Menyelesaikan kesukaran untuk bon dan hartanah

Dalam laporan mengenai pasaran hartanah dan perumahan yang dikeluarkan baru-baru ini, Kementerian Pembinaan berkata bahawa perniagaan hartanah menghadapi banyak kesukaran. Khususnya, bilangan perniagaan hartanah yang mengisytiharkan muflis dan pembubaran pada 2022 meningkat sebanyak 38.7% berbanding 2021.

Kesukaran di atas kesukaran

Agensi ini menilai bahawa 2022 adalah tahun apabila perniagaan yang beroperasi dalam sektor hartanah akan menghadapi banyak cabaran, dengan beberapa syarikat mengurangkan tenaga kerja mereka sehingga 50% untuk menghadapi kesukaran. Sebab utama adalah kesukaran untuk mengakses pinjaman kredit, mengeluarkan bon dan menggerakkan modal daripada pelanggan, menyebabkan banyak perniagaan kekurangan modal, terpaksa menangguhkan atau menangguhkan sementara pelaksanaan projek.

Di samping itu, kadar faedah pinjaman, kadar pertukaran asing, harga petrol dan harga bahan binaan telah meningkat, membawa kepada peningkatan kos untuk perniagaan, menjejaskan operasi perniagaan. Hakikat bahawa pembeli hartanah mengalami kesukaran mendapatkan pinjaman bank juga secara tidak langsung mempengaruhi kecairan produk dan projek hartanah; perniagaan tidak boleh menjual produk untuk mendapatkan semula modal dan melabur semula.

Selain itu, dari penghujung 2022 hingga kini, sesetengah perusahaan masih tertekan untuk membayar balik bon awal kepada pelabur atas pelbagai sebab, termasuk perubahan dalam polisi untuk mengawal bon yang dikeluarkan oleh perusahaan.

Laporan Pasaran Bon Vietnam oleh Persatuan Pasaran Bon Vietnam (VBMA) menunjukkan jumlah pengeluaran bon korporat tahun lepas mencecah VND255,163 bilion, turun 66% berbanding tahun sebelumnya. Nilai terbitan kebanyakan kumpulan industri pada 2022 menurun berbanding tahun sebelumnya, terutamanya terbitan bon oleh perusahaan hartanah menurun sebanyak 80.8% berbanding tempoh yang sama dalam konteks banyak faktor makro yang tidak menguntungkan.

Kesukaran dalam sumber modal banyak mempengaruhi aktiviti jual beli dalam pasaran hartanah. Foto: TAN THANH

Sementara itu, perusahaan terpaksa membeli balik bon bernilai sehingga VND 210,830 bilion lebih awal, peningkatan sebanyak 46% berbanding 2021. Daripada jumlah itu, kumpulan hartanah membeli semula kira-kira VND 35,400 bilion lebih awal. Ini bermakna sumber modal untuk hartanah bukan sahaja diperketatkan tetapi juga mengecil dengan ketara berbanding sebelum ini, menyebabkan banyak perusahaan dalam industri mengalami kesukaran. Beberapa siri perusahaan baru-baru ini mengumumkan kerugian menunjukkan kesukaran ini, seperti Harta Tanah Phat Dat kerugian hampir VND 230 bilion pada suku terakhir 2022, Cen Land juga melaporkan kerugian selepas cukai pada suku keempat 2022 sehingga VND 58.6 bilion atau Kumpulan Dat Xanh mengalami kerugian bersih lebih daripada VND 400 bilion, dan banyak lagi perusahaan mengalami kemerosotan yang ketara...

Pengerusi Lembaga Pengarah sebuah syarikat hartanah dengan hutang bon lebih daripada 200 bilion VND berkata bahawa syarikatnya telah menerima "kerugian dan kesakitan" untuk menyusun semula portfolio pelaburannya dan menjual projek untuk melarikan diri dari situasi hutang dan faedah... tetapi mencari rakan kongsi untuk dijual pada masa ini adalah amat sukar, kerana kebanyakan syarikat hartanah telah kehabisan sumber modal mereka dan mana-mana aset sahaja yang sukar untuk dijual.

