Perniagaan hartanah masih bimbang tentang aliran modal yang ketat

Pekeliling 06/2023 yang mengawal selia aktiviti pemberian pinjaman institusi kredit dan cawangan bank asing kepada pelanggan berkuat kuasa mulai 1 September 2023.

Sehubungan itu, adalah ditetapkan bahawa institusi kredit tidak dibenarkan memberi pinjaman untuk membayar sumbangan modal, membeli, atau menerima pemindahan sumbangan modal syarikat liabiliti terhad atau perkongsian; menyumbang modal, membeli, atau menerima pindahan saham syarikat saham bersama yang tidak disenaraikan di pasaran saham atau belum mendaftar untuk berdagang pada sistem perdagangan UPCoM.

Menurut Bank Negara, peraturan ini hanya terpakai untuk tujuan membayar sumbangan modal, pembelian, menerima pemindahan sumbangan modal syarikat liabiliti terhad dan perkongsian; menyumbang modal, membeli, menerima pindahan saham syarikat saham bersama yang tidak tersenarai di pasaran saham atau belum mendaftar untuk berdagang di sistem perdagangan UpCOM. Bagi tujuan menyumbang modal, membeli, menerima pemindahan sumbangan modal di syarikat saham bersama tersenarai, institusi kredit hendaklah menyediakan pinjaman mengikut peraturan.

Pekeliling 06 menambah peraturan bahawa institusi kredit tidak dibenarkan memberi pinjaman untuk membayar sumbangan modal di bawah kontrak sumbangan modal, kontrak kerjasama pelaburan atau kontrak kerjasama perniagaan untuk melaksanakan projek pelaburan yang tidak memenuhi syarat untuk menjalankan perniagaan mengikut peruntukan undang-undang pada masa institusi kredit membuat keputusan untuk memberi pinjaman.

Bank Negara mengesahkan bahawa peraturan ini hanya terpakai kepada projek pelaburan yang tidak memenuhi syarat untuk menjalankan perniagaan mengikut peruntukan undang-undang. Bagi projek pelaburan yang memenuhi syarat untuk menjalankan perniagaan mengikut peruntukan undang-undang, institusi kredit terus mempertimbangkan pemberian pinjaman kepada pelanggan untuk membayar sumbangan modal mengikut kontrak sumbangan modal, kontrak kerjasama pelaburan atau kontrak kerjasama perniagaan mengikut peruntukan.

Hanya dalam tempoh sebulan, peraturan di atas akan berkuat kuasa.

Dalam konteks yang sukar dan dengan "keterikatan" undang-undang masih diselesaikan, perniagaan hartanah masih bimbang bahawa peraturan dalam Pekeliling 06 mungkin menyukarkan perniagaan hartanah untuk mengakses modal.

Perlu mengira semula

Bercakap kepada wartawan VietNamNet , Encik Pham Duc Toan, Pengarah Besar Syarikat Saham Bersama Pembangunan dan Pelaburan Hartanah (EZ Property) berkata bahawa dalam tempoh sukar yang sepatutnya diselesaikan, peraturan dalam Pekeliling 06 secara tidak sengaja menambah lebih banyak kesukaran bagi perniagaan. "Terdapat banyak isu yang perlu dikira semula oleh Bank Negara dalam Pekeliling 06 ini," kata Encik Toan.

Perniagaan hartanah bimbang aliran modal yang sukar akan mengehadkan lagi bekalan hartanah. (Foto: Hoang Ha)

Menurut pemimpin EZ Property, menambah bilangan kumpulan orang yang tidak dibenarkan meminjam modal mengetatkan lagi aliran modal untuk pasaran hartanah, terutama bagi perniagaan yang ingin bekerjasama dalam pelaburan dan diwajibkan menjadi syarikat tersenarai.

"Bilangan perniagaan yang beroperasi di bursa saham adalah sangat kecil berbanding dengan jumlah yang beroperasi di luar, tidak tersenarai," kata Encik Toan.

Selain itu, tidak menyediakan pinjaman untuk membayar sumbangan modal di bawah kontrak sumbangan modal, kontrak kerjasama pelaburan atau kontrak kerjasama perniagaan untuk melaksanakan projek pelaburan yang tidak memenuhi syarat untuk dimasukkan ke dalam perniagaan, menurut Encik Toan, peraturan ini menyukarkan perniagaan yang ingin mendapatkan modal.

Menurut ketua perusahaan ini, apabila projek itu layak untuk dijual, bermakna perusahaan telah menyelesaikan banyak langkah dari prosedur undang-undang, pembersihan tapak, pembinaan infrastruktur dan pembayaran yuran guna tanah... Selepas selesai peringkat itu, perusahaan itu hampir tidak akan meminjam lagi.

"Pertumbuhan kredit dalam 6 bulan pertama tahun adalah sangat rendah. Sementara itu, kebanyakan perniagaan hartanah menggunakan modal leverage yang sangat besar. Selain modal mereka sendiri, sumber modal lain seperti pinjaman bank, mobilisasi daripada rakan kongsi, pelanggan, terbitan bon, dan lain-lain semuanya dihentikan. Peraturan ini sangat sukar untuk perniagaan pada masa sekarang," tegas Encik Toan.

