Sejak kebelakangan ini, pendapat umum telah heboh tentang perkembangan dan keputusan lelongan tanah di daerah pinggir bandar Hanoi seperti Thanh Oai dan Hoai Duc, dengan sejumlah besar permohonan dan bidaan yang menang melonjak naik, mencecah berpuluh-puluh kali ganda harga permulaan. Perkembangan dan keputusan ini menimbulkan persoalan serius tentang sama ada terdapat tanda-tanda pencatutan spekulatif atau tidak.
Adakah bidaan kemenangan yang luar biasa tinggi itu "tidak normal"?
Sehubungan itu, pada 10 Ogos, daerah Thanh Oai berjaya mengadakan lelongan untuk 68 lot tanah di kawasan Ngo Ba, kampung Thanh Than, komune Thanh Cao (Thanh Oai, Hanoi), dengan keluasan antara 60m2 hingga 85m2 dan harga bermula dari 8.6 juta VND/m2 hingga 12.5 juta VND/m2. Lelongan tersebut telah menarik 4,600 permohonan, tetapi hanya 4,201 permohonan daripada 1,545 orang yang memenuhi kriteria kelayakan.
Terutamanya, pada akhir lelongan, lot sudut itu mencapai harga tertinggi iaitu hampir 100.5 juta VND/m2, lapan kali lebih tinggi daripada harga permulaan. Lot biasa mempunyai bidaan yang menang sebanyak 63-80 juta VND/m2, 5 hingga 6.4 kali lebih tinggi daripada harga permulaan.
Pendapat awam sentiasa hangat diperkatakan tentang perkembangan dan keputusan lelongan tanah di daerah pinggir bandar Hanoi seperti Thanh Oai dan Hoai Duc. (Foto: VARS)
Susulan lelongan tanah yang kontroversi di daerah Thanh Oai, satu lelongan baru-baru ini pada 19 Ogos untuk 19 plot tanah di kawasan LK04, kampung Long Khuc, komune Tien Yen, daerah Hoai Duc, Hanoi, terus menarik minat dan penyertaan awam yang ketara.
Sebanyak sembilan belas bidang tanah, dengan saiz antara kira-kira 74m2 hingga 118m2, telah dilelong. Tawaran permulaan ialah 7.3 juta VND/m2. Amaun deposit adalah antara 109 hingga 172 juta VND setiap bidang tanah.
Selepas lelongan selama 19 jam, 19 plot tanah berjaya dijual. Tawaran tertinggi mencecah 133.3 juta VND/m2, hampir 20 kali ganda harga permulaan, manakala tawaran terendah masih 91.3 juta VND/m2, 12.5 kali ganda harga permulaan.
VARS berhujah bahawa perkembangan dan keputusan lelongan tanah ini adalah tidak normal dan normal. Ini kerana garisan antara apa yang normal dan tidak normal nampaknya telah kabur. Apa yang tidak normal telah menjadi normal, dan kemudian terus wujud "normal" dengan cara yang tidak normal.
Malah, ini bukanlah fenomena baharu. Walaupun dalam tempoh enam bulan pertama tahun 2024, walaupun pasaran tanah secara amnya masih lembap, beberapa lelongan tanah di kawasan tertentu masih menarik ribuan hingga puluhan ribu peserta, terutamanya pelabur. Di beberapa tempat, bidaan yang menang direkodkan pada harga sehingga 10 kali ganda lebih tinggi daripada harga permulaan.
Menjelaskan sebabnya, VARS menyatakan: Pertama, pada masa akan datang, wang pasti akan mengalir ke tanah lelongan di kawasan bandar dan perumahan memandangkan pihak berkuasa tempatan menganjurkan banyak lelongan untuk meningkatkan pendapatan bajet. Ini kerana tanah jenis ini bersih, bebas daripada pertikaian atau tuntutan mahkamah, sudah mempunyai sijil pemilikan tanah, infrastruktur, dan sedia untuk membina rumah untuk perniagaan, sewa, dan menjana pendapatan bulanan.
