"Padang permainan" berjuta-juta dolar itu masih dibazirkan.

[iklan_1]

Pelajaran 1: Realiti yang Menyedihkan…

Pasaran hartanah tidak pernah selembap sekarang. Beberapa projek hartanah baharu sedang dimulakan, manakala projek lama hampir terhenti sepenuhnya. Banyak agensi hartanah beroperasi pada tahap minimum atau ditutup, menyebabkan ribuan kehilangan pekerjaan. Pada masa yang sama, hutang korporat dan obligasi bon semakin meningkat dan menimbulkan risiko meletup pada bila-bila masa.

Daya tarikan "ajaib" itu telah pudar.

Perniagaan hartanah secara amnya, dan pasaran hartanah mewah khususnya, merupakan salah satu sektor ekonomi utama, yang memberikan sumbangan penting kepada pertumbuhan dan KDNK negara. Tambahan pula, hartanah menyediakan pekerjaan dan pendapatan untuk berjuta-juta pekerja dan berkait rapat dengan banyak industri lain: pengeluaran bahan binaan, pelancongan dan pusat peranginan, kewangan dan perbankan, pembinaan, dan sebagainya. Walau bagaimanapun, dalam konteks kredit yang dikawal ketat dan isu perundangan yang tidak dapat diselesaikan, pemaju projek hartanah kekurangan kekuatan kewangan yang mencukupi dan dokumentasi perundangan yang lengkap, menjadikannya sukar bagi pembeli untuk melabur secepat dan semudah sebelumnya. Ini telah menyebabkan jualan yang perlahan, kejatuhan hampir bebas dalam pasaran hartanah, dan prospek yang suram yang belum pernah terjadi sebelumnya.

Baru-baru ini, disebabkan oleh kesan pandemik Covid-19, ekonomi global telah menghadapi kesukaran, inflasi telah meningkat, dan peningkatan kadar faedah bank telah memberi kesan yang mendalam kepada pasaran hartanah, terutamanya segmen mewah. Banyak projek hartanah baharu belum dilesenkan, dan projek lama tertangguh, menyebabkan bekalan semakin terhad. Sementara itu, banyak projek hartanah telah habis dijual tetapi pemaju tidak menyiapkannya seperti yang dirancang, mengakibatkan banyak vila terbengkalai ditumbuhi rumpai, menyebabkan pembaziran.

Vila-vila terbengkalai, ditumbuhi rumpai, merupakan satu pembaziran sumber.

Ramai pelabur asing percaya bahawa pasaran hartanah Vietnam menarik kerana populasinya yang besar dan permintaan yang tinggi untuk hartanah. Vietnam sedang mempercepatkan pembandaran sementara kerajaan bertekad untuk membangunkan industri pelancongan sebagai sektor utama untuk pertumbuhan. Tambahan pula, peningkatan bilangan pelanggan mewah melihatnya sebagai saluran pelaburan yang berpotensi memberi pulangan tinggi, walaupun mengakui risiko yang wujud.

"
Menurut data daripada Kementerian Perancangan dan Pelaburan, walaupun modal FDI berdaftar dalam hartanah hanya mencecah AS$2.6 bilion pada tahun 2021, ia meningkat kepada AS$4.5 bilion pada tahun 2022, dan suku pertama tahun 2023 masih menunjukkan tanda-tanda positif. Hartanah merupakan sektor kedua terbesar yang menarik modal FDI, selepas industri pemprosesan dan pembuatan.

Encik Le Minh Hiep, pakar dalam hartanah mewah di daerah Nam Tu Liem, berkata: "Saya dan dua orang rakan saya melabur bersama. Beberapa tahun yang lalu, kami memperoleh keuntungan yang lumayan dan mempunyai kecairan yang cepat, tetapi dari tahun 2021 hingga sekarang, kami hampir tidak membeli lagi vila, sementara beberapa vila yang kami beli sebelum ini masih belum terjual. Walaupun ada orang yang bertanya tentang pembelian, mereka menawarkan harga yang terlalu rendah." Encik Hiep menambah: "Mujurlah, kami tidak meminjam wang dari bank semasa kami membelinya. Jika kami terpaksa membayar faedah sehingga sekarang, kami tidak mempunyai pilihan selain menjualnya dengan cepat."

Jelas sekali bahawa pasaran hartanah tidak lagi berada di kemuncaknya seperti bertahun-tahun yang lalu.

Adakah penawaran dan permintaan hanyalah khayalan semata-mata?

Pakar hartanah percaya bahawa inventori hartanah mewah (terutamanya vila) agak besar. Walau bagaimanapun, bekalan baharu akan menjadi semakin terhad disebabkan oleh sangat sedikit projek hartanah mewah yang bereputasi dengan sumber kewangan yang mencukupi yang dilaksanakan. Sementara itu, bekalan vila dan rumah kedai (model perumahan yang digabungkan dengan perniagaan komersial) di Hanoi dan wilayah utara telah menurun dengan mendadak. Pada masa ini, bekalan tersebut kebanyakannya datang daripada projek hartanah yang dilancarkan sebelum 2020. Dari 2021 hingga suku pertama 2023, hanya segelintir projek hartanah mewah yang telah dilancarkan, manakala segmen ini terutamanya untuk golongan atasan dan bukan untuk golongan berpendapatan rendah. Oleh itu, pasaran yang sedia lembap menjadi semakin lembap.

Encik Dinh Van Troi - Pengarah Jualan Dai Phong Investment and Construction - Real Estate Joint Stock Company, mengulas: Bekalan vila dan rumah bandar di Hanoi telah lama tidak mencukupi, manakala bekalan baharu pada tahun 2022 dan awal 2023 kebanyakannya datang daripada projek yang sedang dibangunkan dan tertumpu di pinggir bandar Hanoi. Walaupun ini akan menyediakan beberapa produk tambahan ke pasaran, jumlahnya tidak ketara untuk dipilih.

