Paradoks kuasa beli dalam segmen pangsapuri.

Selain faktor kewangan, lokasi juga mempengaruhi potensi jualan sesebuah apartmen dengan ketara.

Walaupun isu perumahan mampu milik sentiasa dibangkitkan sebagai kebimbangan bagi pekerja berpendapatan sederhana dan rendah, pasaran hartanah menunjukkan paradoks yang ketara: banyak pangsapuri mampu milik dan hartanah sekunder di kawasan pinggir bandar bergelut untuk mencari pembeli, manakala hartanah sederhana hingga mewah di pusat bandar mengekalkan daya tarikan yang ketara.

Rumah berharga rendah masih sukar dicari pembelinya.

Selama lebih dua tahun, Cik Hoang Nhi (Bandar Raya Ho Chi Minh) telah berusaha secara berterusan untuk menjual apartmennya seluas 62.2 m² di projek Teco Homes An Phu (wad An Phu, Bandar Raya Ho Chi Minh) dengan harga 1.89 bilion VND, tetapi masih belum menemui pembeli. Beliau berkata apartmen itu dibeli empat tahun lalu melalui pelan ansuran. Harga pembelian awal adalah lebih 1.7 bilion VND, tidak termasuk faedah pinjaman bank. Pada harga semasa yang diminta, harga unit adalah kira-kira 30 juta VND/m², jauh lebih rendah daripada banyak projek komersial di pasaran hari ini, namun beliau masih belum menemui pembeli.

Projek pangsapuri mewah di kawasan bandar baharu Thu Thiem, serta di kawasan tengah Bandar Raya Ho Chi Minh, kekal menarik meskipun harganya tinggi, manakala projek pangsapuri mampu milik di kawasan pinggir bandar mengalami jualan yang agak perlahan.

Begitu juga, Encik Hoang pernah membeli sebuah apartmen satu bilik tidur seluas 46 m² dalam projek Legacy di Thuan An (wad Thuan Giao, Bandar Raya Ho Chi Minh). Selepas tinggal di sana seketika, beliau mendapati perjalanan ke pusat bandar menyusahkan, jadi beliau memutuskan untuk menjualnya. Walaupun beliau menerima harga lebih 1.3 bilion VND, termasuk perabot, beliau masih mengambil masa berbulan-bulan untuk mencari pembeli.

Menurut broker hartanah di Selatan, banyak pangsapuri komersial berharga 28-30 juta VND/m² ditawarkan secara berterusan untuk dijual, tetapi jumlah transaksi masih agak sederhana. Encik Vo Hong Thang, Timbalan Pengarah Besar DKRA Group, berkata bahawa banyak projek pangsapuri yang telah siap di kawasan tengah Bandar Raya Ho Chi Minh masih menjana transaksi, walaupun harga tidak meningkat dengan ketara. Sementara itu, projek di kawasan bersempadan atau pinggir bandar menghadapi tekanan kecairan yang lebih besar. Ramai pemilik rumah menerima pengurangan harga, malah menjual di bawah kos, tetapi masih bergelut untuk mencari pembeli.

Menurut pakar, paradoks terbesar terletak pada hakikat bahawa produk ini direka untuk golongan berpendapatan sederhana, namun kumpulan ini menghadapi pelbagai halangan untuk mengaksesnya. Encik Dat Minh, seorang ejen hartanah lama di Bandar Raya Ho Chi Minh, menyatakan bahawa kebanyakan pelanggan dalam segmen ini hanya mempunyai sekitar 1 bilion VND, dengan selebihnya bergantung pada pinjaman bank. Walau bagaimanapun, keperluan seperti penyata pendapatan, kontrak pekerjaan dan sejarah kewangan menyukarkan ramai pekerja bebas, pekerja kilang atau pemilik perniagaan kecil untuk memenuhi keperluan kredit.

Encik Nguyen Le Hai Dang, Timbalan Pengarah Strategi dan Perhubungan Luar di Smartland Company, menyatakan bahawa ramai pekerja tidak mahir mempunyai tabiat yang terhad untuk menjalankan transaksi kewangan dengan bank selain daripada menerima gaji atau mengeluarkan wang. Oleh itu, melengkapkan permohonan pinjaman dengan pelbagai prosedur yang kompleks merupakan satu cabaran yang besar. Apabila tidak dapat mengakses modal, mereka terpaksa terus menyewa dan bukannya memiliki rumah.

Selain pertimbangan kewangan, lokasi juga memberi kesan yang ketara terhadap potensi jualan perumahan mampu milik. Tanah di pusat bandar semakin terhad dan mahal, memaksa kebanyakan projek berharga rendah untuk dibangunkan di bandar satelit atau kawasan pinggir bandar, 20-30 km dari pusat Bandar Raya Ho Chi Minh. Walaupun harganya lebih berpatutan, masa perjalanan, kesesakan lalu lintas, dan infrastruktur serta perkhidmatan yang terhad membuatkan ramai orang teragak-agak.

