Kerajaan telah mengeluarkan peraturan baharu mengenai penilaian tanah.

4 kaedah untuk penilaian tanah

Dekri 12/2024/ND-CP meminda Perkara 4 dan 5 Dekri No. 44/2014/ND-CP mengenai kaedah penilaian tanah dan syarat-syarat untuk menggunakan setiap kaedah.

Secara khususnya, kaedah perbandingan dilaksanakan dengan melaraskan harga petak tanah dengan tujuan penggunaan tanah yang sama, persamaan tertentu dalam faktor yang mempengaruhi harga tanah yang telah dipindahkan ke pasaran, dan yang telah dilelong untuk hak penggunaan tanah di mana pembida yang menang telah memenuhi obligasi kewangan mereka mengikut keputusan lelongan. Ini dilakukan melalui analisis dan perbandingan faktor yang mempengaruhi harga tanah selepas mengecualikan nilai aset yang berkaitan dengan tanah (jika ada) untuk menentukan harga petak tanah yang akan dinilai.

Kaedah perbandingan digunakan untuk penilaian dalam kes di mana terdapat sekurang-kurangnya tiga petak tanah yang setanding dengan tujuan penggunaan tanah yang sama, persamaan tertentu dalam faktor yang mempengaruhi harga tanah, dan hak penggunaan tanah yang telah dipindahkan ke pasaran dan dimenangi melalui lelongan, dengan pembida yang menang telah memenuhi obligasi kewangan mereka mengikut keputusan bidaan yang menang (selepas ini dirujuk sebagai petak tanah yang setanding), kecuali bagi kes yang dinyatakan dalam perkara a, b, c, dan d di bawah.

Kaedah pendapatan dilaksanakan dengan membahagikan purata pendapatan bersih tahunan bagi setiap keluasan tanah dengan purata kadar faedah ke atas deposit simpanan Dong Vietnam 12 bulan di bank perdagangan di mana Negeri memegang lebih daripada 50% modal piagam atau jumlah saham pengundian di wilayah itu selama tiga tahun berturut-turut sehingga akhir suku tahun terakhir yang mana data tersedia sebelum tarikh penilaian.

Kaedah pendapatan digunakan untuk penilaian plot tanah pertanian dan plot tanah bukan pertanian (tidak termasuk tanah kediaman) di mana plot tanah atau kawasan yang hendak dinilai tidak layak untuk kaedah perbandingan tetapi pendapatan dan perbelanjaan daripada penggunaan tanah mengikut tujuan penggunaan tanah yang sah pada masa penilaian boleh ditentukan, kecuali bagi kes yang dinyatakan dalam perkara a, b, c, dan d di bawah.

Kaedah lebihan dilaksanakan dengan menolak jumlah anggaran kos pembangunan plot tanah atau kawasan daripada jumlah anggaran hasil pembangunan, berdasarkan penggunaan tanah yang paling cekap (pekali penggunaan tanah, kepadatan bangunan, bilangan maksimum tingkat bangunan) mengikut pelan penggunaan tanah dan pelan pembinaan terperinci yang diluluskan oleh pihak berkuasa yang berwibawa.

Kaedah lebihan digunakan untuk penilaian dalam kes di mana petak tanah atau kawasan untuk projek pelaburan tidak layak untuk kaedah perbandingan atau kaedah pendapatan, tetapi jumlah hasil pembangunan dan jumlah kos pembangunan projek boleh dianggarkan, kecuali bagi kes yang dinyatakan dalam perkara a, b, c dan d di bawah.

Kaedah pekali pelarasan harga tanah dilaksanakan dengan mendarabkan harga tanah dalam jadual harga tanah dengan pekali pelarasan harga tanah. Pekali pelarasan harga tanah dikeluarkan oleh Jawatankuasa Rakyat wilayah atau bandar yang ditadbir secara pusat (selepas ini dirujuk sebagai Jawatankuasa Rakyat Wilayah) dengan membandingkan harga tanah dalam jadual harga tanah dengan harga tanah pasaran semasa.