Turut berkongsi dengan pemberita, Encik Vu Kim Giang, Pengerusi Lembaga Pengarah Syarikat Saham Bersama Kumpulan SGO (Kumpulan SGO), bimbang dengan menambah lebih banyak kes kelayakan bukan pinjaman dalam Pekeliling 06 akan mengehadkan akses kepada modal untuk kerjasama pelaburan dan pemindahan projek.

"Projek sebelum ini yang belum dilaksanakan, atau projek baharu yang sedang bersiap sedia untuk melaksanakan pelaburan dan sedang mencari rakan kongsi untuk bekerjasama atau berpindah, semuanya akan menghadapi masalah dengan aliran modal. Ini akan melambatkan pelaksanaan projek," kata Encik Giang.

En. Giang memetik bahawa, dengan projek tanah, untuk layak dijual, pelabur mesti melengkapkan semua infrastruktur, yuran penggunaan tanah, pembersihan tapak, dll. Hanya dengan itu pinjaman untuk kerjasama pelaburan akan bermakna. Pada masa itu, perusahaan akan menjual kepada pelanggan individu, mengumpul wang mengikut kemajuan, tanpa perlu bekerjasama dalam pelaburan.

Menurut Pengerusi Kumpulan SGO, kerjasama pelaburan antara unit kebanyakannya berlaku sebelum projek layak dijual, kerana ketika itulah mereka memerlukan kapasiti masing-masing terutama kewangan.

"Dalam konteks bekalan hartanah yang terhad disebabkan masalah undang-undang dan undang-undang yang bertindih, penggunaan Pekeliling 06 akan mengehadkan lagi bekalan kerana masalah kewangan. Pada masa ini, perniagaan juga menghadapi banyak kesukaran dan sangat memerlukan sumber modal lain melalui M&A dan pemindahan projek. Namun, jika rakan kongsi koperasi tidak mempunyai pinjaman dan hanya menggunakan modal sendiri, ia akan menjadi sangat sukar untuk bekerjasama dalam konteks aliran tunai yang ketat," Encik Giang.

Cadangan untuk meminda Pekeliling

Pengarah Besar EZ Property berkata selain sektor hartanah, Pekeliling 06 juga berkaitan projek PPP, infrastruktur pembangunan bandar, pertanian dan perhutanan...

Apabila dikehendaki untuk disenaraikan, layak untuk perniagaan sebagai projek PPP, itu bermakna jalan itu mesti disiapkan. Walaupun melaksanakan projek ini memerlukan sejumlah besar modal, tetapi tidak dapat mengaksesnya secara langsung akan menjejaskan aktiviti pelaburan infrastruktur sosial ekonomi .

En. Toan menggambarkan bahawa EZ Property sedang melaksanakan beberapa projek infrastruktur bandar dan sangat memerlukan wang. Sejak kebelakangan ini, perniagaan mengalami kesukaran untuk mengakses modal bank dan kadar faedah pinjaman adalah tinggi. Apabila kadar faedah menurun, perniagaan merancang untuk mengakses modal tersebut melalui rakan kongsi dan meminjam. Bagaimanapun, dengan syarat yang ditetapkan dalam Pekeliling 06, syarikat itu hampir tersingkir daripada senarai peminjam yang dibenarkan.

"Pekeliling itu telah dikeluarkan tetapi masih belum dilaksanakan, jadi ia perlu dipertimbangkan dengan teliti dan keadaan yang tidak sesuai dalam keadaan semasa harus dibuang," saran Encik Toan.

Pengerusi Kumpulan SGO Vu Kim Giang berkata bahawa adalah perlu untuk mempertimbangkan rancangan untuk membantu perniagaan mengakses modal supaya projek dapat dilaksanakan dengan lebih baik dan bekalan ke pasaran dapat dipertingkatkan.

Walau bagaimanapun, jika terdapat mekanisme sokongan kredit, ia akan membantu meningkatkan kuasa beli dan meningkatkan jumlah permintaan untuk pasaran hartanah.

Sebelum ini, Persatuan Harta Tanah Ho Chi Minh City (HoREA) juga menghantar dokumen meminta pertimbangan pelarasan peraturan, termasuk kandungan 4 kes di mana pelanggan "memerlukan modal tidak dibenarkan meminjam kredit".

Menurut HoREA, fasal 8, 9 dan 10 akan membawa kepada situasi di mana sesetengah perniagaan dalam sektor ekonomi yang memerlukan pinjaman, termasuk perniagaan hartanah, pembeli rumah dan pelabur hartanah, akan menghadapi kesukaran untuk mengakses kredit.

Selain itu, Persatuan ini juga menyatakan bahawa Pekeliling 06 Bank Negara telah dikeluarkan sebelum Resolusi 97, maka ia perlu dipertimbangkan untuk pindaan supaya Bank Negara dapat melaksanakan penyelesaian pengurusan dasar monetari yang proaktif, fleksibel dan harmoni dengan dasar fiskal pengembangan yang munasabah...

Prihatin tentang penambahan 'halangan' kepada pinjaman, HoREA mencadangkan pekeliling yang dipinda Persatuan Hartanah Bandaraya Ho Chi Minh (HoREA) baru sahaja menghantar petisyen kepada Perdana Menteri dan Bank Negara, mencadangkan untuk meminda beberapa peraturan yang akan berkuat kuasa September depan, di tengah-tengah kebimbangan mengenai penambahan 'halangan' kepada pinjaman.

Sumber