"taman permainan" jutaan dolar masih dibazirkan

Pelajaran 1: Realiti yang menyedihkan

Pasaran hartanah tidak pernah suram seperti sekarang. Projek hartanah baharu sedang dimulakan, manakala projek lama hampir "tidak aktif", banyak lantai hartanah hanya beroperasi pada tahap rendah dan kadangkala terpaksa ditutup, menyebabkan ribuan pekerja terpaksa berhenti kerja. Seiring dengan itu, hutang korporat dan hutang bon semakin meningkat dari hari ke hari dan berisiko "meletup" pada bila-bila masa.

Daya tarikan "ajaib" telah menjadi sejuk

Perniagaan hartanah secara amnya dan pasaran hartanah mewah khususnya adalah salah satu sektor ekonomi utama, menyumbang besar kepada pertumbuhan dan KDNK seluruh negara. Di samping itu, hartanah membantu berjuta-juta pekerja mempunyai pekerjaan, pendapatan dan berkait rapat dengan banyak industri: Pengeluaran bahan binaan, pelancongan - pusat peranginan, kewangan dan perbankan, pembinaan... Walau bagaimanapun, dalam konteks kredit dikawal ketat, bersama-sama dengan beberapa kesulitan undang-undang yang belum diselesaikan, pelabur projek hartanah tidak cukup kuat dari segi kewangan, dan dokumen undang-undang tidak lengkap, jadi "pelanggan" tidak membayar secepat dan semudah dahulu. Ini membawa kepada jualan yang perlahan, pasaran hartanah hampir jatuh bebas dan mencipta pemandangan suram yang tidak pernah berlaku sebelum ini.

Baru-baru ini, akibat impak pandemik Covid-19, ekonomi dunia telah menghadapi kesukaran, inflasi, dan peningkatan kadar faedah bank telah menjejaskan pasaran hartanah, terutamanya segmen hartanah mewah. Banyak projek hartanah baharu tidak dilesenkan, projek lama ketinggalan dari jadual, menjadikan bekalan semakin berkurangan. Sementara itu, banyak projek hartanah telah habis dijual tetapi pelabur tidak menyiapkannya untuk kegunaan seperti yang dirancang, menyebabkan beberapa siri vila terbiar, ditumbuhi rumput, menyebabkan pembaziran.

Vila terbiar, ditumbuhi rumput, membazir sumber

Ramai pelabur asing percaya bahawa pasaran hartanah di Vietnam mempunyai populasi yang besar dan permintaan yang tinggi untuk hartanah, yang sentiasa menjadi sebab menarik untuk mereka meneruskan. Vietnam menggalakkan urbanisasi manakala Kerajaan bertekad untuk membina industri tanpa asap sebagai peneraju pembangunan. Di samping itu, bilangan pelanggan kelas tinggi semakin meningkat, mereka melihat ini sebagai saluran pelaburan dengan keuntungan yang tinggi, walaupun ia bertekad untuk mempunyai banyak risiko.

“
Menurut data Kementerian Perancangan dan Pelaburan, jika pada 2021, modal FDI berdaftar yang dilaburkan dalam hartanah hanya mencecah 2.6 bilion USD, menjelang 2022 ia telah meningkat kepada 4.5 bilion USD dan suku pertama 2023 masih menunjukkan tanda-tanda positif. Hartanah adalah sektor tarikan FDI kedua terbesar selepas industri pemprosesan dan pembuatan.

Encik Le Minh Hiep - seorang peniaga hartanah mewah di daerah Nam Tu Liem berkata: "Saya dan dua rakan saya melabur bersama-sama. Beberapa tahun lalu, kami memperoleh keuntungan yang baik dan mempunyai kecairan yang cepat, tetapi dari 2021 hingga sekarang, kami hampir tidak membeli vila lagi, manakala beberapa daripada yang kami "pegang" sebelum ini masih belum dijual. Walaupun ada yang menawarkan harga yang rendah. Encik Hiep menambah: "Nasib baik, semasa kami membeli, kami tidak meminjam wang daripada bank. Jika kami meminjam dan membayar faedah sehingga sekarang, kami terpaksa menjual dengan segera."

Dapat dilihat ketika ini hartanah tidak lagi berada di kemuncaknya seperti tahun-tahun dahulu.

Adakah bekalan dan permintaan maya?

Pakar hartanah mengatakan bahawa inventori segmen hartanah mewah (terutama vila) adalah agak besar. Walau bagaimanapun, bekalan baharu akan menjadi semakin berkurangan kerana terdapat sangat sedikit projek hartanah mewah berprestij dengan potensi kewangan yang mencukupi sedang dilaksanakan. Sementara itu, bekalan vila dan rumah kedai (model perumahan digabungkan dengan perniagaan komersial) di Hanoi dan wilayah utara telah menurun dengan mendadak. Pada masa ini, bekalan adalah terutamanya dalam projek hartanah yang dilaksanakan sebelum 2020. Dari 2021 hingga suku pertama 2023, hanya segelintir projek hartanah yang berkaitan dengan segmen mewah telah dilaksanakan, manakala segmen ini terutamanya untuk golongan atasan, bukan untuk mereka yang berpendapatan rendah. Oleh itu, pasaran yang sedia suram kini menjadi lebih suram.

