Ketika kita melepasi tiga suku pertama tahun 2024, tanda pemulihan yang paling jelas ialah pasaran mula pulih dengan perniagaan terus melancarkan projek baharu. Walau bagaimanapun, pasaran masih menghadapi banyak cabaran pada suku keempat.
 |
| Pasaran hartanah di Selatan dijangka menghadapi banyak cabaran pada suku keempat. |
Pasaran mula pulih.
Dalam tempoh lapan bulan pertama tahun 2024, pasaran menunjukkan tanda-tanda pemulihan yang ketara berbanding tempoh 2022-2023, tetapi pemulihan ini tidak sekata merentasi semua segmen.
Segmen plot tanah
Dalam pasaran Bandar Raya Ho Chi Minh dan kawasan sekitarnya sepanjang lapan bulan pertama tahun 2024, segmen plot tanah mencatatkan 14 projek yang dilancarkan (3 projek baharu, 11 projek dalam fasa jualan berikutnya).
Bekalan ke pasaran mencecah 787 produk, penurunan sebanyak 46% berbanding tempoh yang sama pada tahun 2023 (1,454 plot).
Kadar penggunaan bekalan baharu mencapai kira-kira 30%, bersamaan dengan 237 transaksi yang berjaya, penurunan sebanyak 58% berbanding tempoh yang sama pada tahun 2023 (559 transaksi).
Segmen Rumah Bandar/Vila
Pada Ogos 2024, pasaran rumah bandar dan vila di Bandar Raya Ho Chi Minh dan kawasan sekitarnya mencatatkan 16 projek yang dilancarkan (3 projek baharu, 13 projek dalam fasa jualan berikutnya).
Bekalan pasaran mencecah 1,333 produk, menandakan peningkatan dua kali ganda berbanding tempoh yang sama pada tahun 2023 (659 produk).
Kadar penggunaan bekalan baharu mencecah 61%, bersamaan dengan 817 produk yang berjaya diurus niagakan, peningkatan 3.5 kali ganda berbanding tempoh yang sama pada tahun 2023.
 |
Segmen pangsapuri
Segmen pangsapuri di Bandar Raya Ho Chi Minh dan kawasan sekitarnya mencatatkan 30 projek yang dilancarkan dalam tempoh lapan bulan pertama, termasuk 7 projek baharu, dengan selebihnya merupakan fasa susulan projek yang dilancarkan sebelum ini.
Bekalan baharu yang memasuki pasaran mencecah 5,378 unit, penurunan 24% berbanding tempoh yang sama pada tahun 2023, kebanyakannya terdiri daripada fasa projek berikutnya, yang tertumpu terutamanya di Bandar Raya Ho Chi Minh dan Binh Duong .
Kadar penyerapan mencecah 76% daripada bekalan yang baru dilancarkan, dengan 4,086 transaksi yang berjaya, penurunan sebanyak 22% berbanding tempoh yang sama tahun lepas.
Hartanah pusat peranginan
Bagi segmen hartanah resort, pasaran tidak menunjukkan banyak tanda-tanda peningkatan dalam jangka pendek. Walaupun bekalan telah meningkat dalam beberapa segmen (vila resort dan kondotel), penggunaan masih agak sederhana dan hanya tertumpu pada beberapa projek.
Bagi segmen hartanah kediaman, harga jualan pasaran utama tidak turun naik dengan ketara berbanding awal tahun. Kecairan pasaran sekunder menunjukkan tanda-tanda pemulihan, tetapi ini sebahagian besarnya tertumpu pada projek yang telah diserahkan, mempunyai dokumentasi sah yang lengkap, dan terletak berhampiran pusat bandar. Dalam segmen hartanah pusat peranginan, harga jualan pasaran sekunder telah jatuh mendadak, dengan ramai pelabur menerima kerugian sebanyak 20%, atau 30%, tetapi kecairan masih sangat sukar.
Cabaran pasaran pada Suku Ke-4
Pertumbuhan ekonomi global pada tahun 2024 diunjurkan perlahan berbanding tahun 2023. Bank Dunia (WB) meramalkan pertumbuhan ekonomi global pada tahun 2024 pada kadar 2.4%, terendah dalam tempoh tiga tahun berturut-turut. Pertubuhan Kerjasama dan Pembangunan Ekonomi (OECD) menganggarkan pertumbuhan KDNK global pada tahun 2024 pada kadar 2.9%, lebih rendah daripada 3.1% pada tahun 2023.
