Menghilangkan halangan untuk bon dan hartanah.

Dalam laporannya yang baru diterbitkan mengenai pasaran hartanah dan perumahan, Kementerian Pembinaan menyatakan bahawa perniagaan hartanah menghadapi pelbagai masalah. Khususnya, bilangan perniagaan hartanah yang mengisytiharkan muflis atau pembubaran pada tahun 2022 meningkat sebanyak 38.7% berbanding tahun 2021.

Kesukaran bertimbun-timbun kesukaran.

Agensi ini menilai tahun 2022 sebagai tahun yang mencabar bagi perniagaan yang beroperasi dalam sektor hartanah, dengan sesetengah syarikat mengurangkan tenaga kerja mereka sehingga 50% untuk menangani kesulitan tersebut. Sebab utamanya adalah kesukaran dalam mengakses kredit, mengeluarkan bon dan mengumpul modal daripada pelanggan, yang menyebabkan banyak perniagaan kekurangan modal dan terpaksa menangguhkan atau menggantung sementara pelaksanaan projek.

Tambahan pula, peningkatan kadar faedah pinjaman, kadar pertukaran asing, harga bahan api dan harga bahan binaan telah menyebabkan peningkatan kos perniagaan, lalu memberi kesan kepada operasi perniagaan. Kesukaran pelanggan untuk mendapatkan pinjaman bank bagi pembelian hartanah juga secara tidak langsung mempengaruhi kecairan produk dan projek hartanah; perniagaan tidak dapat menjual produk mereka untuk mendapatkan semula modal dan melabur semula.

Tambahan pula, dari akhir tahun 2022 hingga kini, sesetengah perniagaan juga menghadapi tekanan untuk membayar balik bon kepada pelabur lebih awal daripada jadual atas pelbagai sebab, termasuk perubahan dalam dasar yang mengawal penerbitan bon korporat.

Menurut laporan mengenai pasaran bon Vietnam oleh Persatuan Pasaran Bon Vietnam (VBMA), jumlah keseluruhan penerbitan bon korporat tahun lepas mencecah VND 255,163 bilion, penurunan sebanyak 66% berbanding tahun sebelumnya. Nilai penerbitan kebanyakan sektor pada tahun 2022 menurun berbanding tahun sebelumnya, terutamanya penerbitan bon oleh syarikat hartanah menurun sebanyak 80.8% tahun ke tahun di tengah-tengah beberapa faktor makroekonomi yang tidak menguntungkan.

Kesukaran dalam mengakses modal telah memberi kesan yang ketara kepada aktiviti jual beli dalam pasaran hartanah. (Foto: TAN THANH)

Sementara itu, perniagaan terpaksa membeli balik bon bernilai sehingga VND 210,830 bilion lebih awal daripada jadual, peningkatan sebanyak 46% berbanding tahun 2021. Daripada jumlah ini, sektor hartanah membeli balik kira-kira VND 35,400 bilion. Ini bermakna modal untuk hartanah bukan sahaja diketatkan tetapi juga dikurangkan dengan ketara berbanding sebelum ini, menyebabkan banyak perniagaan dalam industri menghadapi kesukaran yang lebih besar. Satu siri pengumuman kerugian baru-baru ini oleh perniagaan menunjukkan kesukaran ini, seperti Phat Dat Real Estate kehilangan hampir VND 230 bilion pada suku terakhir 2022, Cen Land juga melaporkan kerugian bersih sebanyak VND 58.6 bilion pada suku keempat 2022, dan Dat Xanh Group kehilangan lebih VND 400 bilion..., banyak perniagaan besar lain juga mengalami penurunan mendadak dalam hasil dan keuntungan.

Pengerusi lembaga pengarah sebuah syarikat hartanah dengan hutang bon tertunggak melebihi 200 bilion VND menyatakan bahawa syarikatnya telah menerima "kerugian dan kesakitan" untuk menyusun semula portfolio pelaburannya dan menjual projek bagi mengelakkan kitaran hutang dan pembayaran faedah. Walau bagaimanapun, mencari rakan kongsi untuk menjual dalam tempoh ini adalah sangat sukar, kerana kebanyakan syarikat hartanah kehabisan modal, dan semua aset sukar untuk dijual, bukan sahaja hartanah.