En. Dinh Van Troi - Pengarah Jualan Syarikat Saham Bersama Pelaburan Pembinaan Hartanah Dai Phong mengulas: Bekalan vila dan rumah bandar di Hanoi telah mengalami kekurangan secara berterusan sejak sekian lama, manakala bekalan baharu pada tahun 2022 dan awal 2023 terutamanya datang daripada projek yang sedang dijalankan dan tertumpu di pinggir bandar Hanoi. Dalam beberapa cara, ia akan menyediakan lebih banyak produk kepada pasaran tetapi tidak begitu ketara untuk pemilihan.

*Projek Kawasan Vila Bukit Thuy San di Wad Bai Chay, Bandar Ha Long (Quang Ninh) mempunyai banyak kerja yang belum siap.*

Menurut tinjauan wartawan di wilayah Quang Ninh, bekalan vila dan rumah kedai masih banyak, tetapi terutamanya daripada projek hartanah lama seperti: Kumpulan BIM, Kumpulan Geleximco, Kumpulan Tuan Chau... dan hampir tiada projek hartanah baharu sedang dilaksanakan, bekalan baharu telah mencecah ke bawah.

Sementara itu, bekalan di kawasan Ha Nam, Bac Ninh, Phu Tho, Hai Phong, Hoa Binh... juga tidak begitu menjanjikan. Di wilayah dan bandar ini, terdapat beberapa projek hartanah mewah, jumlah transaksi yang terhad, dalam beberapa tahun kebelakangan ini, sangat sedikit projek hartanah mewah telah dilaksanakan. Walaupun projek lama beroperasi terhenti, banyak vila dan rumah kedai, walaupun mempunyai pemilik, tidak digunakan, menyebabkan terbengkalai, menyebabkan pembaziran, dan berpotensi menyebabkan kejahatan sosial.

Itulah bekalan, dan dari segi permintaan, pakar mengatakan bahawa trend vila dan rumah kedai yang berkaitan dengan ruang hijau, utiliti optimum, terletak di kawasan yang kompleks dan sambungan trafik yang mudah akan menjadi pilihan utama pelanggan. Di samping itu, kadar pembandaran, kadar pertumbuhan penduduk semula jadi dan peningkatan kelas pertengahan dan atasan juga merupakan penggerak utama untuk meningkatkan permintaan untuk penggunaan vila pada masa akan datang.

Malah, sebaik sahaja ekonomi pulih dengan kukuh selepas pandemik Covid-19, dasar Kerajaan untuk menghapuskan halangan dan kesukaran untuk pasaran hartanah dilaksanakan dengan serius oleh kawasan tempatan, ditambah pula dengan "ruang kredit" dilonggarkan, bon korporat dijamin, kemudian syarikat, syarikat dan individu tidak lama lagi akan mendapat akses kepada modal yang diperlukan, dari sana, projek hartanah akan digunakan dan menyediakan pelbagai produk hartanah, rumah peranginan, rumah peranginan, hartanah mewah dan pelbagai jenis. peduli... kepada pasaran, kuasa beli dan jualan pasaran hartanah akan kembali rancak.

Penggabungan dan pengambilalihan muncul

Ini adalah undang-undang semula jadi, yang kuat mengatasi yang lemah, yang lemah diperoleh dan digabungkan menjadi yang kuat adalah perkara biasa dalam industri hartanah sejak kebelakangan ini. Walau bagaimanapun, baru-baru ini terdapat "jerung" di dalam dan di luar negara, mereka melalui banyak dana pelaburan atau membelanjakan wang tunai untuk membeli balik projek hartanah mewah, projek dengan dokumen undang-undang yang bersih untuk pembangunan.

Dapat dilihat bahawa dari awal tahun 2023 hingga sekarang, syarikat hartanah Vietnam telah dibahagikan kepada 4 kumpulan tipikal: Risiko, keseimbangan, potensi dan "pemain baharu". Di mana, kumpulan "pemain baharu" termasuk syarikat, dana pelaburan... mencari peluang untuk menembusi pasaran hartanah melalui penggabungan dan pengambilalihan.

Contoh biasa termasuk Kumpulan FLC, Tan Hoang Minh... Selepas pemimpin terbabit dalam masalah undang-undang, beberapa siri "orang besar" ingin menyertai projek berpotensi kumpulan ini. Bamboo Airways secara rasminya telah berpisah daripada Kumpulan FLC, membawa kepada banyak projek hartanah Kumpulan ini di Quang Ninh, Thanh Hoa, Thai Nguyen, Vinh Phuc, Phu Tho... menghadapi risiko terpaksa menghentikan pelaksanaan atau terpaksa berpindah kepada rakan kongsi lain untuk meneruskan penyelidikan dan pelaksanaan projek.

*Banyak projek hartanah domestik mewah kini menarik perhatian pelabur asing.*

Di samping itu, banyak pengambilalihan lain dalam peringkat rundingan. Menurut ramai pakar ekonomi dan hartanah, dengan pasaran hartanah semasa yang lembap, ditambah dengan keadaan kewangan yang sukar, jika keadaan ini berterusan, ramai pelabur projek tidak lagi mempunyai wang tunai untuk dipulihkan, dan mereka mungkin perlu berfikir tentang memindahkan atau menjual projek hartanah. Itu belum lagi banyak syarikat dan dana pelaburan asing menyediakan wang untuk menunggu peluang memperoleh projek hartanah domestik apabila perniagaan menghadapi kesukaran dan terpaksa menjual.