Walaupun segmen perumahan mampu milik menghadapi cabaran kecairan yang ketara, pasaran hartanah mewah beroperasi mengikut satu set peraturan yang sama sekali berbeza. Di sini, ceritanya bukan sahaja berkisar tentang harga jualan tetapi juga tentang keperluan untuk pengumpulan aset, pemeliharaan dan penegasan status dalam kalangan pelanggan yang kaya dari segi kewangan.

Apakah yang diberitahu oleh realiti kepada kita?

Ramai orang mempersoalkan mengapa pemaju tidak menumpukan pada perumahan kos rendah, segmen yang mempunyai permintaan yang lebih tinggi, tetapi sebaliknya terus membangunkan projek pangsapuri berharga ratusan juta dong semeter persegi? Realitinya ialah permintaan daripada pelanggan kelas menengah dan atasan kekal stabil, menyediakan asas untuk pembangunan produk mewah.

Bagi kumpulan pelanggan ini, rumah bukan sekadar tempat tinggal. Apa yang mereka inginkan ialah persekitaran hidup yang lengkap dengan ruang hijau, kepadatan penduduk yang rendah, kemudahan berkualiti tinggi, perkhidmatan pengurusan profesional dan komuniti penduduk yang mempunyai gaya hidup yang serupa. Faktor-faktor ini menjadikan mereka sanggup membayar harga yang lebih tinggi untuk privasi, keselamatan dan peningkatan nilai jangka panjang.

Menurut Savills Vietnam, banyak projek Gred A yang dilancarkan baru-baru ini telah mencatatkan kadar penyerapan positif. Kebanyakan projek ini terletak di lokasi utama, menyumbang kepada peningkatan harga jualan pasaran utama melebihi VND 100 juta/m². Malah, harga jualan purata dalam beberapa segmen pasaran utama yang dikaji dijangka mencecah kira-kira VND 224 juta/m² menjelang akhir tahun 2025. Walaupun tahap harga yang tinggi, permintaan untuk hartanah dalam segmen ini kekal kukuh.

Daya tarikan hartanah mewah ditunjukkan lagi oleh minat terhadap projek baharu di kawasan tengah Bandar Raya Ho Chi Minh dan kawasan bandar baharu Thu Thiem. Contohnya, projek Son Kim Land, yang berorientasikan model 5.0 di stesen Thu Thiem, telah pun menarik perhatian pelabur walaupun belum mengumumkan harga jualannya. Sebelum ini, projek seperti The Metropole dan The Berkley, dengan harga antara 280-430 juta VND/m², juga mencatatkan kadar penyerapan yang menggalakkan. Begitu juga, banyak projek lain seperti The Prive, Eaton Park dan Masterise Cosmo Central telah menarik minat pelanggan yang ketara sejak awal lagi.

Encik Nguyen Le Hai Dang percaya bahawa hartanah mewah bukan sahaja dinilai berdasarkan saiz atau kos pembinaannya, tetapi juga oleh faktor-faktor seperti kekurangan, lokasi dan keupayaan untuk mengekalkan nilai dalam jangka masa panjang. Bagi mereka yang mempunyai sumber kewangan yang kukuh, keputusan untuk membeli rumah selalunya berdasarkan nilai unik produk, reputasi pemaju dan potensi peningkatan nilai aset pada masa hadapan, bukannya harga mutlak.

Pada hakikatnya, bekalan perumahan mewah di kawasan tengah Bandar Raya Ho Chi Minh adalah terhad disebabkan oleh tanah yang semakin terhad. Ini menjadikan hartanah dengan lokasi utama semakin jarang ditemui dari semasa ke semasa.

Menurut Encik Vo Hong Thang, projek-projek yang terletak berhampiran daerah perniagaan dan kewangan pusat Bandar Raya Ho Chi Minh, terutamanya di sekitar kawasan Thu Thiem, sentiasa mempunyai kelebihan unik dari segi lokasi. Kekurangan ini membantu projek-projek ini menarik pelanggan kaya yang bertujuan untuk mengumpul aset dan menjangkakan kenaikan harga jangka panjang. "Secara keseluruhan, kenaikan harga dalam segmen mewah sebahagian besarnya mencerminkan hukum penawaran dan permintaan, kos tanah yang semakin tinggi, dan piawaian pembangunan produk yang lebih ketat. Sementara itu, kesukaran dalam segmen perumahan kos rendah terletak pada aksesibiliti untuk pembeli, daripada prosedur undang-undang dan syarat pinjaman hingga lokasi projek," kata Encik Thang.

Kita perlu menguraikan simpulan-simpulan ini.

Menurut pakar, penyelesaian asas bukanlah untuk menurunkan harga perumahan mewah di bawah nilai pasaran, tetapi sebaliknya untuk menghapuskan kesesakan undang-undang, memperluas akses kepada kredit dan melabur dalam infrastruktur yang menghubungkan kawasan pinggir bandar. Sebaik sahaja halangan ini ditangani, perumahan mampu milik dapat menjangkau mereka yang memerlukan, membantu merapatkan jurang penawaran-permintaan yang telah wujud selama bertahun-tahun dalam pasaran hartanah.

Sumber: https://nld.com.vn/nghich-ly-suc-mua-tu-phan-khuc-can-ho-196260527195751621.htm