Risiko kenaikan harga tanah "mengancam" pembangunan. Bahagian 2

Báo Bình Thuận•23/05/2023

[iklan_1]

Kelewatan dalam menentukan harga pajakan tanah tahunan dan sekali sahaja telah menjejaskan persekitaran pelaburan, memberi kesan kepada pengeluaran dan perancangan perniagaan, dan menghalang pembiayaan gadai janji untuk pelaburan, terutamanya untuk projek pelaburan berskala besar dengan modal yang besar (seperti projek penyimpanan dan pelabuhan LNG, loji janakuasa haba Son My I dan II, dan projek pembuatan bilah turbin angin...). Tanpa dasar yang cepat dan tegas, ini akan menjejaskan persekitaran pelaburan dan hasil tarikan pelaburan wilayah tersebut – Lembaga Pengurusan Taman Perindustrian Wilayah menyatakan.

Satu pihak tidak sabar, pihak yang satu lagi berhati-hati.

Walaupun NovaWorld Phan Thiet sedang menunggu harga tanah tertentu untuk "membuka kunci" aktiviti pembinaan selanjutnya bagi menyiapkan kawasan bandar ekonomi dan pelancongannya menjelang akhir tahun 2025, taman perindustrian baharu di Ham Tan juga sedang menunggu harga tanah tertentu ditentukan sebelum memajak tanah. Hanya dengan itu pembinaan boleh diteruskan mengikut jadual yang dirancang. Contohnya, Taman Perindustrian Tan Duc dijadualkan memulakan pembinaan pada Suku Kedua/2023, tetapi ia dianggap sukar untuk dilaksanakan kerana kelewatan dalam proses penetapan, penilaian dan kelulusan harga tanah tertentu (untuk tanah kediaman dan pertanian dalam kawasan kediaman). Ini memerlukan banyak semakan dan penambahan, yang memberi kesan kepada usaha pampasan dan penempatan semula. Pada masa ini, pelabur taman perindustrian telah mengemukakan permohonan untuk peruntukan/pajakan tanah meliputi kawasan seluas 61.17 hektar. Walau bagaimanapun, sifat plot tanah yang tidak bersebelahan akan menjadikan peruntukan/pajakan tanah dan mendapatkan permit pembinaan lebih mencabar. Mengenai Taman Perindustrian Son My I, pelabur telah diperuntukkan 76.78 hektar tanah dalam fasa pertama oleh Jawatankuasa Rakyat Wilayah. Walau bagaimanapun, untuk meneruskan pembinaan, harga tanah tertentu diperlukan untuk menandatangani kontrak pajakan tanah. Sebelum ini, Jabatan Sumber Asli dan Alam Sekitar telah menganjurkan proses pembidaan dan menandatangani kontrak dengan firma perunding (TMS Consulting Co., Ltd.) untuk menentukan harga pajakan tanah. Selepas beberapa surat desakan, firma perunding melaporkan bahawa kelewatan dalam menentukan harga tanah khusus untuk Taman Perindustrian Son My I adalah disebabkan oleh tinjauan dan pengumpulan maklumat yang terhad dan sukar untuk menentukan hasil dan kos yang berkaitan dengan penilaian projek taman perindustrian, dan bukti yang tidak mencukupi untuk membuktikan sepenuhnya keperluan yang ditetapkan dalam Pekeliling 36/2014/TT-BTNMT bertarikh 30 Jun 2014, Kementerian Sumber Asli dan Alam Sekitar . Oleh itu, pada 5 April 2023, TMS Consulting Co., Ltd. telah menghantar dokumen yang meminta unit berkaitan untuk membantu dalam menyemak maklumat bagi tujuan penilaian tanah, bersama-sama dengan draf laporan penjelasan mengenai keputusan penilaian. Dan sehingga hari ini, kami masih menunggu… keputusannya.

Oleh itu, pada akhir April 2023, Lembaga Pengurusan Taman Perindustrian Wilayah telah mengemukakan laporan yang meminta agensi fungsian berkaitan untuk menyokong Taman Perindustrian Tan Duc dalam melengkapkan prosedur untuk memulakan pembinaan pada suku kedua 2023, daripada menentukan harga tanah tertentu supaya pelabur boleh menandatangani kontrak pajakan tanah untuk kawasan seluas 61.17 hektar. Begitu juga, untuk Taman Perindustrian Son My 1, yang meliputi lebih 76.7 hektar, pelan tersebut telah dikemukakan kepada Jawatankuasa Rakyat Wilayah untuk kelulusan pada Mei 2023 seperti yang diminta oleh Syarikat IPICO, supaya syarikat itu boleh membayar sewa tanah, menandatangani kontrak pajakan tanah dan mengatur pembinaan infrastruktur taman perindustrian di kawasan ini.

Terutamanya, pelabur taman perindustrian yang telah menjalankan kerja-kerja pampasan dan pembersihan tanah serta membuat persediaan untuk pelaburan semuanya ingin memajak tanah sekaligus. Projek berkaitan seperti kemudahan penyimpanan dan pelabuhan LNG, Projek Loji Janakuasa Terma Son My I, dan Projek Loji Janakuasa Terma Son My II, yang mempunyai kira-kira 300 hektar tanah, juga memerlukan pajakan tanah pajakan tunggal. Sementara itu, menurut maklumat daripada Lembaga Pengurusan Taman Perindustrian Wilayah, memandangkan harga tanah khusus masih belum ditentukan, empat projek (dengan keluasan 4.72 hektar) di Taman Perindustrian Ham Kiem I dan satu projek (dengan keluasan 2.41 hektar) di Taman Perindustrian Ham Kiem II telah diluluskan oleh Jawatankuasa Rakyat Wilayah untuk pembayaran pajakan tanah pajakan tunggal, tetapi pelabur masih belum membayar yuran pajakan tanah sekaligus, satu kelewatan yang telah berlangsung selama tiga tahun. Keinginan pelabur untuk pajakan tanah pajakan tunggal memudahkan tarikan pelabur sekunder dan memudahkan permohonan perakaunan dan pinjaman untuk pelaksanaan projek.