Encik Le Hoang Chau - Pengerusi Persatuan Hartanah Kota Ho Chi Minh (HoREA), mencadangkan: Kerajaan dan Jawatankuasa Tetap Dewan Negara mempertimbangkan untuk membenarkan perusahaan memindahkan projek hartanah melalui persetujuan mengikut mekanisme perintis yang ditetapkan dalam Resolusi No. 42/2017/QH14 bertarikh 21 Jun 2017 Dewan Negara. Menurut Encik Chau, jika dilaksanakan, ia akan menyelesaikan kesukaran dalam aliran tunai dan kecairan bagi perusahaan hartanah, termasuk perusahaan yang mengeluarkan bon yang hampir matang. Dengan membenarkan perusahaan untuk memindahkan projek dengan persetujuan, mengikut permintaan, Negeri akan kedua-dua mengutip cukai dan mengukuhkan keberkesanan dan kecekapan pengurusan negeri pasaran hartanah, meningkatkan ketelusan, dan mengatasi situasi pemindahan projek "haram" yang menyamar sebagai pemindahan saham, menyebabkan kerugian kepada bajet Negeri.

Cik Do Thu Hang - Pengarah Kanan, Jabatan Penyelidikan dan Perundingan, Savills Hanoi, berkata: Bekalan yang dijual terus daripada pelabur dalam projek semasa dalam segmen ini adalah sangat terhad, berpunca daripada bilangan kecil unit baharu yang dibawa ke pasaran. Walau bagaimanapun, rumah bandar masih menjadi barisan produk utama, diikuti oleh vila dan kemudian rumah kedai, yang hanya menyumbang sebahagian kecil daripada jumlah bekalan semasa.

Pelajaran 2: Berlumba untuk "menamatkan" perlahan-lahan
Terdapat banyak sebab yang diberikan oleh pelabur projek hartanah, tetapi kebanyakannya adalah disebabkan pembersihan tapak yang perlahan, perubahan dalam mekanisme undang-undang dan dasar cukai, serta kapasiti kewangan yang lemah bagi banyak perniagaan... yang membawa kepada penyiapan projek yang perlahan.

Projek hartanah yang perlahan-lahan "melindungi" secara meluas

Kebanyakan daripada 63 wilayah dan bandar mempunyai projek hartanah yang berkembang pesat. Walau bagaimanapun, segmen hartanah mewah terutamanya terletak di wilayah dan bandar besar dengan lokasi geografi yang menggalakkan, potensi untuk eksploitasi pelancongan, pengangkutan dan pembangunan infrastruktur.

Kawasan dengan projek hartanah paling tertangguh ialah Hanoi. Menurut statistik yang tidak lengkap, Hanoi kini mempunyai beberapa ratus projek yang ketinggalan dari jadual, bersamaan dengan kawasan seluas lebih 5,000 hektar yang belum dieksploitasi, menyebabkan pembaziran yang besar.

Beberapa projek hartanah ditangguhkan sehingga sepuluh tahun, seperti: Kim Chung - Kawasan Perbandaran Di Trach (kini dinamakan semula Kawasan Bandar Taman Diraja Hinode - PV), di daerah Hoai Duc. Atau Nam An Khanh Kawasan Perbandaran Song Da Urban dan Pembangunan Taman Perindustrian Syarikat Saham Bersama Pelaburan (Sudico), yang pernah dipromosikan sebagai syurga kehidupan. Bagaimanapun, kerja pembersihan tapak masih belum selesai, banyak vila dan rumah bandar masih terbengkalai menyebabkan pembaziran sumber. Wakil media Sudico berkata: Disebabkan pasaran hartanah yang lembap baru-baru ini, ramai pelanggan yang melabur dalam vila hanya memegang tanah, menunggu perubahan positif dalam pasaran. Ini membawa kepada situasi di mana beberapa vila terbengkalai, menyebabkan keindahan keseluruhan projek itu hilang.

Di Phu Tho, Projek Pusat Peranginan Air Mineral Panas Thanh Thuy, yang dilaburkan oleh Syarikat Song Thao Limited, mempunyai skala lebih daripada 87 hektar, ketinggalan daripada jadual selama lebih daripada 2 dekad dan mempunyai banyak pelanggaran... Projek itu kini terbengkalai dan digunakan oleh orang ramai sebagai tempat meragut ternakan.

Encik Tran Van Kien - Naib Pengerusi Jawatankuasa Rakyat Pekan Thanh Thuy terus terang berkata: "Masalah projek air panas Thanh Thuy kini terletak pada kapasiti pelabur. Projek itu pada masa ini mempunyai tapak yang bersih, dokumen sah penuh tetapi tidak dapat dilaksanakan kerana pelabur mempunyai kapasiti yang lemah. Lokaliti kami juga sangat tidak sabar kerana pengundi mempunyai banyak pendapat tetapi kuasa untuk mengendalikannya adalah milik wilayah Phu Tho".

*Projek Resort Air Mineral Panas Thanh Thuy kini terbengkalai dan digunakan oleh penduduk tempatan sebagai kawasan ragut ternakan.*

Wilayah Ha Nam mempunyai projek hartanah yang tidak kurang mendebarkannya iaitu menjadikan tanah kerja dan perkhidmatan awam sebagai perumahan komersial (rumah kedai) dan kemudian ditinggalkan. Itulah kompleks komersial dan kediaman Thang Loi Thanh Liem Company Limited. Sehingga kini, projek itu telah menyiapkan pembinaan kasar, beberapa isi rumah telah membeli rumah dan berpindah, banyak barangan dalam perancangan belum dibina, manakala beberapa projek menunjukkan tanda-tanda kemerosotan dan terbengkalai.