*Projek Thuy San Hill Villas di wad Bai Chay, bandar Ha Long (wilayah Quang Ninh) mempunyai banyak pembinaan yang belum siap.*

Menurut tinjauan yang dijalankan oleh wartawan di wilayah Quang Ninh, bekalan vila dan rumah kedai masih banyak, tetapi kebanyakannya daripada projek hartanah lama seperti BIM Group, Geleximco Group, Tuan Chau Group, dan sebagainya, dan hampir tiada projek hartanah baharu sedang dilaksanakan; bekalan baharu telah mencecah paras terendah.

Sementara itu, bekalan di wilayah seperti Ha Nam, Bac Ninh, Phu Tho, Hai Phong, dan Hoa Binh juga tidak begitu memberangsangkan. Di wilayah dan bandar ini, terdapat beberapa projek hartanah mewah, jumlah transaksi adalah terhad, dan dalam beberapa tahun kebelakangan ini, sangat sedikit projek hartanah mewah yang telah dilaksanakan. Walaupun projek lama beroperasi pada kadar yang perlahan, banyak vila dan rumah kedai, walaupun dimiliki, tidak digunakan, yang membawa kepada pengabaian, pembaziran, dan potensi masalah sosial.

Itulah bahagian penawaran. Bagi permintaan, pakar meramalkan bahawa vila dan rumah kedai dengan ruang hijau, kemudahan optimum, terletak di dalam kompleks bersepadu dan dengan sambungan pengangkutan yang mudah akan menjadi pilihan utama pelanggan. Di samping itu, kadar pembandaran, kadar pertumbuhan penduduk semula jadi dan peningkatan golongan pertengahan dan atasan juga merupakan pemacu utama yang meningkatkan permintaan untuk vila dalam tempoh akan datang.

Malah, sebaik sahaja ekonomi pulih dengan kukuh selepas pandemik Covid-19, dasar kerajaan untuk menghapuskan halangan dan kesulitan bagi pasaran hartanah akan dilaksanakan secara serius oleh penduduk tempatan, digandingkan dengan had kredit yang dilonggarkan dan bon korporat yang dijamin, syarikat, syarikat dan individu akan mempunyai akses kepada modal yang diperlukan tidak lama lagi. Dari situ, projek hartanah akan dilaksanakan, menyediakan pelbagai produk hartanah mewah: vila, rumah kedai, pusat peranginan, kemudahan penjagaan kesihatan, dan sebagainya, ke pasaran, dan aktiviti jual beli pasaran hartanah akan menjadi rancak semula.

Penggabungan dan pengambilalihan sedang muncul.

Ini adalah hukum semula jadi: yang kuat mengatasi yang lemah, dan yang lemah sering diperoleh dan digabungkan menjadi yang kuat – ini adalah perkara biasa dalam industri hartanah baru-baru ini. Walau bagaimanapun, kebelakangan ini, "jerung" dari sumber domestik dan antarabangsa telah muncul, menggunakan pelbagai dana pelaburan atau wang tunai untuk memperoleh projek hartanah mewah dan projek dengan status undang-undang yang bersih untuk pembangunan.

Dapat diperhatikan bahawa, dari awal tahun 2023 hingga kini, syarikat hartanah Vietnam boleh dibahagikan kepada empat kumpulan tipikal: berisiko tinggi, seimbang, kukuh dan "pemain baharu". Antaranya, kumpulan "pemain baharu" termasuk syarikat dan dana pelaburan... yang mencari peluang untuk memasuki pasaran hartanah melalui penggabungan dan pengambilalihan.

Contoh biasa termasuk FLC Group dan Tan Hoang Minh Group… Selepas pemimpin mereka terlibat dalam masalah undang-undang, beberapa syarikat besar ingin menyertai projek-projek yang menjanjikan daripada kumpulan-kumpulan ini. Bamboo Airways secara rasminya berpisah daripada FLC Group, dan akibatnya, banyak projek hartanah Kumpulan di Quang Ninh, Thanh Hoa, Thai Nguyen, Vinh Phuc, Phu Tho… berisiko dihentikan atau terpaksa dipindahkan kepada rakan kongsi lain untuk penyelidikan dan pembangunan selanjutnya.

*Banyak projek hartanah mewah di negara ini kini menarik minat pelabur asing.*

Tambahan pula, banyak perjanjian pengambilalihan lain sedang dirundingkan. Menurut ramai pakar ekonomi dan hartanah, dengan pasaran hartanah yang lembap dan keadaan kewangan yang sukar sekarang, jika situasi ini berterusan, ramai pemaju projek akan kekurangan modal kerja dan mungkin perlu mempertimbangkan untuk memindahkan atau menjual projek hartanah mereka sepenuhnya. Ini apatah lagi banyak syarikat asing dan dana pelaburan sedang menyediakan dana, menunggu peluang untuk memperoleh projek hartanah domestik sebaik sahaja perniagaan menghadapi kesukaran dan terpaksa menjual.

