Satu keuntungan besar dalam jualan tanah, tetapi jangan raikan terlalu awal.

Yuran penggunaan tanah yang dikutip pada separuh pertama tahun ini melonjak, mencecah lebih 243,000 bilion VND, 2.6 kali lebih tinggi berbanding tempoh yang sama tahun lepas. Walau bagaimanapun, ramai pakar dan perniagaan percaya masih terlalu awal untuk meraikannya, kerana ini merupakan pembayaran sekali sahaja dengan banyak potensi risiko.

Sesetengah perniagaan berhujah bahawa kenaikan yuran penggunaan tanah akan menyukarkan kawalan harga perumahan.

Peningkatan mendadak dalam hasil tanah pada separuh pertama tahun ini juga telah menyukarkan perniagaan untuk mengakses tanah. Malah perniagaan dengan projek yang telah terhenti selama beberapa dekad, setelah halangan perundangan dihapuskan, mendapati sukar untuk melaksanakan projek mereka kerana yuran penggunaan tanah dan cukai tanah telah meningkat sepuluh kali ganda.

Apakah yang menyebabkan peningkatan yuran penggunaan tanah?

Profesor Dang Hung Vo, bekas Timbalan Menteri Sumber Asli dan Alam Sekitar , menyatakan bahawa peningkatan hasil yuran penggunaan tanah pada separuh pertama tahun ini adalah disebabkan oleh pelarasan menaik jadual harga tanah. Apabila harga tanah dinaikkan hampir dengan nilai pasaran, hasil daripada penggunaan tanah secara semula jadi meningkat. Khususnya, Bandar Raya Ho Chi Minh, kawasan dengan pelarasan harga tanah tertinggi, mempunyai harga tanah bersamaan dengan 70% daripada nilai pasaran.

"Untuk masa yang lama, Vietnam telah menjadi antara negara terkemuka di dunia dari segi hasil tanah. Walaupun harga tanah rendah seperti tahun-tahun sebelumnya, hasil tanah di negara kita adalah kira-kira 3% daripada KDNK, setanding dengan negara maju seperti AS dan UK, dan lebih tinggi daripada Jepun dan Korea Selatan," kongsi Encik Vo selanjutnya.

Menurut Encik Do Thien Anh Tuan, pensyarah di Sekolah Dasar dan Pengurusan Awam Fulbright, hakikat bahawa beberapa kawasan tempatan sedang mempercepatkan penganjuran lelongan tanah, terutamanya di kawasan yang mempunyai nilai ekonomi yang tinggi seperti kawasan bandar, zon perindustrian, atau kawasan dengan infrastruktur yang baru siap dibina, turut menyumbang kepada peningkatan hasil daripada tanah.

Di samping itu, pemulihan pasaran hartanah dari akhir tahun 2024 hingga 2025 dan beberapa dasar untuk melonggarkan keadaan pasaran telah mula menunjukkan hasil.

"Mempercepatkan kelulusan projek, memuktamadkan perancangan dan meningkatkan ketelusan dalam proses penukaran guna tanah telah memudahkan transaksi, sekali gus menjana pendapatan yang ketara untuk bajet daripada yuran guna tanah," tambah Encik Tuan.

Walau bagaimanapun, menurut Encik Nguyen Quoc Hiep, pengerusi GP Invest, walaupun hasil belanjawan telah melonjak disebabkan oleh peningkatan yuran penggunaan tanah, agensi pengurusan negeri perlu mempertimbangkan bagaimana kenaikan mendadak yuran tanah pada separuh pertama tahun ini memberi kesan kepada pelaburan, pengeluaran dan perniagaan.

"Hasil yuran penggunaan tanah melonjak pada separuh pertama tahun ini kerana banyak projek yang telah lama dijalankan terpaksa meneruskan senarai harga tanah baharu pada awal tahun ini. Di Hanoi, beberapa projek terhenti selama beberapa dekad dan tidak dapat dilaksanakan sehingga awal tahun ini, apabila perniagaan akhirnya dapat menghapuskan halangan dan meneruskan projek mereka," kata Encik Hiep.

