Kerajaan mengeluarkan peraturan baru mengenai penilaian tanah.

4 kaedah penilaian tanah

Dekri 12/2024/ND-CP meminda Perkara 4 dan Perkara 5 Dekri No. 44/2014/ND-CP mengenai kaedah dan syarat penilaian tanah untuk menggunakan setiap kaedah.

Secara khusus, kaedah perbandingan dilaksanakan dengan menyelaraskan harga plot tanah dengan tujuan guna tanah yang sama, persamaan tertentu dalam faktor-faktor yang mempengaruhi harga tanah yang dipindahkan di pasaran, memenangi lelongan hak guna tanah yang mana pemenang lelongan telah memenuhi kewajipan kewangan mengikut keputusan pemenang lelongan melalui analisis dan perbandingan faktor-faktor yang mempengaruhi harga tanah setelah tidak termasuk nilai tanah untuk menentukan harga tanah (jika tidak disertakan) dinilai.

Kaedah perbandingan digunakan untuk menentukan harga dalam kes di mana terdapat sekurang-kurangnya 03 bidang tanah dengan tujuan guna tanah yang sama, persamaan tertentu dalam faktor yang mempengaruhi harga tanah yang dipindahkan di pasaran, memenangi lelongan hak guna tanah di mana pemenang lelongan telah memenuhi kewajipan kewangan mengikut keputusan pemenang lelongan (selanjutnya dirujuk sebagai plot tanah sebanding), kecuali untuk kes-kes yang dinyatakan dalam butir d dan di bawah, di bawah.

Kaedah pendapatan dilaksanakan dengan mengambil purata pendapatan bersih tahunan bagi setiap keluasan tanah dibahagikan dengan purata kadar faedah simpanan deposit berjangka 12 bulan dalam mata wang Vietnam di bank perdagangan di mana Negara memegang lebih daripada 50% modal piagam atau jumlah saham mengundi di wilayah itu selama tiga tahun berturut-turut sehingga akhir suku terbaharu dengan data sebelum masa penilaian.

Kaedah pendapatan digunakan untuk penilaian dalam kes di mana plot tanah, tanah pertanian , tanah bukan pertanian bukan tanah kediaman dan plot tanah, keluasan tanah yang akan dinilai tidak memenuhi syarat untuk menggunakan kaedah perbandingan tetapi pendapatan dan perbelanjaan daripada penggunaan tanah boleh ditentukan mengikut tujuan penggunaan tanah yang sah pada masa penilaian, kecuali untuk kes yang dinyatakan dalam poin a, b, c dan d di bawah.

Kaedah lebihan dilaksanakan dengan mengambil jumlah anggaran hasil pembangunan tolak jumlah anggaran kos pembangunan plot tanah atau kawasan tanah berdasarkan penggunaan tanah yang paling berkesan (pekali guna tanah, kepadatan pembinaan, bilangan maksimum tingkat bangunan) mengikut perancangan guna tanah dan perancangan pembinaan terperinci yang diluluskan oleh pihak berkuasa yang berwibawa.

Kaedah lebihan digunakan untuk menilai kes di mana plot tanah atau keluasan tanah untuk pelaksanaan projek pelaburan tidak memenuhi syarat untuk menggunakan kaedah perbandingan atau kaedah pendapatan tetapi jumlah hasil pembangunan dan jumlah kos pembangunan projek boleh dianggarkan, kecuali bagi kes yang dinyatakan dalam perkara a, b, c dan d di bawah.

Kaedah pekali pelarasan harga tanah dilaksanakan dengan mendarabkan harga tanah dalam jadual harga tanah dengan pekali pelarasan harga tanah. Pekali pelarasan harga tanah dikeluarkan oleh Jawatankuasa Rakyat wilayah atau bandar yang dikendalikan oleh pusat (selepas ini dirujuk sebagai Jawatankuasa Rakyat Wilayah) melalui perbandingan harga tanah dalam jadual harga tanah dengan harga tanah biasa di pasaran.