"Keketatan pasaran bon korporat terlalu cepat dan terlalu tiba-tiba menyebabkan kami tidak dapat bertindak tepat pada masanya. Apa yang kami bimbang sekarang ialah tidak tahu cara mencari modal untuk melaksanakan projek, sedangkan banyak dasar berkaitan prosedur belum diselesaikan. Oleh itu, apa yang kami perlukan ialah kerajaan tidak lama lagi mempunyai cara untuk menghapuskan dasar untuk menyokong perniagaan dalam melaksanakan projek" - kongsi orang ini.

Banyak penyelesaian

Bercakap kepada pemberita Akhbar Lao Dong, Dr Nguyen Huu Huan, dari Universiti Ekonomi, Ho Chi Minh City, berkata pasaran hartanah menghadapi kesukaran dalam kedua-dua input dan output, terutamanya sumber modal dikawal ketat. Oleh itu, untuk menyelesaikan kesulitan modal untuk pasaran ini, dasar Bank Negara perlu dinyatakan melalui pemberian mesej khusus, menyokong sedikit sebanyak modal kredit jangka pendek untuk menjimatkan kecairan bagi perusahaan hartanah.

"Oleh kerana kesukaran bon korporat tidak dapat diselesaikan dalam sekelip mata, manakala perusahaan hartanah sangat memerlukan modal kerja untuk meneruskan pelaksanaan projek yang belum selesai. Perusahaan boleh mencari sumber modal lain seperti pinjaman asing, tetapi akan menghadapi risiko kadar pertukaran kerana mereka perlu meminjam dalam USD dan tidak semua perusahaan memenuhi syarat untuk menggembleng modal antarabangsa. Oleh itu, masalah jangka pendek "menyokong" syarikat masih memerlukan modal kredit untuk "membantu". Huu Huan berkata.

Menurut Dr Nguyen Huu Huan, bukan sahaja modal kredit untuk perusahaan hartanah menghadapi kesukaran, malah pelanggan individu yang meminjam untuk membeli rumah untuk sara hidup atau pelaburan juga terhad dalam akses kepada modal atau mempunyai kadar faedah yang tinggi kira-kira 15%-16%/tahun. Oleh itu, perlu ada penyelesaian untuk menstabilkan atau mengurangkan kadar faedah pinjaman tidak lama lagi.

Mengenai penyelesaian kepada masalah bon korporat, Dr. Le Dat Chi, Timbalan Ketua Fakulti Kewangan Korporat - Universiti Ekonomi Bandaraya Ho Chi Minh, berkata adalah perlu untuk mengiktirafnya sebagai saluran penggemblengan modal yang penting untuk perusahaan selain kredit bank, agar mempunyai langkah untuk mengatur dan mengurus pasaran bon korporat dengan cara yang sama seperti bank mesti mematuhi peraturan peminjaman.

Sementara itu, pakar kewangan dan sekuriti Lam Minh Chanh berkata, pasaran bon korporat baru-baru ini menyebabkan ramai pelabur hilang keyakinan dan tidak berhasrat untuk menyertai lagi. Untuk memulihkan peranan penting bon korporat, syarat berikut mesti dipastikan:

Pertama dan paling penting, semua bon korporat mesti diberi penarafan kredit oleh agensi penarafan yang bereputasi. Kemudian, pelabur akan mengetahui tahap risiko setiap jenis bon korporat. Kedua, agensi pengurusan perlu mengawal ketat pengagihan bon. Elakkan sama sekali memintas undang-undang dan mengedarkan bon terbitan persendirian kepada orang ramai. Ketiga, hanya mereka yang mempunyai sijil pembrokeran sekuriti dibenarkan menasihati dan menjual bon kepada pelabur. Elakkan berunding mengenai penjualan bon oleh bukan profesional seperti pekerja bank.

Keempat, perunding dan penjual bon perlu mengikuti proses perundingan yang terperinci dan ketat untuk memastikan pelabur memahami dengan jelas bon korporat yang mereka melabur dan potensi risiko bon korporat tersebut. "Jika kita boleh melakukannya, bon korporat akan pulih secara beransur-ansur dan berkembang dengan kukuh, menjadi saluran bekalan modal untuk perniagaan, terutamanya perniagaan hartanah," pakar Lam Minh Chanh menekankan.

