Mengalu-alukan gelombang FDI baharu ke dalam projek kilang

Dengan aliran masuk pelaburan langsung asing (FDI) yang stabil, diterajui oleh pembuatan, Vietnam telah muncul sebagai pusat peta perindustrian Asia. Di tengah-tengah gelombang rantaian bekalan yang beralih, kilang-kilang yang siap dibina telah menjadi “trump card” yang membantu Vietnam mempercepatkan penerimaannya terhadap aliran modal antarabangsa.

Segmen kilang yang siap dibina dianggap sebagai penyelesaian pecutan dalam perlumbaan rantaian bekalan. Foto : Duc Thanh

Modal FDI meningkat dengan mendadak, pembuatan mendahului trend

Dalam gambaran menarik pelaburan asing, Vietnam terus menjadi "titik terang" apabila dalam tempoh 7 bulan pertama 2025, jumlah modal FDI berdaftar mencecah 24.09 bilion USD, meningkat 27.3% berbanding tempoh yang sama pada 2024; modal yang direalisasikan mencapai 13.6 bilion USD, peningkatan sebanyak 8.4% dalam tempoh yang sama.

Ini adalah isyarat positif yang berterusan untuk pelaburan asing dalam pasaran Vietnam. Khususnya, pembuatan kekal sebagai sektor peneraju, menyumbang 56.5% daripada jumlah modal FDI dalam 6 bulan pertama 2025, dengan hampir 11.97 bilion USD, hasil daripada gelombang peralihan rantaian bekalan dan penstrukturan semula global. Daripada 759 projek perkilangan yang baru dilesenkan, meningkat 40% berbanding tempoh yang sama tahun lepas, sehingga 410 projek (memerlukan 54%) memilih untuk menyewa kilang dan bukannya tanah. Ini adalah titik perubahan yang penting apabila buat pertama kalinya, transaksi kilang melebihi transaksi tanah dari segi bilangan projek.

Utara terus mendahului, menyumbang 54% daripada jumlah modal dan lebih daripada 380 projek FDI pada separuh pertama 2025, dengan Bac Ninh menjadi tumpuan dengan 13% daripada jumlah modal dan 115 projek. Wilayah Tengah terkejut dengan menggandakan bahagian pasarannya kepada 6%, berkat kos rendah dan logistik yang lebih baik. Selatan kekal penting, dengan Dong Nai dan Ba ​​Ria - Vung Tau muncul sebagai destinasi menarik.

Segmen kilang yang siap dibina dianggap sebagai penyelesaian pecutan dalam perlumbaan rantaian bekalan. Menurut Cushman & Wakefield, bekalan kilang siap dibina di Vietnam mencecah kira-kira 11 juta meter persegi, dengan kadar penghunian lebih daripada 85% menjelang suku kedua 2025. Kawasan terkemuka termasuk Ho Chi Minh City (3 juta meter persegi), Dong Nai (2.2 juta meter persegi), Bac Ninh (1.6 juta meter persegi) dan Hai Phong (2.2 juta meter persegi).

Menurut perunding ini, ledakan dalam pasaran kilang siap dibina datang dari beberapa faktor. Pertama sekali, kelajuan kemasukan pasaran. Menyewa kilang yang siap dibina membantu perniagaan memendekkan masa mengikut bulan, malah tahun, berbanding proses membeli tanah, memohon permit, mereka bentuk dan membina. Di samping itu, perniagaan yang menyewa kilang boleh memendekkan masa pelaksanaan sebanyak 12 hingga 18 kali, sesuai untuk konteks rantaian bekalan global yang berubah pantas.

Terima kasih kepada dua kelebihan di atas, model kilang pra-bina menjadi pilihan strategik untuk industri yang perlu membawa produk ke pasaran dengan cepat, seperti elektronik, pembungkusan, peralatan perubatan , atau projek dengan kitaran hayat pendek 3-5 tahun.

Faktor seterusnya ialah fleksibiliti untuk mengembangkan atau kontrak pengeluaran. Perusahaan boleh melaraskan skala operasi dengan mudah tanpa terikat oleh aset tetap yang besar. Ini amat penting untuk industri berteknologi tinggi, elektronik dan pemasangan, yang mesti menyesuaikan dengan cepat kepada turun naik pasaran.

Khususnya, model ini membantu mengurangkan kos pelaburan awal. Daripada membelanjakan puluhan juta dolar untuk membeli tanah dan membina, perniagaan hanya perlu membayar kos sewa berkala. Ini bukan sahaja membantu mengoptimumkan aliran tunai, tetapi juga mengurangkan risiko kewangan semasa tempoh pasaran yang tidak menentu.

Khususnya, perniagaan hanya perlu membayar sewa secara berkala (bulanan/suku tahunan) dan beberapa yuran deposit. Dengan harga purata kira-kira 4-6 USD/m2/bulan di Utara dan 5-7 USD/m2/bulan di Selatan (menurut Cushman & Wakefield), kos untuk kilang seluas 10,000 m2 adalah antara 480,000 hingga 840,000 USD/tahun.

