Harga tanah dan orientasi strategik Setiausaha Agung

(Chinhphu.vn) - "Harga tanah mengikut pasaran mudah dimanipulasi dan dinaikkan" - kenyataan Setiausaha Agung Kepada Lam semasa pertemuan dengan pengundi di Hanoi baru-baru ini telah menyebabkan gema yang kuat.

Setiausaha Agung To Lam menekankan pandangan bahawa Negeri mesti memastikan hak guna tanah yang adil dan berkesan untuk semua rakyat. Foto: VNA.

Sebelum ini, Setiausaha Agung turut mengadakan pertemuan dengan agensi berkaitan mengenai hala tuju pindaan Undang-undang Tanah. Menurut Setiausaha Agung, Negeri mesti memastikan hak guna tanah yang adil dan berkesan untuk semua rakyat, mesti memastikan penggunaan tanah yang berkesan, pengagihan dan peruntukan nilai tanah yang adil dan berkesan, mengelakkan pembaziran; mesti memaksimumkan kecekapan sumber tanah untuk membangunkan negara.

Kenyataan Setiausaha Agung bukan sahaja pemerhatian praktikal, tetapi juga menunjukkan prinsip teras dalam pengurusan tanah di Vietnam. Kenyataan ringkas itu telah membuka satu isu teori dan praktikal yang besar: dalam keadaan tanah dimiliki oleh seluruh rakyat dan diuruskan oleh Negara, memaksa harga tanah untuk "mengikut pasaran" secara mekanikal tidak mengikut prinsip dan mempunyai banyak akibat yang berpotensi berbahaya.

Untuk melihat perkara ini dengan jelas, adalah perlu untuk menganalisis secara mendalam dari perspektif pemilikan, ekonomi dan dasar awam.

Tanah – pemilikan awam dan ciri unik Vietnam

Tidak seperti kebanyakan negara yang mengiktiraf pemilikan persendirian tanah, Perlembagaan Vietnam mengesahkan bahawa tanah adalah milik seluruh rakyat, dengan Negara mewakili pemilik dan menguruskannya secara seragam. Ini mewujudkan perbezaan asas dalam cara harga tanah terbentuk.

Dalam ekonomi pasaran biasa, harga tanah dibentuk oleh persaingan antara pelbagai pemilik yang berbeza. Bekalan adalah pelbagai, permintaan adalah pelbagai, jadi harga ditetapkan berdasarkan persaingan sebenar. Tetapi di Vietnam, Negeri adalah pembekal tunggal dalam pasaran utama. Semua keperluan akses tanah mesti melalui keputusan Negara mengenai peruntukan tanah, pajakan tanah, dan perubahan tujuan penggunaan tanah. Dalam erti kata lain, pasaran tanah Vietnam adalah pasaran istimewa, di mana Negara adalah kedua-dua pembekal dan pengawal selia.

Dalam konteks itu, jika Negara "menyerahkannya kepada lokaliti untuk menentukan harga tanah mengikut pasaran, ia pada asasnya menyerahkannya kepada turun naik yang mudah dimanipulasi oleh spekulator, broker dan kumpulan berkepentingan. Pada masa itu, harga tanah tidak lagi mencerminkan nilai penggunaan sebenar, tetapi diputarbelitkan oleh jangkaan spekulatif. Itulah punca paradoks: banyak perusahaan yang mempunyai tanah yang tinggi, harga tanah yang terbengkalai masih tinggi, harga tanah yang terbengkalai masih tinggi. menjadi kaya berkat perbezaan harga.

Pasaran tanah Vietnam ialah pasaran istimewa di mana Negara adalah pembekal dan pengawal selia.

Risiko mengenakan prinsip "harga pasaran".

Apabila aset awam yang dimiliki oleh semua rakyat tertakluk kepada mekanisme penetapan harga "berasaskan pasaran", satu siri risiko serius boleh timbul serta-merta.

