Kenaikan kadar faedah dan perubahan strategi pelaburan hartanah.

Dengan banyak bank melaraskan kadar faedah pinjaman rumah kepada sekitar 10-14% setahun bergantung pada tempoh, dan pada masa yang sama mengetatkan syarat pengeluaran, pasaran memasuki fasa penyatuan yang lebih jelas. Pelabur yang menggunakan leveraj kewangan yang besar mula menghadapi tekanan, manakala modal cenderung beralih kepada produk dengan nilai pelaburan sebenar dan berpotensi untuk menjana pulangan yang stabil.

Tekanan kadar faedah

Selepas tempoh mengekalkan dasar monetari untuk menyokong pemulihan ekonomi , kadar faedah cenderung meningkat semula sejak awal tahun 2026, bersama-sama dengan tekanan untuk mengawal inflasi dan mengawal selia kredit. Secara khususnya, mulai April 2026, kadar faedah untuk pinjaman hartanah di banyak bank perdagangan terus kekal tinggi, terutamanya untuk pinjaman rumah jangka sederhana dan panjang, dengan banyak pinjaman menggunakan kadar faedah terapung dari 11-14% setahun, mewujudkan tekanan yang ketara ke atas peminjam yang menggunakan leveraj kewangan.

Sehubungan itu, beberapa bank telah mencatatkan kadar faedah berikut untuk pinjaman hartanah: VietcomBank mengenakan kadar faedah kira-kira 9.6%/tahun untuk kadar tetap bagi 6 bulan pertama, dan kira-kira 10.5%/tahun untuk kadar tetap bagi 12 bulan pertama. Selepas tempoh keutamaan, kadar faedah terapung dikira sebagai kadar faedah simpanan 24 bulan ditambah margin kira-kira 3.3%, tetapi tidak lebih rendah daripada 11.1%/tahun. BIDV menawarkan pinjaman pembelian hartanah dengan kadar faedah kira-kira 9.7%/tahun untuk 6 bulan pertama; kira-kira 10%/tahun untuk 12 bulan pertama dan kira-kira 13.5%/tahun untuk pakej kadar tetap yang lebih panjang.

Kadar faedah ke atas pinjaman hartanah di banyak bank terus dinaikkan. Foto: Nguyen Quang

VietinBank telah melaraskan kadar faedah tetapnya untuk pinjaman hartanah kepada lebih 12% setahun untuk 24 bulan pertama, selepas itu kadar terapung akan dikenakan, tetapi tidak lebih rendah daripada sekitar 14% setahun. Begitu juga, VPBank menawarkan banyak pakej pinjaman rumah dan pelaburan hartanah dengan kadar keutamaan sekitar 8-10% setahun dalam tempoh awal, kemudian turun naik sekitar 12-14% setahun bergantung pada profil kredit dan tempoh pinjaman.

Dalam konteks ini, pelaburan hartanah bukan lagi sekadar tentang "membeli dan menunggu kenaikan harga." Kos modal yang meningkat telah mengecilkan margin keuntungan aktiviti spekulatif dengan ketara. Walaupun sebelum ini ramai pelabur boleh meminjam sehingga 60-70% daripada nilai hartanah mereka daripada bank untuk perdagangan jangka pendek, strategi ini kini menjadi lebih berisiko. Kecairan pasaran yang lembap walaupun hanya beberapa bulan sahaja boleh menyebabkan pembayaran faedah yang ketara, menyebabkan modal terhakis. Ramai pelabur yang mengharapkan pulangan yang kukuh daripada ledakan tanah pinggir bandar kini menghadapi genangan modal yang berpanjangan apabila transaksi menurun.

Satu perubahan ketara ialah sentimen pelaburan beralih daripada pertumbuhan pesat kepada mengutamakan keselamatan aliran tunai. Daripada memburu tanah di kawasan yang kekurangan infrastruktur yang jelas, ramai pelabur menjadi lebih berminat dengan produk yang boleh dieksploitasi serta-merta, seperti pangsapuri sewa, rumah bandar komersial di kawasan bandar yang padat penduduknya, atau hartanah perindustrian yang dikaitkan dengan keperluan pengeluaran sebenar.

Sementara itu, perniagaan hartanah juga sedang mengubah strategi mereka. Sebelum ini, banyak perniagaan dengan pantas mengembangkan pegangan tanah mereka, membangunkan projek berskala besar, dan banyak bergantung pada modal pinjaman. Walau bagaimanapun, dengan peningkatan kadar faedah dan kawalan kredit yang ketat, tekanan kewangan mula muncul. Daripada menyebarkan pembangunan secara tipis, banyak pemaju kini menumpukan pada segmen yang mempunyai kecairan yang baik, permintaan tulen, dan kapasiti penyerapan yang stabil.