Dalam Notis Kesimpulan Pemeriksaan No. 161/TB-TTCP bertarikh 17 Januari 2023 Inspektorat Kerajaan berkenaan projek Kompleks Pusat Komersial Syarikat Thang Loi Thanh Liem, wilayah Ha Nam memperuntukkan tanah tetapi tidak melalui bentuk lelongan hak guna tanah, melanggar Perkara 118 Undang-undang 2013 Tanah. Lebih serius lagi, kawasan tanah ini direncanakan sebagai tanah kerja, perkhidmatan, dan perdagangan, tanpa fungsi tanah pemukiman, melanggar Pasal 26 Undang-Undang Perancangan Bandar 2009 dan Pasal 14 Dekrit 37/2010/ND-CP bertarikh 7 April 2010 Pemerintah.

Keluarkan "tumor"

Kawasan yang mempunyai projek hartanah yang terlewat dari jadual, malah terbantut selama bertahun-tahun ialah: Hanoi, Quang Ninh, Phu Tho, Hoa Binh... Di Hanoi sahaja, pada masa ini terdapat ratusan projek hartanah yang lewat dari jadual dan belum dilaksanakan, yang mana banyak projek telah diberi amaran merah dan beberapa projek telah dibatalkan serta-merta oleh Jawatankuasa Rakyat Hanoi.

Contoh biasa ialah Projek Perumahan Mewah Phuong Vien di Daerah Me Linh, yang dilaburkan oleh Syarikat Saham Bersama Perkhidmatan Perdagangan dan Pelancongan Phuong Vien. Projek ini telah diperuntukkan tanah pada tahun 2008 tetapi lambat untuk dilaksanakan, maka Jawatankuasa Rakyat Hanoi mengeluarkan Keputusan No. 4058/QD-UBND mengenai tebus guna tanah, membatalkan keputusan peruntukan tanah untuk projek di atas. Di samping itu, terdapat projek: Syarikat Pembinaan Truong Giang dengan projek membina vila taman; Syarikat Saham Bersama Anh Duong dengan projek membina infrastruktur teknikal untuk kawasan vila Sunny Light; Syarikat Saham Bersama Hartanah Vinalines Vinh Phuc dengan projek Kawasan Bandar Baru Vinalines... Jawatankuasa Rakyat Hanoi mengeluarkan keputusan untuk menuntut semula tanah.

*Kawasan vila dan rumah bandar Projek Kawasan Bandar Tan Viet, Daerah Hoai Duc masih berpenduduk jarang.*

Berkenaan Projek Pusat Peranginan Air Mineral Panas Thanh Thuy yang dilaburkan oleh Song Thao Company Limited, Encik Ha Minh Duc - Timbalan Ketua Jabatan Pengurusan Tanah, Jabatan Sumber Asli dan Alam Sekitar wilayah Phu Tho berkata: "Dalam Dokumen 2308/UBND-KGVX bertarikh 21 Jun 2022, Jawatankuasa Rakyat Daerah Song Tax mengarahkan Jawatankuasa Tanah Daerah Phu Tho Rent bahawa berhutang, dan pada masa yang sama, menugaskan Jabatan Perancangan dan Pelaburan wilayah itu, Jawatankuasa Rakyat Daerah Thanh Thuy dan agensi yang berkaitan untuk menyemak dan mengasingkan kawasan seluas kira-kira 37 hektar dalam keluasan keseluruhan projek untuk syarikat itu untuk melaksanakannya. memisahkan kawasan itu mengikut arahan Jawatankuasa Rakyat wilayah Phu Tho Pada 25 Mac 2022, Jawatankuasa Rakyat wilayah Phu Tho mengeluarkan keputusan untuk membatalkan Sijil Insentif Pelaburan projek di atas.

Encik Tran Nhu Long - Pengarah Jabatan Sumber Asli dan Alam Sekitar wilayah Quang Ninh berkata: Pada masa yang akan datang, Quang Ninh akan terus mengkaji, memeriksa dan meneliti penggunaan tanah projek-projek yang berada di belakang jadual, memanjangkan penyiapan infrastruktur teknikal, dengan tegas mengendalikan dan memulihkan mengikut undang-undang, tidak membiarkan situasi "tergantung" perancangan kumpulan, projek yang digantung dan dihentikan semula dan "menghentikan" projek, mengurangkan kepentingan dan kerugian. pembaziran sumber tanah, menyumbang kepada kesihatan pasaran hartanah.

Ini adalah beberapa projek biasa yang telah dibatalkan dengan tegas oleh pihak berkuasa tempatan dan dikuatkuasakan oleh undang-undang. Namun begitu, masih banyak projek yang terkeluar dari jadual, telah dilanjutkan berkali-kali, dan ditumbuhi lalang, tetapi tidak dikendalikan. Contohnya, di Quang Ninh, terdapat banyak projek seperti: Cao Xanh - Kawasan Bandar Baru Ha Khanh; Projek perkhidmatan komersil dan pangsapuri kegunaan bercampur Menara Bay View (Bandar Ha Long) ... yang lewat dari jadual. Di samping itu, banyak projek hartanah telah digunakan tetapi kadar penghunian tidak tinggi, banyak vila dan rumah kedai mempunyai pemilik tetapi tidak dimasukkan ke dalam kediaman, menunjukkan tanda-tanda kemerosotan, menyebabkan pembaziran sumber dan kehilangan keindahan bandar.