Wakil daripada beberapa perniagaan lain juga berhujah bahawa kenaikan mendadak dalam yuran penggunaan tanah pada separuh pertama tahun ini bukanlah petanda baik untuk pelaburan dan persekitaran perniagaan, terutamanya untuk pelaburan hartanah.

Lelongan tanah menyumbang kepada peningkatan hasil yuran penggunaan tanah pada separuh pertama tahun 2025 - Foto: B. NGOC

Yuran penggunaan tanah meningkatkan harga rumah.

Selain impak positif daripada peningkatan hasil bajet, menurut Encik Nguyen Quoc Hiep, harga tanah yang tinggi juga membawa banyak kesan negatif. Ini termasuk kenaikan harga rumah kerana semua kos input diambil kira dalam harga, dan tiada pemaju yang mahu menanggung kerugian. Walau bagaimanapun, realiti juga menunjukkan bahawa hanya menaikkan harga rumah tidak menjamin jualan.

"Harga pangsapuri sudah mencecah 70-80 juta VND/ ^m² , yang mana sudah keterlaluan. Jika ia dinaikkan sehingga lebih 100 juta VND/ ^m² , siapa yang akan membelinya? Harga perumahan melebihi kemampuan pekerja bergaji."

"Malah mereka yang mempunyai wang untuk membeli rumah untuk pelaburan, untuk membuat spekulasi, dan sanggup membeli pada harga tinggi dengan harapan kenaikan harga, akan berhenti melabur apabila pasaran menjadi perlahan," Encik Hiep menyuarakan kebimbangannya.

Sementara itu, Encik NQK, seorang pemaju di Hanoi, berkata bahawa ramai pemaju sedang mempertimbangkan semula rancangan mereka kerana harga rumah telah meningkat dengan sangat tinggi, dan permintaan pasaran secara beransur-ansur menurun. Pada satu ketika, permintaan pasaran akan berhenti, dan pasaran akan terhenti. Walaupun selepas membayar yuran penggunaan tanah, pemaju tidak akan dapat terus melabur dalam projek kerana mereka tidak akan dapat menjual produk mereka.

Menurut Encik NQK, Kementerian Pertanian dan Alam Sekitar juga merancang untuk meminda Undang-undang Tanah 2024 untuk kembali kepada jadual harga tanah dan pekali penggunaan tanah seperti dalam Undang-undang Tanah 2014. Sehubungan itu, rangka kerja harga tanah akan kekal tidak berubah selama 5 tahun dan akan diselaraskan oleh pekali penggunaan tanah.

Oleh itu, peraturan yang lebih khusus diperlukan mengenai pekali penggunaan tanah. Walaupun kami mewakilkan penentuan kepada wilayah, peraturan adalah perlu untuk menetapkan pekali ini bagi mengelakkan pengiraan sewenang-wenangnya. Pelabur juga perlu memahami harga tanah projek mereka untuk menyediakan anggaran dan mengira output, tambah Encik NQK.

Tambahan pula, banyak perniagaan telah menyatakan kebimbangan bahawa, menurut Undang-undang Tanah, senarai harga tanah akan berkuat kuasa mulai 1 Januari 2026, tetapi banyak kawasan masih belum membangunkan senarai harga tanah baharu dan masih menggunakan senarai semasa. Oleh itu, pengiraan perlu dibuat untuk memastikan pengeluaran senarai harga tanah baharu tepat pada masanya pada awal tahun 2026.

Menurut wakil daripada beberapa perniagaan, harga tanah merupakan kebimbangan utama dalam kebanyakan projek. "Jika kawasan tempatan mematuhi Dekri 71, proses penilaian tanah untuk projek menghadapi banyak halangan, yang memerlukan 1-2 tahun untuk menyelesaikan penilaian bagi satu projek. Oleh itu, isu pertama yang perlu diberi perhatian semasa meminda Undang-undang Tanah ialah menyemak semula kaedah penilaian tanah," kata seorang pemilik perniagaan.