Kaedah pekali pelarasan harga tanah digunakan untuk menentukan harga tanah bagi petak tanah dan kawasan yang telah dinyatakan dalam jadual harga tanah yang dikeluarkan oleh Jawatankuasa Rakyat Wilayah dan termasuk dalam salah satu kes berikut:

a) Kes-kes yang ditetapkan dalam poin a, klausa 4, Perkara 114 dan klausa 3, Perkara 189 Undang-Undang Tanah;

b) Mengira bayaran sewa tanah tahunan apabila Negeri memajak tanah tanpa melelong hak penggunaan tanah;

c) Mengira harga permulaan untuk melelong hak penggunaan tanah apabila Negeri memperuntukkan atau memajak tanah dalam kes di mana petak tanah atau kawasan tersebut telah mempunyai infrastruktur teknikal yang dilaburkan mengikut pelan pembinaan terperinci;

d) Menentukan harga tanah bagi petak tanah atau kawasan yang hendak dinilai jika jumlah nilai yang dikira mengikut jadual harga tanah untuk kawasan yang tertakluk kepada yuran penggunaan tanah dan yuran pajakan tanah adalah kurang daripada 30 bilion VND untuk bandar yang ditadbir secara pusat, kurang daripada 10 bilion VND untuk wilayah pergunungan dan tanah tinggi, dan kurang daripada 20 bilion VND untuk wilayah lain dalam kes berikut:

Kes-kes yang ditetapkan dalam poin b dan d klausa 4, Pasal 114, dan klausa 2, Pasal 172 Undang-Undang Tanah;

Yuran pajakan tanah dikira sebagai bayaran sekali sahaja untuk keseluruhan tempoh pajakan apabila Negeri memajak tanah tanpa melelong hak penggunaan tanah.

d) Mengira pampasan apabila Negeri menuntut semula tanah dalam kes di mana beberapa petak tanah bersebelahan dengan tujuan penggunaan yang sama dituntut semula tetapi tidak memenuhi syarat untuk menggunakan kaedah perbandingan.

Dekri tersebut menyatakan bahawa petak tanah yang setanding yang digunakan untuk penilaian tanah mesti memenuhi syarat-syarat untuk melaksanakan hak guna tanah seperti yang ditetapkan dalam Undang-Undang Tanah.

Maklumat untuk menggunakan kaedah penilaian tanah .

Dekri 12/2024/ND-CP juga menambah Perkara 5b mengenai maklumat untuk menggunakan kaedah penilaian tanah. Sehubungan itu, maklumat tentang harga tanah, harga pajakan tanah dan harga pajakan premis untuk menggunakan kaedah perbandingan, kaedah lebihan dan pekali pelarasan harga tanah bangunan termasuk:

1) Harga bidaan yang menang untuk hak penggunaan tanah dalam kes di mana pembida yang menang telah memenuhi obligasi kewangan mereka mengikut keputusan bidaan yang menang.

2) Harga tanah selepas prosedur cukai diselesaikan di pihak berkuasa cukai atau didaftarkan di pejabat pendaftaran tanah dalam kes pemindahan hak guna tanah;

3) Harga pajakan tanah, harga pajakan premis;

4) Harga pasaran pindah milik tanah.

Dekri tersebut menyatakan bahawa maklumat yang digunakan untuk menggunakan kaedah penilaian tanah mestilah maklumat dalam tempoh tidak lebih daripada 24 bulan sebelum tarikh penilaian tanah, mengutamakan maklumat yang paling hampir dengan tarikh penilaian, dan dikumpulkan daripada sumber berikut:

- Pangkalan data tanah negara, pangkalan data harga negara;

- Pejabat pendaftaran tanah, unit yang menganjurkan lelongan hak guna tanah, dan unit yang menganjurkan lelongan aset;

- Pihak berkuasa cukai, agensi pertanian dan pembangunan luar bandar;

- Pertukaran hartanah, perniagaan hartanah;

- Organisasi yang mempunyai fungsi memberi nasihat tentang penilaian tanah dan syarikat penilaian;

- Institusi kredit, persatuan hartanah, institut/pusat penyelidikan;

- Menjalankan temu bual secara langsung dengan pemindah atau penerima pindahan dalam kes di mana pemindahan telah berlaku di pasaran.