Encik Le Hoang Chau, Pengerusi Persatuan Hartanah Bandar Raya Ho Chi Minh (HoREA), mencadangkan agar Kerajaan dan Jawatankuasa Tetap Dewan Undangan Negeri mempertimbangkan untuk membenarkan perniagaan memindahkan projek hartanah melalui perjanjian rundingan di bawah mekanisme rintis yang ditetapkan dalam Resolusi No. 42/2017/QH14 bertarikh 21 Jun 2017, Dewan Undangan Negeri. Menurut Encik Chau, jika dilaksanakan, ini akan mengurangkan kesulitan dalam aliran tunai dan kecairan untuk perniagaan hartanah, termasuk mereka yang mempunyai bon hampir matang. Membenarkan perniagaan memindahkan projek melalui perjanjian rundingan, berdasarkan permintaan, akan meningkatkan hasil cukai untuk Negeri dan meningkatkan keberkesanan dan kecekapan pengurusan negeri pasaran hartanah. Ia juga akan meningkatkan ketelusan dan mengatasi masalah pemindahan projek "bawah tanah" yang disamarkan sebagai pemindahan saham, yang mengakibatkan kerugian hasil untuk belanjawan Negeri.

Cik Do Thu Hang, Pengarah Kanan, Jabatan Penyelidikan dan Perundingan, Savills Hanoi, menyatakan: "Bekalan hartanah yang kini dijual secara langsung oleh pemaju dalam segmen ini adalah sangat terhad, berpunca daripada bilangan unit baharu yang memasuki pasaran yang rendah. Walau bagaimanapun, rumah bandar kekal sebagai rangkaian produk utama, diikuti oleh vila, dan kemudian rumah kedai, yang hanya menyumbang sebahagian kecil daripada jumlah bekalan semasa."

Pelajaran 2: Berlumba ke garisan penamat dengan perlahan
Pemaju projek hartanah menawarkan pelbagai sebab untuk kelewatan, tetapi kebanyakannya disebabkan oleh pelepasan tanah yang perlahan, perubahan dalam mekanisme perundangan dan dasar cukai, dan kapasiti kewangan yang lemah bagi banyak perniagaan, yang semuanya menyumbang kepada kelewatan penyiapan projek.

Projek hartanah dengan kemajuan yang tertangguh adalah berleluasa.

Kebanyakan daripada 63 wilayah dan bandar mempunyai projek hartanah yang lewat daripada jadual; walau bagaimanapun, segmen hartanah mewah kebanyakannya terletak di wilayah dan bandar besar dengan lokasi geografi yang menggalakkan, berpotensi untuk pembangunan pelancongan serta pengangkutan dan infrastruktur yang maju.

Hanoi merupakan lokasi yang paling banyak mengalami kelewatan projek hartanah. Menurut statistik yang tidak lengkap, Hanoi kini mempunyai beberapa ratus projek yang tertangguh, bersamaan dengan kawasan seluas lebih 5,000 hektar yang masih belum dibangunkan, menyebabkan pembaziran yang ketara.

Beberapa projek hartanah telah ditangguhkan sehingga satu dekad, seperti kawasan bandar Kim Chung - Di Trach (kini dinamakan semula sebagai kawasan bandar Hinode Royal Park) di daerah Hoai Duc. Satu lagi contoh ialah kawasan bandar Nam An Khanh yang dibangunkan oleh Syarikat Saham Bersama Pelaburan Pembangunan Zon Perindustrian dan Bandar Song Da (Sudico), yang pernah dipromosikan sebagai syurga untuk kediaman. Walau bagaimanapun, pembersihan tanah masih belum selesai, dan banyak vila dan rumah bandar ditinggalkan terbengkalai, mengakibatkan pembaziran sumber. Seorang wakil daripada pasukan media Sudico menyatakan: Disebabkan oleh kemerosotan pasaran hartanah baru-baru ini, ramai pelabur vila masih mengekalkan tanah mereka, menunggu pemulihan pasaran yang positif. Ini telah menyebabkan beberapa vila ditinggalkan, sekali gus menjejaskan estetika keseluruhan projek.

Di wilayah Phu Tho, projek Thanh Thuy Hot Spring Resort, yang dilaburkan oleh Song Thao Co., Ltd., meliputi kawasan seluas lebih 87 hektar, telah ditangguhkan selama lebih dua dekad, dan dibelenggu oleh pelbagai pelanggaran... Projek ini kini terbengkalai, dan penduduk tempatan menggunakannya sebagai kawasan ragut untuk ternakan.

Encik Tran Van Kien, Naib Pengerusi Jawatankuasa Rakyat Pekan Thanh Thuy, secara terus terang menyatakan: "Masalah projek kolam air panas Thanh Thuy pada masa ini terletak pada kapasiti pelabur. Projek ini mempunyai tapak yang bersih dan dokumentasi sah yang lengkap, tetapi ia tidak dapat dilaksanakan kerana keupayaan pelabur yang lemah. Penduduk tempatan kami juga sangat cemas kerana pengundi telah membangkitkan banyak kebimbangan, tetapi kuasa untuk mengendalikan perkara ini adalah milik wilayah Phu Tho."

*Projek pusat peranginan air panas Thanh Thuy kini terbengkalai, dan penduduk tempatan menggunakannya sebagai kawasan ragut untuk ternakan.*

Wilayah Ha Nam mempunyai satu lagi projek hartanah yang sama peliknya: mengubah tanah yang diperuntukkan untuk kerja-kerja awam dan perkhidmatan kepada perumahan komersial (rumah kedai) yang kemudiannya dibiarkan terbiar. Ini adalah projek Kompleks Komersial dan Perumahan Thang Loi Thanh Liem. Sehingga kini, struktur projek telah siap, beberapa penduduk telah berpindah masuk, banyak komponen yang dirancang masih belum dibina, dan beberapa struktur menunjukkan tanda-tanda kemerosotan dan pengabaian.