Berkenaan perdagangan, Tabung Kewangan Antarabangsa (IMF) mengunjurkan pertumbuhan perdagangan dunia akan mencecah 3.3% pada tahun 2024, lebih rendah daripada purata 4.9% untuk tempoh 2000-2019. Peningkatan ketegangan perdagangan dan pemecahan geoekonomi dijangka terus memberi kesan kepada pertumbuhan perdagangan global pada tahun 2024, memandangkan negara-negara telah mengenakan kira-kira 3,000 sekatan pada tahun 2023 (berbanding dengan 1,100 sekatan pada tahun 2019).
Sementara itu, menjelang akhir tahun 2023, jumlah hutang global mencecah $313 trilion, dan nisbah hutang kepada KDNK adalah setinggi 330%. Ini merupakan rekod tertinggi dan membimbangkan bagi ekonomi global.
Berkenaan pasaran, ketidakseimbangan penawaran-permintaan telah menjadi masalah berterusan sejak sedekad yang lalu. Bekalan baharu terutamanya dalam segmen mewah dan mewah, kekurangan perumahan mampu milik dan perumahan sosial untuk memenuhi keperluan perumahan sebenar majoriti penduduk. Tambahan pula, walaupun permintaan pasaran telah meningkat, ia kekal rendah (kedua-duanya dalam pasaran utama dan sekunder). Beberapa faktor telah menyumbang kepada pemulihan pasaran hartanah yang lebih perlahan daripada jangkaan, dengan sikap "tunggu dan lihat" pelabur dianggap sebagai faktor utama yang menghalang proses pemulihan. Ini jelas ditunjukkan oleh fakta bahawa, walaupun kadar faedah deposit yang rendah, deposit bank dalam tempoh tiga bulan pertama tahun ini mencapai paras tertinggi rekod sebanyak 14 trilion VND.
Berkenaan dasar perundangan, halangan dalam pelesenan projek terus memberi tekanan kepada perniagaan dan bekalan projek baharu yang memasuki pasaran, terutamanya semasa tiga bulan pertama tahun ini. Tambahan pula, kemajuan yang ketara telah dicapai dalam menyelesaikan isu perundangan, terutamanya untuk projek yang melibatkan tanah berselang-seli. Menurut statistik, di Bandar Raya Ho Chi Minh sahaja, 126 projek kini terjejas oleh kelewatan perundangan dan pembinaan yang berkaitan dengan tanah awam berselang-seli. Walaupun isu ini dikawal selia oleh Dekri 148/2020/ND-CP dan Undang-undang Tanah 2024 semasa, ia masih belum diselesaikan sepenuhnya. Di samping itu, pengiraan yuran penggunaan tanah masih bermasalah, menyumbang 60-70% daripada halangan projek perundangan di seluruh negara sejak kebelakangan ini.
Undang-undang Tanah, Undang-undang Perumahan dan Undang-undang Perniagaan Hartanah telah diluluskan, tetapi pekeliling panduan dan dekri masih diperlukan untuk memastikan pelaksanaan yang berkesan dalam amalan.
Berkenaan pembiayaan, banyak perniagaan hartanah menghadapi kesukaran, terutamanya yang mempunyai hutang bon yang tinggi. Menurut statistik, jumlah bon korporat yang matang pada tahun 2024 akan mencecah lebih 300,000 bilion VND, yang mana bon hartanah sahaja menyumbang lebih daripada 130,000 bilion VND.
Ini merupakan angka yang sangat besar memandangkan situasi kecairan semasa yang sukar dalam pasaran hartanah. Di samping itu, prosedur perundangan projek terhenti, dan perniagaan menghadapi kesukaran untuk mendapatkan pinjaman baharu daripada bank.
Perubahan pasaran
Untuk pasaran hartanah pulih, isyarat positif daripada ekonomi adalah sangat penting. Sehubungan itu, ramalan pertumbuhan ekonomi Vietnam untuk tahun 2024 adalah 6-6.5%, berusaha untuk mencapai 7% seperti yang dinyatakan dalam Resolusi No. 108/NQ-CP mesyuarat tetap Kerajaan pada bulan Jun 2024 dan persidangan Kerajaan-tempatan dalam talian. Ini mewujudkan momentum untuk ekonomi secara amnya dan pasaran hartanah khususnya.
