Peralihan pasaran

Memasuki suku ketiga 2024, tanda paling jelas ialah pasaran mula pulih apabila projek baharu dilancarkan secara berterusan oleh perniagaan. Bagaimanapun, pada suku keempat, pasaran masih menghadapi banyak kesukaran.

Pasaran hartanah Selatan pada suku keempat dijangka menghadapi banyak kesukaran.

Pasaran mula pulih

Dalam 8 bulan pertama 2024, pasaran mencatatkan tanda-tanda pemulihan yang ketara berbanding tempoh 2022 - 2023, tetapi tidak sekata antara segmen.

Segmen tanah

Di pasaran Ho Chi Minh City dan kawasan sekitarnya dalam 8 bulan pertama 2024, segmen tanah merekodkan 14 projek dibuka untuk jualan (3 projek baharu, 11 projek dalam fasa pembukaan seterusnya).

Bekalan pasaran mencecah 787 produk, turun 46% dalam tempoh yang sama pada 2023 (1,454 plot).

Kadar penyerapan bekalan baharu mencapai kira-kira 30%, bersamaan dengan 237 produk yang berjaya didagangkan, turun 58% berbanding tempoh yang sama pada 2023 (559 transaksi).

Segmen rumah bandar/villa

Pada Ogos 2024, pasar rumah bandar - vila di Ho Chi Minh City dan kawasan sekitarnya merekodkan 16 projek dibuka untuk jualan (3 projek baharu, 13 projek dalam fasa pembukaan seterusnya).

Bekalan pasaran mencecah 1,333 produk, mencatatkan peningkatan 2 kali ganda berbanding tempoh sama pada 2023 (659 produk).

Kadar penyerapan bekalan baharu mencapai 61%, bersamaan dengan 817 produk yang berjaya didagangkan, meningkat 3.5 kali ganda berbanding tempoh yang sama pada 2023.

Segmen pangsapuri

Segmen pangsapuri di Ho Chi Minh City dan kawasan sekitarnya merekodkan 30 projek dibuka untuk jualan dalam tempoh 8 bulan, termasuk 7 projek baharu, selebihnya adalah fasa seterusnya bagi projek yang dibuka sebelum ini.

Bekalan baharu kepada pasaran mencecah 5,378 unit, turun 24% tahun ke tahun pada 2023, kebanyakannya fasa projek seterusnya, tertumpu terutamanya di Ho Chi Minh City dan Binh Duong .

Kadar penyerapan mencapai 76% daripada bekalan yang baru dilancarkan, dengan 4,086 transaksi berjaya, turun 22% tahun ke tahun.

Hartanah resort

Bagi segmen hartanah resort, pasaran tidak mencatatkan banyak tanda peningkatan dalam jangka pendek. Walaupun bekalan telah meningkat di beberapa segmen (villa resort dan kondotel), penggunaan masih agak sederhana dan hanya tertumpu secara tempatan dalam beberapa projek.

Bagi segmen hartanah kediaman, paras harga jualan utama tidak banyak turun naik berbanding awal tahun. Kecairan pasaran sekunder merekodkan tanda-tanda pemulihan, tetapi kebanyakannya tertumpu pada projek yang telah diserahkan, telah menyelesaikan prosedur undang-undang, dan terletak di lokasi yang sesuai untuk menyambung ke pusat bandar. Bagi segmen hartanah resort, harga jualan sekunder telah menurun secara mendadak, ramai pelabur menerima kerugian sebanyak 20%, malah 30%, tetapi ia masih sangat sukar untuk dibubarkan.

Cabaran pasaran pada suku keempat

Pertumbuhan ekonomi global pada 2024 diramal menurun berbanding 2023. Bank Dunia (WB) meramalkan pertumbuhan ekonomi global pada 2024 mencapai 2.4%, terendah dalam 3 tahun berturut-turut. Pertubuhan Kerjasama Ekonomi dan Pembangunan (OECD) menyatakan bahawa pertumbuhan KDNK global pada 2024 akan mencapai 2.9%, lebih rendah daripada 3.1% pada 2023.

