Perniagaan hartanah masih bimbang tentang aliran modal yang ketat.

Pekeliling 06/2023, yang mengawal selia aktiviti pemberian pinjaman institusi kredit dan cawangan bank asing kepada pelanggan, berkuat kuasa pada 1 September 2023.

Sehubungan itu, peraturan tersebut menetapkan bahawa institusi kredit dilarang daripada memberi pinjaman untuk membayar caruman modal, pembelian, atau pemindahan caruman modal dalam syarikat liabiliti terhad atau perkongsian; atau untuk caruman modal, pembelian, atau pemindahan saham dalam syarikat saham bersama yang tidak disenaraikan di pasaran saham atau belum berdaftar untuk diniagakan di sistem perdagangan UPCoM.

Menurut Bank Negara Vietnam, peraturan ini hanya terpakai untuk tujuan membayar sumbangan modal, pembelian dan pemindahan sumbangan modal dalam syarikat liabiliti terhad dan perkongsian; dan sumbangan modal, pembelian dan pemindahan saham dalam syarikat saham gabungan yang tidak disenaraikan di pasaran saham atau tidak berdaftar untuk diniagakan dalam sistem perdagangan UpCOM. Bagi tujuan sumbangan modal, pembelian dan pemindahan sumbangan modal dalam syarikat saham gabungan yang disenaraikan, institusi kredit hendaklah menyediakan pinjaman mengikut peraturan.

Pekeliling 06 menambah peraturan yang menetapkan bahawa institusi kredit dilarang memberi pinjaman untuk membayar caruman modal di bawah kontrak caruman modal, kontrak kerjasama pelaburan, atau kontrak kerjasama perniagaan bagi projek pelaburan yang tidak memenuhi syarat permulaan operasi perniagaan seperti yang ditetapkan oleh undang-undang pada masa institusi kredit memutuskan untuk memberikan pinjaman tersebut.

Bank Negara Vietnam mengesahkan bahawa peraturan ini hanya terpakai kepada projek pelaburan yang tidak memenuhi keperluan undang-undang untuk operasi. Bagi projek pelaburan yang memenuhi keperluan undang-undang untuk operasi, institusi kredit akan terus mempertimbangkan untuk menyediakan pinjaman kepada pelanggan untuk membayar sumbangan modal seperti yang ditetapkan dalam perjanjian sumbangan modal, perjanjian kerjasama pelaburan, atau perjanjian kerjasama perniagaan.

Dalam masa sebulan sahaja lagi, peraturan-peraturan ini akan berkuat kuasa.

Di tengah-tengah keadaan yang mencabar dan halangan perundangan yang berterusan, perniagaan hartanah tetap bimbang bahawa peraturan dalam Pekeliling 06 mungkin menyukarkan mereka untuk mengakses modal.

Pengiraan semula diperlukan.

Bercakap kepada wartawan VietNamNet , Encik Pham Duc Toan, Pengarah Besar Syarikat Saham Bersama Pelaburan dan Pembangunan Hartanah EZ, berkata bahawa semasa tempoh sukar apabila peraturan sepatutnya dihapuskan, Pekeliling 06 secara tidak sengaja telah menambahkan lebih banyak kesukaran kepada perniagaan. "Terdapat banyak isu yang perlu dipertimbangkan semula oleh Bank Negara Vietnam dalam Pekeliling 06," kata Encik Toan.

Perniagaan hartanah bimbang bahawa kesukaran dalam mengakses modal akan menyekat lagi bekalan hartanah. (Foto: Hoang Ha)

Menurut kepimpinan EZ Property, penambahan lebih banyak kategori peminjam ke dalam senarai tersebut akan mengetatkan lagi aliran modal ke pasaran hartanah, terutamanya bagi perniagaan yang ingin bekerjasama dalam pelaburan yang dikehendaki disenaraikan di bursa saham.

"Bilangan perniagaan yang beroperasi di bursa saham adalah sangat kecil berbanding jumlah perniagaan yang beroperasi di luar bursa dan belum disenaraikan," kata Encik Toan.

Tambahan pula, menurut Encik Toan, peraturan yang melarang pinjaman untuk pembayaran sumbangan modal di bawah kontrak sumbangan modal, kontrak kerjasama pelaburan, atau kontrak kerjasama perniagaan untuk projek pelaburan yang tidak memenuhi keperluan perniagaan menjadikannya sangat sukar bagi perniagaan untuk mengakses modal.

Menurut ketua syarikat itu, apabila sesuatu projek layak untuk dijual, ia bermakna perniagaan tersebut telah menyelesaikan banyak peringkat, daripada prosedur perundangan dan pembersihan tanah kepada pembangunan infrastruktur dan pembayaran yuran penggunaan tanah. Sebaik sahaja peringkat itu selesai, perniagaan tersebut tidak perlu lagi meminjam wang.

"Pertumbuhan kredit dalam tempoh enam bulan pertama tahun ini adalah sangat rendah. Sementara itu, hampir semua perniagaan hartanah menggunakan jumlah leveraj yang sangat besar. Selain modal ekuiti, sumber pembiayaan lain seperti pinjaman bank, pengumpulan daripada rakan kongsi dan pelanggan, penerbitan bon... semuanya terhenti. Peraturan ini menyukarkan perniagaan pada masa ini," tegas Encik Toan.

Turut bercakap kepada pemberita, Encik Vu Kim Giang, Pengerusi Lembaga Pengarah Kumpulan SGO, melahirkan kebimbangan bahawa penambahan lebih banyak kes yang tidak layak untuk pinjaman dalam Pekeliling 06 akan menyekat akses kepada modal untuk kerjasama pelaburan dan pemindahan projek.

