Pasaran hartanah akan mampan apabila harga tanah menghampiri nilai sebenar.

Dr Tran Van Khai, Naib Pengerusi Jawatankuasa Perhimpunan Kebangsaan mengenai Sains , Teknologi dan Alam Sekitar, perwakilan Perhimpunan Negara dari Ninh Binh, berkata dalam temu bual dengan wartawan dari Akhbar Perindustrian dan Perdagangan mengenai kandungan draf Resolusi Perhimpunan Negara yang menetapkan beberapa mekanisme dan dasar untuk menghapuskan kesukaran dan halangan dalam mengatur pelaksanaan Undang-undang Tanah dan baru-baru ini. Dewan Negara ke-15.

Senarai harga tanah dibina hampir dengan realiti

- Selepas lebih 1 tahun melaksanakan Undang-undang Tanah 2024, banyak kesulitan dan masalah yang timbul; khususnya, penilaian tanah dianggap sebagai "bottleneck" utama yang perlu diselesaikan segera. Pengeluaran Resolusi Dewan Negara dengan mekanisme dan dasar baharu mengenai penilaian tanah adalah sangat perlu, memenuhi keperluan praktikal. Apa pendapat anda tentang ini?

Dr Tran Van Khai: Saya rasa ini selaras dengan arahan Parti dan mengikut undang-undang. Dasar Parti dalam Resolusi 18-NQ/TW dengan jelas menyatakan bahawa adalah perlu untuk "memansuhkan rangka kerja harga tanah" dan membina mekanisme untuk menentukan harga tanah mengikut prinsip pasaran, memastikan harga tanah negeri hampir dengan harga pasaran. Draf Resolusi ini mengukuhkan hala tuju itu dengan memansuhkan rangka kerja harga tanah tetap dan memperkasakan lokaliti untuk membina senarai harga tanah fleksibel yang hampir dengan realiti pasaran.

*Dr Tran Van Khai, Timbalan Pengerusi Jawatankuasa Sains, Teknologi dan Alam Sekitar*

Draf Resolusi menetapkan prinsip penilaian tanah untuk memastikan objektiviti dan ketelusan. Secara khusus, Fasal 1, Perkara 6 draf tersebut menetapkan: Penilaian tanah mesti mengikut prinsip pasaran, mematuhi kaedah dan prosedur undang-undang yang betul; memastikan kejujuran dan ketelusan; terutamanya menekankan keperluan untuk mengharmonikan kepentingan antara Negara, pengguna tanah dan pelabur (Poin d, Fasal 1, Perkara 6). Prinsip-prinsip ini mewujudkan asas bagi penilaian tanah untuk kedua-duanya mematuhi nilai sebenar dan selaras dengan pengurusan Negeri.

Bagi membina senarai harga tanah yang terperinci dan realistik, Kerajaan mencadangkan senarai harga tanah bagi setiap jenis tanah, kawasan dan lokasi. Untuk tempat di mana peta kadaster digital dan data harga tanah tersedia, senarai harga tanah boleh dibina untuk setiap plot tanah. Ini adalah langkah penting ke hadapan untuk membantu harga tanah menjadi lebih dekat kepada realiti, mengatasi situasi harga "purata" umum sebelumnya.

Majlis Rakyat wilayah ditugaskan untuk memutuskan senarai harga tanah tempatan, mengumumkan dan memohon mulai 1 Januari 2026, dan boleh meminda dan menambahnya dengan segera apabila perlu dan bukannya tegar dalam kitaran panjang. Desentralisasi ini selaras dengan semangat Resolusi 18-NQ/TW, dan membantu lokaliti mengemas kini harga tanah secara proaktif mengikut keadaan tempatan.

Selain itu, draf tersebut membenarkan penggunaan pekali pelarasan harga tanah yang fleksibel. Pengerusi Jawatankuasa Rakyat Wilayah akan memutuskan pekali pelarasan yang diguna pakai mulai 1 Januari setiap tahun, dan boleh menyesuaikannya sepanjang tahun untuk setiap kawasan dan lokasi jika perlu. Mekanisme ini membantu senarai harga tanah tempatan sentiasa mendekati pasaran, mengelak daripada ketinggalan zaman.

