Persaingan bukan sekadar tentang harga sewa.

Dalam konteks persaingan yang semakin sengit, untuk terus bertahan, pemaju bangunan pejabat mesti mengubah strategi mereka dengan terlibat dalam perang harga dan persaingan kualiti produk.

Pasaran sewa pejabat: Persaingan bukan sekadar tentang harga sewa.

Dalam konteks persaingan yang semakin sengit, untuk terus bertahan, pemaju bangunan pejabat mesti mengubah strategi mereka dengan terlibat dalam perang harga dan persaingan kualiti produk.

Pasaran pejabat Gred A di Bandar Raya Ho Chi Minh menyaksikan bekalan baharu pada suku lalu daripada projek Thaisquare The Merit (Daerah 1), yang dibangunkan oleh Syarikat Saham Bersama Pembangunan Hartanah Thaihomes. Projek ini telah menambah lebih daripada 12,000 m2 kepada jumlah bekalan pejabat Gred A di Bandar Raya Ho Chi Minh.

Menurut ramalan oleh firma perunding Avison Young, Bandar Raya Ho Chi Minh dijangka menambah kira-kira 429,300 m2 ruang pejabat untuk disewa antara tahun 2024 dan 2026. Sebahagian besar bekalan baharu ini akan tertumpu di kawasan di luar pusat bandar, seperti Bandar Thu Duc dan Daerah 7, dengan projek-projek penting termasuk UOA T2 dan Menara V-Plaza.

Avison Young percaya bahawa, dengan kelebihan tanah yang luas, kawasan-kawasan ini berpotensi untuk membangunkan bangunan pejabat berskala besar. Tambahan pula, hasil daripada pembangunan infrastruktur, projek-projek masa hadapan akan mempunyai kadar sewa yang lebih kompetitif berbanding bangunan pejabat di kawasan tengah Bandar Raya Ho Chi Minh.

Peningkatan bekalan baharu menyediakan penyewa dengan pilihan yang lebih pelbagai dan insentif yang lebih baik berbanding tempoh sebelumnya. Walau bagaimanapun, untuk bersaing dengan bekalan baharu, bangunan Gred A yang lebih lama perlu melaraskan harga sewa mereka.

Menurut Cik Pham Ngoc Thien Thanh, Ketua Penyelidikan dan Perundingan di CBRE di Bandar Raya Ho Chi Minh, bilangan bangunan pejabat yang dirancang sejak awal tahun ini adalah lebih rendah daripada yang dirancang pada mulanya disebabkan oleh perubahan dalam strategi perniagaan daripada pelabur. Walau bagaimanapun, kadar sewa pejabat Gred A di luar pusat bandar meningkat sebanyak 1% suku tahunan, manakala kadar Gred A di pusat bandar menurun sebanyak 1%, dengan purata US$45.5/m²/bulan. Kadar sewa pejabat Gred B juga mula menurun dengan sewajarnya, pada US$26.1/m²/bulan, turun 0.6% berbanding suku sebelumnya, tetapi masih 2.1% lebih tinggi daripada tempoh yang sama tahun lepas. Walau bagaimanapun, berbanding tiga tahun lalu, kadar sewa kekal sangat tinggi.

Menurut Cik Thanh, transaksi besar kebanyakannya datang dari bangunan Gred A, manakala hartanah Gred B beralih ke kawasan yang lebih kecil, terutamanya transaksi dengan ruang seluas 100-300 meter persegi.

Menurut CBRE Vietnam, dari suku terakhir tahun 2024 hingga akhir tahun 2026, pasaran dijangka hanya mempunyai dua bangunan pejabat Gred A tambahan di kawasan tengah dan satu bangunan Gred B di kawasan pinggir bandar, dengan jumlah bekalan yang diunjurkan melebihi 100,000 m2 ruang lantai.

Encik Le Hieu, seorang ahli perniagaan yang memiliki dua bangunan pejabat di Daerah 3 dan Daerah 10 (Bandar Raya Ho Chi Minh), berkata bahawa dari tahun 2023 hingga kini, pasaran sewa pejabat telah menghadapi cabaran besar kerana bekalan ruang pejabat baharu yang berkualiti tinggi telah meningkat, tetapi bajet penyewa telah berkurangan.

Menurut Encik Hieu, pada masa lalu, pemaju bangunan Gred A sering mempunyai hak untuk memilih penyewa dan menetapkan terma yang ketat, tetapi kini, keutamaan utama adalah mengisi ruang kosong. Beliau menyatakan bahawa keperluan penyewa telah berubah dengan ketara, dengan memberi tumpuan kepada pejabat dengan kemudahan yang mudah, fleksibel dan persekitaran kerja yang selesa.

"Dengan bangunan baharu memasuki pasaran, pemaju perlu mengemas kini dan menambah baik ruang dan perkhidmatan mereka untuk mengekalkan pelanggan. Persaingan bukan sahaja tentang harga sewa, tetapi juga tentang keupayaan untuk memenuhi keperluan perniagaan yang semakin pelbagai," kata Encik Hieu.

Sementara itu, Matthew Powell, Pengarah Savills Hanoi, memerhatikan bahawa pilihan pejabat penyewa bergantung kepada banyak faktor, dan harga bukanlah satu-satunya faktor yang dipertimbangkan oleh perniagaan, terutamanya bagi penyewa yang cenderung menaik taraf pejabat mereka kepada bangunan mewah.

Matthew Powell menyatakan bahawa pasukan Savills telah memerhatikan perbezaan antara bangunan yang diperakui hijau dan yang tidak. Bangunan lama yang tidak memenuhi piawaian hijau menghadapi tekanan yang lebih besar untuk mengurangkan harga sewa, kerana ia tidak dapat bersaing dengan bangunan yang diperakui hijau. Buktinya ialah sesetengah tuan tanah, terutamanya untuk bangunan pejabat Kelas B, terpaksa menurunkan kadar sewa untuk mengekalkan penyewa.

“Harga sememangnya merupakan faktor penting. Tetapi seperti perkara lain, ramai orang sanggup membayar untuk pengalaman yang berkualiti. Sama seperti membeli kereta, pakaian atau beg tangan, kadangkala perbezaan harga boleh diterima untuk produk dan perkhidmatan yang berkualiti tinggi,” kongsi seorang pakar Savills.

Sumber: https://baodautu.vn/batdongsan/thi-truong-van-phong-cho-thue-cuoc-canh-tranh-khong-chi-nam-o-gia-thue-d230567.html