Menurut Notis Kesimpulan Pemeriksaan No. 161/TB-TTCP bertarikh 17 Januari 2023, yang dikeluarkan oleh Inspektorat Kerajaan mengenai projek pusat komersial komprehensif Syarikat Thang Loi Thanh Liem di wilayah Ha Nam, tanah telah diperuntukkan tanpa melelong hak penggunaan tanah, melanggar Perkara 118 Undang-undang Tanah 2013. Lebih serius lagi, kawasan tanah ini dirancang untuk kerja-kerja awam, perkhidmatan dan tujuan komersial, bukan untuk kegunaan kediaman, melanggar Perkara 26 Undang-undang Perancangan Bandar 2009 dan Perkara 14 Dekri Kerajaan 37/2010/ND-CP bertarikh 7 April 2010.

Mengeluarkan "tumor"

Banyak kawasan mempunyai projek hartanah yang lewat daripada jadual, atau tertangguh selama bertahun-tahun, termasuk Hanoi, Quang Ninh, Phu Tho, dan Hoa Binh. Di Hanoi sahaja, terdapat beratus-ratus projek hartanah yang lewat daripada jadual atau belum dilaksanakan. Kebanyakan projek ini telah menerima amaran merah, dan sebahagiannya telah dibatalkan secara muktamad oleh Jawatankuasa Rakyat Hanoi.

Satu contoh tipikal ialah projek perumahan mewah Phuong Vien di daerah Me Linh, yang dilaburkan oleh Syarikat Saham Bersama Perkhidmatan Perdagangan dan Pelancongan Phuong Vien. Projek ini telah diperuntukkan tanah pada tahun 2008 tetapi lambat dibangunkan. Oleh itu, Jawatankuasa Rakyat Hanoi mengeluarkan Keputusan No. 4058/QD-UBND untuk membatalkan keputusan peruntukan tanah untuk projek tersebut. Di samping itu, terdapat projek lain seperti: Syarikat Pembinaan Truong Giang dengan projek pembinaan vila dan rumah taman; Syarikat Saham Bersama Anh Duong dengan projek pembinaan infrastruktur kawasan vila Sunny Light; Syarikat Saham Bersama Hartanah Vinalines Vinh Phuc dengan projek Kawasan Bandar Baharu Vinalines… Jawatankuasa Rakyat Hanoi telah mengeluarkan keputusan untuk membatalkan peruntukan tanah untuk projek-projek ini.

*Vila-vila dan rumah bandar dalam Projek Kawasan Bandar Tan Viet, daerah Hoai Duc, masih jarang penduduknya.*

Berkenaan Projek Resort Mata Air Panas Thanh Thuy, yang dilaburkan oleh Song Thao Co., Ltd., Encik Ha Minh Duc, Timbalan Ketua Jabatan Pengurusan Tanah, Jabatan Sumber Asli dan Alam Sekitar Wilayah Phu Tho, menyatakan: “Dalam dokumen 2308/UBND-KGVX bertarikh 21 Jun 2022, Jawatankuasa Rakyat Wilayah Phu Tho mengarahkan Jabatan Cukai Wilayah untuk mengutip yuran pajakan tanah tertunggak daripada Syarikat Song Thao. Pada masa yang sama, Jabatan Perancangan dan Pelaburan Wilayah, Jawatankuasa Rakyat Daerah Thanh Thuy, dan agensi berkaitan lain telah ditugaskan untuk menyemak dan mengasingkan kira-kira 37 hektar daripada jumlah kawasan projek untuk syarikat meneruskan pelaksanaan. Encik Duc menambah: Pada masa ini, pelabur masih belum menyelesaikan prosedur untuk meluluskan perancangan terperinci 1/500, oleh itu tiada asas untuk mengukur dan mengasingkan kawasan tersebut seperti yang diarahkan oleh Jawatankuasa Rakyat Wilayah Phu Tho. Pada 25 Mac 2022, Jawatankuasa Rakyat Wilayah Phu Tho mengeluarkan keputusan untuk membatalkan Sijil Insentif Pelaburan untuk projek tersebut.”

Encik Tran Nhu Long, Pengarah Jabatan Sumber Asli dan Alam Sekitar wilayah Quang Ninh, berkata: Pada masa akan datang, Quang Ninh akan terus menyemak, memeriksa dan mengaudit penggunaan tanah projek-projek yang lewat daripada jadual dan telah melanjutkan tempoh penyiapan infrastruktur teknikal. Wilayah ini akan dengan tegas mengendalikan dan menuntut semula tanah mengikut undang-undang, mencegah berulangnya perancangan "digantung" dan projek "digantung", dan memerangi kepentingan peribadi dan rasuah yang membawa kepada kerugian bajet dan pembaziran sumber tanah, menyumbang kepada pembangunan pasaran hartanah yang sihat.

Ini adalah beberapa projek tipikal yang telah dibatalkan dan dikuatkuasakan secara tegas oleh pihak berkuasa tempatan. Walau bagaimanapun, masih terdapat banyak projek yang lewat jadual, telah dilanjutkan beberapa kali, dan ditumbuhi rumpai, namun masih belum ditangani. Contohnya, di Quang Ninh, banyak projek seperti Kawasan Bandar Baharu Cao Xanh - Ha Khanh; projek komersial dan pangsapuri guna campur The Bay View Tower (Bandar Ha Long)... lewat jadual. Di samping itu, banyak projek hartanah telah mula digunakan tetapi mempunyai kadar penghunian yang rendah; banyak vila dan rumah kedai, walaupun dimiliki, tidak diduduki, menunjukkan tanda-tanda kemerosotan, menyebabkan pembaziran sumber dan menjejaskan estetika bandar.