"Pengetatan pasaran bon korporat yang terlalu cepat dan tiba-tiba telah mengejutkan kami. Apa yang kami bimbangkan sekarang ialah bagaimana untuk mencari modal bagi melaksanakan projek kami, sedangkan banyak dasar dan prosedur berkaitan masih belum diselesaikan. Oleh itu, apa yang kami perlukan adalah kerajaan segera mencari jalan untuk menghapuskan halangan dasar bagi menyokong perniagaan dalam melaksanakan projek mereka," kongsi individu ini.

Banyak penyelesaian untuk mengatasi masalah tersebut.

Bercakap dengan seorang wartawan dari akhbar Nguoi Lao Dong, Dr. Nguyen Huu Huan dari Universiti Ekonomi Bandar Raya Ho Chi Minh menyatakan bahawa pasaran hartanah menghadapi kesukaran dari segi input dan output, terutamanya dengan modal dikawal ketat. Oleh itu, untuk mengurangkan kekangan modal dalam pasaran ini, Bank Negara Vietnam perlu melaksanakan dasar-dasar yang menunjukkan sokongan dengan jelas, termasuk beberapa tahap sokongan kredit jangka pendek, untuk menyelamatkan kecairan perniagaan hartanah.

"Kerana kesukaran dengan bon korporat tidak dapat diselesaikan dalam sekelip mata, manakala perniagaan hartanah amat memerlukan modal kerja untuk terus melaksanakan projek yang belum selesai. Perniagaan boleh mencari sumber modal lain seperti pinjaman asing, tetapi mereka akan menghadapi risiko kadar pertukaran kerana mereka perlu meminjam dalam USD, dan tidak semua perniagaan memenuhi syarat untuk mengumpul modal antarabangsa. Oleh itu, dalam jangka pendek, modal kredit masih diperlukan untuk 'menanggung beban' dan menyumbang kepada pemulihan perniagaan hartanah," kata Dr. Nguyen Huu Huan.

Menurut Dr. Nguyen Huu Huan, bukan sahaja perniagaan hartanah menghadapi kesukaran untuk mendapatkan kredit, malah pelanggan individu yang meminjam untuk membeli rumah untuk kediaman atau pelaburan juga terhad akses mereka kepada modal atau menghadapi kadar faedah yang tinggi sekitar 15%-16% setahun. Oleh itu, penyelesaian diperlukan untuk menstabilkan atau mengurangkan kadar faedah pinjaman secepat mungkin.

Berkenaan penyelesaian kepada masalah bon korporat, Dr. Le Dat Chi, Timbalan Ketua Jabatan Kewangan Korporat - Universiti Ekonomi Bandar Raya Ho Chi Minh, percaya bahawa adalah perlu untuk mengiktirafnya sebagai saluran mobilisasi modal yang penting untuk perniagaan selain kredit bank. Oleh itu, langkah-langkah harus diambil untuk mengatur dan mengurus pasaran bon korporat dengan cara yang sama seperti bank mesti mematuhi peraturan pinjaman untuk melindungi pendeposit.

Sementara itu, pakar kewangan dan sekuriti Lam Minh Chanh percaya bahawa pasaran bon korporat baru-baru ini telah menyebabkan ramai pelabur hilang keyakinan dan tidak berniat untuk menyertai lagi. Untuk memulihkan peranan penting bon korporat, syarat-syarat berikut mesti dipastikan:

Pertama dan yang paling penting, semua bon korporat mesti dinilai kredit oleh agensi penarafan yang bereputasi. Ini akan membolehkan pelabur memahami tahap risiko setiap jenis bon korporat. Kedua, agensi kawal selia perlu mengawal pengedaran bon dengan ketat. Sama sekali tiada kelemahan yang boleh dieksploitasi untuk mengedarkan bon yang dikeluarkan secara persendirian kepada orang ramai. Ketiga, hanya mereka yang mempunyai lesen broker sekuriti sahaja yang dibenarkan untuk memberi nasihat dan menjual bon kepada pelabur. Elakkan memberi nasihat tentang penjualan bon oleh individu yang tidak berkelayakan seperti pekerja bank.

Keempat, profesional jualan bon dan perunding mesti mengikuti proses perundingan yang terperinci dan ketat bagi memastikan pelabur memahami dengan jelas bon korporat yang mereka laburkan dan potensi risiko yang berkaitan dengan bon tersebut. "Jika perkara ini dilakukan, bon korporat akan pulih dan berkembang dengan pesat secara beransur-ansur, menjadi saluran untuk menyediakan modal kepada perniagaan, terutamanya perniagaan hartanah," tegas pakar Lam Minh Chanh.