"Projek-projek sebelumnya yang belum dilaksanakan, serta projek-projek baharu yang sedang bersedia untuk pelaburan dan bertujuan untuk mencari rakan kongsi atau memindahkan pemilikan, semuanya akan menghadapi masalah dengan aliran modal. Ini akan menyebabkan kelewatan dalam pelaksanaan projek," kata Encik Giang.

Encik Giang memetik contoh projek plot tanah, di mana, untuk layak dijual, pelabur mesti menyiapkan semua infrastruktur, membayar yuran penggunaan tanah, dan membersihkan tanah... hanya selepas itu mereka akan dibenarkan meminjam untuk kerjasama pelaburan, yang bukan lagi pendekatan yang betul. Pada ketika itu, syarikat akan menjual kepada pelanggan individu dan mengutip bayaran mengikut kemajuan, tanpa memerlukan kerjasama pelaburan.

Menurut Pengerusi Kumpulan SGO, kerjasama pelaburan antara entiti sebahagian besarnya berlaku sebelum projek layak untuk dijual, kerana pada masa itulah keupayaan setiap entiti, terutamanya keupayaan kewangan, diperlukan.

"Dalam konteks bekalan hartanah yang terhad disebabkan oleh halangan perundangan dan undang-undang yang bertindih, penggunaan Pekeliling 06 akan terus menyekat bekalan disebabkan oleh kekangan kewangan. Pada masa ini, perniagaan juga menghadapi kesukaran yang ketara dan amat memerlukan sumber modal alternatif melalui Penggabungan dan Pengambilalihan (M&A) dan pemindahan projek. Walau bagaimanapun, jika rakan kongsi kekurangan akses kepada pinjaman dan hanya bergantung pada modal mereka sendiri, adalah sangat sukar untuk bekerjasama dalam pelaburan memandangkan aliran tunai yang ketat semasa," Encik Giang menyuarakan kebimbangannya.

Pindaan yang dicadangkan kepada Pekeliling

Menurut Ketua Pengarah EZ Property, selain sektor hartanah, Pekeliling 06 juga berkaitan dengan projek PPP, infrastruktur pembangunan bandar, pertanian dan perhutanan, dan sebagainya.

Apabila sesuatu projek dikehendaki disenaraikan di bursa saham dan memenuhi kriteria kelayakan perniagaan seperti projek PPP, ini bermakna jalan tersebut mesti disiapkan. Walaupun pelaksanaan projek sedemikian memerlukan sejumlah besar modal, ketidakupayaan untuk mengaksesnya akan memberi kesan langsung kepada pelaburan dalam infrastruktur sosial untuk ekonomi .

Encik Toan menggambarkan bahawa EZ Property sedang melaksanakan beberapa projek infrastruktur bandar dan amat memerlukan pembiayaan. Baru-baru ini, syarikat itu menghadapi kesukaran untuk mendapatkan pinjaman bank, dan kadar faedahnya tinggi. Apabila kadar faedah menurun, syarikat itu merancang untuk mengakses pembiayaan tersebut melalui rakan kongsi dan pinjaman. Walau bagaimanapun, dengan peraturan yang digariskan dalam Pekeliling 06, syarikat itu hampir sepenuhnya dikecualikan daripada senarai peminjam yang layak.

"Pekeliling telah dikeluarkan tetapi tarikh pelaksanaannya belum tiba, jadi ia memerlukan pertimbangan yang teliti untuk menghapuskan sebarang syarat yang tidak sesuai dalam keadaan semasa," cadang Encik Toan.

Sementara itu, Pengerusi Kumpulan SGO, Vu Kim Giang percaya bahawa penyelesaian diperlukan untuk membantu perniagaan mengakses modal supaya mereka dapat melaksanakan projek dengan lebih baik, yang kemudiannya akan meningkatkan bekalan ke pasaran.

Walau bagaimanapun, mempunyai mekanisme sokongan kredit akan membantu meningkatkan kuasa beli dan meningkatkan permintaan keseluruhan untuk pasaran hartanah.

Sebelum ini, Persatuan Hartanah Bandar Raya Ho Chi Minh (HoREA) turut mengemukakan dokumen yang mencadangkan semakan dan pelarasan peraturan, termasuk peruntukan mengenai empat kes di mana pelanggan "yang memerlukan modal tidak diberikan pinjaman kredit".

Menurut HoREA, klausa 8, 9 dan 10 akan membawa kepada situasi di mana sesetengah perniagaan dalam pelbagai sektor ekonomi, termasuk perniagaan hartanah, pembeli rumah dan pelabur hartanah, akan mendapati sangat sukar untuk mengakses kredit.

Tambahan pula, Persatuan itu juga menyatakan bahawa Pekeliling 06 Bank Negara Vietnam, yang dikeluarkan sebelum Resolusi 97, perlu dikaji semula dan dipinda supaya Bank Negara Vietnam dapat melaksanakan penyelesaian pengurusan dasar monetari yang proaktif, fleksibel dan harmoni bersempena dengan dasar fiskal pengembangan yang munasabah…

Bimbang tentang "halangan" selanjutnya untuk mengakses pinjaman, HoREA mencadangkan pindaan kepada peraturan . Persatuan Hartanah Bandar Raya Ho Chi Minh (HoREA) baru sahaja menghantar cadangan kepada Perdana Menteri dan Bank Negara Vietnam, mencadangkan pindaan kepada beberapa peraturan yang akan berkuat kuasa pada bulan September, disebabkan oleh kebimbangan tentang penciptaan "halangan" selanjutnya untuk mengakses pinjaman.

Sumber: https://vietnamnet.vn/doanh-nghiep-bat-dong-san-van-lo-dong-von-bi-that-chat-2169309.html