Encik Nguyen Huu Nha - Naib Pengerusi Jawatankuasa Rakyat Ha Long City berkata: Baru-baru ini, bandar itu telah melaksanakan kajian semula dengan tegas, melaporkan dan mencadangkan wilayah itu untuk mempertimbangkan, mengendalikan dan membatalkan berpuluh-puluh projek yang berada di belakang jadual dan melanggar undang-undang, untuk mengelakkan situasi "memegang tanah" untuk masa yang lama, membenarkan rumpai tumbuh, dan menyebabkan pembaziran sumber tanah bandar.

Bagi projek hartanah, terutamanya hartanah mewah, pihak berkuasa tempatan perlu mengambil langkah tegas untuk memeriksa dan mengendalikan projek dengan pelanggaran yang serius, kemajuan yang perlahan, bertahan selama bertahun-tahun, menghapuskan secara serius projek yang mempunyai perancangan yang lemah, potensi kewangan yang terhad, dan dengan sengaja "memegang tanah" tanpa melaksanakannya.

Kita perlu menghapuskan pemikiran bahawa jika wilayah ini mempunyai projek hartanah mewah, wilayah kita juga mesti ada.
Pelajaran 3: Menginap sementara di vila sejuta dolar
Orang yang berpendapatan rendah tinggal di villa berjuta-juta, mereka menyewa vila, rumah kedai untuk didiami, membuka kedai runcit, menjual sayur-sayuran, bar bir... untuk berniaga untuk mencari rezeki, itu gurauan tetapi ia wujud di kebanyakan kawasan bandar (KDT) yang dijangka boleh didiami, beradab dan moden.

Mengubah vila dan rumah kedai menjadi… "pasar"

Tidak sukar untuk melihat bahawa banyak vila dan rumah kedai dengan bahagian hadapan yang luas, bersebelahan dengan kawasan perumahan atau di kaki bangunan pangsapuri di Hanoi sering digunakan untuk disewa untuk membuka kafe, restoran, kedai runcit, kedai makanan segera, kedai makanan segar, dan lain-lain. Ini tidak dilarang oleh undang-undang, tetapi ia secara tidak sengaja telah mencipta rupa yang buruk bagi kawasan bandar dan moden.

*Bersebelahan, rumah kedai disewa orang untuk buka kedai, kedai.. untuk berniaga.*

Encik Nguyen Quang Truong, seorang penduduk daerah Hoai Duc, menyewa sebuah rumah kedai di kawasan bandar baharu Tan Tay Do, daerah Dan Phuong, berkata: "Saya dan dua rakan saya menyewa rumah kedai itu untuk menjual makanan segera, kopi... Pada mulanya, kami menyewanya untuk menjual barang pada harga 5 juta VND/bulan (sewa daripada tuan rumah, kami telah menjual kepada 2 juta PV). VND/bulan untuk bermalam.

Seorang “broker perkhidmatan” pakar dalam menyewa rumah kedai di sini berkata: Penyewa kebanyakannya adalah pekerja dari wilayah, mereka menyewa dengan harga murah untuk membuka kedai sarapan, menjual sayur-sayuran, bar bir... sewa tidak mengikat, tidak perlu mendepositkan banyak wang, apabila pemilik mengambilnya, ia mesti dipulangkan.

Fakta bahawa peniaga kecil menumpukan usaha menyewa rumah kedai untuk mengatur perniagaan telah menjadikan tempat ini sebagai pasar lambak spontan. Seorang penduduk yang tinggal di bangunan pangsapuri HHA, di kawasan bandar Tan Tay Do berkata: Jual beli memang senang, tetapi setiap pagi dan hujung minggu, pembeli dan penjual ramai, banyak kenderaan keluar masuk kawasan bandar, berpotensi menyebabkan masalah keselamatan lalu lintas. Itu belum lagi kedai-kedai tabur air buangan, sampah sarap... sangat kotor.

Wartawan turun padang di beberapa kawasan bandar di Hoai Duc, Gia Lam, Nam Tu Liem, Bac Tu Liem, daerah Hoang Mai... dan mendapati keadaan vila dan rumah kedai yang disewakan oleh pemiliknya... muncul di merata tempat, setiap tempat mempunyai ciri dan harga sewa yang berbeza. Tetapi semua mempunyai persamaan bahawa mereka menyumbang untuk menjadikan penampilan kawasan bandar yang bertamadun dan moden lebih lusuh.

Di wilayah dan bandar Hai Phong, Phu Tho, Ha Nam, Hung Yen, Thanh Hoa… keadaannya tidak begitu optimistik. Walaupun penyewa lebih sedikit dan harga lebih murah, ia masih sangat tidak kemas. Sementara itu, rumah terbiar ditumbuhi rumput dan menunjukkan tanda-tanda kemerosotan.

Banyak "tidak" dalam vila berjuta dolar

Sebagai orang yang menyewa vila untuk menginap sementara, kami telah diketuai oleh Cik Nguyen Thi Bich untuk melawat sekitar Kawasan Bandar Nam An Khanh, Daerah Hoai Duc, Bandar Hanoi. Di sini, kami melihat beberapa vila dan rumah kedai dengan orang yang tinggal di sana. Walaupun bahagian luar vila belum siap, pintu dipasang sementara dengan panel plastik, beberapa pintu diperbuat daripada kepingan besi beralun nipis...di dalam, pakaian disangkut sembarangan, tempat tidur dibuat sementara daripada papan kayu oleh pekerja, di beberapa tempat, tikar dihamparkan terus di atas lantai konkrit, dapur dipasang sementara dan lebih khusus, tiada tandas yang sesuai di sini.