Sementara itu, jika perniagaan membeli tanah dan membina sendiri, ia akan menanggung banyak kos, termasuk bayaran pajakan tanah sekali untuk tempoh 50 tahun (purata 100-250 USD/m2 bergantung pada lokasi), dan kos pembinaan 200-350 USD/m2. Dengan skala 10,000 m2 yang serupa, jumlah kos permulaan boleh mencecah sehingga 3-6 juta USD, tidak termasuk pelesenan, reka bentuk dan kos sampingan.

Oleh itu, kilang pra-bina membantu menjimatkan 70-80% daripada kos pelaburan awal, terutamanya penting untuk perniagaan yang berkembang pesat atau menguji pasaran.

Rangsangan daripada dasar dan perdagangan global

Pada 1 Ogos 2025, kadar cukai baharu AS yang digunakan untuk eksport Asia secara rasmi berkuat kuasa, pada 20% selepas dikurangkan daripada draf asal sebanyak 46%. Kadar cukai ini dinilai sebagai "boleh ditanggung", memulihkan keyakinan pelabur, yang mana aliran modal yang terbantut pada suku kedua telah kembali kukuh.

Strategi "China + 1", yang telah dibentuk selama lebih sedekad, kini dipercepatkan dan Vietnam telah menjadi destinasi keutamaan berkat kos buruh yang kompetitif (lebih rendah daripada Thailand dan Malaysia) dan lokasi geografi yang menggalakkan (bersempadan dengan China dan berdekatan dengan laluan perkapalan). Selain itu, Vietnam juga mempunyai dasar dan komitmen yang stabil terhadap pembangunan infrastruktur.

Menurut Encik Matthew Powell, Pengarah Savills Hanoi, sektor hartanah perindustrian di Vietnam kekal sebagai destinasi yang menarik berkat kelebihan dalam buruh, kos dan lokasi yang strategik.

Walaupun terdapat kebimbangan mengenai halangan perdagangan dengan AS, Vietnam masih mengekalkan peranannya dalam rantaian bekalan global.

Khususnya, batasan teknikal yang pernah menjadi kelemahan Vietnam sedang diatasi. Kilang-kilang kini mempunyai struktur keluli pasang siap, bertebat, bumbung anti-karat, ketinggian siling dari 4 hingga 13 m, memenuhi barisan pengeluaran automatik; beban lantai dari 1,000 hingga 4,000 kg/m2; pencegahan kebakaran, sistem elektrik dan pencahayaan memenuhi piawaian TCVN dan QCVN; keamatan pencahayaan dari 100 hingga 750 lux, digabungkan dengan pengudaraan semula jadi dan kipas ekzos tekanan negatif.

Contoh biasa ialah Perindustrian KTG di VSIP Bac Ninh 2 dari Syarikat Saham Bersama Pembangunan Perindustrian Vietnam KTG, dengan reka bentuk yang memenuhi piawaian ACI 117-10, memenuhi keperluan kerataan, pengurangan getaran, dsb., yang dianggap sebagai faktor utama bagi industri berteknologi tinggi. “Matlamat kami adalah untuk mewujudkan persekitaran kerja yang meningkatkan produktiviti dan melindungi alam sekitar, memenuhi keperluan ESG yang semakin ketat,” kata Encik Tran Quang Trung, Pengarah Pembangunan Projek KTG Industrial.

Begitu juga, menurut Cik Trang Bui, Pengarah Besar Cushman & Wakefield Vietnam, trend peralihan tidak lagi berhenti pada peringkat pemasangan akhir, tetapi banyak perniagaan sedang mengira untuk memindahkan keseluruhan rantaian bekalan ke Vietnam. Ini mewujudkan daya penggerak yang kuat untuk pasaran kilang siap dibina mewah, segmen strategik hartanah perindustrian.

Bukan sahaja perusahaan perkilangan am, malah syarikat berteknologi tinggi berminat dengan model ini, dengan keperluan ketat pada standard teknikal, daripada beban lantai, ketinggian siling, kepada faktor yang berkaitan dengan ESG.

Tarif baharu AS telah menjadi pemangkin kepada penstrukturan semula rantaian bekalan global. Dalam konteks ini, kilang yang siap dibina telah muncul sebagai "bintang baharu" hartanah perindustrian Vietnam. Terima kasih kepada kelebihan kos, lokasi strategik dan fleksibiliti dalam pelaksanaan, model ini bukan sahaja membantu Vietnam memanfaatkan peluang tarikan FDI, tetapi juga meningkatkan hartanah perindustrian dalam proses penyepaduan.

Sumber: https://baodautu.vn/don-song-fdi-moi-vao-du-an-nha-xuong-d378736.html