Menyempitkan kaedah penilaian tanah berdasarkan nilai lebihan.

Peraturan-peraturan itu tidak selari dengan realiti.

Fasal c, perkara 5, Perkara 159 draf Undang-Undang Tanah (pindaan) menetapkan prinsip untuk menentukan harga tanah menggunakan kaedah lebihan seperti berikut: "Kaedah lebihan digunakan untuk penilaian petak tanah bukan pertanian dan kawasan yang belum dilaburkan infrastruktur teknikal atau kerja-kerja pembinaan yang dibina mengikut pelan pembinaan terperinci, kecuali bagi kes-kes yang dinyatakan dalam perkara d fasal ini."

Adalah perlu untuk menentukan kaedah baki yang akan digunakan dalam penilaian petak tanah yang berpotensi untuk dibangunkan.

Baru-baru ini, draf pindaan kepada Dekri Kerajaan 44/2014 mengenai penetapan harga tanah juga menyempitkan skopnya sama seperti peruntukan dalam draf Undang-undang Tanah (dipinda). Walau bagaimanapun, disebabkan oleh pelbagai bantahan daripada orang ramai dan pakar, jawatankuasa penggubalan Dekri 44/2014 yang disemak semula kemudiannya menerima dan menyemak semula kandungan ini, dengan mengekalkan peraturan semasa. Ini bermakna kaedah lebihan digunakan untuk menilai petak tanah yang berpotensi untuk pembangunan disebabkan oleh perubahan dalam perancangan atau penukaran guna tanah, apabila jumlah hasil pembangunan yang diandaikan dan jumlah kos yang dianggarkan dapat ditentukan.

Malah, kaedah lebihan merupakan kaedah untuk menentukan nilai tanah berdasarkan potensi penggunaan pembangunan masa hadapannya, dan bukannya penggunaan semasanya seperti dalam kaedah perbandingan atau pendapatan. Kaedah lebihan mencerminkan nilai pasaran tanah yang dinilai, termasuk faktor seperti: tujuan penggunaan tanah; tempoh penggunaan tanah; kepadatan bangunan; ketinggian bangunan; pekali penggunaan tanah; dan mencerminkan nilai praktikal aliran tunai dalam pelaburan, pengeluaran dan perniagaan. Oleh itu, menurut banyak perniagaan, ini juga merupakan kaedah penilaian hartanah moden, selaras dengan amalan antarabangsa, kerana ia dapat mencerminkan dengan jelas sifat kewangan projek hartanah, termasuk kos, hasil dan keuntungan.

Pengerusi Persatuan Hartanah Bandar Raya Ho Chi Minh (HoREA), Le Hoang Chau, menilai bahawa peraturan yang menggunakan kaedah lebihan untuk menentukan harga tanah dalam draf Undang-undang Tanah yang dipinda mengabaikan kategori yang sangat penting: tanah pertanian. Memetik kes projek zon ekonomi khas yang sebelum ini didaftarkan oleh Sama Dubai Group (Emiriah Arab Bersatu - UAE) untuk melabur di wilayah Phu Yen dengan jumlah pelaburan sehingga 250 bilion USD, Encik Le Hoang Chau menganalisis: dalam kawasan tanah sehingga 300,000 hektar, terdapat tanah pertanian; jika jenis tanah ini tidak disebut, adalah mustahil untuk mengira yuran penggunaan tanah. Tiada projek pembangunan bandar yang hanya terdiri daripada tanah bukan pertanian; ia sentiasa tanah guna campur.

Oleh itu, peraturan di atas terlalu jauh daripada realiti dan membawa kepada akibat bahawa hanya projek hartanah berskala kecil dan kompleks perumahan bersaiz kecil sahaja yang boleh dibangunkan. Kawasan bandar berskala besar tidak boleh dibina. Tambahan pula, sebaik sahaja tanah pertanian ditukar menjadi kawasan bandar, perindustrian atau kediaman, ia secara semula jadi telah diluluskan oleh pihak berkuasa yang berwibawa, justeru menyediakan asas yang kukuh untuk menggunakan kaedah lebihan semasa mengira yuran penggunaan tanah.