Puan Bich bertanya: "Kamu bercadang untuk menyewa vila itu untuk berapa orang? Kalau ramai, kamu patut menyewa keseluruhan vila, keluasannya dari 200 - 300m2, harganya cuma lebih kurang 6 - 8 juta VND/bulan, kamu boleh menyewa seberapa ramai orang yang kamu suka. Jika kamu setuju, beritahu saya supaya saya boleh hubungi pemiliknya."

Kebanyakan pekerja datang dari Nghe An, Thanh Hoa, Nam Dinh, Vinh Phuc, Tuyen Quang... mereka tinggal di vila, rumah kedai, pada siang hari mereka bekerja sebagai janitor, pekerja binaan, mekanik... pada waktu malam mereka berkumpul bersama di vila berjuta-juta dolar tetapi "kekurangan" segala-galanya: tiada elektrik, tiada air bersih, tandas tidak berfungsi...

anh-4(1).jpg — *Kehidupan sementara di vila sejuta dolar seorang pekerja bebas - Foto oleh Ngoc Vu*

Le Khac Nam (dari Thanh Hoa) kini tinggal sementara di sebuah vila di daerah Hoang Mai. Dia berkata: "Saya berhenti sekolah pada darjah 9 dan mengikut jiran saya di sini untuk bekerja sebagai pekerja binaan. Sekarang saya seorang pekerja binaan. Jika tidak kerana sokongan dan bimbingan semua orang, saya tidak tahu di mana saya akan berada sekarang."

Hari ini, pelajar sedang bercuti musim panas, ramai kanak-kanak dibawa ke Hanoi oleh ibu bapa mereka, dan buat pertama kalinya mereka dapat tinggal di vila sejuta dolar bersama ibu bapa mereka. Cik Le Thi Hai (dari Nghe An) berkata: Anak saya sedang bercuti musim panas, dan dia berkata dia merindui ibu bapanya, jadi saya kembali untuk membawanya ke sini untuk bermain. Tidak ada penghawa dingin, dan beberapa hari ia sangat panas sehingga saya tidak boleh tidur sehingga lewat malam. Saya kasihan dengan anak saya, tetapi saya tidak mempunyai pilihan. Saya bercadang untuk membiarkan dia tinggal selama 1-2 minggu dan kemudian membawanya pulang ke kampung halaman untuk tinggal bersama datuk dan neneknya.

Cik Hoang Thi Sy - chef utama yang memasak untuk lebih 30 orang pekerja, berkata: "Sekarang ini rumah tumpangan jauh lebih ceria. Terdapat 5 orang anak yang dijemput oleh ibu bapa mereka untuk bermain. Pada siang hari, saya memasak dan juga mengambil peranan sebagai pengasuh. Perkara yang baiknya ialah setiap daripada mereka berasal dari kampung halaman yang berbeza, tetapi mereka bermain bersama-sama dengan sangat bersatu dan mengalah antara satu sama lain."

Di beberapa kawasan bandar di Hoa Binh, Ha Nam, Quang Ninh... di sini, pekerja berpendapatan rendah tinggal sementara di vila,

Rumah kedai masih wujud walaupun tidak banyak. Apabila kami mendekati mereka sebagai pemberita, mereka enggan menjawab atau dalam beberapa kes secara aktif meminta untuk tidak mendedahkan maklumat, tidak mengambil gambar... atas alasan mereka takut tuan tanah atau pelabur tidak akan terus menyewakannya.

(Nota: Nama watak dalam artikel ini telah ditukar untuk melindungi privasi).

Pelajaran 4: Menyempurnakan institusi, membawa hartanah mewah kepada nilai sebenar
Pemaju dan pelabur projek hartanah perlu mengorbankan faedah jangka pendek yang kecil untuk faedah jangka panjang, menyusun semula perniagaan secara proaktif, memberi tumpuan kepada projek teras, mengurangkan hutang, mengawal bon korporat dengan baik dan mengehadkan pergantungan yang berlebihan kepada institusi kredit. Bagi agensi pengurusan, Negeri perlu segera melengkapkan sistem perundangan yang telus dari peringkat pusat ke peringkat tempatan dan membahagikan kuasa pengurusan dengan jelas, mengelakkan pertindihan dan kekurangan perpaduan seperti sekarang.

Korbankan faedah yang kecil

Bagi perniagaan, faedah sentiasa diberi keutamaan, mengorbankan faedah jangka pendek untuk faedah keseluruhan jangka panjang sememangnya merupakan pilihan yang amat sukar. Namun, bagi perniagaan yang mengkhusus dalam hartanah mewah, perlu ada keberanian, wawasan dan kefahaman tertentu untuk menghadapi keperluan mengorbankan projek atau projek yang tidak menguntungkan dengan keuntungan yang rendah, pada masa yang sama, menstruktur semula perniagaan, mengurangkan hutang, fokus kepada perniagaan utama, projek teras... itu adalah keputusan yang bijak.

