Cadangan untuk mengenakan cukai yang tinggi kepada pemilik tanah lelong yang tidak menggunakan tanah tersebut

Sejak kebelakangan ini, pendapat umum sentiasa dikacau oleh perkembangan dan keputusan lelongan tanah di daerah pinggir bandar Hanoi seperti Thanh Oai dan Hoai Duc, dengan jumlah pendaftaran yang besar dan bidaan yang menang melonjak naik, berpuluh kali ganda lebih tinggi daripada harga permulaan. Perkembangan dan keputusan ini menimbulkan persoalan besar sama ada terdapat atau tidak tanda-tanda spekulasi mengaut keuntungan?

Adakah bidaan yang menang terlalu tinggi "tidak normal"?

Sehubungan itu, pada 10 Ogos, daerah Thanh Oai berjaya menganjurkan lelongan 68 plot tanah di kawasan Ngo Ba, kampung Thanh Than, komune Thanh Cao (Thanh Oai, Hanoi), dengan keluasan antara 60m2 hingga 85m2 dengan harga bermula dari VND8.6 juta/m2 hingga VND12.5 juta/m2. Lelongan itu menarik 4,600 permohonan, tetapi hanya 4,201 permohonan yang layak daripada 1,545 orang.

Terutama, pada penghujung lelongan, lot sudut dengan harga kemenangan tertinggi ialah hampir 100.5 juta VND/m2, 8 kali lebih tinggi daripada harga permulaan. Lot biasa telah memenangi harga 63-80 juta VND/m2, 5 hingga 6.4 kali lebih tinggi daripada harga permulaan.

Pendapat umum sentiasa heboh tentang perkembangan dan hasil lelongan tanah di daerah pinggir bandar Hanoi seperti Thanh Oai dan Hoai Duc. (Foto: VARS)

Selepas lelongan tanah di daerah Thanh Oai menimbulkan kekecohan dalam pandangan umum, baru-baru ini, pada 19 Ogos, lelongan 19 lot tanah di kawasan LK04, kampung Long Khuc, komune Tien Yen, daerah Hoai Duc, Hanoi terus menarik perhatian dan penyertaan ramai orang.

19 bidang tanah telah dilelong, antara 74m2 - 118m2. Harga permulaan untuk lelongan ialah 7.3 juta/m2. Deposit berjulat antara 109 - 172 juta VND/plot.

Selepas lelongan selama 19 jam, 19 bidang tanah berjaya dijual. Bidaan pemenang tertinggi ialah 133.3 juta VND/m2, hampir 20 kali lebih tinggi daripada harga permulaan, manakala lot terendah ialah 91.3 juta VND/m2, 12.5 kali lebih tinggi daripada harga permulaan.

VARS percaya bahawa perkembangan dan keputusan lelongan tanah ini adalah luar biasa dan normal. Kerana pada masa kini, garis antara perkara biasa dan tidak normal nampaknya tidak lagi jelas. Yang tidak normal telah menjadi normal, dan kemudian secara terang-terangan wujud sebagai "kebiasaan" yang tidak normal.

Sebenarnya, ini bukan fenomena baru. Dalam 6 bulan pertama 2024, sementara pasaran tanah secara amnya masih lengang, beberapa lelongan tanah di beberapa lokaliti masih menarik ribuan hingga puluhan ribu peserta, terutamanya pelabur. Keputusan lelongan di beberapa tempat juga mencatatkan harga kemenangan 10 kali ganda lebih tinggi daripada harga permulaan.

Menjelaskan sebabnya, VARS berkata: Pertama, pada masa akan datang, aliran tunai pastinya akan "mencurah" ke dalam tanah lelong, di kawasan bandar dan kawasan perumahan apabila lokaliti menganjurkan banyak lelongan untuk meningkatkan pendapatan bajet. Kerana ini adalah jenis tanah bersih, tidak terlibat dalam pertikaian litigasi, dengan buku merah, infrastruktur, sedia untuk membina rumah untuk perniagaan, menyewa, dan mendapat aliran tunai bulanan.

Terutama menarik dalam konteks beberapa tahun kebelakangan ini, Hanoi hampir tidak mempunyai projek baharu, bekalan tanah juga diramalkan menjadi semakin berkurangan apabila Undang-undang baharu mengenai Perniagaan Harta Tanah melarang pecah bahagian dan penjualan tanah di 105 bandar dan pekan, memaksa perniagaan membina rumah di atas tanah untuk dijual di kawasan ini. Sementara itu, permintaan terhadap hartanah, termasuk permintaan untuk membeli untuk sara hidup dan pelaburan di kalangan rakyat, adalah sangat kuat dan sentiasa meningkat.

Kedua, harga meningkat berpuluh kali ganda, yang kedengaran sangat luar biasa, tetapi sebenarnya ia disebabkan oleh harga permulaan yang rendah bagi tanah yang dilelong. Khususnya, sebelum ini, peraturan untuk menentukan harga tanah membenarkan pengambilan perunding.

Tanah yang dilelong pada lelongan 10 Ogos di daerah Thanh Oai juga telah diupah untuk perundingan, perundingan menentukan harga bermula dari 40-45 juta VND/m2. Walau bagaimanapun, Dekri 12 (Dekri meminda dan menambah beberapa perkara Dekri 44 membimbing pelaksanaan Undang-undang Tanah 2013), Dekri 71 pada masa ini (Dekri yang mengawal selia harga tanah, yang dikeluarkan oleh Kerajaan pada 27 April 2024) telah menghapuskan peraturan mengenai pengambilan perunding, beralih kepada penentuan K' mengikut senarai harga tanah yang didarabkan.

