Harga rumah kekal pada paras yang tinggi.

VTV.vn - Pakar percaya bahawa kenaikan kadar faedah terutamanya mengurangkan kecairan tetapi tidak mencukupi untuk menurunkan tahap harga keseluruhan.

Kadar faedah gadai janji kembali meningkat sejak awal tahun 2026. Ramai yang menjangkakan bahawa kos modal yang tinggi akan memberi tekanan kepada harga hartanah, menyebabkannya jatuh. Walau bagaimanapun, pasaran menunjukkan trend yang sebaliknya. Harga rumah kekal tinggi, malah terus meningkat dalam beberapa segmen. Pakar percaya bahawa peningkatan kadar faedah terutamanya mengurangkan kecairan dan bukannya mencukupi untuk menurunkan harga keseluruhan.

Kadar faedah telah meningkat dengan mendadak, tetapi harga rumah terus meningkat.

Encik Dinh Minh Tuan, Pengarah wilayah Selatan Batdongsan.com.vn, percaya bahawa kadar faedah yang tinggi hanya memperlahankan pasaran, tetapi tidak mencukupi untuk menurunkan harga rumah. Sentimen umum dalam kalangan pelabur ialah apabila kadar faedah meningkat atau ekonomi global turun naik, wang akan dikeluarkan daripada aset berisiko seperti hartanah dan kembali ke bank atau emas.

Walau bagaimanapun, menurut Encik Tuan, data sebenar dari beberapa tahun kebelakangan ini tidak sepenuhnya menyokong pandangan ini. Kadar faedah telah meningkat dengan mendadak, tetapi harga rumah terus meningkat.

Satu tinjauan pasaran oleh batdongsan.com.vn pada awal Mac 2026 menunjukkan bahawa kadar faedah untuk pinjaman rumah telah meningkat dengan ketara berbanding tempoh yang sama tahun lepas. Bank milik kerajaan kini mengenakan kadar faedah keutamaan sekitar 7-9% setahun untuk 6-12 bulan pertama. Selepas tempoh keutamaan, kadar faedah terapung semasa adalah antara 10-12% setahun, bergantung pada keadaan pelanggan.

Contohnya, di cawangan bank di Bandar Raya Ho Chi Minh , kadar faedah untuk pinjaman rumah dengan sijil atau kontrak jualan sedia ada kini berada pada tahap terendah iaitu 9.6% setahun. Sebaliknya, dalam tempoh yang sama tahun lepas, kadar faedah tetap hanya sekitar 6-7% setahun, mewakili peningkatan hampir 60%.

Begitu juga, banyak bank lain juga telah meningkatkan kadar faedah mereka dengan ketara. Ada yang telah menaikkan kadar faedah tetap 24 bulan kepada lebih 12% setahun, atau mengenakan kadar 9.7–13.5% bergantung pada tempoh pinjaman. Bank swasta juga mengikuti trend ini, dengan kadar faedah biasa antara 8.5% hingga 12% pada tempoh awal dan meningkat secara beransur-ansur sepanjang tempoh pinjaman – Encik Tuan memetik sebagai contoh.

Bukan sahaja kos modal meningkat, malah kredit hartanah juga dikawal dengan lebih ketat. Bank Negara Vietnam mewajibkan institusi kredit untuk mengehadkan kadar pertumbuhan baki pinjaman hartanah, dengan menyasarkan kadar sekitar 25% daripada jumlah pinjaman tertunggak. Ini menyukarkan kedua-dua pembeli rumah dan perniagaan pembangunan projek untuk mengakses modal.

Encik Dinh Minh Tuan juga menunjukkan tiga sebab mengapa harga rumah sukar untuk diturunkan. Pertama, pasaran hartanah mempunyai lag masa yang ketara. Tidak seperti saham atau emas, hartanah merupakan aset bernilai tinggi dengan kecairan yang rendah dan kitaran yang panjang. Apabila pasaran menghadapi kesukaran, reaksi pertama biasanya penurunan mendadak dalam transaksi. Pembeli menangguhkan keputusan, manakala penjual tidak tergesa-gesa untuk menurunkan harga. Oleh itu, kecairan menurun sebelum harga membuat pelarasan yang ketara.

Seterusnya, bekalan yang terhad merupakan faktor penyumbang. Selama bertahun-tahun, bekalan pangsapuri di bandar-bandar utama telah dikekang oleh halangan perundangan dan proses kelulusan projek yang panjang. Bilangan projek baharu yang memasuki pasaran tidak mencukupi untuk memenuhi permintaan perumahan sebenar yang semakin meningkat. Apabila bekalan terhad, pemaju cenderung untuk mengekalkan atau meningkatkan harga untuk memaksimumkan keuntungan, tanpa mengira pasaran keseluruhan yang lembap – Encik Tuan menganalisis.