Majlis penilaian tanah wilayah telah ditubuhkan untuk menilai senarai harga dan pekali pelarasan, dengan penyertaan agensi khusus, memastikan kebebasan antara unit perunding harga, majlis penilaian dan agensi pembuat keputusan harga. Peraturan ini dijangka dapat mengatasi situasi "bermain bola sepak dan meniup wisel" dalam penilaian tanah, menghalang kepentingan tempatan.

Memendekkan masa pembersihan tapak

- Salah satu kejayaan penting dalam draf Resolusi ialah menghapuskan prosedur penentuan "harga tanah tertentu" bagi setiap projek apabila memberi pampasan bagi pengambilan tanah. Bolehkah anda berkongsi lebih lanjut mengenai isu itu?

Dr Tran Van Khai: Fasal 6, Perkara 3 draf Resolusi menetapkan harga tanah untuk pengiraan pampasan apabila Negeri menuntut semula tanah dan harga tanah penempatan semula akan dikira mengikut senarai harga tanah dan pekali pelarasan harga tanah yang dikeluarkan oleh wilayah. Ini memudahkan proses dan memendekkan masa untuk pembersihan tapak dengan ketara berbanding sebelum ini.

Dalam amalan di Ninh Binh, banyak projek telah ketinggalan dari jadual kerana kelewatan dalam menentukan harga tanah untuk membangunkan pelan pampasan. Dengan mekanisme baharu itu, lokaliti boleh segera menggunakan senarai harga tanah semasa (ditambah pekali) untuk mengira pampasan, membantu mempercepatkan kemajuan dan mengurangkan risiko kesesakan akibat menunggu penilaian harga bagi setiap kes.

Perusahaan di Ninh Binh melaporkan pampasan untuk pembersihan tapak masih sukar kerana harga tanah negeri terlalu rendah berbanding harga yang dipersetujui. Mereka perlu membayar lebih daripada pelan pampasan rasmi untuk membolehkan orang ramai menerima, meningkatkan modal pelaburan dan mengurangkan kecekapan projek.

Jika kerajaan mengenakan harga tersebut, rakyat yang kurang berkemampuan akan merungut dan projek itu akan tergendala. Kerajaan wilayah juga menghadapi kesukaran: Ia ingin menarik pelaburan tetapi takut masyarakat tidak bersetuju jika ia memberikan tanah murah kepada perniagaan, atau bimbang kehilangan bajet jika ia menetapkan harga rendah.

Jelas sekali, penilaian tanah yang tidak realistik telah menjadi hambatan biasa, menghalang pembangunan ekonomi dan keselamatan sosial di kawasan itu.

Kejayaan dalam pengurusan tanah

- Tuan, memandangkan kesan positif yang dijangkakan oleh mekanisme harga tanah dalam draf Resolusi, bagaimanakah anda meletakkan kepercayaan anda terhadap perubahan yang akan datang? Pada masa yang sama, untuk melaksanakan dasar ini secara berkesan dan serentak, apakah cadangan yang anda ada?

Dr. Tran Van Khai: Senarai harga tanah yang lebih dekat dengan pasaran membantu meningkatkan hasil belanjawan (berkat kutipan yuran penggunaan tanah pada nilai sebenar mereka), manakala orang ramai diberi pampasan yang lebih sesuai, menstabilkan kehidupan mereka selepas pengambilan tanah. Perniagaan juga mendapat manfaat daripada proses pengiraan harga tanah yang cepat dan telus, yang boleh menganggarkan kos tanah dengan jelas, mengelakkan risiko semasa melaksanakan projek. Pasaran hartanah dalam jangka masa panjang akan menjadi lebih telus dan adil apabila harga tanah menghampiri nilai sebenar mereka, secara beransur-ansur menghapuskan mekanisme "minta - beri" dan spekulasi mengenai perbezaan sewa tanah.

