HoREA: Perlu mencegah risiko manipulasi harga tanah semasa penilaian

Agensi pengurusan, pelabur, perusahaan penilaian dan pakar semakan boleh berpakat untuk memesongkan harga tanah, yang merupakan perkara negatif yang perlu dicegah apabila meminda Undang-undang, menurut HoREA.

Persatuan Hartanah Bandaraya Ho Chi Minh (HoREA) baru sahaja mengemukakan kepada Jawatankuasa Tetap Perhimpunan Kebangsaan beberapa pendapat berkaitan Draf Undang-undang Tanah (pindaan), di mana ia memberi amaran terhadap risiko pakatan sulit dalam penetapan harga tanah apabila menilai harga.

Menurut HoREA, terdapat empat entiti yang terlibat dalam menilai dan memutuskan harga tanah untuk projek hartanah di peringkat wilayah. Yang pertama ialah agensi Negeri (Jabatan Sumber Asli dan Alam Sekitar, Pengarah Jabatan Kewangan dan Jawatankuasa Rakyat Wilayah).

Subjek seterusnya ialah pelabur projek hartanah yang terlibat secara langsung dengan aktiviti penilaian tanah. Yang ketiga ialah perusahaan penilaian (menyediakan perkhidmatan penilaian tanah dan laporan atau sijil penilaian). Akhir sekali, penyemak dijemput untuk mengambil bahagian dalam Majlis Penilaian Tanah; melaksanakan tugas menyemak secara bebas aktiviti penilaian dan penilaian Majlis ini sebelum diserahkan kepada Jawatankuasa Rakyat Wilayah untuk keputusan mengenai harga tanah.

Encik Le Hoang Chau, Pengerusi HoREA, berkata terdapat banyak kes di mana entiti ini secara aktif berpakat antara satu sama lain untuk mengatur harga tanah, menyebabkan keputusan penilaian tanah diputarbelitkan. Beliau berkata, situasi ini perlu dikenal pasti dengan jelas untuk mempunyai mekanisme dan penyelesaian untuk mencegah dan memerangi kehilangan hasil bajet negeri dan kehilangan aset awam kerana ini adalah sumber tanah.

Hartanah di Timur Bandar Ho Chi Minh di sekitar kawasan Thu Thiem. Foto: Quynh Tran — Hartanah di Timur Bandar Ho Chi Minh di sekitar kawasan Thu Thiem. Foto: *Quynh Tran*

Encik Chau menambah bahawa pada masa ini, 5 kaedah penilaian tanah termasuk perbandingan, potongan, pendapatan, lebihan dan pekali pelarasan harga tanah tidak memenuhi keperluan ketepatan. 5 kaedah ini tidak termasuk kaedah penilaian massa dan belum membina pangkalan data input harga yang lengkap, dan belum dikemas kini dalam masa nyata, yang membawa kepada keputusan penilaian yang tidak boleh dipercayai.

Penggunaan kaedah penilaian lama membawa kepada situasi di mana projek hartanah yang sama, jika dijalankan oleh hanya satu perusahaan penilaian tetapi menggunakan dua kaedah penilaian yang berbeza, memberikan dua keputusan berbeza dengan perbezaan nilai sebanyak 17%. Sementara itu, projek hartanah yang sama tetapi diaplikasikan oleh dua perusahaan penilaian berbeza menggunakan kaedah penilaian tanah yang sama turut memberikan dua keputusan berbeza dengan perbezaan nilai kira-kira 17%.

Pengerusi HoREA juga membangkitkan isu sensitif bahawa sebilangan pegawai, penjawat awam, dan kakitangan awam yang bekerja dalam bidang kewangan tanah dan tanah takut akan tanggungjawab dan risiko undang-undang dalam melaksanakan tugas mereka. Mereka menolak sesuatu, memindahkan dokumen dalam bulatan, tidak berani melamar, tidak berani membuat keputusan, atau menetapkan harga tanah yang sangat tinggi berbanding harga pasaran untuk kekal selamat.

Begitu juga, banyak perusahaan penilaian tidak menerima untuk mengambil bahagian dalam penilaian tanah untuk menentukan bayaran guna tanah dan sewa tanah projek hartanah yang dibayar kepada bajet negeri kerana mereka takut tanggungjawab dan risiko undang-undang dalam melaksanakan kerja penilaian tanah.

Berhadapan dengan kelemahan ini, HoREA mengesyorkan agar kerajaan pusat mempertimbangkan cadangan Jawatankuasa Rakyat Bandar Ho Chi Minh yang dikemukakan kepada Kerajaan untuk merintis penggunaan kaedah pekali pelarasan harga tanah. Cadangan ini akan membawa kepada keperluan untuk mengeluarkan pekali pelarasan harga tanah (pekali k4) untuk mengira bayaran guna tanah bagi semua projek perumahan komersial tanpa mengira nilai di atas atau di bawah 30 bilion VND mengikut Senarai Harga Tanah.

Atas dasar itu, Negara boleh membuat keputusan mengenai bayaran guna tanah dan sewa tanah dalam tempoh tidak lebih daripada 6 bulan dari tarikh dikeluarkan keputusan mengenai peruntukan tanah, pajakan tanah, dan kebenaran menukar tujuan guna tanah. Perkara ini sama dengan peraturan bahawa sijil penilaian tanah sah tidak melebihi 6 bulan.

Encik Chau berkata bahawa cadangan Jawatankuasa Rakyat Bandaraya Ho Chi Minh akan merasmikan pengiraan yuran guna tanah dan sewa tanah untuk projek hartanah, perumahan komersial, dan kawasan bandar untuk memastikan ketelusan. Dari situ, Negeri dan perusahaan boleh meramalkan jumlah bayaran guna tanah dan sewa tanah yang perlu dibayar kepada belanjawan negeri.

“Menyelesaikan tunggakan kewangan tanah akan menunjukkan peranan Negara dalam menerajui pasaran berbanding mengikut pasaran, memastikan kutipan yang mencukupi, betul dan tepat pada masanya untuk bajet, di samping memastikan hak pelabur projek dan rakyat,” tegasnya.

setia

Pautan sumber