Sumber: Kementerian Kewangan, data: LE THANH - Grafik: TUAN ANH

* Encik Do Thien Anh Tuan (Pensyarah di Sekolah Dasar dan Pengurusan Awam Fulbright):

Peningkatan harga tanah boleh menyekat pengeluaran.

Usaha untuk mengutip yuran penggunaan tanah boleh mendorong penduduk tempatan menjual tanah untuk mendapatkan wang, meningkatkan harga tanah melalui lelongan, memutarbelitkan pasaran, meningkatkan kos pelaburan dan menghalang pengeluaran.

Ini boleh melumpuhkan daya saing ekonomi, sekali gus mengurangkan daya tarikan pelaburan dalam industri perkilangan dan perkhidmatan bernilai tambah tinggi.

Hasil daripada tanah mestilah lebih mampan.

Dari perspektif pakar tanah, Encik Dang Hung Vo percaya bahawa harga tanah haruslah hampir dengan nilai pasaran, tetapi Negara mesti mempunyai dasar kewangan yang sesuai mengenai tanah. Khususnya, dasar tanah mesti mengawal harga perumahan, seperti yang dilakukan oleh banyak negara.

"Cara negara lain mengendalikannya ialah pelabur hanya perlu membayar 30% daripada yuran penggunaan tanah terlebih dahulu, bukannya membayar jumlah penuh terlebih dahulu seperti yang kita lakukan. Negeri hanya mengira cukai apabila kemudahan itu beroperasi. Ini bermakna baki 70% dikutip sebagai cukai ke atas peningkatan nilai tanah sebaik sahaja kemudahan itu beroperasi," kata Encik Vo.

Sementara itu, Encik Do Thien Anh Tuan berhujah bahawa pembaharuan menyeluruh dasar hasil tanah dan hartanah diperlukan, bukan sahaja untuk mewujudkan sistem hasil yang mampan untuk bajet tetapi juga untuk mengawal selia pendapatan secara rasional, memastikan ekuiti sosial dan membangunkan pasaran hartanah yang sihat.

Menurut Encik Tuan, adalah perlu untuk menghapuskan apa yang dipanggil "yuran" secara beransur-ansur dan menggantikannya dengan sistem cukai harta. Secara khususnya, cukai harta harus direka bentuk mengikut skala progresif, bermakna semakin banyak hartanah yang dimiliki seseorang, atau semakin tinggi nilai harta mereka, semakin tinggi kadar cukai.

Ini bukan sahaja bertujuan untuk meningkatkan pendapatan, tetapi yang lebih penting, untuk mengawal selia pendapatan tambahan daripada tanah – satu bentuk pendapatan pasif yang pada masa ini tidak dikenakan cukai secara berkadaran seperti pendapatan daripada buruh atau pengeluaran dan aktiviti perniagaan.

"Fungsi teras cukai harta tanah adalah pengagihan semula, iaitu mengambil sebahagian daripada faedah daripada kumpulan yang memiliki banyak hartanah dan mengagihkannya semula. Di sini, cukai ini bukan bertujuan untuk menurunkan harga rumah tetapi untuk mewujudkan sumber bagi menyokong kumpulan yang terdedah dalam mengakses perumahan, membangunkan perumahan sosial, mengubah suai kawasan bandar miskin atau melabur dalam infrastruktur awam yang memberi perkhidmatan kepada majoriti."

"Selain cukai harta, kita juga harus tegas melaksanakan cukai pendapatan progresif ke atas pemindahan hartanah untuk mengawal selia pendapatan dan membendung tingkah laku spekulatif," Encik Tuan menganalisis selanjutnya.

Kembali ke topik

LE THANH - BAO NGOC

Sumber: https://tuoitre.vn/boi-thu-tien-dat-khong-voi-mung-20250813224319634.htm