Encik Nguyen Huu Nha, Naib Pengerusi Jawatankuasa Rakyat Bandar Ha Long, berkata: Sejak kebelakangan ini, pihak bandar telah tegas melaksanakan semakan dan mengemukakan cadangan kepada wilayah untuk pertimbangan dan pengendalian berpuluh-puluh projek yang lewat daripada jadual atau melanggar undang-undang, bagi mengelakkan situasi "penimbunan tanah" terlalu lama, membiarkan rumpai tumbuh, menyebabkan pembaziran sumber tanah, dan menjejaskan sanitasi alam sekitar dan landskap bandar.

Bagi projek hartanah, terutamanya yang mewah, pihak berkuasa tempatan perlu mengambil tindakan tegas untuk memeriksa dan mengendalikan projek-projek yang mempunyai pelanggaran serius, kelewatan dan tempoh masa yang berpanjangan. Mereka juga mesti menghapuskan projek-projek yang lemah dalam perancangan, mempunyai sumber kewangan yang terhad atau sengaja menyimpan tanah tanpa melaksanakannya.

Kita perlu menghapuskan pemikiran bahawa jika sesebuah wilayah mempunyai projek hartanah mewah, maka wilayah kita juga mesti memilikinya.
Pelajaran 3: Menginap sementara di vila bernilai sejuta dolar
Orang berpendapatan rendah yang tinggal di vila bernilai jutaan dolar menyewa vila dan rumah kedai untuk didiami, membuka kedai runcit, menjual sayur-sayuran, atau mengendalikan gerai bir untuk mencari nafkah. Kedengarannya sukar dipercayai, tetapi ia wujud di kebanyakan kawasan bandar yang sepatutnya sesuai didiami, bertamadun, dan moden.

Mengubah vila dan rumah kedai menjadi… “pasar”

Mudah untuk melihat bahawa banyak vila dan rumah kedai dengan bahagian hadapan yang luas, terletak bersebelahan dengan kawasan perumahan atau di kaki bangunan pangsapuri di Hanoi, sering disewa untuk kafe, restoran, kedai runcit, kedai makanan segera, kedai hasil segar, dan sebagainya. Walaupun tidak dilarang oleh undang-undang, ini secara tidak sengaja mewujudkan penampilan yang tidak kemas untuk kawasan bandar yang dianggap bertamadun dan moden.

*Bersebelahan dengan rumah kedai, orang ramai menyewakannya untuk membuka kedai, restoran dan perniagaan lain.*

Encik Nguyen Quang Truong, seorang penduduk daerah Hoai Duc, yang menyewa sebuah rumah kedai di kawasan bandar baharu Tan Tay Do di daerah Dan Phuong, berkata: "Saya dan dua orang rakan saya menyewa rumah kedai itu untuk menjual makanan segera, kopi, dan sebagainya. Pada mulanya, kami menyewanya dengan harga 5 juta VND/bulan (disewa daripada tuan tanah - PV). Kemudian, kerana kami menjual pada waktu malam, kami terpaksa membayar tambahan 2 juta VND/bulan untuk dibenarkan tidur di sana."

Seorang "broker perkhidmatan" yang pakar dalam menyewa rumah kedai di sini berkata: Penyewa kebanyakannya adalah buruh dari wilayah lain, yang menyewa pada harga rendah untuk membuka kedai sarapan pagi, gerai sayur, pub, dll. Perjanjian sewa tidak mengikat, tiada deposit besar diperlukan, dan wang mesti dikembalikan apabila tuan tanah mengambilnya semula.

Ketumpatan peniaga kecil yang menyewa rumah kedai untuk menjalankan perniagaan telah menjadikan kawasan itu sebagai pasar sementara yang dibuat secara spontan. Seorang penduduk bangunan pangsapuri HHA di kawasan bandar Tan Tay Do berkata: "Walaupun ia mudah untuk membeli dan menjual, setiap pagi dan pada hujung minggu, terdapat ramai pembeli dan penjual, dan banyak kenderaan keluar masuk kawasan bandar, yang berpotensi menimbulkan bahaya keselamatan lalu lintas. Apatah lagi kedai-kedai yang membuang air sisa dan sampah, mewujudkan keadaan yang sangat tidak sedap dipandang."

Wartawan yang menjalankan kerja lapangan di beberapa kawasan bandar di daerah Hoai Duc dan Gia Lam, serta daerah Nam Tu Liem, Bac Tu Liem, dan Hoang Mai, memerhatikan fenomena meluas vila dan rumah kedai yang disewakan oleh pemiliknya. Setiap lokasi mempunyai ciri dan harga sewa yang unik, tetapi semuanya mempunyai persamaan: ia menyumbang kepada penampilan yang hodoh bagi apa yang dahulunya merupakan landskap bandar yang bertamadun dan moden.

Di wilayah dan bandar seperti Hai Phong, Phu Tho, Ha Nam, Hung Yen, dan Thanh Hoa, keadaannya tidak jauh lebih baik. Walaupun terdapat lebih sedikit penyewa dan harga yang lebih rendah, keadaannya tetap huru-hara. Sementara itu, hartanah terbengkalai ditumbuhi rumpai dan menunjukkan tanda-tanda kemerosotan.

Banyak "tidak" di vila bernilai jutaan dolar

Berpura-pura sebagai bakal penyewa yang mencari penginapan sementara di sebuah vila, kami dibawa melawat kawasan bandar Nam An Khanh di daerah Hoai Duc, Hanoi, oleh Cik Nguyen Thi Bich. Di sini, kami sekali-sekala melihat vila dan rumah kedai dengan penghuni. Walaupun bahagian luar vila masih belum siap, dengan pintu sementara yang diperbuat daripada panel plastik, ada yang diperbuat daripada kepingan besi beralun nipis… di dalamnya, pakaian digantung secara tidak teratur, pekerja membuat ruang tidur sementara dengan papan kayu, ada yang dengan tikar yang dibentangkan terus di atas lantai konkrit, ruang memasak disediakan sementara, dan yang paling ketara, tiada tandas yang betul.