Dari perspektif agensi pengurusan, Encik Hoang Hai, Pengarah Jabatan Pengurusan Pasaran Perumahan dan Hartanah - Kementerian Pembinaan, berkata bahawa Kementerian Pembinaan telah mencadangkan Kementerian Kewangan untuk menyerahkan kepada Kerajaan pindaan dan tambahan kepada Dekri 65/2022/ND-CP yang mengawal selia penawaran dan perdagangan bon korporat individu di pasaran domestik dan penawaran bon korporat pasaran antarabangsa; mengukuhkan hala tuju dan panduan mengenai penawaran dan perdagangan bon korporat dalam pasaran domestik dan penawaran bon korporat ke pasaran antarabangsa mengikut peraturan undang-undang; mengawal aktiviti penggemblengan modal perniagaan hartanah di pasaran saham, mengelakkan spekulasi, manipulasi dan inflasi harga.

Mengenai Bank Negara, Kementerian Pembinaan mencadangkan untuk mempertimbangkan dan mencadangkan pelan pengurusan siling kredit yang sesuai untuk menyokong ekonomi; mengarahkan dan membimbing institusi kredit untuk mewujudkan syarat bagi perusahaan, pembeli rumah dan pelabur untuk mengakses modal kredit. Membimbing dan mengarahkan institusi kredit untuk memberi pinjaman dan mengagihkan dengan cepat kepada perusahaan dan projek hartanah yang memenuhi syarat mengikut undang-undang; mengutamakan pemberian pinjaman kepada projek perumahan sosial, perumahan pekerja, perumahan komersial kos rendah dan lain-lain jenis hartanah untuk tujuan pengeluaran dan keselamatan sosial dengan kecekapan tinggi dan kapasiti pembayaran balik hutang.

Bagi lokaliti, perlu menyemak dan membuat senarai projek perumahan dan hartanah di kawasan tersebut; menilai secara khusus sebab dan punca projek yang telah diluluskan untuk pelaburan tetapi belum dilaksanakan atau lambat dilaksanakan. Atas dasar itu, fokus untuk menghapuskan kesukaran dan halangan dalam hal undang-undang dan prosedur untuk menyediakan pelaburan dalam projek perumahan untuk meningkatkan bekalan untuk pasaran. Percepatkan reformasi prosedur pentadbiran, elakkan meninggalkan tanggungjawab atau melengahkan penyelesaian prosedur untuk melaksanakan projek hartanah di kawasan tersebut.

Penyelidikan pengalaman antarabangsa

Dr Can Van Luc, ahli Majlis Penasihat Dasar Kewangan dan Monetari Negara, berkata beliau telah mengkaji dengan teliti 16 penyelesaian untuk menyelamatkan pasaran hartanah China dan mendapati Vietnam boleh mengkaji dan menggunakan 10 daripadanya.

“Malah, kita telah melaksanakan beberapa penyelesaian, seperti penangguhan cukai, penangguhan hutang... Kita juga telah berunding dengan Kementerian Pembinaan, Kementerian Kewangan, dan Kerajaan untuk mengkaji penyelesaian lain dan mencari hala tuju yang sesuai dengan situasi sebenar negara.

Sebagai contoh, perusahaan mesti menerima diskaun untuk menjual beberapa aset untuk membayar hutang tepat pada masanya; berunding dengan pemegang bon untuk melanjutkan hutang dalam keadaan sukar, ini dibenarkan oleh Dekri 65. Menukar wang dengan barangan, menukar bon untuk hartanah, penyelesaian ini perlu dibimbing oleh negara bagi mengelakkan masalah undang-undang yang mungkin timbul. Perusahaan dibenarkan untuk melancarkan hutang, iaitu dibenarkan mengeluarkan isu baru untuk membayar hutang lama..." - kata Encik Luc.

(*) Lihat Akhbar Lao Dong dari keluaran bertarikh 30 Januari

Sumber: https://nld.com.vn/kinh-te/hoa-giai-kho-khan-de-phat-trien-go-kho-cho-trai-phieu-va-bat-dong-san-20230131213303926.htm