Harga tanah sedang dinaikkan secara tidak munasabah.
Harga tanah sentiasa menjadi kebimbangan utama bagi ramai orang, termasuk pelabur dan mereka yang ingin membeli tanah untuk perumahan atau membina rumah. Walau bagaimanapun, selama bertahun-tahun, harga tanah telah dinaikkan secara tidak munasabah, memberi kesan negatif kepada masyarakat, mengganggu peruntukan sumber dan menimbulkan risiko ketidakstabilan makroekonomi… Ini adalah salah satu daripada empat akibat penetapan harga tanah mengikut kuasa pasaran.
Dalam tempoh lima tahun kebelakangan ini sahaja, Hanoi telah mendahului negara dalam kenaikan harga hartanah dengan 112%; Hai Phong meningkat sebanyak 71%, manakala Da Nang dan Bandar Raya Ho Chi Minh hampir menggandakan harga mereka. Lonjakan harga yang tidak normal ini bukan didorong oleh permintaan tulen, tetapi oleh spekulasi, penimbunan, dan terutamanya oleh penilaian tanah berdasarkan perbandingan dengan tawaran lelongan atau projek "hangat" di kawasan sekitarnya. Ini mewujudkan kitaran ganas kenaikan harga yang tidak terkawal, dengan harga berikutnya sentiasa mengikuti kenaikan sebelumnya.
Di komune Dong Anh, Hanoi, ejen hartanah mengatakan bahawa kawasan ini kini merupakan lokasi pelaburan paling menarik di ibu negara... Kerana dua tahun lalu, harga per meter persegi di sini kurang daripada 50 juta VND, tetapi kini, disebabkan oleh beberapa siri projek perumahan mewah yang dibangunkan berdekatan, harga tanah telah meningkat empat kali ganda. Lebih daripada 3 km jauhnya, walaupun ia lebih jauh dari projek perumahan mewah, harga tanah juga meningkat selaras dengan kawasan tengah.
Selama bertahun-tahun, di banyak tempat, terutamanya Hanoi, harga tanah tidak mencerminkan nilai sebenar mereka tetapi telah didorong oleh skim manipulasi harga yang terancang. Satu contoh biasa ialah menggunakan harga lelongan puncak sebagai penanda aras, kemudian pada masa yang sama menaikkan harga sekitar. Walaupun laluan ke hadapan tidak jelas, harga tanah di sini kini turun naik sekitar 140 juta VND/m2. Hebatnya, kira-kira dua tahun yang lalu, harga tanah di sini hanya sekitar 30 juta VND/m2. Harga tanah naik dan turun bukan sahaja disebabkan oleh kuasa pasaran tetapi juga ditentukan oleh komuniti perniagaan hartanah tempatan.
Salah satu sebab utama inflasi harga tanah yang tidak munasabah adalah cara pihak berkuasa tempatan menentukan jadual harga tanah dan pekali pelarasan. Jadual harga tanah semasa yang dikeluarkan oleh pihak berkuasa tempatan selalunya jauh lebih rendah daripada harga transaksi pasaran. Walau bagaimanapun, apabila mengira yuran penggunaan tanah, obligasi kewangan dan pampasan untuk pembersihan tanah, pekali pelarasan digunakan. Pekali ini selalunya berdasarkan transaksi rujukan yang telah dinaikkan sebelum ini.
Encik Nguyen Chi Thanh, Naib Presiden Persatuan Broker Hartanah Vietnam, menyatakan: "Di negara maju terkemuka seperti AS dan Australia, sijil hak milik tanah merangkumi maklumat tentang harga jualan, yang mereka gunakan untuk menentukan cukai, dan harga ini berubah-ubah. Jika Vietnam mahu diiktiraf sebagai ekonomi pasaran, kita tidak boleh mempunyai undang-undang tidak bertulis di mana harga hanya naik dan tidak pernah turun."
Encik Nguyen Quoc Hiep, Pengerusi Persatuan Kontraktor Pembinaan Vietnam, berkongsi: "Kaedah penilaian tanah dalam Undang-undang Tanah 2024 menggunakan unit perundingan. Unit perundingan ini merupakan sebuah organisasi yang menentukan semua harga tanah. Saya percaya ini adalah pendekatan yang tidak tepat."
Pada masa ini, di Hanoi, harga apartmen sebanyak 100 juta VND/m² dianggap normal.