Sebab ketiga ialah tekanan kewangan ke atas penjual tidak ketara. Menurut Encik Tuan, tidak seperti sesetengah pasaran antarabangsa di mana kadar leveraj kewangan adalah tinggi, ramai pemilik hartanah di Vietnam tidak terlalu bergantung pada modal pinjaman. Ini membantu mereka mengelakkan daripada terpaksa menjual hartanah mereka apabila kadar faedah meningkat. Sebaliknya, mereka boleh menunggu pasaran pulih, dengan menyimpan aset mereka sebagai saluran pelaburan jangka panjang.

Berkongsi pandangan yang sama, Encik Nguyen Van Dinh – Naib Pengerusi Persatuan Hartanah Vietnam – juga menyatakan bahawa kadar faedah hanyalah salah satu daripada banyak faktor yang mempengaruhi pasaran. Harga hartanah sebahagian besarnya bergantung kepada penawaran dan permintaan. Apabila penawaran tidak bertambah baik, sukar untuk menjangkakan penurunan harga yang mendadak hanya kerana kadar faedah meningkat. Oleh itu, adalah mustahil untuk menjangkakan harga rumah akan menurun secara berkadaran dengan kenaikan kadar faedah.

Tahun 2026 akan menjadi tempoh penstabilan pasaran, tetapi ini akan menjadi tidak sekata merentasi segmen.

Pasaran ini berpecah-belah, mengutamakan nilai intrinsik.

Menurut data pasaran daripada batdongsan.com.vn, sepanjang tempoh 2022–2025, meskipun pasaran hartanah mengalami kesukaran dengan kecairan yang menurun secara mendadak, harga pangsapuri di dua bandar utama masih meningkat dengan ketara.

Di Hanoi , harga pangsapuri meningkat daripada kira-kira 40 juta VND/m2 kepada hampir 87 juta VND/m2. Bandar Raya Ho Chi Minh juga mencatatkan peningkatan daripada kira-kira 46 juta VND/m2 kepada kira-kira 75 juta VND/m2. Terutamanya, kadar kenaikan di Hanoi malah mengatasi Bandar Raya Ho Chi Minh – satu kejadian yang jarang berlaku pada tahun-tahun sebelumnya.

Perkembangan ini menonjolkan ciri penting pasaran hartanah: harga tidak bertindak balas serta-merta terhadap turun naik jangka pendek dalam kos modal atau sentimen pasaran.

Pakar meramalkan bahawa tahun 2026 akan menjadi tempoh kestabilan pasaran yang lebih baik, tetapi tidak sekata merentasi segmen. Encik Su Ngoc Khuong, Pengarah Kanan Pelaburan di Savills Vietnam, percaya bahawa kadar faedah yang tinggi akan menjadikan pelabur lebih berhati-hati, terutamanya dengan pinjaman besar. Walau bagaimanapun, ini tidak semestinya bermakna harga aset akan jatuh.

"Dalam konteks peningkatan kos modal, pasaran akan mengawal selia kendiri. Produk dengan nilai utiliti sebenar, status undang-undang yang jelas dan keupayaan untuk menjana aliran tunai masih akan diutamakan, sekali gus mengekalkan harga yang lebih baik," Encik Khuong menganalisis.

Trend ini juga sejajar dengan penilaian Encik Dinh Minh Tuan bahawa segmen yang memenuhi keperluan perumahan sebenar akan terus menerajui pasaran. Pangsapuri di bandar-bandar utama dan kawasan satelit dengan ketersambungan infrastruktur yang baik diramalkan akan mengekalkan kecairan yang stabil.

Tambahan pula, bekalan baharu berkemungkinan akan beralih ke kawasan pinggir bandar, di mana tanah masih banyak dan infrastruktur sedang dilaburkan dengan banyak. Ini meluaskan ruang pembangunan tanpa memberi tekanan ke atas harga di pusat bandar.

Satu perkara penting ialah segmen perumahan sosial dan perumahan mampu milik dijangka meningkat dalam masa terdekat hasil daripada dasar-dasar yang menyokong. Walau bagaimanapun, menurut pakar, peningkatan ini akan membantu meningkatkan keseluruhan bekalan, dan bukannya mewujudkan pengurangan harga yang meluas.

Menurut Encik Nguyen Van Dinh, pasaran sedang memasuki fasa penstrukturan semula. Pelabur yang menggunakan leveraj tinggi dan menjangkakan keuntungan jangka pendek akan menghadapi kesukaran, manakala pembeli sebenar dan pelabur jangka panjang akan menang.

Perkembangan semasa menunjukkan bahawa kadar faedah yang tinggi bukanlah "tuil" yang cukup kuat untuk menurunkan harga rumah. Sebaliknya, ia bertindak sebagai penapis, memperlahankan pasaran dan memaksa peserta untuk menyesuaikan strategi mereka. Harga hartanah yang berterusan tinggi bukan lagi satu paradoks tetapi mencerminkan dengan tepat sifat penawaran dan permintaan serta ciri-ciri khusus pasaran hartanah.

Sumber: https://vtv.vn/gia-nha-van-neo-o-muc-cao-100260320183544717.htm