Jangkaan daripada peraturan baharu

Secara khususnya, Undang-undang ini memperuntukkan satu Bab (Bab V) untuk menyediakan peraturan terperinci mengenai pengubahsuaian dan pembinaan semula bangunan pangsapuri.

Banyak halangan dalam pelaksanaan.

Selama lebih 20 tahun, pengubahsuaian dan pembinaan semula bangunan pangsapuri lama dan perumahan kolektif telah menjadi perkara yang menjadi perhatian khusus pihak pengurusan negeri di semua peringkat, dari pusat hingga tempatan. Walau bagaimanapun, pelaksanaan sebenar tidak mencapai hasil positif yang diingini, dengan beribu-ribu isi rumah masih tinggal di bangunan usang dan tidak selamat; ancaman berpotensi terhadap nyawa dan harta benda orang ramai masih wujud.

Kompleks pangsapuri lama C8 Giang Vo. Foto: Thanh Hai

Menurut statistik daripada Kementerian Pembinaan , terdapat lebih daripada 2,500 bangunan pangsapuri lama dan kompleks perumahan kolektif di seluruh negara, dengan Hanoi menyumbang jumlah terbesar iaitu 1,579, diikuti oleh Bandar Raya Ho Chi Minh.

Ini merupakan produk tipikal era ekonomi terancang pusat, yang dibina terutamanya antara tahun 1960-an dan 1990-an, iaitu zaman apabila teknologi pembinaan belum mencapai kejayaan seperti hari ini. Oleh itu, struktur utama bangunan-bangunan ini ialah dinding bata yang menanggung beban, dengan jangka hayat maksimum 50-70 tahun.

Lama-kelamaan, banyak bangunan telah merosot dengan ketara disebabkan oleh operasi dan penggunaan yang berpanjangan. Tambahan pula, keperluan untuk ruang kediaman yang diperluas telah menyebabkan penduduk sewenang-wenangnya meluaskan ruang kediaman mereka, meningkatkan beban pada sistem struktur bangunan yang sedia ada yang tidak selamat. Walaupun menyedari perkara ini, ramai keluarga terpaksa terus tinggal di sana kerana masalah kewangan, pada dasarnya mempertaruhkan nyawa mereka. Sementara itu, pengubahsuaian dan pembinaan semula bangunan pangsapuri lama dan kompleks perumahan kolektif ini berjalan dengan sangat perlahan.

Di Hanoi sahaja, daripada 1,579 bangunan pangsapuri lama dan kompleks perumahan kolektif (termasuk 1,273 bangunan di 76 kompleks dan 306 bangunan pangsapuri lama bebas), berpuluh-puluh berada dalam keadaan kritikal.

Khususnya, terdapat 6 kawasan berbahaya yang diklasifikasikan sebagai tahap D (tahap paling berbahaya) yang mesti dirobohkan dan dibina semula, seperti bangunan C8 di kompleks kediaman Giang Vo, G6A di kompleks kediaman Thanh Cong, bangunan A di kompleks kediaman Ngoc Khanh, dan kompleks kediaman Kementerian Kehakiman ...

Walau bagaimanapun, menurut data yang dilaporkan oleh Jabatan Pembinaan Hanoi, pengubahsuaian dan pembinaan semula bangunan pangsapuri lama hanya mencapai 1.14% daripada pelan menjelang akhir tahun 2023, dengan 19 kawasan menjalani pengubahsuaian dan pembinaan semula.

Terutamanya, walaupun bandar ini telah meluluskan pemilihan pelabur untuk banyak projek perumahan seperti: projek perumahan Nghia Do A & B (daerah Cau Giay); kompleks pangsapuri Nguyen Cong Tru (daerah Hai Ba Trung); kompleks pangsapuri X1-26 Lieu Giai (daerah Dong Da); kompleks pangsapuri Perkhidmatan Pengangkutan Kereta Api (daerah Hoang Mai); bangunan pangsapuri No. 148-150 Son Tay (daerah Ba Dinh); kompleks pangsapuri Arkib Filem Vietnam di 22 Jalan Lieu Giai (daerah Dong Da); bangunan pangsapuri No. 23 Hang Bai (daerah Hoan Kiem)... projek-projek ini telah terhenti selama bertahun-tahun disebabkan oleh halangan yang berkaitan dengan peraturan dalam Undang-undang Perumahan 2014 dan beberapa dekri panduan.

“Salah satu halangan terbesar dalam rangka kerja perundangan ialah Dekri 101/2015/ND-CP (membimbing pelaksanaan Undang-undang Perumahan 2014), yang membenarkan orang ramai dan perniagaan untuk merundingkan pampasan, pembersihan tanah dan penempatan semula; Dekri itu juga tidak menyatakan pekali pampasan (pekali K)... yang telah menyebabkan kedua-dua pihak tidak dapat mencari titik persamaan, menjadikannya mustahil untuk pengubahsuaian dan pembinaan semula bangunan pangsapuri lama dan perumahan kolektif dilaksanakan mengikut pelan dan objektif,” kata Mac Dinh Minh, Timbalan Pengarah Jabatan Pembinaan Hanoi.