Impian untuk memiliki rumah semakin pudar.
Pada masa ini, di Hanoi, harga apartmen sebanyak 100 juta VND/m² dianggap normal. Di sesetengah tempat, ia juga mencecah 300 juta VND/m². Harga yang kelihatan terlalu tinggi ini sebenarnya adalah nyata. Berbanding 10 tahun yang lalu, ia 5 hingga 10 kali ganda lebih tinggi. Pada masa itu, harga purata apartmen di Hanoi adalah sekitar 20 juta VND/m². Tahun ini, harganya telah meningkat kepada hampir 80 juta VND/m², tidak termasuk projek mewah. Spekulator sering mengeksploitasi sistem penilaian tanah berasaskan pasaran Undang-undang Tanah untuk menaikkan harga tanah, mewujudkan gelembung buatan dan menjadikan impian untuk memiliki rumah semakin jauh bagi banyak keluarga.
Menurut pakar, kos tanah selalunya menyumbang sehingga 40% daripada harga produk hartanah. Ini walaupun faktor lain seperti yuran penggunaan tanah (yang telah dibayar di bawah Undang-undang Tanah lama), bahan binaan dan kos buruh tidak meningkat dengan ketara. Walau bagaimanapun, spekulator sering menggunakan kaedah penilaian tanah berasaskan pasaran Undang-undang Tanah sebagai justifikasi untuk menaikkan harga tanah, menaikkan harga perumahan dan mewujudkan lonjakan harga buatan.
Encik Nguyen Van Dinh, Pengerusi Persatuan Broker Hartanah Vietnam, menyatakan: "Di Hanoi dan Bandar Raya Ho Chi Minh , harga rumah dan hartanah telah meningkat dengan mendadak. Sebab asas di sini adalah penawaran dan permintaan. Permintaan sangat tinggi dalam pelbagai bentuk: permintaan untuk perumahan, permintaan pelaburan, perumahan untuk banyak sektor, terutamanya perumahan untuk pekerja, penjawat awam dan pekerja pengeluaran, yang kekurangan bekalan. Kekurangan ini membawa kepada huru-hara dalam pasaran."
Tahun ini, daripada lebih 40,000 pangsapuri baharu yang dilancarkan di dua pasaran terbesar, Hanoi dan Bandar Raya Ho Chi Minh, lebih 95% adalah dalam segmen mewah, berharga antara 76-80 juta VND/m2. Tiada lagi pangsapuri kelas pertengahan berharga 35-40 juta VND/m2 seperti yang berlaku beberapa tahun yang lalu. Harga tanah yang tinggi akan meningkatkan kos pembelian, penyewaan atau penggunaan tanah, yang membawa kepada jumlah kos pelaburan yang lebih tinggi untuk setiap projek, sekali gus mengurangkan potensi keuntungan… Ini merupakan faktor utama yang memberi kesan kepada pelabur asing yang mengambil bahagian dalam pasaran hartanah Vietnam.
Michael Piro, Ketua Pegawai Eksekutif Indochina Capital, mengulas: "Apabila pasaran menunjukkan tanda-tanda spekulasi yang kukuh, dengan harga tanah jauh melebihi nilai ekonomi sebenar, kami biasanya memperlahankan sedikit, berdiri untuk memerhati dan bukannya mengejar 'demam'."
Encik Koen Soenens, Pengarah Taman Perindustrian Deep C di Hai Phong, mengulas: "Kenyataannya ialah dalam projek yang sama, fasa 1 mempunyai harga yang berbeza, manakala fasa 2 projek mempunyai harga tanah yang lebih tinggi berdasarkan nilai pasaran."
4.1 juta bilion VND ialah jumlah modal yang telah dipinjamkan oleh institusi kredit kepada sektor hartanah.
Harga tanah yang tinggi mewujudkan kekurangan dalam pengagihan sumber.
4.1 juta bilion VND adalah jumlah modal yang telah dipinjamkan oleh institusi kredit kepada sektor hartanah. Angka ini empat kali ganda lebih tinggi daripada jumlah modal pelaburan awam seluruh negara tahun ini dan mewakili pertumbuhan kredit hampir 17% berbanding akhir tahun lepas. Walau bagaimanapun, sejauh manakah keberkesanan aliran modal ini untuk ekonomi, dan adakah pertumbuhan kredit yang tinggi dalam hartanah akan menyebabkan berulangnya risiko gelembung hartanah dan hutang lapuk untuk sistem perbankan, seperti yang telah berlaku bertahun-tahun yang lalu?