Cik Bich bertanya, "Berapa ramai orang yang anda rancang untuk sewa vila ini? Jika ramai, anda harus menyewa seluruh vila, dengan keluasan 200-300 meter persegi, harganya hanya antara 6-8 juta VND/bulan, anda boleh menyewa seberapa ramai orang yang anda suka. Jika anda bersetuju, beritahu saya supaya saya boleh menghubungi pemiliknya."

Kebanyakan pekerja datang dari Nghe An, Thanh Hoa, Nam Dinh, Vinh Phuc, Tuyen Quang, dan sebagainya. Mereka tinggal tertumpu di vila dan rumah kedai, bekerja sebagai pembersih, pekerja pembinaan, mekanik, dan sebagainya. Pada siang hari, mereka berkumpul di vila mereka yang berharga sejuta dolar tetapi kekurangan banyak perkara: tiada elektrik, tiada air bersih, tandas yang tidak berfungsi...

anh-4(1).jpg — *Keadaan hidup sementara di sebuah vila bernilai jutaan dolar milik seorang pekerja bebas - Foto oleh Ngoc Vu*

Le Khac Nam (dari wilayah Thanh Hoa), yang kini menetap di sebuah vila di daerah Hoang Mai, berkata: "Saya berhenti sekolah pada darjah 9 dan mengikut jiran saya di sini untuk bekerja sebagai buruh binaan. Sekarang saya seorang pekerja binaan. Jika bukan kerana sokongan dan bimbingan semua orang, saya tidak tahu di mana saya akan berada sekarang."

Beberapa hari kebelakangan ini, dengan pelajar yang sedang bercuti musim panas, ramai kanak-kanak telah dijemput oleh ibu bapa mereka dari kampung halaman mereka untuk melawat Hanoi. Buat pertama kalinya, kanak-kanak ini menginap di vila bernilai jutaan dolar bersama ibu bapa mereka. Cik Le Thi Hai (dari wilayah Nghe An) berkata: "Anak saya sedang bercuti musim panas dan berkata dia merindui ibu bapanya, jadi saya membawanya ke sini untuk bermain. Tiada penghawa dingin, dan ada malam yang sangat panas sehingga kami tidak dapat tidur sehingga lewat malam. Saya kasihan pada anak saya, tetapi saya tidak mempunyai pilihan lain. Saya merancang untuk membiarkannya tinggal selama satu atau dua minggu sebelum membawanya pulang ke kampung halaman kami untuk tinggal bersama datuk dan neneknya."

Cik Hoang Thi Sy, ketua cef yang memasak untuk lebih 30 pekerja, berkata: "Beberapa hari kebelakangan ini, kawasan asrama telah menjadi lebih meriah. Lima orang kanak-kanak telah dibesarkan oleh ibu bapa mereka untuk bermain. Pada siang hari, saya memasak dan juga bertindak sebagai pengasuh bayi. Perkara yang baik ialah walaupun mereka semua dari tempat yang berbeza, mereka bermain bersama dengan sangat harmoni dan saling bertimbang rasa antara satu sama lain."

Di beberapa kawasan bandar di Hoa Binh, Ha Nam, Quang Ninh, dan sebagainya, terdapat situasi di mana pekerja berpendapatan rendah tinggal sementara di vila.

Rumah kedai masih wujud, walaupun tidak dalam jumlah yang besar. Apabila kami menghubungi mereka dari perspektif kewartawanan, mereka enggan menjawab atau, dalam beberapa kes, secara proaktif meminta agar tidak mahu namanya disiarkan atau agar kami tidak dirakamkan gambarnya, dengan alasan bimbang tuan tanah atau pemaju tidak akan membenarkan mereka terus menyewa.

(Nota: Nama watak dalam artikel ini telah diubah untuk melindungi privasi.)

Pelajaran 4: Menambah baik rangka kerja institusi dan mengembalikan hartanah mewah kepada nilai sebenar.
Pemaju hartanah dan pelabur perlu mengorbankan keuntungan kecil jangka pendek untuk faedah jangka panjang, menstruktur semula perniagaan mereka secara proaktif, memberi tumpuan kepada projek teras, mengurangkan hutang, mengawal bon korporat secara berkesan dan mengehadkan pergantungan berlebihan kepada institusi kredit. Bagi badan kawal selia, Negeri perlu segera memuktamadkan rangka kerja perundangan yang komprehensif dari peringkat pusat hingga tempatan dan menentukan dengan jelas pembahagian kuasa pengurusan, mengelakkan pertindihan tanggungjawab dan kekurangan penyelarasan seperti yang berlaku pada masa ini.

Mengorbankan faedah kecil

Bagi perniagaan, keuntungan sentiasa menjadi keutamaan, dan mengorbankan keuntungan jangka pendek untuk faedah keseluruhan jangka panjang sememangnya merupakan pilihan yang sangat sukar. Walau bagaimanapun, bagi syarikat yang mengkhusus dalam hartanah mewah, ia memerlukan keberanian, pandangan jauh, dan tahap pemahaman tertentu untuk menghadapi keperluan untuk mengorbankan projek yang tidak menguntungkan atau berkeuntungan rendah, sambil pada masa yang sama menstruktur semula perniagaan, mengurangkan hutang, dan memberi tumpuan kepada perniagaan dan projek teras. Hanya dengan itu ia boleh dianggap sebagai keputusan yang bijak.