Encik Dinh Van Nghi - Pengerusi Lembaga Pengarah - Ketua Pengarah Syarikat Saham Bersama VinaPol - sebuah unit dengan pengalaman bertahun-tahun dalam membangunkan projek hartanah, terus terang berkongsi: Perusahaan hartanah harus memanfaatkan masa ini untuk melihat kembali diri mereka sendiri, mesti menyusun semula perusahaan, mengurangkan hutang, mengurangkan pergantungan kepada institusi kredit, dengan berani memotong projek berisiko tinggi dan berpecah-belah Elakkan mengejar kuantiti dan pembangunan tergesa-gesa, kerana apabila menghadapi kesukaran, sudah terlambat untuk berpatah balik.

Untuk "tuhan", selain mempunyai wang, adalah perlu untuk mengkaji dengan teliti aspek undang-undang projek hartanah yang anda ingin melabur atau membeli untuk kediaman jangka panjang. Ini tidak sukar tetapi memerlukan pelabur mempertimbangkan secara serius, untuk mengelakkan "menunggu sehingga lembu hilang untuk membina kandang". Malah, pada masa ini terdapat banyak projek hartanah mewah yang walaupun telah dibina, malah untuk pelanggan berpindah, prosedur undang-undang belum selesai, infrastruktur tidak disegerakkan. Ini membawa kepada keadaan di mana vila dan rumah kedai mempunyai pemilik tetapi tiada sesiapa yang tinggal di sana, ditinggalkan terbiar, ditumbuhi rumput, menyebabkan pembaziran sumber.

Perniagaan hartanah domestik perlu mengetatkan tali pinggang mereka, mengurangkan hutang, mengurangkan pergantungan kepada institusi kredit dan berani memotong projek berisiko tinggi, tidak melabur dalam cara yang berselerak dan berpecah-belah - Gambar ilustrasi.

Các địa phương cũng nên chọn lựa kỹ chủ đầu tư có uy tín, tiềm lực tài chính vững, không nên chạy theo phong trào, tránh tư duy phát triển BĐS cao cấp tràn lan, thiếu quy hoạch về định hướng. Đây là tư duy sai lầm, có thể sẽ dẫn tới nhiều hệ lụy về sau. Ngoài ra, các địa phương cần tăng cường công tác kiểm tra, giám sát, thẳng thắn xử lý các chủ đầu tư sai phạm, chậm tiến độ, thậm chí thu hồi dự án, tránh để xảy ra tình trạng bỏ hoang hóa, gây lãng phí tài nguyên trong khi Nhà nước thất thu thuế, phí.

Cần “bàn tay ” của Nhà nước

Thực tế, thị trường BĐS nói chung và BĐS cao cấp nói riêng lâu nay đang “buông lỏng” về giá, trong khi việc đánh thuế, phí đối với lĩnh vực này còn thấp, chưa tương xứng với nhịp độ phát triển của thị trường, dẫn tới nạn đầu cơ tràn lan, thổi giá, khiến cho người có nhu cầu thực về nhà ở khó tiếp cận. Chưa nói sự chênh lệch về giá BĐS giữa đô thị và nông thôn, ngay nội tại các thành phố lớn như: Hà Nội, Hải Phòng, TP.HCM… cũng có sự chênh lệch rõ rệt. Do đó, nhiều chuyên gia BĐS cho rằng, Nhà nước cần phải tham gia trực tiếp điều tiết thị trường BĐS, bởi hiện tại Nhà nước có đủ công cụ pháp lý để kiểm soát việc này.

Theo nhiều chuyên gia, thị trường BĐS cao cấp đang bị tắc nghẽn, dẫn tới cung - cầu mất cân đối, kéo theo đó là hàng loạt các ngành nghề khác bị giảm động lực tăng trưởng. Do đó, cần phải khơi thông ngay thị trường BĐS, từ đó, dòng tiền từ trong nước và nước ngoài đổ vào BĐS tăng lên và việc mua bán, sáp nhập doanh nghiệp, dự án BĐS sẽ diễn ra theo quy luật thị trường... qua đó góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và tạo nên sức lan tỏa cho tất cả các ngành nghề khác phát triển.

“
Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của BCH Trung ương đã chỉ ra: “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao”, được kỳ vọng sẽ tác động mạnh mẽ nhiều mặt cho thị trường BĐS Việt Nam thời gian tới.

Mặt khác, thủ tục hành chính để giải quyết cho doanh nghiệp thực hiện dự án về đất đai tuy đã được tháo gỡ, song vẫn còn vướng và kéo dài.

Vòng luẩn quẩn này cứ lặp đi lặp lại, từ dự án này đến dự án khác, từ doanh nghiệp này tới doanh nghiệp khác, năm này qua năm khác... thế mới có câu "sợ không đủ căn cứ pháp luật", hay “chờ ý kiến chỉ đạo của cấp trên”, khiến các dự án đầu tư bị tắc, không triển khai được, kéo theo nguồn lực của xã hội không phát huy hiệu quả.

Về hỗ trợ nguồn vốn đầu tư, một doanh nghiệp chuyên phát triển dự án BĐS (xin giấu tên) cho biết: "Hiện nay, các tổ chức tín dụng làm rất tốt việc hoãn, giãn nợ cho doanh nghiệp: Chính phủ đã chỉ đạo “nới room” tín dụng cho BĐS, song, theo tôi, nên đi kèm khơi thông trái phiếu cho doanh nghiệp. Hiện nay, chúng tôi tiếp cận vay vốn ngân hàng rất khó. Tâm lý lo sợ đã lan rộng khắp và có nguy cơ biến thành “bệnh xã hội”.

