Risiko harga tanah "mengancam" pembangunan. Bahagian 2

Kelewatan dalam menentukan harga sewa tanah tahunan dan harga sewa tanah sekali sahaja telah menjejaskan persekitaran pelaburan, menjejaskan pengeluaran dan perancangan perniagaan, gadai janji untuk pinjaman pelaburan, terutamanya bagi projek pelaburan yang mempunyai kawasan yang luas dan modal pelaburan yang besar (Projek Gudang Pelabuhan LNG, Projek Loji Janakuasa Termal Son My I, Projek Loji Janakuasa Terma Son My II dan Projek Pengeluaran Bilah Kipas Kuasa Angin...). Sekiranya tiada dasar awal dan tegas, ia akan menjejaskan persekitaran pelaburan dan hasil tarikan pelaburan wilayah itu - Lembaga Pengurusan Taman Perindustrian Wilayah mengulas.

Satu pihak tidak sabar, satu pihak lagi berhati-hati.

Sementara NovaWorld Phan Thiet sedang menunggu harga tanah tertentu untuk "membuka kunci" banyak aktiviti untuk terus membina dan menyiapkan kawasan bandar ekonomi pelancongan menjelang akhir 2025, taman perindustrian baharu di Ham Tan juga sedang menunggu harga tanah tertentu untuk disewa. Dari sini, akan ada asas untuk pembinaan mengikut peta jalan yang digariskan. Sebagai contoh, Taman Perindustrian Tan Duc akan memulakan pembinaan pada suku kedua 2023, tetapi ia dianggap sukar untuk dilaksanakan kerana kerja-kerja menubuhkan, menilai dan meluluskan penentuan harga tanah tertentu (untuk tanah kediaman dan tanah pertanian di kawasan perumahan) masih perlahan, memerlukan banyak semakan dan tambahan, menjejaskan kerja pampasan dan pembersihan. Pada masa ini, pelabur Taman Perindustrian telah mengemukakan permohonan peruntukan tanah/pajakan tanah seluas 61.17 hektar. Walau bagaimanapun, plot tanah yang tidak bersebelahan akan menyukarkan peruntukan/pajakan tanah, dan memohon permit pembinaan untuk memulakan pembinaan. Di Taman Perindustrian Son My I, pelabur diperuntukkan tanah oleh Jawatankuasa Rakyat Wilayah pada fasa pertama seluas 76.78 hektar. Walau bagaimanapun, untuk menjalankan pembinaan, ia juga perlu mempunyai harga tanah tertentu untuk menandatangani kontrak pajakan tanah. Sebelum ini, Jabatan Sumber Asli dan Alam Sekitar menganjurkan bidaan dan menandatangani kontrak dengan unit perunding (TMS Consulting Co., Ltd.) untuk menentukan harga pajakan tanah. Selepas banyak dokumen mendesak, unit perunding melaporkan kelewatan menyiapkan penentuan harga tanah khusus Taman Perindustrian Son My I berikutan tinjauan dan pengumpulan maklumat bagi menentukan hasil dan kos bagi kerja-kerja penilaian berkaitan projek taman perindustrian yang sangat terhad dan menghadapi banyak kesukaran, tidak cukup asas untuk dibuktikan sepenuhnya mengikut peruntukan Pekeliling 36/2014/2014 Kementerian Sumber Asli 2014/2014 Kementerian Sumber Daya Manusia (TT203) dan Alam Sekitar . Oleh itu, pada 5 April 2023, TMS Consulting Company Limited menghantar dokumen meminta unit yang berkaitan untuk menyokong semakan maklumat untuk penilaian tanah, bersama-sama dengan draf laporan yang menerangkan keputusan penilaian. Dan sehingga kini, kami masih menunggu... hasil.

Oleh itu, pada penghujung April 2023, Lembaga Pengurusan Taman Perindustrian Wilayah melaporkan kepada agensi berfungsi yang berkaitan untuk menyokong Taman Perindustrian Tan Duc bagi menyelesaikan prosedur untuk memulakan pembinaan pada suku kedua 2023, daripada menentukan harga tanah khusus untuk pelabur menandatangani kontrak pajakan tanah di kawasan seluas 61.17 hektar. Begitu juga dengan Taman Perindustrian Son My 1, ia seluas lebih 76.7 hektar dan diserahkan kepada Jawatankuasa Rakyat Wilayah untuk kelulusan pada Mei 2023 atas permintaan Syarikat IPICO, supaya unit itu boleh membayar sewa tanah, menandatangani kontrak pajakan tanah dan mengatur pembinaan infrastruktur taman industri di kawasan ini.