Trend ini amat ketara dalam kumpulan perniagaan yang membangunkan perumahan mampu milik, perumahan sosial atau projek dengan potensi operasi jangka panjang. Ini kerana kerajaan kini mengekalkan program kredit keutamaan untuk perumahan sosial dengan kadar faedah yang jauh lebih rendah daripada purata pasaran umum, dengan beberapa program menggunakan kadar sekitar 4.6-5.4% setahun.

Pakar percaya bahawa pasaran semasa sedang memasuki fasa "pemurnian", dan mereka yang mempunyai keupayaan kewangan yang kukuh, pengurusan risiko yang kukuh dan pembangunan projek berdasarkan keperluan sebenar akan mempunyai kelebihan yang lebih besar. Sebaliknya, perniagaan yang terlalu bergantung pada modal pinjaman atau melaksanakan projek yang tidak cekap mungkin menghadapi tekanan yang ketara untuk penstrukturan semula.

Peluang untuk pelabur jangka panjang

Menurut Dr. Tran Xuan Luong (Timbalan Pengarah Institut Penyelidikan Pasaran Hartanah Vietnam), apabila kadar faedah meningkat, pelabur juga mula mengubah persepsi mereka terhadap nilai hartanah. Sebelum ini, faktor yang paling kerap disebut ialah margin kenaikan harga, tetapi kini, kecekapan eksploitasi sebenar, kapasiti penjanaan pendapatan dan potensi operasi jangka panjang menjadi kriteria yang lebih penting. Walau bagaimanapun, walaupun peningkatan kadar faedah mewujudkan tekanan jangka pendek, ia juga menyumbang kepada perkembangan pasaran yang lebih sihat. Apabila aliran modal spekulatif berkurangan, pasaran akan berpeluang untuk kembali kepada nilai dan permintaan sebenar.

“Walaupun menghadapi pelbagai cabaran dalam pasaran, hartanah kekal sebagai kelas aset jangka panjang yang penting, terutamanya di bandar-bandar besar dengan kadar pembandaran yang tinggi. Isunya terletak pada hakikat bahawa pelabur perlu mengubah pemikiran mereka. Daripada mencari keuntungan cepat dalam beberapa bulan, strategi yang lebih sesuai sekarang adalah memilih aset yang berdaya tahan terhadap turun naik ekonomi, menjana aliran tunai yang stabil dan berpotensi untuk meningkatkan nilai berdasarkan infrastruktur, populasi dan keperluan penggunaan sebenar,” analisis Dr. Tran Xuan Luong.

Pakar percaya bahawa meskipun kadar faedah meningkat, masih terdapat banyak peluang untuk pelabur hartanah jangka panjang dengan keupayaan kewangan yang kukuh. Foto: Doan Thanh

Di samping itu, Dr. Tran Xuan Luong juga percaya bahawa, dalam konteks kadar faedah yang tinggi dan pasaran yang memasuki fasa penyatuan yang kukuh, pelabur perlu mengubah pemikiran mereka daripada "melakukan spekulasi tentang trend" kepada melabur berdasarkan nilai sebenar dan keupayaan untuk menjana aliran tunai yang stabil, di samping terpaksa mempertimbangkan tekanan kewangan jangka panjang dengan teliti.

Pelabur juga harus mengutamakan hartanah yang memenuhi keperluan perumahan sebenar, mempunyai dokumentasi perundangan yang lengkap, infrastruktur yang jelas dan potensi pembangunan segera, kerana ini dianggap sebagai aset yang lebih berdaya tahan dalam pasaran yang sangat berbeza. Khususnya, ini juga merupakan masa yang sesuai untuk menstruktur semula portfolio, mengutamakan strategi jangka panjang berbanding spekulasi jangka pendek. Hartanah yang memenuhi keperluan perumahan sebenar, terletak di kawasan yang mempunyai infrastruktur bersepadu atau mempunyai potensi komersial yang stabil kemungkinan besar akan mengekalkan nilainya dengan lebih baik dalam kitaran pasaran baharu.

"Tempoh 2026-2027 akan menjadi masa apabila pasaran beralih daripada pertumbuhan pesat kepada pembangunan yang lebih selektif, di mana modal cenderung untuk memberi tumpuan kepada produk yang mempunyai nilai penggunaan praktikal dan bukannya mengejar jangkaan kenaikan harga jangka pendek," ulas Dr. Tran Xuan Luong.

Sumber: https://hanoimoi.vn/lai-suat-leo-cao-va-cach-dau-tu-bat-dong-san-thay-doi-936065.html