Pangsapuri berharga 500 juta VND/m² masih tidak dapat disentuh; adakah ini inflasi harga?

Terdapat lokasi di mana pangsapuri berharga 500 juta VND/m² masih tidak mampu dimiliki, manakala di tempat lain harganya mencecah 1 bilion VND/m². Menurut pakar, terdapat banyak sebab untuk ini, termasuk manipulasi harga dan inflasi.

Báo Tuổi Trẻ•30/11/2025

Harga pangsapuri pada 500 juta VND/m² masih tidak dapat disentuh, adakah ini inflasi harga? - Imej 1.

Banyak kawasan di Bandar Raya Ho Chi Minh dan Hanoi mempunyai harga rumah mencecah 500 juta hingga 1 bilion VND/m² untuk pangsapuri - Foto ilustrasi: NGOC HIEN

Di program Businessmen's Coffee baru-baru ini di Bandar Raya Ho Chi Minh, ahli perniagaan Phan Dinh Tue - Naib Pengerusi Persatuan Perniagaan Bandar Raya Ho Chi Minh - membangkitkan isu kenaikan harga pangsapuri di Bandar Raya Ho Chi Minh dan Hanoi terlalu pantas sehingga menjadi "mengejutkan".

"Rumah di awan" datang dengan harga yang sangat tinggi.

Encik Tue berkata: "Baru-baru ini, harga hartanah mewah telah meningkat secara mendadak. Sebelum ini, di Bandar Raya Ho Chi Minh, terdapat pangsapuri yang saya incar hanya dengan harga 100 juta VND/m², tetapi sekarang harganya mencecah 500 juta VND/m² dan saya langsung tidak dapat membelinya."

Di Hanoi, Encik Tue memetik satu contoh bangunan pangsapuri di pusat bandar dengan harga lebih 1 bilion VND/m².

Dalam peranannya sebagai moderator perbincangan itu, Encik Tue menyatakan bahawa sebelum ini hanya tanah di Old Quarter Hanoi atau di Jalan Dong Khoi yang boleh mencecah berbilion dong semeter persegi, tetapi kini "rumah di awan", yang bermaksud pangsapuri tinggi, juga berharga... sangat tinggi.

Menjelaskan isu ini, Encik Le Huu Nghia - Naib Pengerusi Persatuan Hartanah Bandar Raya Ho Chi Minh - berkata bahawa ini adalah akibat yang "diramalkan" dari tempoh 2019-2020, apabila bilangan projek yang diluluskan boleh dikira dengan jari sebelah tangan.

Jika projek tidak diluluskan dalam tempoh tersebut, akibatnya adalah jelas: kekurangan bekalan yang teruk lima tahun kemudian.

Ini membawa kepada situasi yang membimbangkan di mana projek-projek habis dijual tanpa mengira harga yang ditawarkan kerana tiada persaingan, bekalan sangat kurang manakala permintaan masih sangat tinggi.

Di samping itu, sesetengah pembeli tidak perlu tinggal di hartanah tersebut kerana mereka sudah memiliki rumah, manakala mereka yang memerlukan tempat tinggal tidak dapat mencari rumah yang sesuai untuk dibeli.

Isu seterusnya yang dibangkitkan oleh Encik Nghia ialah yuran penggunaan tanah yang terlalu tinggi, malah termasuk kutipan yuran tanah tambahan (faedah penalti) untuk yuran penggunaan tanah yang tidak dibayar, meskipun telah bertahun-tahun obligasi kewangan berkaitan tanah tidak dipenuhi, kerana unit penilaian takut untuk enggan menilai tanah tersebut.

Encik Nghia percaya bahawa jika isu-isu yang dinyatakan di atas dapat diselesaikan, permulaan semula projek dan kepelbagaian segmen akan membawa kepada kepelbagaian harga perumahan di pasaran, sekali gus mengelakkan "monopoli" produk di pasaran.

Pemaju menaikkan harga secara buatan, menyebabkan harga hartanah di seluruh rantau ini meningkat.

Harga pangsapuri pada 500 juta VND/m² masih tidak dapat disentuh, adakah ini inflasi harga? - Foto 2.

Harga pangsapuri telah jauh melebihi jangkauan pendapatan purata, mendorong berjuta-juta pekerja ke dalam situasi di mana mereka tidak mampu membeli perumahan bandar. (Dalam foto: Orang ramai memancing di sebelah salah satu bangunan pangsapuri di Bandar Raya Ho Chi Minh yang menelan belanja ratusan juta dong setiap meter persegi - Foto: NGOC HIEN)

Berkenaan harga perumahan yang melambung tinggi, Dr. Can Van Luc (Ahli Majlis Penasihat Dasar Perdana Menteri ) menyatakan bahawa antara sebab lonjakan harga hartanah baru-baru ini, kekurangan bekalan di bandar-bandar utama adalah salah satu faktor penyumbang.