Sementara itu, menurut Keputusan 46 bertarikh 18 Julai 2024 Jawatankuasa Rakyat Hanoi, pekali pelarasan harga tanah daerah Thanh Oai ialah 2.35. Senarai harga tanah berkesan semasa yang dikeluarkan pada 2020 turun naik antara 3.6 - 5.3 juta VND/m2. Oleh itu, apabila mendarab kedua-dua pekali ini, ia hanya memberikan harga 8.6 - 12.5 juta VND/m2.

Produk selamat dengan harga permulaan yang rendah dan deposit rendah (dari 100 hingga 200 juta VND) mencipta daya tarikan hebat kepada pembeli. Oleh itu, tidak sukar untuk memahami mengapa lelongan ini menarik ribuan pendaftaran. Jumlah peserta yang begitu ramai adalah perkara biasa.

Cukai tinggi ke atas pengumpulan tanah

VAR percaya bahawa harga kemenangan yang tinggi ini mencerminkan realiti biasa jurang bekalan-permintaan, apabila bilangan permohonan yang mengambil bahagian berkali-kali lebih besar daripada bilangan lot tanah dalam lelongan.

Walau bagaimanapun, hakikat bahawa harga tanah di lokasi yang mempunyai infrastruktur dan utiliti yang tidak biasa, di kawasan pinggir bandar yang berpotensi untuk kenaikan harga biasa, adalah sehingga lebih daripada 100 juta VND/m2, sama dengan harga tanah di kawasan bandar dan kawasan berpenduduk padat, adalah tidak normal, jauh melebihi nilai sebenar. Ia adalah hasil daripada tujuan yang tidak sihat.

Khususnya, ramai pelabur yang mengambil bahagian dalam lelongan ini adalah mereka yang mempunyai "profesion" dalam lelongan tanah. Mereka sering mengambil bahagian dengan tujuan "mudah" untuk "surfing", tidak mempedulikan nilai sebenar, hanya menang dan kemudian membeli dan menjual serta-merta untuk mengaut keuntungan atau bersedia untuk kehilangan deposit mereka jika pasaran tidak bertindak balas.

VAR mencadangkan cukai yang tinggi ke atas pengumpulan tanah. (Foto: VS)

Atau tujuan yang lebih "berbahaya" adalah untuk mencipta "demam" darat. Individu-individu ini mengambil kesempatan daripada deposit lelongan untuk menaikkan harga tanah berkaitan. Malah mereka tidak menghiraukan risiko, menghalalkan harga dengan membayar sepenuhnya mengikut tawaran yang menang, untuk menggunakan harga ini sebagai asas untuk merangsang harga tanah di daerah terpencil, menyebabkan harga tanah di banyak tempat meningkat, malah kepada "demam" maya.

Akibat daripada situasi ini ialah harga hartanah yang sedia tinggi semakin meningkat, menjadikan impian untuk memiliki rumah semakin jauh untuk orang ramai khususnya golongan muda. Harga lelongan yang tinggi "jauh melebihi" nilai sebenar bukan sahaja menyebabkan kesukaran untuk penilaian aset untuk lelongan berikutnya di lokasi lelongan tetapi juga di banyak tempat di seluruh negara.

Seiring dengan penyebaran media, apabila melihat harga hartanah mengekalkan trend menaik untuk tempoh masa yang cukup lama, mentaliti FOMO (takut ketinggalan) akan "naik", pelabur akan menjangkakan harga akan terus meningkat, kemudian membuat keputusan berisiko.

Keputusan ini juga didorong oleh persepsi bahawa pelarasan jadual harga tanah pada masa akan datang di lokaliti secara tidak langsung akan menaikkan harga tanah. Akibatnya, banyak pelabur terikat modal, mewujudkan tanah terbiar, menjejaskan proses pemulihan secara negatif, membangun ke arah yang selamat dan sihat.

Bagi membolehkan lelongan menjadi telus dan meningkatkan hasil belanjawan, Negeri perlu segera mempunyai mekanisme tambahan untuk mengawal aktiviti spekulatif. Untuk menyelesaikan masalah spekulasi dan kenaikan harga, seterusnya mengurangkan harga perumahan di bandar, perlu mengubah pemikiran rakyat tentang perumahan, supaya perumahan menjadi tempat tinggal, menyelesaikan keperluan hidup rakyat, bukan aset terkumpul.

Dengan mengenakan cukai ke atas mereka yang mengumpul dan membuat spekulasi dan bukannya mereka yang membeli hartanah untuk tujuan hidup atau untuk mengatur pengeluaran dan perniagaan, faktor aset terkumpul akan dikurangkan.

Kadar cukai mungkin meningkat secara beransur-ansur untuk urus niaga hartanah di mana penjual mempunyai tempoh pegangan yang singkat atau jika pemilik hartanah tidak memasukkan hartanah ke dalam aktiviti perniagaan atau tidak menjalankan pembinaan selepas menerima tanah...

Mengehadkan hartanah ke arah yang betul akan mengehadkan atau menghapuskan motivasi untuk orang ramai membuat spekulasi dalam hartanah kerana dengan kos faedah dan kos peluang lain, memiliki hartanah spekulatif menjadi lebih berisiko. Membeli dan menjual hartanah untuk mengaut keuntungan, atau mencipta bekalan dan permintaan maya untuk menaikkan harga hartanah secara beransur-ansur menjadi tidak bermakna.

Oleh itu, wang terbiar daripada rakyat akan disalurkan ke dalam sektor pengeluaran dan perniagaan, mencipta produk dan nilai tambah kepada masyarakat. Ini akan membantu pasaran hartanah berkembang dengan lebih sihat dan berkesan dalam jangka panjang, bukannya demam tanah dan kegawatan harga.

Sumber: https://www.congluan.vn/de-xuat-danh-thue-cao-doi-voi-chu-dat-dau-gia-khong-su-dung-dat-post309107.html