Mengapa mereka berada dalam kedudukan paksaan?

Wakil dari Jabatan Sumber Asli dan Alam Sekitar menyatakan bahawa kelewatan dalam menilai nilai tanah tertentu (digunakan untuk projek dengan nilai tanah melebihi 20 bilion VND) adalah disebabkan oleh beberapa sebab. Menurut Pekeliling 36 Kementerian Sumber Asli dan Alam Sekitar, terdapat lima kaedah untuk penilaian tanah, tetapi tiga kaedah yang paling biasa digunakan – lebihan, pendapatan, dan perbandingan – telah digunakan untuk masa yang lama. Walau bagaimanapun, berdasarkan maklumat daripada beberapa kes, firma perunding bimbang bahawa kaedah ini tidak sepenuhnya boleh dipercayai apabila digunakan untuk projek tertentu, terutamanya apabila faktor input tidak dipertimbangkan dengan betul, yang membawa kepada keputusan output yang tidak tepat. Contohnya, dengan kaedah perbandingan, kawasan yang dimaksudkan secara sejarahnya adalah tanah pertanian tanpa transaksi, menjadikan perbandingan mustahil. Begitu juga, kaedah lebihan dan pendapatan memerlukan penentuan hasil pembangunan, modal pelaburan seunit, harga unit, dan sebagainya, yang sangat kompleks. Oleh itu, unit perunding telah berulang kali menyemak semula pelan, dan jabatan telah membantu mereka, tetapi keputusan yang diperoleh masih belum meyakinkan. Oleh kerana andaian dan anggaran adalah perlu, dan kesemua projek ini mempunyai kawasan yang sangat luas, risiko kesilapan antara orang yang berbeza, walaupun yang sangat kecil, boleh mengakibatkan kerugian yang besar. Tambahan pula, Kementerian Sumber Asli dan Alam Sekitar juga sedang menyemak semula Pekeliling 36, dengan memberi tumpuan kepada kaedah penilaian.

Itulah juga salah satu sebab mengapa Jawatankuasa Rakyat Wilayah baru-baru ini menghantar dokumen kepada Kementerian Sumber Asli dan Alam Sekitar yang meminta Perdana Menteri untuk mempertimbangkan dan mengarahkan penubuhan kumpulan kerja yang terdiri daripada ahli-ahli dari Kementerian Sumber Asli dan Alam Sekitar, Kementerian Pembinaan , Kementerian Kewangan, dan kementerian dan agensi berkaitan lain untuk menyokong dan membimbing wilayah Binh Thuan dalam menentukan harga tanah secara umum dan di projek Kompleks Pelancongan Ocean Valley khususnya. Pada masa ini, kerajaan pusat telah mengeluarkan dokumen yang bersetuju untuk menyokong Binh Thuan dalam penilaian tanah khusus di projek NovaWorld Phan Thiet…

Menurut wakil dari Jabatan Sumber Asli dan Alam Sekitar, berbanding NovaWorld Phan Thiet, penilaian tanah di zon perindustrian adalah lebih mudah. Walau bagaimanapun, dalam keadaan semasa, pengiraan penilaian khusus dengan bantuan kerajaan pusat masih diperlukan untuk keyakinan yang lebih tinggi. Halangan yang berkaitan dengan harga tanah tertentu untuk projek besar di wilayah ini akan diselesaikan secepat mungkin.

Surat rasmi daripada Jawatankuasa Rakyat Wilayah kepada Kementerian Sumber Asli dan Alam Sekitar juga menekankan bahawa proses penilaian tanah semasa adalah sangat kompleks kerana ia melibatkan banyak sektor dan bidang yang mengawal selia parameter yang berkaitan dengan pelaburan, perancangan, pembinaan, tanah, kewangan, perbankan dan pasaran. Ini memerlukan mereka yang melaksanakan tugas tersebut mempunyai pengetahuan dan pengalaman umum berkaitan dengan pelbagai bidang untuk memahami sepenuhnya kandungan metodologi penilaian bagi pelaksanaan, penilaian dan penilaian yang sesuai. Sementara itu, kakitangan Jabatan Sumber Asli dan Alam Sekitar Wilayah kekurangan pengalaman yang mencukupi dalam bidang khusus seperti penetapan harga, kewangan dan pembinaan untuk memenuhi tuntutan kerja penilaian kompleks semasa. Oleh itu, Jawatankuasa Rakyat Wilayah meminta Kementerian Sumber Asli dan Alam Sekitar untuk mencadangkan kepada Perdana Menteri agar mempertimbangkan dan mengarahkan penubuhan kumpulan kerja bagi menyokong dan membimbing wilayah Binh Thuan dalam menentukan harga tanah secara amnya dan di projek Kompleks Pelancongan Lembah Lautan khususnya, supaya projek-projek tersebut dapat dilaksanakan dan beroperasi tidak lama lagi, menyumbang kepada pembangunan sosioekonomi tempatan.

[iklan_2]
Sumber