Setiap hari, Encik dan Puan Lieu datang untuk mengusahakan kebun sayur keluarga mereka. Ironinya, tanah tempat mereka menanam sayur-sayuran sebenarnya merupakan kawasan vila bernilai berbilion dolar yang kini terbiar. Sejumlah besar sumber masyarakat dibazirkan untuk projek-projek terbengkalai dan tidak berpenghuni.
Menurut anggaran, sektor hartanah kini hanya menyumbang kira-kira 3.5% daripada KDNK secara langsung, tetapi ia menarik hampir satu perempat daripada jumlah modal keseluruhan ekonomi. Ini menunjukkan bahawa produktiviti modal daripada sektor hartanah adalah sangat rendah.
Beratus-ratus vila dahulunya kosong, dengan hanya segelintir keluarga yang tinggal di sana. Beratus-ratus bilion dong terbiar di hartanah ini. Lebih pusat lokasinya, lebih besar bandarnya, dan lebih mahal tanahnya, lebih banyak hartanah yang tidak didiami. Impian untuk menjadi kaya melalui spekulasi hartanah kini telah menjadi beban bagi ramai pelabur dan bank, sekali gus memesongkan potensi pertumbuhan negara.
Pada hakikatnya, modal yang mengalir ke dalam hartanah beredar secara kitaran: Bank memberi pinjaman kepada pemaju hartanah untuk membina rumah - Bank juga memberi pinjaman kepada pelabur hartanah untuk membeli rumah - Pemaju hartanah menggunakan wang yang diterima daripada pelabur hartanah untuk melabur dalam projek baharu dan membina lebih banyak rumah. Menurut pakar ekonomi, sehingga tahap tertentu, ini bercanggah dengan prinsip ekonomi biasa bahawa kredit harus mengalir ke dalam sektor ekonomi yang produktif.
Encik Mac Quoc Anh, Naib Pengerusi Persatuan Perusahaan Kecil dan Sederhana Hanoi, mengulas: "Suntikan kredit yang berlebihan ke dalam hartanah akan menjejaskan industri pembuatan, perdagangan dan perkhidmatan secara langsung. Ini kerana sektor-sektor inilah yang mewujudkan banyak pekerjaan."
Menurut anggaran, harga tanah telah meningkat sebanyak 3.12 kali ganda dalam tempoh 10 tahun yang lalu. Inilah juga sebabnya hartanah menarik banyak modal daripada pelabur individu, perniagaan domestik, syarikat FDI, dan juga institusi kredit…
Encik Tran Duc Anh - Pengarah Makroekonomi dan Strategi Pasaran di KB Securities Vietnam, menyatakan: "Kadar faedah pinjaman biasanya lebih tinggi daripada kadar faedah biasa untuk aktiviti pengeluaran dan perniagaan. Lebih penting lagi, pinjaman untuk hartanah mempunyai cagaran."
Dr. Pham Thi Hoang Anh - Timbalan Pengarah Akademi Perbankan, menyatakan: "Aset cagaran kebanyakannya datang daripada pasaran hartanah. Oleh itu, jika pasaran hartanah melalui fasa gelembung dan memasuki kemelesetan, ia akan mewujudkan potensi risiko, yang boleh dianggap sebagai risiko kepada sistem perbankan dan kewangan, terutamanya berkaitan dengan isu hutang lapuk."
Semasa sesi Dewan Undangan Negeri ini, Kerajaan telah membangunkan dan mengemukakan beberapa cadangan mengenai mekanisme dan dasar untuk menghapuskan kesukaran dan halangan dalam pelaksanaan undang-undang tanah... Ini dilihat sebagai isyarat positif untuk menyelesaikan isu dan membantu mewujudkan pasaran yang sihat untuk rakyat dan perniagaan. Hanya apabila harga tanah diuruskan dengan ketat oleh Negara, secara terbuka dan telus, spekulasi, manipulasi dan inflasi harga akan dapat dihapuskan, dan kepentingan rakyat dan perniagaan dapat dijamin secara harmoni.
Sumber: https://vtv.vn/gia-dat-bi-thoi-phong-giac-mo-an-cu-xa-dan-100251104210743634.htm
Komen (0)