Tambahan pula, isyarat positif daripada perolehan import dan eksport juga perlu diberi perhatian, dengan jumlah nilai barangan yang diimport dan dieksport ke seluruh negara dalam tempoh lapan bulan pertama tahun 2024 mencecah US$511.11 bilion, peningkatan sebanyak 16.7% berbanding tempoh yang sama pada tahun 2023. Daripada jumlah ini, eksport mencecah US$265.09 bilion, import US$246.02 bilion, menghasilkan lebihan perdagangan sebanyak US$19.07 bilion. Ini mewujudkan lebihan perdagangan dan meningkatkan rizab pertukaran asing untuk negara.
Sementara itu, dalam pasaran modal, kadar faedah pinjaman domestik, walaupun menunjukkan sedikit peningkatan, kekal rendah selaras dengan garis panduan Bank Negara Vietnam.
Dari perspektif pasaran, senario pemulihan untuk pasaran hartanah dapat diperhatikan dengan lebih jelas di kawasan pusat bandar, kawasan bandar baharu sedia ada, kawasan padat penduduk dengan kemudahan lengkap, atau jenis hartanah komersial yang boleh menjana pendapatan sewa…
Berdasarkan pasaran semasa, transaksi tertumpu terutamanya pada hartanah perumahan mampu milik yang memenuhi keperluan perumahan sebenar, kekal tinggi di bandar-bandar utama dengan lokasi yang mudah dihubungkan ke pusat bandar, dokumentasi sah yang lengkap, dan kemajuan pembinaan yang jelas. Ini sebahagiannya tercermin dalam jumlah transaksi tertunggak pangsapuri kelas B dan C di Bandar Raya Ho Chi Minh dan wilayah jiran, menyumbang 62% daripada jumlah bekalan baharu yang digunakan di seluruh pasaran sepanjang lima bulan pertama tahun ini.
Ini dicapai sebahagiannya hasil daripada pelaksanaan dasar jualan yang teliti oleh pemaju dengan pelbagai insentif yang bermanfaat kepada pelanggan, dasar pembayaran fleksibel, sokongan untuk tempoh tangguh ke atas pembayaran prinsipal dan faedah daripada bank, hadiah hari pembukaan, dan sebagainya, untuk merangsang pasaran di tengah-tengah kesukaran umum.
Permintaan yang rendah berkemungkinan akan berterusan sehingga akhir tahun ini. Sehubungan itu, hartanah kediaman di bandar-bandar besar yang padat penduduknya seperti Bandar Raya Ho Chi Minh dan Hanoi akan terus menarik perhatian pasaran dan merebak ke wilayah jiran. Dalam segmen ini, pangsapuri akan mengekalkan kedudukan dominan mereka, menerajui penawaran dan penggunaan di seluruh pasaran. Plot tanah dan rumah bandar/vila di kawasan kediaman sedia ada yang padat penduduknya dengan infrastruktur bersepadu juga dijangka menunjukkan tanda-tanda yang memberangsangkan dalam tempoh akan datang.
Walaupun industri pelancongan menunjukkan tanda-tanda positif, dengan 11.4 juta pelawat antarabangsa dalam lapan bulan pertama tahun 2024, peningkatan sebanyak 45.8% berbanding tempoh yang sama pada tahun 2023, pemulihan hartanah pusat peranginan tidak setimpal. Segmen hartanah ini akan terus menghadapi banyak cabaran, dengan kadar pemulihan yang perlahan dan prospek pertumbuhan yang ketara dalam jangka pendek adalah kecil.
Selepas menjalani tempoh pelarasan yang tidak dapat dielakkan dari tahun 2020 hingga awal tahun 2023, pasaran hartanah telah meletakkan asas yang kukuh untuk pembangunan jangka panjang yang mampan. Sehubungan itu, pasaran pada bulan-bulan terakhir tahun 2024 berkemungkinan akan terus menunjukkan beberapa tanda positif, tetapi masih akan kekal pada tahap yang sederhana. Tanda-tanda peningkatan yang lebih ketara dijangka muncul pada pertengahan tahun 2025 - awal tahun 2026, apabila isu-isu tertunggak semasa diselesaikan sepenuhnya.
[iklan_2]
Sumber: https://baodautu.vn/batdongsan/bat-dong-san-phia-nam-su-dich-chuyen-cua-thi-truong-d225415.html
Komen (0)