Nhiều chuyên gia BĐS cho rằng, Nhà nước cần phải tham gia trực tiếp điều tiết thị trường BĐS, bởi hiện tại Nhà nước có đủ công cụ pháp lý để kiểm soát việc này.

Việc hoàn thiện thể chế, chính sách về quản lý, sử dụng đất đồng bộ và phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa sẽ khơi thông nguồn lực đất đai, giúp Nhà nước quản lý, khai thác, sử dụng bảo đảm tiết kiệm, bền vững, hiệu quả cao nhất về đất đai. Để làm được điều đó, việc hoàn thiện sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản… phải bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, đang đòi hỏi rất cấp bách. Ngoài ra, cần kiện toàn tổ chức bộ máy quản lý nhà nước về đất đai, bảo đảm tinh gọn, thống nhất, loại bỏ khâu trung gian, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, đi kèm theo cơ chế kiểm tra, giám sát và kiểm soát quyền lực.

Đại biểu Đặng Bích Ngọc- Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Hòa Bình

Cần giải quyết được vấn đề dự án treo, chậm tiến độ

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Kỳ họp thứ 5 lần này trên cơ sở tổng hợp sau đợt lấy ý kiến rộng rãi toàn thể nhân dân. Cá nhân tôi đánh giá cao những nỗ lực của Bộ Tài nguyên và Môi trường trong việc tổng hợp, lấy ý kiến của cử tri và nhân dân cả nước, trên cơ sở sàng lọc, đánh giá và điều chỉnh vào Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội khóa XV trong Kỳ họp lần thứ 5 này.

Dự thảo Luật cần giải quyết được vấn đề các dự án treo, chậm tiến độ. Ví dụ như hiện nay ở rất nhiều tỉnh, thành phố có nhiều dự án được cấp phép đầu tư nhưng do nhiều yếu tố khách quan nên chậm triển khai hoặc chỉ thực hiện vài bước thủ tục, sau đó, không triển khai 5 năm, thậm chí 10 năm gây lãng phí tài nguyên đất đai và bức xúc cho người dân.

Tôi mong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này phải có quy định chặt chẽ, cụ thể để giúp cho địa phương xử lý được vấn đề này một cách căn cơ, triệt để. Bởi vì, thời gian qua, nhiều dự án treo, chậm tiến độ nhưng khi thanh tra, kiểm tra thì chủ đầu tư vẫn có những lý do: Đã thực hiện một phần hoặc do điều kiện khách quan.

Luật sư Nguyễn Hồng Bách - Giám đốc Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự

“Xuống” tiền đầu tư phải thận trọng

Hiện nay, trong tình hình kinh tế biến động, đầu tư BĐS vẫn là một điểm đến an toàn với những nhà đầu tư. Do đó, các dự án BĐS đang được rất nhiều người quan tâm. Chính vì vậy, việc tìm hiểu kỹ về các dự án BĐS, nhất là BĐS cao cấp là một việc hết sức cần thiết và ý nghĩa đối với nhà đầu tư.

Tuy nhiên, nhà đầu tư BĐS cần thận trọng khi “xuống tiền”. Thứ nhất, phải tìm hiểu kỹ về pháp lý và thương hiệu, uy tín của chủ đầu tư. Thứ hai, phải biết được tiến độ thực hiện dự án, do vậy, người mua cần phải theo dõi cập nhật tiến độ thi công của dự án để tránh gặp phải những rủi ro có thể gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của mình. Thứ ba, tính pháp lý của các loại giấy tờ như: Giấy phép đầu tư của dự án, Giấy phép xây dựng… người mua cần phải quan tâm tới các loại giấy tờ trên, vì khi gặp phải tranh chấp sẽ thuận lợi hơn trong quá trình xử lý quyền lợi. Thứ tư, nội dung điều khoản hợp đồng và các chi phí khác. Người đầu tư dự án BĐS phải đọc, hiểu thật kỹ những điều khoản thỏa thuận được nêu ra trong hợp đồng trước khi ký hợp đồng và đưa ra quyết định “xuống tiền”.

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội

Quan tâm đến pháp lý của dự án

Nguồn cung đang được bán trực tiếp từ chủ đầu tư trong các dự án hiện nay của phân khúc cao cấp rất hạn chế, có thể nói là khan hiếm, trong khi dự án BĐS mới được khởi công chỉ tính trên đầu ngón tay, một phần do ảnh hưởng khủng hoảng tài chính toàn cầu, một phần do nhiều dự án chưa hoàn thiện hoặc khó hoàn thiện được các thủ tục pháp lý để tiến hành khởi công… đó là những nguyên nhân chính khiến nguồn cung BĐS cao cấp trong thời gian tới sẽ hạn chế.

Tuy nhiên, nhà đầu tư cần trang bị các thông tin về dự án rõ ràng nhất, đồng thời phải có các cam kết cụ thể, ràng buộc nhiều bên với nhau. Ngoài ra, khung pháp lý phải bao quát, đầy đủ, rõ ràng, hướng dẫn chi tiết… sẽ giúp thanh lọc chủ đầu tư và thúc đẩy thị trường phát triển bền vững, tránh tạo ra những biến động nhiều về giá, đồng thời, vẫn đảm bảo lợi ích cho Nhà nước.

Sumber