"Apatah lagi terdapat klasifikasi tanah yang ditebus guna dari laut pada masa ini, termasuk kes di mana kerajaan menjalankan kerja secara langsung dan kes di mana individu persendirian melakukannya. Jadi, apakah jenis tanah yang ditebus guna dari laut? Adakah ia tanah bukan pertanian atau tanah pertanian dengan permukaan air? Contohnya, lagun yang digunakan untuk akuakultur adalah tanah pesisir dengan permukaan air. Memanggil tanah bukan pertanian ini adalah salah; ia sepatutnya tanah pertanian," Encik Chau memetik, dan mencadangkan penggunaan kaedah lebihan untuk kawasan tanah pertanian juga, mungkin menyelaraskannya dengan draf pindaan semasa kepada Dekri 44: "Kaedah lebihan digunakan untuk menilai petak tanah dengan potensi pembangunan disebabkan oleh perubahan dalam perancangan atau penukaran penggunaan tanah apabila jumlah hasil pembangunan yang diandaikan dan jumlah kos anggaran ditentukan."

Selaras dengan amalan antarabangsa

Encik Nguyen The Phuong, Naib Pengerusi Persatuan Penilaian Vietnam, percaya bahawa penggunaan kaedah lebihan untuk menentukan harga tanah yang berpotensi pembangunan adalah kukuh secara saintifik, selaras dengan amalan antarabangsa, dan perlu dalam menentukan harga tanah di Vietnam hari ini. Kaedah ini biasanya digunakan untuk menilai plot tanah yang berpotensi pembangunan di mana tiada transaksi untuk plot yang serupa, menjadikannya mustahil untuk menggunakan kaedah perbandingan atau kaedah lain. Menggunakan kaedah pengiraan harga tanah kediaman dan kemudian mendarabkannya dengan nisbah peratusan antara harga tanah kediaman dan jenis tanah lain dalam jadual harga tanah adalah tidak praktikal.

Baru-baru ini, ketika Kementerian Sumber Asli dan Alam Sekitar sedang merangka dan meminta pendapat mengenai pindaan kepada Dekri 44, terdapat banyak cadangan, dan beliau sangat gembira kerana agensi itu telah memasukkannya dan mengekalkan kaedah lebihan semasa. Oleh itu, draf Undang-undang Tanah (dipinda), yang juga digubal oleh agensi ini, perlu mempertimbangkan semula peraturan mengenai kaedah lebihan agar selaras dengan peraturan semasa. Menggunakan kaedah lebihan hanya untuk tanah bukan pertanian akan menjadi sukar untuk dilaksanakan, kerana bagi tanah guna campur yang bernilai tinggi, adalah sangat sukar untuk menggunakan kaedah lain.

Contohnya, kaedah perbandingan hanya terpakai kepada bangunan rendah dan tidak boleh digunakan untuk bangunan tinggi, bangunan pelbagai fungsi atau hartanah perindustrian. Sementara itu, kaedah pendapatan hanya terpakai kepada tanah pertanian, paling sesuai untuk tanah yang digunakan untuk tanaman tahunan… Oleh itu, peraturan yang digubal akan menyebabkan projek melebihi 200 bilion VND terhenti. Pada masa ini, kebanyakan projek hartanah mempunyai modal pelaburan yang sangat besar. Tambahan pula, peraturan ini berpotensi menyebabkan kerugian yang ketara kepada belanjawan negeri disebabkan oleh pengembangan skala plot tanah tertakluk kepada kaedah pekali pelarasan harga tanah…

Encik Le Hoang Chau seterusnya mencadangkan agar Kerajaan mempertimbangkan untuk meminda kaedah lebihan, iaitu kaedah untuk menentukan harga tanah dengan menolak anggaran jumlah kos pembangunan sesuatu petak tanah atau kawasan daripada jumlah anggaran hasil pembangunan mengikut pelan guna tanah dan pelan pembinaan terperinci yang diluluskan oleh agensi negeri yang kompeten, dan bukannya "berdasarkan penggunaan tanah yang paling cekap (pekali guna tanah, kepadatan bangunan, bilangan maksimum tingkat bangunan)" seperti yang ditetapkan dalam draf tersebut.

Profesor Dang Hung Vo, bekas Timbalan Menteri Sumber Asli dan Alam Sekitar, percaya bahawa penilaian tanah merupakan bidang yang sangat khusus. Pada masa ini, draf undang-undang tersebut kekurangan banyak kaedah penilaian. Oleh itu, undang-undang tersebut tidak seharusnya menetapkan kaedah penilaian tanah yang terperinci tetapi hanya menetapkan bahawa ia harus dilaksanakan mengikut piawaian penilaian Vietnam yang telah dikeluarkan. Piawaian ini harus merangkumi pelbagai kaedah penilaian, setiap satunya diterangkan secara terperinci bersama prosedur, proses dan kriteria yang disertakan.

Pautan sumber: https://thanhnien.vn/du-thao-luat-dat-dai-sua-doi-thu-hep-phuong-phap-thang-du-dinh-gia-dat-1852310102223114.htm