Peraturan baharu "mengatasi" kesesakan lalu lintas.

Sebagai tindak balas kepada cabaran-cabaran yang dinyatakan di atas, Undang-undang Perumahan 2023, sambil mewarisi dan membina aspek-aspek positif Undang-undang Perumahan 2014, telah meminda dan menambah banyak peruntukan penting untuk disesuaikan dengan keadaan semasa, di samping menangani kesukaran dan kekurangan, mewujudkan satu kejayaan untuk pengubahsuaian dan pembinaan semula bangunan pangsapuri lama dan perumahan kolektif dalam tempoh akan datang.

Salah satu ciri baharu yang paling ketara dalam Undang-undang Perumahan 2023 ialah peraturan mengenai peratusan persetujuan awam. Sebelum ini, persetujuan 100% daripada semua pemilik rumah di kompleks perumahan diperlukan. Kini, menurut undang-undang baharu, sekurang-kurangnya 70% daripada jumlah pemilik rumah yang mengambil bahagian dalam perundingan perancangan dan 75% daripada mereka bersetuju adalah mencukupi untuk layak dirobohkan.

Tambahan pula, Undang-undang Perumahan 2014 tidak mempunyai peraturan khusus mengenai pekali K untuk mengira harga pampasan tanah, harga sewa perumahan selepas pembinaan semula, nilai pangsapuri yang ditentukan selepas kawasan penukaran, dan nilai perumahan untuk penempatan semula dalam kes penempatan semula di lokasi yang berbeza.

Sehubungan itu, pekali K akan dilaksanakan secara fleksibel oleh pihak tempatan berdasarkan lokasi dan nilai plot tanah tempat bangunan pangsapuri lama dan perumahan kolektif terletak. Pekali K akan dikira dan diselaraskan agar 1-2 kali lebih tinggi.

"Kemuncak undang-undang baharu ini ialah peraturan mengenai 'penyatuan bangunan pangsapuri lama', yang mana bangunan individu dan bebas akan disatukan dan ketinggian pembinaan baharu akan ditingkatkan untuk menyediakan ruang untuk infrastruktur awam (ruang hijau, taman, taman permainan...).

"Ini akan memudahkan pihak berkuasa tempatan dan menggalakkan perniagaan untuk mengambil bahagian dengan lebih aktif dalam mengubah suai dan membina semula bangunan pangsapuri lama dan perumahan kolektif; penduduk juga akan berpuas hati kerana mereka tidak perlu menukar tempat tinggal biasa mereka atau dipindahkan ke kawasan penempatan semula yang kekurangan infrastruktur dan kemudahan..." - pakar perancangan bandar, Sarjana Seni Bina Tran Tuan Anh memerhati.

Terutamanya, peruntukan mengenai pengubahsuaian dan pembinaan semula bangunan pangsapuri lama dan perumahan kolektif dalam Undang-undang Perumahan 2023 terus menggalakkan desentralisasi dan pendelegasian kuasa kepada Jawatankuasa Rakyat wilayah untuk memberikan tugas khusus kepada agensi khusus bawahan mereka bagi mengatur penyediaan pelan pampasan dan penempatan semula; memutuskan dan meluluskan dasar pelaburan dan pelabur; rancangan untuk penempatan semula, penempatan semula paksa dan perobohan bangunan pangsapuri; dan memperuntukkan bajet penempatan semula...

Di samping itu, Undang-undang ini juga menambah peruntukan yang mewajibkan pemilik menyumbang dana untuk pembinaan semula bangunan pangsapuri yang dibina selepas tahun 1994 bagi memastikan kebolehlaksanaan dan keseimbangan kepentingan antara pemilik, Negeri dan pelabur, bagi memenuhi keperluan pengubahsuaian bandar.

 

Kami sangat menghargai peraturan baharu dalam Undang-undang Perumahan 2023 yang berkaitan dengan pengubahsuaian bangunan pangsapuri lama dan perumahan kolektif. Peraturan-peraturan ini lebih praktikal, terperinci dan lebih jelas berbanding undang-undang sedia ada, memastikan keseimbangan kepentingan antara Negara, rakyat dan perniagaan. Ini akan menyumbang kepada mempercepatkan pengubahsuaian dan pembinaan semula bangunan pangsapuri lama dan perumahan kolektif, mewujudkan landskap bandar yang lebih moden pada masa hadapan untuk memenuhi keperluan integrasi dan pembangunan.

Dr. Nguyen Van Dinh, Naib Presiden Persatuan Hartanah Vietnam

Sumber: https://kinhtedothi.vn/cai-tao-xay-dung-lai-chung-cu-cu-ky-vong-tu-nhung-quy-dinh-moi.html