Menurut Dekri 12/2024/ND-CP, maklumat tentang pendapatan dan perbelanjaan daripada penggunaan tanah bukan pertanian untuk tujuan menggunakan kaedah pendapatan dikumpulkan daripada sumber berikut: Pendapatan daripada aktiviti pengeluaran dan perniagaan yang direkodkan dalam penyata kewangan atau pendapatan daripada pajakan tanah dan pajakan premis yang dikumpulkan dalam tempoh berterusan selama 3 tahun (dikira dari 1 Januari hingga 31 Disember) sebaik sebelum tarikh penilaian.

Jika pendapatan daripada plot tanah atau kawasan yang hendak dinilai tidak lengkap bagi setiap tahun dan tidak mencerminkan pendapatan sebenar daripada penggunaan tanah dengan tepat, maklumat tentang harga pajakan tanah dan harga pajakan premis untuk sekurang-kurangnya tiga plot tanah hendaklah dikumpulkan untuk perbandingan.

Kos menjana pendapatan daripada penggunaan tanah seperti yang dinyatakan di atas ditentukan berdasarkan norma dan harga unit yang dikeluarkan oleh agensi negeri yang kompeten atau kadar pelaburan pembinaan yang diterbitkan oleh Kementerian Pembinaan ; dalam kes di mana tiada norma, harga unit, atau kadar pelaburan pembinaan yang dikeluarkan oleh agensi negeri yang kompeten, data kos sebenar purata daripada pasaran sekurang-kurangnya tiga petak tanah yang paling hampir dengan petak tanah atau kawasan yang hendak dinilai seperti yang dinyatakan dalam perkara b, fasal 5 Perkara ini hendaklah digunakan sebagai asas.

Apabila menggunakan kaedah perbandingan, kaedah lebihan mesti memilih petak tanah yang setanding mengikut susunan keutamaan berikut: a) Persamaan lokasi, keadaan infrastruktur, keluasan, saiz, bentuk, pekali penggunaan tanah, kepadatan bangunan, ketinggian bangunan dan faktor lain yang mempengaruhi harga tanah berbanding dengan petak tanah yang hendak dinilai; b) Jarak paling dekat dengan petak tanah atau kawasan yang hendak dinilai dan tidak dihadkan oleh sempadan pentadbiran unit pentadbiran peringkat komune, daerah atau wilayah.

Jawatankuasa Rakyat wilayah menentukan harga tanah tertentu .

Berkenaan penentuan harga tanah tertentu, Dekri 12/2024/ND-CP menetapkan bahawa berdasarkan prinsip penilaian tanah yang dinyatakan dalam Klausa 1, Perkara 112 Undang-Undang Tanah, syarat-syarat untuk menggunakan kaedah penilaian tanah, dan keputusan penilaian harga tanah oleh Majlis Penilaian Tanah, Jawatankuasa Rakyat wilayah hendaklah memutuskan harga tanah tertentu, atau Jawatankuasa Rakyat daerah hendaklah memutuskan harga tanah tertentu dalam kes di mana Jawatankuasa Rakyat wilayah mewakilkan kuasa seperti yang ditetapkan oleh Undang-Undang mengenai Organisasi Kerajaan Tempatan.

Harga tanah tertentu digunakan sebagai asas untuk kes-kes yang ditetapkan dalam Klausa 4, Perkara 114, Klausa 2, Perkara 172, dan Klausa 3, Perkara 189 Undang-Undang Tanah; harga permulaan untuk melelong hak guna tanah apabila Negara memperuntukkan tanah dengan yuran guna tanah, atau memajak tanah dengan bayaran sekali sahaja untuk keseluruhan tempoh pajakan.

Jabatan Sumber Asli dan Alam Sekitar bertanggungjawab membantu Jawatankuasa Rakyat di peringkat yang sama dalam mengatur penentuan harga tanah tertentu.

Sumber