Harga rumah enggan jatuh: Adakah ia disebabkan oleh pasaran… atau pilihan?

(CLO) Selama bertahun-tahun, agensi pengurusan negeri telah terus memperkenalkan penyelesaian untuk membendung harga perumahan, tetapi harga perumahan hanya meningkat, bukan menurun, malah telah meningkat dengan lebih mendadak.

Mengapa harga rumah sentiasa meningkat?

Menurut laporan Kementerian Pembinaan , pada tahun 2025, harga pangsapuri dijangka meningkat sebanyak 20% - 30% berbanding tempoh yang sama tahun lepas, dan di beberapa kawasan malah meningkat sebanyak 40% berbanding tahun 2024. Bukan sahaja segmen pangsapuri, tetapi juga segmen plot tanah, rumah bandar dan vila dalam projek dijangka meningkat sebanyak 10% - 20% berbanding tahun lepas.

Sementara itu, beberapa firma penyelidikan hartanah domestik telah menunjukkan bahawa, dalam tempoh lima tahun yang lalu, harga pangsapuri di bandar-bandar utama seperti Hanoi dan Bandar Raya Ho Chi Minh telah meningkat dua kali ganda.

Hanya dalam tempoh lima tahun yang lalu, harga pangsapuri di bandar-bandar utama seperti Hanoi dan Bandar Raya Ho Chi Minh telah meningkat dua kali ganda. (Foto: CP)

Menjelaskan fenomena ini, Dr. Can Van Luc, seorang pakar ekonomi , berkata: Terdapat enam sebab mengapa harga hartanah di Vietnam sentiasa "mendaki".

Pertama, terdapat halangan perundangan, terutamanya dalam peraturan mengenai perniagaan tanah, perumahan dan hartanah, yang masih mempunyai banyak kesesakan, menyebabkan kelewatan dalam kelulusan projek, mengehadkan bekalan baharu, dan seterusnya mewujudkan tekanan menaik ke atas harga.

"Walaupun Kerajaan, kementerian dan pihak berkuasa tempatan telah menumpukan perhatian untuk menghapuskan kesesakan, masih terdapat kelewatan dalam memuktamadkan dan menggunakan peraturan baharu. Pada masa yang sama, masih terdapat kekeliruan dalam mengatur pelaksanaan peraturan baharu ini," kata Dr. Can Van Luc.

Kedua, kos input projek sentiasa meningkat, termasuk yuran pajakan dan penggunaan tanah, kos pampasan dan pembersihan tapak, kos pembiayaan, tekanan daripada kematangan bon korporat, dan harga bahan dan kos pembinaan. Memandangkan jumlah kos pembangunan projek meningkat, harga jualan sukar untuk dikurangkan, dan mungkin perlu diselaraskan ke atas untuk memastikan keuntungan dan aliran tunai.

Ketiga, penawaran dan permintaan tidak seimbang. Menurutnya, bilangan projek berlesen masih rendah, sementara permintaan untuk perumahan di bandar-bandar utama terus meningkat. Banyak perniagaan menumpukan pada segmen mewah, menyumbang lebih 70% daripada penawaran, memacu peningkatan tahap harga purata, sementara segmen perumahan pertengahan, mampu milik dan sosial masih tidak mencukupi.

Keempat, fenomena "manipulasi harga," "penetapan harga," dan psikologi orang ramai yang mengikut arus perdana masih berlaku, terutamanya di kawasan yang mempunyai maklumat tentang perancangan, infrastruktur, atau lelongan tanah, menyebabkan harga dinaikkan, walaupun secara buatan, berbanding dengan nilai sebenar mereka.

Kelima, spekulasi masih berleluasa. Satu tinjauan pada tahun 2024 oleh Batdongsan.com.vn menunjukkan bahawa 86% pembeli memiliki hartanah selama kurang daripada setahun. Membeli pada harga yang tinggi menyebabkan ramai pelabur mengekalkan hartanah mereka, menyukarkan penurunan harga dan memperlahankan proses pelarasan.

Akhirnya, dasar cukai hartanah tidak cukup kukuh untuk mengawal selia harga dengan berkesan, dengan cukai pindahan dan sewa yang rendah gagal membendung spekulasi atau menyumbang kepada peningkatan harga ke tahap yang munasabah dan mampan.

Terdapat banyak perbincangan tentang penyelesaian, tetapi harga rumah masih enggan turun.

Malah, "masalah" kenaikan harga perumahan bukanlah sesuatu yang baharu. Selama bertahun-tahun, agensi pengurusan negeri telah terus memperkenalkan penyelesaian untuk membendung harga perumahan, tetapi harga hanya meningkat, bukan menurun, malah telah meningkat dengan lebih mendadak.

Bercakap dengan seorang wartawan dari Akhbar Wartawan dan Pendapat Awam, Encik Nguyen Trung Tuan, seorang pakar hartanah, menyatakan bahawa: Selain daripada punca-punca biasa seperti kenaikan harga tanah, peningkatan kos bahan binaan dan ketidakseimbangan penawaran-permintaan, satu lagi faktor penting yang memberi kesan kuat kepada pasaran ialah pilihan yang dibuat oleh perniagaan itu sendiri.

Menurut Encik Tuan, realiti menunjukkan bahawa semakin tinggi julat harga projek perumahan komersial, semakin besar margin keuntungan. Terutamanya di lokasi utama seperti pusat Hanoi atau Bandar Raya Ho Chi Minh, hampir tiada perniagaan yang mahu membangunkan perumahan kos rendah kerana kecekapan ekonominya tidak menarik.

"Dari segi piawaian pembinaan, bangunan pangsapuri hari ini hampir sama, tidak kira sama ada mampu milik atau mewah. Kualiti dan keselamatan struktur semuanya mengikut piawaian yang sama. Perbezaan utama terletak pada perkhidmatan dan kemudahan yang disertakan. Faktor-faktor inilah yang menentukan sama ada sesuatu projek tergolong dalam segmen mewah atau mampu milik," Encik Tuan menganalisis.

Oleh itu, beliau menegaskan bahawa, dalam konteks semasa, pembinaan perumahan mewah menghasilkan keuntungan yang jauh lebih baik daripada perumahan kos rendah, jadi difahami bahawa perniagaan "berpusu-pusu" ke segmen ini.

"Oleh itu, untuk harga perumahan benar-benar jatuh, perniagaan perlu menjadi pihak yang mengubah pemikiran mereka, jika benar-benar perlu," kata Encik Tuan.

Sumber: https://congluan.vn/gia-nha-khong-chiu-ha-do-thi-truong-hay-do-lua-chon-10328171.html