Kaedah pekali pelarasan harga tanah digunakan untuk menentukan harga tanah bagi plot tanah dan kawasan tanah yang dinyatakan dalam senarai harga tanah yang dikeluarkan oleh Jawatankuasa Rakyat Wilayah dan termasuk dalam salah satu daripada kes berikut:

a) Kes-kes yang dinyatakan dalam Perkara a, Fasal 4, Perkara 114 dan Fasal 3, Perkara 189 Undang-undang Tanah;

b) Mengira sewa tanah tahunan apabila Negara memajak tanah tanpa melelong hak guna tanah;

c) Mengira harga permulaan untuk melelong hak guna tanah apabila Negara memperuntukkan atau memajak tanah dalam kes di mana plot tanah atau kawasan tanah telah dilaburkan dalam infrastruktur teknikal mengikut perancangan pembinaan terperinci;

d) Tentukan harga tanah plot tanah atau keluasan tanah yang perlu dinilai, jumlah nilai dikira mengikut harga tanah dalam jadual harga tanah bagi kawasan yang tertakluk kepada bayaran guna tanah dan bayaran sewa tanah adalah di bawah 30 bilion VND untuk bandar yang dikendalikan oleh pusat, di bawah 10 bilion VND untuk wilayah pergunungan dan tanah tinggi, di bawah 20 bilion VND untuk wilayah yang selebihnya:

Kes yang dinyatakan dalam Perkara b dan Perkara d, Fasal 4, Perkara 114, Fasal 2, Perkara 172 Undang-undang Tanah;

Kira sewa tanah yang dibayar sekali gus untuk keseluruhan tempoh sewa apabila Negeri memajak tanah tanpa melelong hak guna tanah.

d) Mengira pampasan apabila Negara menuntut semula tanah dalam kes menuntut semula banyak lot tanah bersebelahan dengan tujuan penggunaan yang sama yang tidak memenuhi syarat untuk menggunakan kaedah perbandingan.

Dekri tersebut dengan jelas menyatakan: Petak tanah setanding untuk menggunakan kaedah penilaian tanah mestilah memenuhi syarat-syarat untuk melaksanakan hak pengguna tanah seperti yang ditetapkan oleh Undang-undang Tanah.

Maklumat untuk menggunakan kaedah penilaian tanah

Dekri 12/2024/ND-CP juga menambah Artikel 5b mengenai maklumat untuk menggunakan kaedah penilaian tanah. Sehubungan itu, maklumat mengenai harga tanah, sewa tanah, dan sewa premis untuk menggunakan kaedah perbandingan, kaedah lebihan, dan mewujudkan pekali pelarasan harga tanah termasuk:

1) Harga kemenangan lelongan hak guna tanah dalam hal pemenang lelang telah memenuhi kewajipan kewangan menurut keputusan pemenang lelang,

2) Harga tanah telah melalui prosedur cukai di pihak berkuasa cukai atau didaftarkan di pejabat pendaftaran tanah untuk kes pemindahan hak guna tanah;

3) Harga sewa tanah, harga sewa premis;

4) Harga pindah milik tanah di pasaran.

Dekri tersebut dengan jelas menyatakan: Maklumat untuk menggunakan kaedah penilaian tanah adalah maklumat dalam tempoh tidak lebih daripada 24 bulan dari masa penilaian tanah atau lebih awal, dengan keutamaan diberikan kepada maklumat yang paling hampir dengan masa penilaian dan dikumpulkan daripada sumber berikut:

- Pangkalan data tanah negara, pangkalan data harga;

- Pejabat pendaftaran tanah, unit penganjur lelongan hak guna tanah, unit penganjur lelongan aset;

- Pihak berkuasa cukai, pihak berkuasa pembangunan pertanian dan luar bandar;

- Lantai perdagangan hartanah, perniagaan hartanah;

- Organisasi dengan fungsi perundingan mengenai penilaian tanah, perusahaan penilaian;

- Institusi kredit, persatuan hartanah, institut/pusat penyelidikan;

- Temu bual terus pemindah atau penerima pindahan untuk kes yang telah dipindahkan di pasaran.