Encik Dinh Van Nghi - Pengerusi Lembaga Pengarah dan Pengarah Besar Syarikat Saham Bersama VinaPol - sebuah syarikat yang mempunyai sejarah panjang dalam pembangunan projek hartanah, secara terus terang berkongsi: Perniagaan hartanah harus memanfaatkan masa ini untuk menilai semula diri mereka, menstruktur semula perniagaan mereka, mengurangkan hutang, mengurangkan kebergantungan pada institusi kredit, dengan berani menghentikan projek berisiko tinggi, dan mengelakkan pelaburan yang berselerak dan berpecah-belah. Mereka harus mengelakkan mengejar kuantiti dan pembangunan pesat, kerana sebaik sahaja kesulitan timbul, sudah terlambat untuk berpatah balik.

Bagi pelabur, selain mempunyai wang, adalah penting untuk mengkaji secara menyeluruh aspek perundangan projek hartanah yang mereka ingin laburkan atau beli untuk kediaman jangka panjang. Ini tidak sukar, tetapi ia memerlukan pertimbangan yang serius untuk mengelakkan situasi "mengunci pintu kandang kuda selepas kuda itu melarikan diri". Pada hakikatnya, banyak projek hartanah mewah, walaupun sedang dalam pembinaan dan juga mempunyai penghuni, masih kekurangan prosedur perundangan yang lengkap dan infrastruktur bersepadu. Ini membawa kepada situasi di mana vila dan rumah kedai dimiliki tetapi tidak didiami, dibiarkan terbiar dan ditumbuhi rumpai, mengakibatkan pembaziran sumber.

Perniagaan hartanah domestik terpaksa mengetatkan tali pinggang keledar, mengurangkan hutang, mengurangkan kebergantungan mereka pada institusi kredit dan dengan berani memotong projek berisiko tinggi, mengelakkan pelaburan yang berselerak dan berpecah-belah - Foto ilustrasi.

Pihak berkuasa tempatan juga harus memilih pelabur yang bereputasi dengan teliti dan mempunyai keupayaan kewangan yang kukuh, mengelakkan daripada mengikuti trend secara membuta tuli dan mencegah pembangunan hartanah mewah yang tidak terkawal dan tidak dirancang. Ini adalah pendekatan yang cacat yang boleh membawa kepada banyak akibat negatif di kemudian hari. Tambahan pula, pihak berkuasa tempatan perlu memperkukuh pemeriksaan dan penyeliaan, dan secara terus terang menangani pelanggaran oleh pelabur, kelewatan, malah pembatalan projek, mencegah projek terbengkalai yang membazirkan sumber dan mengakibatkan kerugian cukai dan yuran untuk Negeri.

"Tangan " Negara diperlukan.

Pada hakikatnya, pasaran hartanah secara amnya, dan pasaran hartanah mewah khususnya, telah lama longgar dalam penetapan harga, manakala cukai dan yuran ke atas sektor ini kekal rendah dan tidak seimbang dengan kadar pembangunan pasaran. Ini telah menyebabkan spekulasi dan inflasi harga yang meluas, menyukarkan mereka yang mempunyai keperluan perumahan yang tulen untuk mengakses perumahan. Apatah lagi perbezaan harga antara kawasan bandar dan luar bandar, malah di bandar-bandar utama seperti Hanoi, Hai Phong, dan Bandar Raya Ho Chi Minh, terdapat perbezaan harga yang ketara. Oleh itu, ramai pakar hartanah percaya bahawa Negara perlu campur tangan secara langsung dalam mengawal selia pasaran hartanah, kerana Negara kini mempunyai alat perundangan yang mencukupi untuk mengawal selia perkara ini.

Menurut ramai pakar, pasaran hartanah mewah sedang mengalami kesesakan, yang membawa kepada ketidakseimbangan antara penawaran dan permintaan, yang seterusnya mengurangkan momentum pertumbuhan pelbagai industri lain. Oleh itu, adalah perlu untuk segera menggiatkan semula pasaran hartanah. Ini akan meningkatkan aliran modal domestik dan asing ke dalam hartanah, dan penggabungan serta pengambilalihan syarikat dan projek hartanah akan diteruskan mengikut prinsip pasaran... sekali gus menyumbang kepada pertumbuhan ekonomi dan mewujudkan kesan riak untuk pembangunan semua industri lain.

"
Resolusi 18-NQ/TW bertarikh 16 Jun 2022, Jawatankuasa Pusat Parti Komunis Vietnam menyatakan: "Terus berinovasi dan menambah baik institusi dan dasar, meningkatkan keberkesanan dan kecekapan pengurusan dan penggunaan tanah, mewujudkan momentum untuk menjadikan negara kita sebuah negara maju berpendapatan tinggi," yang dijangka mempunyai impak pelbagai aspek yang kuat terhadap pasaran hartanah Vietnam dalam tempoh akan datang.

Sebaliknya, prosedur pentadbiran untuk menyelesaikan isu berkaitan tanah bagi perniagaan yang melaksanakan projek, walaupun diperkemas, masih menghadapi halangan dan kelewatan.

Kitaran ganas ini berulang, dari satu projek ke projek yang lain, dari satu perusahaan ke perusahaan yang lain, tahun demi tahun... oleh itu terdapat ungkapan "takut akan asas undang-undang yang tidak mencukupi," atau "menunggu arahan daripada pihak atasan," menyebabkan projek pelaburan terhenti dan gagal dilaksanakan, mengakibatkan penggunaan sumber sosial yang tidak berkesan.

