan perkara ini ialah pelabur hanya perlu membayar 30% daripada yuran guna tanah, bukan jumlah keseluruhan dari awal seperti yang kita lakukan. Hanya apabila kemudahan itu beroperasi barulah Negeri mengira cukai. Iaitu, baki 70% dikutip sebagai cukai ke atas peningkatan nilai tanah apabila kemudahan itu beroperasi," kata Encik Vo.

Sementara itu, Encik Do Thien Anh Tuan berkata bahawa adalah perlu untuk melakukan pembaharuan komprehensif dasar hasil tanah dan hartanah, bukan sahaja untuk mewujudkan sistem hasil yang mampan untuk bajet tetapi juga untuk mengawal selia pendapatan secara munasabah, memastikan ekuiti sosial dan membangunkan pasaran hartanah yang sihat.

Menurut Tuan Tuan, adalah perlu untuk menghapuskan secara beransur-ansur apa yang dipanggil "kutipan wang" dan menggantikannya dengan sistem cukai harta. Khususnya, cukai harta harus direka bentuk mengikut jadual progresif, bermakna lebih banyak harta tanah dimiliki seseorang, atau lebih bernilai harta tanah, lebih tinggi kadar cukai.

Ini bukan sahaja untuk meningkatkan hasil tetapi yang lebih penting untuk mengawal selia pendapatan tambahan daripada tanah - satu bentuk pendapatan pasif yang tidak dikenakan cukai yang sewajarnya seperti pendapatan daripada buruh atau pengeluaran dan perniagaan.

"Fungsi teras cukai harta adalah pengagihan semula, iaitu mengambil sebahagian daripada faedah daripada kumpulan yang memiliki banyak aset untuk diagihkan semula. Di sini, cukai itu bukan bertujuan untuk menurunkan harga rumah tetapi untuk mewujudkan sumber untuk menyokong kumpulan yang kurang bernasib baik untuk mengakses perumahan, membangunkan perumahan sosial, mengubahsuai kawasan bandar yang miskin, atau melabur dalam infrastruktur awam untuk memberi perkhidmatan kepada majoriti.

Bersama-sama dengan cukai harta, kita juga harus menggunakan cukai pendapatan progresif secara tegas daripada pemindahan hartanah untuk mengawal selia pendapatan dan mengawal tingkah laku spekulatif," En. Tuan menganalisis lagi.

Kembali ke topik

LE THANH - NGOC BAO

Sumber: https://tuoitre.vn/boi-thu-tien-dat-khong-voi-mung-20250813224319634.htm