Terutamanya, pelabur taman perindustrian yang telah menjalankan kerja pampasan dan pelepasan, dan bersiap sedia untuk pelaburan, semuanya mahu memajak tanah sekaligus. Kemudian, projek berkaitan seperti Gudang Pelabuhan Gas LNG, Projek Loji Janakuasa Termal Son My I, Projek Loji Janakuasa Termal Son My II yang mempunyai keluasan tanah lebih kurang 300 hektar juga perlu memajak tanah sekaligus. Sementara itu, menurut maklumat Lembaga Pengurusan Taman Perindustrian Wilayah, disebabkan harga tanah khusus belum ditentukan, kini terdapat 4 projek (dengan keluasan 4.72 hektar) di Taman Perindustrian Ham Kiem I dan 1 projek (dengan keluasan 2.41 hektar) di Taman Perindustrian Ham Kiem II yang telah diluluskan oleh Jawatankuasa Rakyat Wilayah untuk membayar sewa tanah sekaligus, tetapi pihak pelabur belum membayar sewa tanah sekaligus. sekali, yang telah bertahan selama 3 tahun sekarang. Hasrat pelabur untuk memajak tanah sekaligus adalah untuk memudahkan tarikan pelabur sekunder dan dalam perakaunan dan pinjaman modal untuk melaksanakan projek.

Mengapa berada dalam keadaan tertekan?

Wakil Jabatan Sumber Asli dan Alam Sekitar berkata bahawa penilaian tanah khusus (digunakan untuk projek dengan nilai tanah melebihi 20 bilion VND) adalah perlahan kerana banyak sebab. Menurut Pekeliling 36 Kementerian Sumber Asli dan Alam Sekitar, terdapat 5 kaedah penilaian, tetapi 3 kaedah yang biasa digunakan ialah lebihan, pendapatan dan perbandingan. Walau bagaimanapun, melalui maklumat daripada beberapa kes, unit perunding bimbang bahawa kaedah ini tidak dijamin, jika digunakan untuk setiap projek tertentu, terutamanya jika faktor input tidak stabil, yang membawa kepada keputusan output yang salah. Contohnya kaedah perbandingan, kawasan itu selalu tanah ladang, tiada transaksi jadi tidak boleh dibandingkan. Atau kaedah lebihan dan pendapatan perlu menentukan hasil pembangunan, kadar modal pelaburan, harga seunit... yang sangat rumit. Oleh itu, unit-unit perunding telah melakukannya berulang kali, Jabatan telah membantu unit perunding tetapi hasilnya tidak meyakinkan. Oleh kerana ia adalah perlu untuk mengandaikan dan menganggarkan, dan projek-projek ini semuanya sangat luas dalam kawasan, risiko kesilapan antara seorang dengan yang lain, walaupun sangat kecil, boleh menyebabkan kerugian yang besar. Selain itu, Kementerian Sumber Asli dan Alam Sekitar juga sedang menyemak Pekeliling 36, memfokuskan kepada kaedah penilaian.

Itu juga salah satu sebab mengapa Jawatankuasa Rakyat Wilayah baru sahaja mengeluarkan dokumen meminta Kementerian Sumber Asli dan Alam Sekitar mencadangkan kepada Perdana Menteri untuk mempertimbangkan dan mengarahkan penubuhan Kumpulan Kerja yang terdiri daripada ahli-ahli daripada Kementerian Sumber Asli dan Alam Sekitar, Kementerian Pembinaan, Kementerian Kewangan, dan kementerian dan cawangan yang berkaitan untuk menyokong dan membimbing wilayah Binh Thuan dalam menentukan harga tanah di Kompleks Pelancongan Lautan secara amnya dan di Kompleks Pelancongan Lautan. Pada masa ini, Kerajaan Pusat telah mengeluarkan dokumen bersetuju untuk menyokong Binh Thuan dalam menilai harga tanah tertentu di projek NovaWorld Phan Thiet...

Juga menurut wakil Jabatan Sumber Asli dan Alam Sekitar, berbanding NovaWorld Phan Thiet, penilaian tanah di taman perindustrian adalah lebih mudah. Namun dalam keadaan sekarang juga perlu ada pengiraan penilaian yang khusus daripada bantuan Kerajaan Pusat untuk lebih yakin. Dalam masa terdekat, penghapusan halangan yang berkaitan dengan harga tanah tertentu projek besar di wilayah itu akan diselesaikan.

Kiriman rasmi yang dihantar oleh Jawatankuasa Rakyat Wilayah kepada Kementerian Sumber Asli dan Alam Sekitar juga menekankan bahawa kerja penilaian tanah semasa adalah sangat rumit kerana ia melibatkan banyak sektor dan bidang yang mengawal selia parameter pelaburan, perancangan, pembinaan, tanah, kewangan, perbankan, pasaran... memerlukan pelaksana mempunyai pengetahuan am dan pengalaman berkaitan pelbagai bidang untuk dapat menilai kandungan yang sesuai dan memahami kaedah penilaian sepenuhnya. Sementara itu, kakitangan sektor Sumber Asli dan Alam Sekitar wilayah itu tidak mempunyai banyak pengalaman dalam bidang khusus harga, kewangan, pembinaan... untuk memenuhi keperluan kerja penilaian yang sangat rumit seperti hari ini. Oleh itu, Jawatankuasa Rakyat Wilayah mencadangkan Kementerian Sumber Asli dan Alam Sekitar mengesyorkan Perdana Menteri untuk mempertimbangkan dan mengarahkan penubuhan Kumpulan Kerja untuk menyokong dan membimbing wilayah Binh Thuan dalam menentukan harga tanah secara amnya dan di projek Kompleks Pelancongan Lembah Lautan khususnya, supaya projek-projek itu dapat segera digunakan, beroperasi, dan membangunkan sosio -ekonomi tempatan.

Sumber