Ini amat menarik memandangkan dalam beberapa tahun kebelakangan ini, Hanoi hampir tidak menyaksikan sebarang projek baharu, dan bekalan plot tanah diramalkan akan menjadi semakin terhad memandangkan Undang-undang Perniagaan Hartanah yang baharu melarang pembahagian dan penjualan plot tanah di 105 bandar dan pekan, memaksa perniagaan membina rumah di atas tanah untuk dijual di kawasan ini. Sementara itu, permintaan untuk hartanah, termasuk tujuan kediaman dan pelaburan, adalah sangat kukuh dan sentiasa meningkat.
Kedua, kenaikan harga, yang berpuluh-puluh kali ganda lebih tinggi, kedengaran sangat luar biasa, tetapi pada hakikatnya, ia disebabkan oleh harga permulaan lelongan tanah yang rendah. Secara khususnya, sebelum ini, peraturan untuk menentukan harga tanah membenarkan pengambilan perunding.
Tanah yang dilelong pada 10 Ogos di daerah Thanh Oai juga telah ditentukan harga permulaannya oleh perunding, yang menetapkannya pada 40-45 juta VND/m2. Walau bagaimanapun, Dekri 12 (Dekri yang meminda dan menambah beberapa artikel Dekri 44 yang membimbing pelaksanaan Undang-undang Tanah 2013), kini Dekri 71 (Dekri yang mengawal selia harga tanah, yang dikeluarkan oleh Kerajaan pada 27 April 2024), telah menghapuskan peruntukan untuk mengupah perunding, beralih kepada menentukan harga menggunakan pekali K yang didarab dengan jadual harga tanah bandar.
Menurut Keputusan 46 bertarikh 18 Julai 2024, Jawatankuasa Rakyat Hanoi, pekali pelarasan harga tanah untuk daerah Thanh Oai ialah 2.35. Senarai harga tanah yang sah pada masa ini yang dikeluarkan pada tahun 2020 adalah antara 3.6 hingga 5.3 juta VND/m2. Oleh itu, pendaraban kedua-dua pekali ini hanya menghasilkan julat harga 8.6 hingga 12.5 juta VND/m2.
Keselamatan produk ini, ditambah pula dengan harga permulaan yang rendah dan deposit yang kecil (dari 100 hingga 200 juta VND), menjadikannya sangat menarik minat pembeli. Oleh itu, tidak hairanlah lelongan ini menarik ribuan permohonan. Bilangan peserta yang begitu ramai adalah perkara biasa.
Mengenakan cukai yang tinggi ke atas pengumpulan tanah.
VAR berhujah bahawa bidaan yang menang tinggi ini mencerminkan realiti normal ketidakseimbangan penawaran-permintaan, memandangkan bilangan permohonan jauh melebihi bilangan lot tanah dalam lelongan.
Walau bagaimanapun, hakikat bahawa harga tanah di lokasi yang mempunyai infrastruktur dan kemudahan yang tidak begitu baik, di kawasan pinggir bandar yang mempunyai potensi normal untuk kenaikan harga, telah mencecah lebih 100 juta VND/m2—sama dengan harga tanah di kawasan bandar dan kawasan yang padat penduduk—adalah tidak normal dan jauh melebihi nilai sebenarnya. Ini adalah hasil daripada motif yang tidak beretika.
Secara khususnya, ramai pelabur yang menyertai lelongan ini adalah mereka yang "profesional" dalam lelongan tanah. Mereka sering menyertai dengan matlamat "mudah" iaitu "berspekulasi," tidak mempedulikan nilai sebenar, hanya memenangi bidaan dan kemudian terus membeli dan menjual untuk mengaut keuntungan, atau dengan mudah kehilangan deposit mereka jika pasaran tidak bertindak balas.
