Pasaran hartanah di Hanoi sedang mengalami pembezaan yang ketara.

(CLO) Hanoi sedang memasuki fasa pembersihan tanah dan pelaburan infrastruktur yang belum pernah terjadi sebelumnya untuk menangani kesesakan bandar yang telah lama berlarutan dan secara beransur-ansur merealisasikan orientasi pembangunan mengikut Perancangan Ibu Kota.

Công Luận•26/05/2026

Menurut Jawatankuasa Rakyat Hanoi , sejak akhir tahun 2025, kerja-kerja pembersihan tanah telah menyaksikan kemajuan yang ketara. Banyak projek yang telah lama dijalankan telah dipercepatkan, terutamanya projek infrastruktur strategik seperti Jalan Lingkaran 4 - Wilayah Ibu Kota, bahagian Jalan Lingkaran 1 dari Hoang Cau ke Voi Phuc, Jalan Lingkaran 2.5, 3, dan 3.5, berserta beberapa jambatan di atas Sungai Merah seperti Tu Lien, Tran Hung Dao, Thuong Cat, Hong Ha, dan Ngoc Hoi.

Tambahan pula, kemajuan pengagihan pelaburan awam Hanoi jauh lebih tinggi daripada purata kebangsaan. Menurut maklumat yang dibentangkan di Persidangan Kebangsaan mengenai Mempercepatkan Peruntukan dan Pengagihan Modal Pelaburan Awam pada tahun 2026 pada 24 April, sehingga 23 April, Hanoi telah mengagihkan kira-kira 31,000 bilion VND, bersamaan dengan 25.7% daripada pelan yang ditetapkan oleh Perdana Menteri, manakala kadar purata pengagihan kebangsaan, seperti yang direkodkan oleh Kementerian Kewangan, adalah sekitar 12.6%.

Pasaran hartanah Hanoi sedang mengalami pembezaan yang ketara. Foto: VARS

Pelaksanaan serentak pelbagai projek berskala besar menunjukkan bahawa Hanoi sedang memasuki kitaran pembangunan infrastruktur yang tertumpu dan strategik yang jelas.

Daripada pengembangan bandar unipolar kepada penstrukturan semula model pembangunan.

Jika tempoh dari tahun 1990 hingga 2015 merupakan masa pengembangan wilayah dan pembandaran pinggir bandar, maka tempoh semasa merupakan proses penstrukturan semula model pembangunan bandar Hanoi.

Selama beberapa dekad, pertumbuhan Hanoi terutamanya berdasarkan pengembangan bandar unipolar, peningkatan populasi akibat migrasi, dan pembangunan pasaran perumahan dalam bandar yang pesat. Model rumah tiub yang dibina sendiri membentuk sebahagian besar struktur bandar, dicirikan oleh kepadatan tinggi, rumah bandar yang padat di lorong sempit, dan tanah yang terhad untuk pengangkutan dan ruang hijau. Struktur ini mungkin sesuai untuk tempoh pembandaran yang pesat, kos pembangunan yang rendah, dan ekonomi yang masih berpecah-belah.

Walau bagaimanapun, apabila kepadatan penduduk dan skala bandar melebihi kapasiti infrastruktur, model ini mula mendedahkan batasannya. Kesesakan lalu lintas, peningkatan kos logistik, infrastruktur yang terlalu banyak muatan dan pemecahan tanah menyempitkan skop pembangunan di bawah model lama.

Dalam konteks baharu ini, Hanoi tidak lagi boleh bergantung pada kelebihan ketersediaan tanah atau kos rendah untuk menarik pelaburan, tetapi mesti bersaing berdasarkan ketersambungan, kualiti infrastruktur, keupayaan untuk menarik aliran modal yang berkualiti tinggi dan kecekapan operasi bandar. Ini memaksa bandar untuk memasuki kitaran penstrukturan semula yang lebih komprehensif.

Proses penstrukturan semula semasa bukan sekadar menggantikan bangunan lama, tetapi juga mengubah corak penggunaan tanah dan fungsi bandar.

Kompleks pangsapuri lama adalah contoh yang paling jelas. Ini adalah struktur bandar yang terbentuk semasa tempoh pasca subsidi, yang dicirikan oleh kecekapan penggunaan tanah yang rendah, infrastruktur usang, dan ketidakcukupan terhadap tekanan pertumbuhan penduduk moden. Oleh itu, pengubahsuaian bangunan pangsapuri lama bukan sekadar isu perumahan, tetapi juga merupakan proses penstrukturan semula nilai tanah di dalam bandar.

Pada masa yang sama, banyak kilang, gudang dan kemudahan pengeluaran di pusat bandar secara beransur-ansur dipindahkan ke luar kawasan pusat. Trend ini telah berlaku di Seoul, Shanghai dan Singapura apabila nilai tanah bandar meningkat dan struktur ekonomi beralih ke arah perkhidmatan, kewangan dan teknologi.

Di bandar-bandar besar, tanah perindustrian di dalam bandar sering digantikan dengan kompleks guna campur yang terdiri daripada perumahan, perdagangan, pejabat dan perkhidmatan. Hanoi kini mengikuti trend ini.

Pasaran hartanah mula menunjukkan perbezaan yang ketara.