Pertama, harga tanah melambung secara tidak munasabah. Hanya satu maklumat yang tidak disahkan tentang perancangan atau infrastruktur boleh mewujudkan "demam tanah". "Broker tanah" dan spekulator dengan mudah mencipta harga maya, menaikkan harga berkali-kali ganda daripada nilai sebenar, menjadikan konsep "harga pasaran" permainan untuk manipulator.

Kedua, kesan sosial yang negatif. Kenaikan harga tanah yang tidak munasabah membawa kepada harga perumahan, harga sewa, perbelanjaan sara hidup, kos pengeluaran - semuanya terletak di bahu orang ramai dan perniagaan. Impian untuk menetap semakin jauh bagi mereka yang berpendapatan sederhana; perniagaan kehilangan kelebihan daya saing mereka kerana kos tanah yang tinggi; pasaran perumahan sosial tercekik.

Ketiga, herotan dalam peruntukan sumber. Apabila harga tanah maya menjadi saluran untuk menjadi kaya dengan cepat, modal sosial ditarik ke dalam spekulasi hartanah dan bukannya pengeluaran, teknologi dan inovasi. Ramai orang meninggalkan pengeluaran untuk tergesa-gesa ke darat "melayari", mewujudkan ekonomi jangka pendek yang tidak mampan dengan potensi risiko.

Keempat, risiko ketidakstabilan makroekonomi. Gelembung tanah menimbulkan risiko kepada sistem perbankan, kerana kebanyakan cagaran adalah hartanah. Pada masa yang sama, jurang antara kaya dan miskin meningkat apabila minoriti menjadi kaya dengan cepat melalui spekulasi tanah, manakala majoriti dikecualikan daripada keupayaan untuk mengakses tanah untuk penempatan dan pembangunan kerjaya.

Oleh itu, amaran Setiausaha Agung bukan sahaja benar kepada realiti, tetapi juga mempunyai nilai berorientasikan dasar yang sangat penting.

Peranan Negara yang tidak dapat dielakkan dalam penilaian tanah

Dalam rejim pemilikan awam, Negara tidak boleh mengabaikan tanggungjawabnya untuk penilaian. Sebaliknya, Negara berkewajipan untuk mewujudkan rangka kerja harga tanah yang standard, kerana itu adalah satu-satunya cara untuk melindungi kepentingan seluruh rakyat dan mengelakkan kehilangan aset awam.

Jika kita membiarkan pasaran "mengawasi sendiri", kita pada dasarnya menyerahkan kuasa untuk menentukan nilai aset awam kepada sekumpulan spekulator. Ini bukan sahaja salah dari segi prinsip pengurusan aset awam, tetapi juga berbahaya dari segi akibat sosial.

Penentuan harga tanah negara tidak bermakna menafikan peranan pasaran. Sebaliknya, ia adalah reka bentuk pasaran terkawal, di mana harga tanah yang dikeluarkan oleh Negara memainkan peranan sebagai "sauh standard", manakala urus niaga sivil boleh berubah-ubah dalam julat yang munasabah. Ini adalah model yang mengimbangi fleksibiliti pasaran dan kestabilan pengurusan Negeri yang diperlukan.

Khususnya, harga tanah yang dikeluarkan oleh Negara juga merupakan alat dasar strategik untuk membantu: Memastikan orang ramai mempunyai akses kepada tanah untuk penempatan dan pembangunan kerjaya; mewujudkan persekitaran kos yang stabil untuk perniagaan, meningkatkan daya saing; mengarahkan modal sosial ke dalam pengeluaran dan bukannya spekulasi; meningkatkan hasil belanjawan awam dan telus, dan mencegah kehilangan aset awam.

Oleh itu, pandangan Setiausaha Agung mempunyai asas teori yang kukuh: Penilaian tanah Negeri bukanlah campur tangan pentadbiran sewenang-wenangnya, tetapi keperluan yang tidak dapat dielakkan bagi rejim pemilikan khas - pemilikan awam tanah.