Mengenai perdagangan, Dana Kewangan Antarabangsa (IMF) meramalkan pertumbuhan perdagangan dunia mencapai 3.3% pada 2024, lebih rendah daripada purata 4.9% dalam tempoh 2000 - 2019. Peningkatan ketegangan perdagangan dan perpecahan geo-ekonomi dijangka terus menjejaskan pertumbuhan perdagangan global pada 200024 di sekitar 3 negara, im20 di 3 negara telah mengalami sekatan. (1,100 sekatan pada 2019).

Sementara itu, menjelang akhir tahun 2023, jumlah hutang global akan mencecah $313 trilion dan nisbah hutang global kepada KDNK akan mencapai 330%. Ini adalah rekod yang tinggi dan membimbangkan bagi ekonomi global.

Mengenai pasaran, ketidakseimbangan antara penawaran dan permintaan telah menjadi masalah sukar bagi pasaran dalam dekad yang lalu. Bekalan baharu terutamanya dalam segmen mewah dan mewah, kekurangan perumahan mampu milik dan perumahan sosial untuk memenuhi keperluan perumahan sebenar majoriti orang. Di samping itu, permintaan pasaran telah meningkat, tetapi kekal rendah (kedua-dua pasaran primer dan sekunder). Terdapat banyak sebab mengapa pasaran hartanah telah pulih lebih perlahan daripada jangkaan, di mana mentaliti "menunggu" pelabur dianggap sebagai sebab utama yang menjejaskan proses pemulihan. Ini jelas ditunjukkan dalam fakta bahawa, walaupun kadar faedah mobilisasi kekal rendah, jumlah deposit bank dalam 3 bulan pertama tahun itu masih mencapai rekod tertinggi, sehingga 14 juta VND.

Berkenaan dasar undang-undang, kesukaran dalam pelesenan projek terus memberi tekanan kepada perniagaan serta bekalan baharu ke pasaran, biasanya dalam 3 bulan pertama tahun itu. Di samping itu, penyelesaian undang-undang sejak kebelakangan ini tidak banyak mencapai kemajuan, terutamanya untuk projek dengan tanah berselang-seli. Menurut statistik, pada masa ini, di Bandar Raya Ho Chi Minh sahaja, terdapat 126 projek yang terjejas oleh kemajuan perundangan dan kemajuan pembinaan yang berkaitan dengan tanah awam yang diselingi. Walaupun isu ini telah dikawal selia dalam Dekri 148/2020/ND-CP atau Undang-undang Tanah 2024 pada masa ini, ia tidak dapat dibersihkan dan diselesaikan secara menyeluruh. Selain itu, pengiraan bayaran guna tanah masih banyak masalah yang menjadi punca kepada 60-70% masalah undang-undang projek sejak kebelakangan ini di seluruh negara.

Undang-undang Tanah, Undang-undang Perumahan dan Undang-undang Perniagaan Harta Tanah telah diluluskan, tetapi masih terdapat keperluan untuk membimbing pekeliling dan dekri untuk memastikan pelaksanaan yang berkesan dalam amalan.

Dari segi modal, banyak perniagaan hartanah menghadapi kesukaran terutama yang mempunyai hutang bon yang tinggi. Menurut statistik, jumlah bon korporat yang matang pada 2024 adalah sehingga lebih daripada 300,000 bilion VND, yang mana bon hartanah sahaja melebihi 130,000 bilion VND.

Ini adalah jumlah yang besar dalam situasi mudah tunai semasa yang sukar dalam pasaran hartanah. Selain itu, status undang-undang projek itu tidak berubah, menyukarkan perniagaan untuk mengakses pinjaman baharu daripada bank.

Peralihan pasaran

Untuk pasaran hartanah pulih, adalah amat diperlukan untuk mendapat sokongan isyarat positif daripada ekonomi. Sehubungan itu, pertumbuhan ekonomi Vietnam pada 2024 diramalkan mencecah 6-6.5%, berusaha untuk mencapai 7% mengikut Resolusi No. 108/NQ-CP mesyuarat tetap Kerajaan pada Jun 2024 dan persidangan dalam talian Kerajaan dengan lokaliti. Ini mewujudkan momentum untuk ekonomi secara amnya dan pasaran hartanah khususnya.

