Ia adalah perlu untuk mengira dengan betul dan sepenuhnya keuntungan untuk pelabur dalam dekri harga tanah.

DNVN - Mengulas draf Dekri Kerajaan mengenai harga tanah, Persatuan Penilaian Vietnam (VVA) menekankan keperluan untuk mengira keuntungan dengan betul dan sepenuhnya untuk pelabur.

Keuntungan pelabur hendaklah dikira pada yuran guna tanah.

Kementerian Sumber Asli dan Alam Sekitar sedang mendapatkan ulasan mengenai Draf Dekri Harga Tanah (Draf) Kerajaan yang membimbing pelaksanaan Undang-undang Tanah 2024 dengan banyak kandungan penting berkaitan penilaian dan penilaian tanah.

Draf Dekri dinilai telah menyerap secara aktif komen daripada pakar, organisasi sosial profesional seperti VCCI dan persatuan profesional seperti Persatuan Penilaian Vietnam mengenai penilaian tanah dan isu berkaitan.

Selepas Draf Dekri diumumkan, untuk terus menyiapkannya ke arah yang komprehensif, baru-baru ini, Persatuan Penilaian Vietnam menghantar ulasan bertulis, menekankan keperluan untuk mengira keuntungan dengan betul dan sepenuhnya untuk pelabur.

Perkara c, Fasal 3, Perkara 8 Draf menetapkan: “Keuntungan pelabur (termasuk kos ekuiti dan kos pinjaman) dikira sebagai peratusan kos pelaburan pembinaan yang dinyatakan dalam Perkara a Klausa ini”.

VVA percaya bahawa peraturan di atas adalah tidak munasabah kerana ia tidak mengira dengan betul dan sepenuhnya keuntungan keseluruhan projek mengikut kaedah lebihan untuk pelabur. Menurut VVA, keuntungan pelabur mesti dikira berdasarkan jumlah kos yang perlu dibelanjakan oleh pelabur untuk menyiapkan projek sehingga produk dijual untuk menjana pendapatan.

Sehubungan itu, jumlah kos termasuk semua kos dalam mata a dan b, fasal 3, terutamanya termasuk "yuran guna tanah" iaitu kos pelaburan permulaan yang perlu dibayar oleh pelabur untuk memenuhi obligasi kewangan kepada Negara.

VVA percaya bahawa keuntungan pelabur harus dikira berdasarkan yuran guna tanah.

Menjelaskan hujah bahawa keuntungan pelabur mesti dikira berdasarkan yuran guna tanah, VVA berkata, keuntungan pelabur seperti yang ditetapkan dalam Draf itu hanyalah keuntungan daripada pembangunan hartanah (pelaburan pembangunan tanah), bukannya keuntungan daripada jumlah kos pelaburan termasuk yuran guna tanah ditambah dengan kos pelaburan pembangunan hartanah.

Oleh itu, VVA percaya bahawa jika hanya mengira keuntungan ke atas kos peringkat pelaburan dalam jumlah kos semua peringkat pelaburan untuk membentuk nilai aset adalah tidak mengikut prinsip pembentukan harga apabila menggunakan penilaian mengikut kaedah kos yang digabungkan dalam kaedah lebihan kepada nilai aset.

Selain itu, jika keuntungan pelabur tidak dikira pada yuran guna tanah yang perlu dibayar, ia adalah penafian prinsip "Nilai masa wang" kerana kos peluang, inflasi, risiko dan prinsip "Nilai wang masa depan" apabila orang yang mempunyai wang melabur dalam mana-mana bidang perniagaan.

Mengenai peraturan "Jumlah kos pembangunan plot tanah dan kawasan tanah yang dinyatakan dalam klausa ini tidak termasuk kos pampasan, sokongan dan penempatan semula mengikut pelan yang diluluskan oleh pihak berkuasa berwibawa", menurut VVA, ia juga perlu dipertimbangkan dan dijelaskan.

Secara khusus, menurut VVA, kandungan di atas perlu dikawal ke arah "Jika pelabur ditolak pampasan dan kos pembersihan tapak oleh Negara daripada obligasi kewangan kepada Negara mengikut pelan yang diluluskan oleh pihak berkuasa yang berwibawa, ia tidak akan dimasukkan dalam jumlah kos pembangunan".

Memastikan pengiraan yang betul dan lengkap bagi nilai aset yang dilampirkan pada tanah

Perkara a, Fasal 3, Perkara 6 Draf Formula untuk menentukan nilai semasa aset yang dilampirkan pada tanah, VVA mencadangkan mempertimbangkan untuk menggunakan kedua-dua "nilai susut nilai" dan "pelunasan".

Menjelaskan cadangan di atas, menurut VVA, susut nilai aset dan haus dan lusuh adalah berkaitan antara satu sama lain, haus dan lusuh membawa kepada susut nilai, tetapi pada dasarnya ia berbeza.

Susut nilai adalah fenomena objektif, ciri semula jadi aset, nilainya akan berkurangan secara beransur-ansur dari semasa ke semasa. Sementara itu, susut nilai adalah ukuran subjektif pengurus untuk mendapatkan semula nilai susut nilai aset.

"Mengikut amalan antarabangsa dan peraturan semasa Vietnam, kaedah susut nilai dan kaedah susut nilai adalah berbeza. Oleh itu, ia boleh membawa kepada keputusan yang berbeza dan jika dua unit perunding menentukan harga plot tanah yang sama, satu unit mengira dengan susut nilai, satu unit mengira dengan susut nilai... keputusan pengiraan harga tanah akan berbeza", komen VVA.

Oleh itu, menurut VVA, bahagian tolak (-) formula di atas hanya perlu menggunakan satu kriteria untuk pengiraan, sama ada susut nilai atau pelunasan, dan biasanya untuk menentukan harga aset pada masa penilaian, orang menggunakan "susut nilai".

Di samping itu, VVA juga mencadangkan untuk menjelaskan peruntukan di Perkara b, Fasal 3 Draf Peraturan, yang menyatakan: "Sekiranya pada masa penilaian, pokok saka belum mencapai masa penuaian, nilai semasa harta yang melekat pada tanah ditentukan oleh jumlah kos yang dilaburkan dalam penanaman dan penjagaan sehingga masa penilaian".

"Peraturan di atas tidak mentakrifkan dengan jelas tanggungjawab unit mana yang mesti menentukan nilai semasa aset yang dilampirkan pada tanah, sama ada unit perunding, pelanggan yang asetnya akan dinilai dengan menyediakan data, atau pihak berkuasa yang berwibawa... Oleh itu, adalah mudah untuk membawa kepada isu undang-undang apabila menggunakan data," VVA mengulas dan mencadangkan supaya Jawatankuasa Penggubalan perlu menjelaskan lebih lanjut.

Thu An

Sumber