VAR mencadangkan pengenaan cukai yang tinggi ke atas pengumpulan tanah. (Foto: VS)
Atau, yang lebih berbahaya, mereka bertujuan untuk mewujudkan "demam" tanah. Individu-individu ini mengeksploitasi sistem deposit lelongan untuk menaikkan harga tanah yang dimaksudkan. Walaupun tanpa menghiraukan risiko, mereka mengesahkan harga dengan membayar harga bidaan penuh yang menang, menggunakan harga ini sebagai asas untuk menaikkan harga tanah secara buatan di daerah pinggir bandar, menyebabkan harga tanah di banyak kawasan melonjak melambung tinggi, malah mewujudkan "demam" buatan.
Akibat daripada situasi ini adalah harga hartanah yang sedia tinggi semakin meningkat, menjadikan impian untuk memiliki rumah semakin sukar dicapai oleh orang ramai, terutamanya golongan muda. Harga lelongan yang terlalu tinggi, jauh melebihi nilai sebenar, bukan sahaja merumitkan proses penilaian hartanah untuk lelongan seterusnya di tapak lelongan tempatan tetapi juga di banyak bahagian lain di negara ini.
Dengan tersebarnya perhatian media, apabila harga hartanah mengekalkan trend menaik untuk tempoh yang cukup lama, mentaliti FOMO (takut ketinggalan) akan "naik", pelabur akan menjangkakan harga akan terus meningkat, dan kemudian membuat keputusan yang berisiko.
Keputusan ini didorong lagi oleh kepercayaan bahawa pelarasan pada jadual harga tanah di kawasan tempatan dalam masa terdekat secara tidak langsung akan meningkatkan harga tanah. Akibatnya, ramai pelabur akan terikat dengan modal mereka, mewujudkan kawasan tanah yang terbengkalai dan memberi kesan negatif kepada proses pemulihan dan pembangunan ke arah yang selamat dan sihat.
Bagi memastikan ketelusan dalam lelongan dan meningkatkan hasil bajet, Negeri perlu segera mewujudkan mekanisme untuk mengawal spekulasi. Bagi menyelesaikan masalah spekulasi dan manipulasi harga, dan dengan itu menurunkan harga perumahan bandar, pemikiran rakyat tentang perumahan mesti berubah. Perumahan harus dilihat sebagai tempat tinggal, memenuhi keperluan hidup asas rakyat, dan bukannya aset untuk pengumpulan.
Dengan mengenakan cukai yang menyasarkan mereka yang mengumpul dan membuat spekulasi, dan bukannya mereka yang membeli hartanah untuk tujuan kediaman atau perniagaan, unsur kekayaan terkumpul akan berkurangan.
Kadar cukai mungkin meningkat secara beransur-ansur untuk transaksi hartanah di mana penjual memegang hartanah tersebut untuk tempoh yang singkat, atau jika pemilik hartanah tidak menggunakan hartanah tersebut untuk tujuan perniagaan atau tidak memulakan pembinaan selepas menerima tanah tersebut.
Mengenakan cukai hartanah dengan betul akan mengurangkan atau menghapuskan insentif bagi orang ramai untuk membuat spekulasi mengenai hartanah kerana, bersama-sama dengan kos faedah dan kos lepas lain, memiliki hartanah spekulatif menjadi lebih berisiko. Membeli dan menjual hartanah untuk keuntungan, atau mewujudkan penawaran dan permintaan buatan untuk meningkatkan harga hartanah, secara beransur-ansur menjadi tidak bermakna.
Oleh itu, dana terbiar yang dipegang oleh orang ramai akan dialihkan kepada sektor perniagaan yang produktif, sekali gus mewujudkan produk dan nilai tambah untuk masyarakat. Ini akan membantu pasaran hartanah berkembang dengan lebih sihat dan cekap dalam jangka masa panjang, dan bukannya mengalami lonjakan harga tanah dan turun naik harga.
[iklan_2]
Sumber: https://www.congluan.vn/de-xuat-danh-thue-cao-doi-voi-chu-dat-dau-gia-khong-su-dung-dat-post309107.html
Komen (0)