Di samping itu, isyarat positif daripada perolehan import-eksport juga merupakan titik terang yang ketara apabila jumlah nilai barangan import-eksport seluruh negara dalam tempoh 8 bulan pertama 2024 mencapai 511.11 bilion USD, peningkatan sebanyak 16.7% berbanding tempoh yang sama pada 2023. Daripada jumlah itu, eksport mencecah 265.09 bilion USD, lebihan dagangan USD 1.702.000.000.000. USD. Dengan itu, mewujudkan lebihan perdagangan serta meningkatkan sumber mata wang asing untuk negara.

Dalam pasaran modal, kadar faedah pinjaman domestik, walaupun sedikit meningkat, masih dikekalkan pada tahap yang rendah mengikut arahan Bank Negara.

Dari perspektif pasaran, senario pemulihan pasaran hartanah dapat diperhatikan dengan lebih jelas di kawasan pusat bandar, kawasan bandar baharu sedia ada, kawasan berpenduduk padat, kemudahan penuh atau jenis hartanah komersial yang boleh mengeksploitasi aliran tunai daripada pajakan...

Memerhatikan pasaran semasa, volum urus niaga tertumpu terutamanya dalam jenis hartanah perumahan mampu milik yang memenuhi permintaan perumahan sebenar yang sentiasa berada pada tahap tinggi di bandar-bandar besar, terletak di lokasi yang sesuai untuk menyambung ke pusat, dengan dokumen undang-undang penuh, serta kemajuan pembinaan yang jelas. Ini sebahagiannya dicerminkan dalam jumlah urus niaga tertunggak produk pangsapuri kelas B dan C di Ho Chi Minh City dan wilayah jiran, menyumbang 62% daripada jumlah penggunaan bekalan baharu di seluruh pasaran dalam tempoh 5 bulan pertama tahun ini.

Ini sebahagiannya adalah terima kasih kepada pelabur yang menggunakan dasar jualan secara menyeluruh dengan banyak insentif yang memberi manfaat kepada pelanggan, dasar jadual pembayaran, sokongan untuk tempoh tangguh prinsipal dan faedah, hadiah pembukaan, dll., untuk merangsang permintaan pasaran dalam konteks kesukaran umum.

Keadaan permintaan rendah mungkin berterusan sehingga akhir tahun ini. Sehubungan itu, segmen hartanah kediaman di bandar besar berpenduduk padat seperti Ho Chi Minh City dan Hanoi akan terus menarik perhatian pasaran dan merebak ke wilayah jiran. Khususnya, segmen pangsapuri akan mengekalkan kedudukan utamanya dalam bekalan dan penggunaan keseluruhan pasaran, manakala segmen tanah dan rumah bandar/villa bersebelahan di kawasan kediaman sedia ada padat penduduk dengan infrastruktur segerak juga dijangka mempunyai titik terang yang ketara pada masa akan datang.

Walaupun industri pelancongan telah menunjukkan tanda-tanda positif, dengan jumlah 11.4 juta pelawat antarabangsa dalam tempoh 8 bulan pertama 2024, peningkatan sebanyak 45.8% berbanding tempoh yang sama pada 2023, pemulihan hartanah resort masih tidak benar-benar setimpal. Segmen hartanah ini masih akan menghadapi banyak cabaran, kadar pemulihan adalah perlahan dan tidak mungkin ada kejayaan dalam jangka pendek.

Selepas melalui tempoh pelarasan yang tidak dapat dielakkan dari 2020 hingga awal 2023, pasaran hartanah telah mempunyai batu loncatan yang kukuh untuk pembangunan mampan dalam jangka panjang. Sehubungan itu, pasaran pada bulan-bulan terakhir 2024 berkemungkinan akan terus mempunyai titik terang tertentu, tetapi masih berada pada tahap sederhana. Tanda-tanda penambahbaikan yang lebih jelas dijangka muncul dalam tempoh antara pertengahan 2025 dan awal 2026, apabila tunggakan semasa diselesaikan secara menyeluruh.

Sumber: https://baodautu.vn/batdongsan/bat-dong-san-phia-nam-su-dich-chuyen-cua-thi-truong-d225415.html