Mekanisme yang sesuai untuk menentukan harga tanah di Vietnam

Untuk melaksanakan pandangan ini, adalah perlu untuk membina mekanisme penetapan harga yang saintifik, boleh dilaksanakan dan telus.

Pertama, wujudkan rangka kerja harga tanah standard kebangsaan. Majlis Penilaian Tanah Negara yang bebas perlu mengeluarkan rangka kerja harga tanah berdasarkan data besar, perundingan pakar dan pengawasan rapi. Adalah mustahil untuk membiarkan setiap lokaliti menetapkan harganya sendiri, yang boleh dengan mudah jatuh ke dalam "kawasan gelap" kepentingan kumpulan.

Kedua, membina pangkalan data tanah bersatu. Ini akan menjadi "sistem saraf pusat" pengurusan tanah, merekodkan semua urus niaga, maklumat cukai dan kredit dalam masa nyata, dengan itu menggambarkan dengan tepat bekalan dan permintaan objektif serta menghapuskan transaksi maya.

Ketiga, gunakan cukai anti-spekulasi . Cukai secara progresif kepada tanah terbiar atau tanah yang dibeli dan dijual dalam tempoh yang singkat untuk menghapuskan motif spekulatif, supaya tanah boleh kembali kepada pengeluaran dan fungsi kehidupan yang sepatutnya.

Keempat, melaksanakan mekanisme untuk mendapatkan semula perbezaan sewa tanah. Apabila Negara melabur dalam infrastruktur yang meningkatkan nilai tanah, nilai yang meningkat itu mesti dikutip oleh Negara melalui cukai, yuran atau lelongan. Ini adalah prinsip keadilan: nilai itu dimiliki oleh seluruh penduduk, dan tidak boleh dinikmati oleh satu kumpulan individu.

Kelima, memastikan ketelusan dan penyeliaan. Proses penilaian tanah mestilah telus dan diawasi oleh Dewan Negara, Barisan Tanah Air, akhbar dan rakyat. Hanya ketelusan boleh menghalang kepentingan peribadi dan mengukuhkan kepercayaan sosial.

Keenam, benarkan julat turun naik yang munasabah. Harga urus niaga sivil boleh berbeza daripada harga Negeri dalam julat tertentu, tetapi tidak boleh melebihi siling, untuk mengekalkan fleksibiliti sambil kekal stabil.

Mekanisme ini, jika direka bentuk dan dikendalikan dengan serius, akan mewujudkan pasaran tanah yang adil, telus dan mampan – persis seperti yang ditegaskan oleh Setiausaha Agung.

Orientasi strategik untuk meminda dasar tanah secara asas

Setiausaha Agung Kepada Lam mencadangkan hala tuju strategik untuk meminda dasar tanah secara asas. Dalam rejim pemilikan awam, tidak ada "harga pasaran" yang betul jika Negara tidak menetapkan harga. Hanya harga standard yang ditetapkan oleh Negara boleh memastikan kepentingan awam, mencegah spekulasi, dan membawa pasaran tanah kembali ke orbit pembangunan mampan.

Ini adalah peringatan untuk kita menghentikan kelonggaran, inflasi harga dan spekulasi tanah, dan pada masa yang sama gesaan untuk mereka bentuk semula mekanisme penetapan harga tanah ke arah keadilan dan ketelusan. Negeri mesti menjadi arkitek pasaran tanah, harga bukan untuk campur tangan pentadbiran, tetapi untuk mewujudkan asas untuk pembangunan.

Mesejnya sangat jelas: menentukan harga tanah dalam pemilikan awam adalah tanggungjawab sejarah Negara, dan juga merupakan kunci bagi pasaran hartanah Vietnam untuk melarikan diri dari lingkaran spekulatif, memasuki orbit yang stabil dan adil, mewujudkan premis untuk pembangunan mampan.

Dr Nguyen Si Dung

Sumber: https://baochinhphu.vn/gia-dat-va-dinh-huong-chien-luoc-cua-tong-bi-thu-102251001144833045.htm