Berkenaan sokongan modal pelaburan, sebuah syarikat pembangunan hartanah (yang ingin kekal tanpa nama) menyatakan: "Pada masa ini, institusi kredit sedang melakukan tugas yang sangat baik dalam menangguhkan dan melanjutkan pembayaran balik hutang untuk perniagaan: Kerajaan telah mengarahkan 'melonggarkan' had kredit untuk hartanah, tetapi pada pendapat saya, ini harus disertai dengan memudahkan pengeluaran bon untuk perniagaan. Pada masa ini, kami mendapati sangat sukar untuk mengakses pinjaman bank. Kebimbangan telah merebak secara meluas dan berisiko menjadi 'penyakit sosial'."

Nhiều chuyên gia BĐS cho rằng, Nhà nước cần phải tham gia trực tiếp điều tiết thị trường BĐS, bởi hiện tại Nhà nước có đủ công cụ pháp lý để kiểm soát việc này.

Việc hoàn thiện thể chế, chính sách về quản lý, sử dụng đất đồng bộ và phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa sẽ khơi thông nguồn lực đất đai, giúp Nhà nước quản lý, khai thác, sử dụng bảo đảm tiết kiệm, bền vững, hiệu quả cao nhất về đất đai. Để làm được điều đó, việc hoàn thiện sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản… phải bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, đang đòi hỏi rất cấp bách. Ngoài ra, cần kiện toàn tổ chức bộ máy quản lý nhà nước về đất đai, bảo đảm tinh gọn, thống nhất, loại bỏ khâu trung gian, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, đi kèm theo cơ chế kiểm tra, giám sát và kiểm soát quyền lực.

Đại biểu Đặng Bích Ngọc- Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Hòa Bình

Cần giải quyết được vấn đề dự án treo, chậm tiến độ

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Kỳ họp thứ 5 lần này trên cơ sở tổng hợp sau đợt lấy ý kiến rộng rãi toàn thể nhân dân. Cá nhân tôi đánh giá cao những nỗ lực của Bộ Tài nguyên và Môi trường trong việc tổng hợp, lấy ý kiến của cử tri và nhân dân cả nước, trên cơ sở sàng lọc, đánh giá và điều chỉnh vào Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội khóa XV trong Kỳ họp lần thứ 5 này.

Dự thảo Luật cần giải quyết được vấn đề các dự án treo, chậm tiến độ. Ví dụ như hiện nay ở rất nhiều tỉnh, thành phố có nhiều dự án được cấp phép đầu tư nhưng do nhiều yếu tố khách quan nên chậm triển khai hoặc chỉ thực hiện vài bước thủ tục, sau đó, không triển khai 5 năm, thậm chí 10 năm gây lãng phí tài nguyên đất đai và bức xúc cho người dân.

Tôi mong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này phải có quy định chặt chẽ, cụ thể để giúp cho địa phương xử lý được vấn đề này một cách căn cơ, triệt để. Bởi vì, thời gian qua, nhiều dự án treo, chậm tiến độ nhưng khi thanh tra, kiểm tra thì chủ đầu tư vẫn có những lý do: Đã thực hiện một phần hoặc do điều kiện khách quan.

Luật sư Nguyễn Hồng Bách - Giám đốc Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự

“Xuống” tiền đầu tư phải thận trọng

Hiện nay, trong tình hình kinh tế biến động, đầu tư BĐS vẫn là một điểm đến an toàn với những nhà đầu tư. Do đó, các dự án BĐS đang được rất nhiều người quan tâm. Chính vì vậy, việc tìm hiểu kỹ về các dự án BĐS, nhất là BĐS cao cấp là một việc hết sức cần thiết và ý nghĩa đối với nhà đầu tư.

Tuy nhiên, nhà đầu tư BĐS cần thận trọng khi “xuống tiền”. Thứ nhất, phải tìm hiểu kỹ về pháp lý và thương hiệu, uy tín của chủ đầu tư. Thứ hai, phải biết được tiến độ thực hiện dự án, do vậy, người mua cần phải theo dõi cập nhật tiến độ thi công của dự án để tránh gặp phải những rủi ro có thể gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của mình. Thứ ba, tính pháp lý của các loại giấy tờ như: Giấy phép đầu tư của dự án, Giấy phép xây dựng… người mua cần phải quan tâm tới các loại giấy tờ trên, vì khi gặp phải tranh chấp sẽ thuận lợi hơn trong quá trình xử lý quyền lợi. Thứ tư, nội dung điều khoản hợp đồng và các chi phí khác. Người đầu tư dự án BĐS phải đọc, hiểu thật kỹ những điều khoản thỏa thuận được nêu ra trong hợp đồng trước khi ký hợp đồng và đưa ra quyết định “xuống tiền”.

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội

Quan tâm đến pháp lý của dự án

Nguồn cung đang được bán trực tiếp từ chủ đầu tư trong các dự án hiện nay của phân khúc cao cấp rất hạn chế, có thể nói là khan hiếm, trong khi dự án BĐS mới được khởi công chỉ tính trên đầu ngón tay, một phần do ảnh hưởng khủng hoảng tài chính toàn cầu, một phần do nhiều dự án chưa hoàn thiện hoặc khó hoàn thiện được các thủ tục pháp lý để tiến hành khởi công… đó là những nguyên nhân chính khiến nguồn cung BĐS cao cấp trong thời gian tới sẽ hạn chế.

Tuy nhiên, nhà đầu tư cần trang bị các thông tin về dự án rõ ràng nhất, đồng thời phải có các cam kết cụ thể, ràng buộc nhiều bên với nhau. Ngoài ra, khung pháp lý phải bao quát, đầy đủ, rõ ràng, hướng dẫn chi tiết… sẽ giúp thanh lọc chủ đầu tư và thúc đẩy thị trường phát triển bền vững, tránh tạo ra những biến động nhiều về giá, đồng thời, vẫn đảm bảo lợi ích cho Nhà nước.

[iklan_2]
Sumber