Dari perspektif agensi kawal selia, Encik Hoang Hai, Pengarah Jabatan Perumahan dan Pengurusan Pasaran Hartanah - Kementerian Pembinaan, berkata bahawa Kementerian Pembinaan telah mencadangkan kepada Kementerian Kewangan untuk mengemukakan kepada Kerajaan pindaan dan tambahan kepada Dekri 65/2022/ND-CP yang mengawal selia penawaran dan perdagangan bon korporat swasta di pasaran domestik dan penawaran bon korporat ke pasaran antarabangsa; untuk memperkukuh panduan dan hala tuju mengenai penawaran dan perdagangan bon korporat di pasaran domestik dan penawaran bon korporat ke pasaran antarabangsa mengikut undang-undang; dan untuk mengawal aktiviti pengumpulan modal perniagaan hartanah di pasaran saham, mengelakkan spekulasi, manipulasi dan inflasi harga.

Kementerian Pembinaan mencadangkan agar Bank Negara Vietnam mempertimbangkan dan mencadangkan pelan pengurusan siling kredit yang sesuai untuk menyokong ekonomi; mengarah dan membimbing institusi kredit bagi memudahkan akses kepada kredit untuk perniagaan, pembeli rumah dan pelabur. Ia juga meminta panduan dan hala tuju untuk institusi kredit bagi memberi pinjaman dan pengagihan dana dengan cepat kepada perniagaan dan projek hartanah yang layak mengikut undang-undang; mengutamakan pinjaman kepada projek perumahan sosial, perumahan pekerja, perumahan komersial mampu milik dan jenis hartanah lain yang memenuhi keperluan pengeluaran dan kebajikan sosial dengan kecekapan dan kapasiti pembayaran balik yang tinggi.

Bagi kawasan tempatan, adalah perlu untuk menyemak dan menyusun senarai projek perumahan dan hartanah di kawasan mereka; secara khusus menilai sebab dan punca bagi projek yang telah menerima kelulusan pelaburan tetapi belum dilaksanakan atau telah ditangguhkan. Berdasarkan itu, fokus pada penyelesaian masalah perundangan dan prosedur dalam menyediakan pelaburan untuk projek perumahan bagi meningkatkan bekalan ke pasaran. Mempercepatkan pembaharuan pentadbiran, mengelakkan daripada mengelak tanggungjawab atau kelewatan dalam menyelesaikan prosedur bagi melaksanakan projek hartanah di kawasan tersebut.

Mempelajari pengalaman antarabangsa

Dr. Can Van Luc, ahli Majlis Penasihat Dasar Kewangan dan Monetari Negara, berkata beliau telah mengkaji secara menyeluruh 16 penyelesaian untuk menyelamatkan pasaran hartanah China dan mendapati bahawa Vietnam boleh mempertimbangkan untuk menggunakan 10 daripadanya.

"Malah, kami telah pun melaksanakan beberapa penyelesaian, seperti penangguhan/penangguhan cukai, penangguhan/penangguhan hutang... Kami juga telah menasihati Kementerian Pembinaan, Kementerian Kewangan, dan Kerajaan untuk menyelidik dan mencari pendekatan yang sesuai berdasarkan situasi sebenar di negara ini."

"Sebagai contoh, perniagaan perlu menerima diskaun untuk menjual aset tertentu bagi membayar balik hutang tepat pada masanya; merundingkan lanjutan hutang dengan pemegang bon dalam keadaan sukar, yang dibenarkan oleh Dekri 65. Menukar wang untuk barangan, menukar bon untuk hartanah – penyelesaian ini memerlukan panduan negeri bagi mengelakkan potensi masalah undang-undang. Perniagaan dibenarkan untuk menstruktur semula hutang, bermakna mereka dibenarkan untuk mengeluarkan bon baharu untuk membayar balik hutang lama..." - kata Encik Luc.

(*) Lihat akhbar Nguoi Lao Dong daripada isu bertarikh 30 Januari.

Sumber: https://nld.com.vn/kinh-te/hoa-giai-kho-khan-de-phat-trien-go-kho-cho-trai-phieu-va-bat-dong-san-20230131213303926.htm