Juga mengikut Dekri 12/2024/ND-CP, maklumat mengenai pendapatan dan perbelanjaan daripada penggunaan tanah bukan pertanian untuk menggunakan kaedah pendapatan dikutip daripada sumber berikut: Pendapatan daripada aktiviti pengeluaran dan perniagaan yang direkodkan dalam penyata kewangan atau pendapatan daripada pajakan tanah dan pajakan premis yang dikutip dalam tempoh 03 tahun berturut-turut (dikira dari 1 Januari hingga 31 Disember) serta-merta sebelum penilaian)

Sekiranya pendapatan plot tanah atau keluasan tanah yang hendak dinilai tidak lengkap setiap tahun dan tidak menggambarkan dengan tepat pendapatan sebenar guna tanah, kumpulkan maklumat harga sewa tanah dan harga sewa premis sekurang-kurangnya 03 plot tanah sebagai perbandingan.

Kos menjana pendapatan daripada penggunaan tanah seperti yang ditetapkan di atas hendaklah ditentukan berdasarkan norma dan harga unit yang dikeluarkan oleh agensi negeri yang berwibawa atau kadar modal pelaburan pembinaan yang diumumkan oleh Kementerian Pembinaan ; sekiranya tiada norma, harga unit atau kadar modal pelaburan pembinaan yang dikeluarkan oleh agensi negeri yang berwibawa, kos hendaklah berdasarkan maklumat dan data purata kos sebenar yang biasa didapati di pasaran sekurang-kurangnya 03 bidang tanah dengan jarak yang paling hampir dengan plot atau kawasan tanah yang akan dinilai seperti yang ditetapkan dalam Perkara b, Fasal 5 Perkara ini.

Apabila menggunakan kaedah perbandingan, kaedah lebihan mesti memilih plot tanah yang boleh dibandingkan dalam urutan keutamaan berikut: a) Lokasi yang sama, keadaan infrastruktur, keluasan, saiz, bentuk, pekali guna tanah, kepadatan pembinaan, ketinggian bangunan dan faktor lain yang mempengaruhi harga tanah berbanding plot tanah yang akan dinilai; b) Mempunyai jarak yang paling dekat dengan plot tanah atau keluasan tanah untuk dinilai dan tidak dihadkan oleh sempadan pentadbiran unit pentadbiran peringkat komune, daerah dan wilayah.

Jawatankuasa Rakyat Wilayah memutuskan harga tanah tertentu .

Mengenai keputusan harga tanah tertentu, Dekri 12/2024/ND-CP menetapkan bahawa berdasarkan prinsip penilaian tanah yang ditetapkan dalam Fasal 1, Perkara 112 Undang-Undang Tanah, syarat-syarat untuk menggunakan kaedah penilaian tanah, keputusan penilaian harga tanah majlis penilaian tanah tertentu, Jawatankuasa Rakyat di peringkat harga tanah tertentu di peringkat daerah memutuskan harga tanah tertentu. dalam kes di mana Jawatankuasa Rakyat di peringkat wilayah memberi kuasa mengikut peruntukan Undang-undang Pertubuhan Kerajaan Tempatan.

Harga tanah khusus digunakan sebagai asas untuk kes-kes yang dinyatakan dalam Fasal 4, Perkara 114, Fasal 2, Perkara 172 dan Fasal 3, Perkara 189 Undang-undang Tanah; harga permulaan untuk melelong hak guna tanah apabila Negara memperuntukkan tanah dengan kutipan yuran guna tanah, atau memajak tanah dengan bayaran sekali untuk keseluruhan tempoh pajakan.

Jabatan Sumber Asli dan Alam Sekitar bertanggungjawab membantu Jawatankuasa Rakyat di peringkat yang sama dalam mengatur penentuan harga tanah tertentu.

Sumber