Menurut Persatuan Broker Hartanah Vietnam (VARS), selepas pembersihan tanah dan pelaksanaan perancangan dipercepatkan, pasaran perumahan kediaman di banyak kawasan di Hanoi telah mula menunjukkan trend pembezaan yang lebih jelas.

Terutamanya di kawasan yang sedang dirancang, kawasan perumahan lama, rumah di lorong sempit atau kawasan yang mempunyai infrastruktur terhad, harga transaksi sebenar dan kecairan telah menunjukkan tanda-tanda penurunan.

VARS berhujah bahawa puncanya bukan sahaja berpunca daripada fakta bahawa harga telah meningkat dengan ketara sejak beberapa tahun lalu, tetapi juga daripada kebimbangan berkaitan perancangan bandar, kemungkinan pembinaan jalan raya, pengubahsuaian bandar dan perubahan dalam struktur penduduk di kawasan bandar lama.

Ketika Hanoi memasuki tempoh penstrukturan semula yang ketara, batasan yang wujud dalam model perumahan di lorong-lorong sempit semakin ketara, seperti kesesakan lalu lintas, kekurangan ruang letak kereta, ruang tamu yang terhad, kawasan hijau, kebimbangan keselamatan kebakaran dan akses kepada infrastruktur bandar moden.

Sebaliknya, permintaan pasaran semakin beralih ke arah produk yang dirancang dengan baik seperti bangunan pangsapuri dan rumah rendah di kawasan bandar baharu dan bandar satelit bersepadu dengan infrastruktur yang disegerakkan. Projek-projek ini mendapat manfaat daripada ruang kediaman moden, kemudahan yang komprehensif, ketersambungan yang lebih baik dan kestabilan perancangan yang tinggi.

Ini menunjukkan bahawa kitaran baharu pasaran Hanoi bukan lagi tempoh kenaikan harga yang seragam seperti sebelumnya, tetapi sebaliknya tempoh pembezaan yang kukuh berdasarkan kualiti infrastruktur, ketersambungan dan keupayaan untuk membentuk ekosistem ekonomi.

"Proses penstrukturan semula bandar membawa kepada perubahan ketara dalam struktur pembangunan pasaran hartanah Hanoi," menurut VARS.

Walaupun pertumbuhan pasaran sebelum ini terutamanya berdasarkan pengembangan bandar unipolar dan jangkaan infrastruktur, kitaran semasa beralih ke arah model pembangunan berdasarkan kualiti infrastruktur, kecekapan operasi bandar dan permintaan perumahan sebenar.

Ini dibuktikan dengan pembangunan pelbagai kawasan bandar berskala besar di sepanjang koridor infrastruktur baharu. Bekalan pasaran dijangka lebih pelbagai, termasuk perumahan komersial mewah, sederhana, mampu milik, perumahan sosial dan perumahan sewa.

Terutamanya, perumahan sosial, termasuk perumahan sewa, secara beransur-ansur menjadi tonggak penting dalam dasar kebajikan sosial dan strategi pembangunan bandar Hanoi. Ketika bandar beralih kepada model berbilang pusat, cabarannya bukan lagi sekadar membangunkan lebih banyak perumahan, tetapi juga menyusun semula ruang kediaman, meningkatkan akses kepada infrastruktur dan mengagihkan penduduk secara lebih rasional.

Dalam model baharu ini, kawasan teras pusat, lokasi tepi tasik atau kawasan yang mempunyai akses terus ke metro, pusat kewangan dan arteri komersial utama berkemungkinan akan memberi tumpuan kepada produk mewah yang memenuhi keperluan penduduk berpendapatan tinggi, profesional antarabangsa dan golongan elit bandar.

Walau bagaimanapun, VARS berhujah bahawa ini tidak bermakna kumpulan berpendapatan rendah "dihalau keluar dari bandar" dalam erti kata tradisional. Perbezaan dalam kitaran pembangunan baharu ini terletak pada hakikat bahawa, walaupun jarak geografi mungkin lebih jauh, masa dan aksesibiliti telah dipendekkan dengan ketara hasil daripada sistem infrastruktur baharu.

Jalan lingkaran, laluan metro, jambatan di Sungai Merah, jalan penghubung antara wilayah dan koridor logistik baharu akan mengubah sepenuhnya pengangkutan di Hanoi. Dengan penaiktarafan infrastruktur yang ketara, tinggal di kawasan yang lebih jauh dari pusat bandar tetapi masih mempunyai akses mudah ke tempat kerja, pusat membeli-belah, lapangan terbang atau kawasan perkhidmatan akan secara beransur-ansur menjadi kebiasaan di metropolis moden.

Ini meletakkan asas untuk proses desentralisasi dan pengagihan semula penduduk yang lebih mampan, daripada kepekatan berlebihan yang berterusan di pusat bandar.

"Lebih penting lagi, nilai hartanah dalam kitaran baharu dijangka meningkat berdasarkan kapasiti operasi bandar, keupayaan untuk membentuk ekosistem ekonomi dan permintaan sebenar, dan bukannya semata-mata berdasarkan jangkaan kenaikan harga disebabkan oleh pembangunan infrastruktur seperti dalam fasa sebelumnya," tegas VARS.