Selain itu, terdapat sebab-sebab lain seperti proses dan prosedur yang membuatkan pegawai takut melakukan kesilapan atau bertanggungjawab, sehingga mereka tidak berani meluluskan projek, tetapi isu ini sedang diperbaiki.

Apa yang membimbangkan pakar ini ialah bilangan pangsapuri mewah yang berlebihan, yang menyebabkan ketidakseimbangan antara penawaran dan permintaan.

Encik Luc menekankan bahawa sesetengah pemaju, ketika membawa barangan ke pasaran, telah cuba menaikkan harga, menyebabkan tahap harga keseluruhan di kawasan itu meningkat.

"Apabila pemaju melancarkan produk hartanah mewah, mereka mula mencari jalan untuk menaikkan harga, menyebabkan paras harga umum di kawasan tersebut dan projek lain turut serta. Kami sangat tidak bersetuju dengan sesetengah pemaju yang mengeluarkan produk dan memanipulasi harga, menyebabkan harga hartanah meningkat baru-baru ini," kata Encik Luc.

Encik Luc berkata beliau "meminta untuk tidak menamakan nama" tetapi tahu dengan tepat projek dan pemaju mana yang memanipulasi harga. "Manipulasi harga dalam hartanah adalah sangat serius," Encik Luc menekankan berulang kali.

Pasaran kini sedang mengalami situasi di mana 86% pembeli hartanah menjual semula hartanah mereka dalam tempoh hanya satu tahun, pada dasarnya terlibat dalam spekulasi dan perdagangan jangka pendek.

Walaupun kenaikan harga tanah sebahagiannya disebabkan oleh senarai harga tanah yang baharu, kos tanah hanya merangkumi 25-30% daripada jumlah kos bagi setiap projek, dengan kos lain membentuk baki 70%.

Akhir sekali, Encik Luc menegaskan realiti bahawa terdapat broker "melakukan ini dan itu" yang mempengaruhi pasaran…

Adakah kaedah pengiraan yuran penggunaan tanah menyebabkan harga pangsapuri di Bandar Raya Ho Chi Minh meningkat?

Persatuan Hartanah Bandar Raya Ho Chi Minh (HoREA) baru-baru ini telah menghantar satu dokumen kepada Dewan Undangan Negeri , yang memberikan ulasan tambahan mengenai draf resolusi Dewan Undangan Negeri yang menetapkan beberapa mekanisme dan dasar untuk menghapuskan kesukaran dan halangan dalam pelaksanaan Undang-undang Tanah.

Dalam dokumen baru-baru ini yang diserahkan kepada Dewan Undangan Negeri yang memberikan ulasan tambahan mengenai draf resolusi tersebut, HoREA sekali lagi berhujah bahawa masalah harga pangsapuri yang tinggi di Bandar Raya Ho Chi Minh terletak pada kaedah menentukan yuran penggunaan tanah dengan mendarabkan jadual harga tanah dengan pekali pelarasan harga tanah (pekali K). Kerana dengan kaedah ini, jumlah yuran penggunaan tanah yang perlu dibayar oleh perniagaan adalah sangat tinggi, sekali gus meningkatkan harga pangsapuri.

Secara khususnya, HoREA memetik contoh tipikal: sebidang tanah di Jalan Nguyen Xien, Bandar Thu Duc (dahulunya), dengan keluasan 1 hektar, senarai harga tanah ialah 56.6 juta VND, pekali K semasa adalah kira-kira 1.4 kali ganda, bersamaan dengan harga tanah 80 juta VND/m².

Jika "kaedah lebihan" digunakan untuk mengira yuran penggunaan tanah, seperti yang dikira oleh Jabatan Pertanian dan Alam Sekitar Bandar Raya Ho Chi Minh, maka untuk kawasan yang sama seluas 1 hektar, dengan pekali penggunaan tanah sebanyak 7 kali ganda, harga semasa sebuah pangsapuri ialah 50 juta VND/m², selepas ditolak kos jualan dan pembinaan, nilainya hanya kira-kira 35 juta VND/m².

Jelas sekali, jika "kaedah lebihan" digunakan, nilai lebihan hanya sekitar 35 juta VND/m², manakala pengiraan mengikut jadual harga tanah yang didarab dengan pekali pelarasan harga tanah seperti yang dianalisis di atas ialah 80 juta VND/m², iaitu 2.28 kali lebih tinggi. Oleh itu, untuk mengelakkan kerugian, perniagaan terpaksa menaikkan harga jualan sehingga lebih 100 juta VND/m².

Kembali ke topik

NGOC HIEN - CONG TRIEU

Sumber: https://tuoitre.vn/gia-can-ho-500-trieu-dong-m-van-khong-so-duoc-thoi-gia-20251130162707094.htm