Saya menghargai usaha Kerajaan dalam mengemukakan Resolusi untuk menghapuskan halangan dalam penilaian tanah. Peraturan-peraturan baharu itu adalah betul dari segi dasar dan berpunca daripada realiti sukar setempat, menjanjikan satu kejayaan dalam pengurusan dan penggunaan tanah.

Untuk melaksanakan dasar ini, saya mengesyorkan agar sokongan Kerajaan dan lokaliti memperuntukkan sumber untuk mempercepatkan pembinaan peta kadaster digital dan pangkalan data harga tanah tempatan. Ini adalah asas untuk melaksanakan senarai harga tanah terperinci bagi setiap plot tanah seperti yang dibenarkan dalam draf, memastikan harga tanah dikemas kini dengan tepat mengikut lokasi dan masa nyata.

Seiring dengan itu, publisiti dan dapatkan pendapat semasa membina senarai harga. Proses membina senarai harga tanah perlu telus, dengan penyertaan orang ramai dan perniagaan sebelum diisytiharkan. Ini membantu senarai harga untuk mendekati realiti dan mewujudkan konsensus yang tinggi dari awal, mengelakkan aduan kemudian.

Pada masa yang sama, kemas kini secara kerap, jangan biarkan senarai harga "tergantung". Sehubungan itu, adalah disyorkan agar Majlis Rakyat dan Jawatankuasa Rakyat wilayah itu secara proaktif menggunakan peraturan yang membenarkan pelarasan senarai harga tanah apabila perlu. Pada hakikatnya, harga tanah turun naik secara berterusan, jadi wilayah itu tidak seharusnya menunggu kitaran 5 tahun untuk dikemas kini tetapi harus menyesuaikan secara fleksibel setiap tahun (atau tiba-tiba) mengikut pekali. Ini membantu harga tanah negeri sentiasa dekat dengan pasaran, mengehadkan perbezaan besar yang menyebabkan kejutan kepada orang ramai dan perniagaan.

Apabila melaksanakan mekanisme menggunakan senarai harga + pekali untuk mengira pampasan, adalah perlu untuk memberi perhatian khusus kepada prinsip penyelarasan kepentingan (seperti yang dinyatakan dalam draf di titik d, klausa 1, Perkara 6). Khususnya, untuk projek di mana pelabur telah bersetuju dengan harga tinggi untuk kebanyakan kawasan, kawasan yang selebihnya jika menggunakan senarai harga (biasanya lebih rendah daripada harga yang dipersetujui), wilayah itu harus mempertimbangkan untuk memberikan sokongan tambahan kepada rakyat atau meminta pelabur membayar pampasan bagi perbezaan tersebut. Penyelesaian fleksibel ini bertujuan untuk mengelakkan aduan dan tindakan undang-undang kerana perbezaan harga pampasan, memastikan orang ramai, negeri dan perniagaan semua menerimanya.

Di samping itu, adalah perlu untuk meningkatkan kapasiti dan penyeliaan penilaian tanah. Secara khusus, adalah perlu untuk mengukuhkan latihan pegawai dan mengupah perunding bebas dengan kepakaran untuk menyokong wilayah dalam penilaian tanah. Pada masa yang sama, adalah perlu untuk mempromosikan peranan penyeliaan Majlis Rakyat, Front Tanah Air dan pertubuhan massa untuk memastikan proses penilaian tanah mengikut prosedur dan untuk mengelakkan negatif. Wilayah itu juga harus mewujudkan saluran maklum balas supaya orang ramai dan perniagaan boleh membuat cadangan jika mereka mendapati harga tanah yang ditetapkan tidak sesuai, dengan itu segera menyesuaikannya.

Dr. Tran Van Khai: Kami bersetuju dan mencadangkan agar Dewan Negara meluluskan Resolusi itu tidak lama lagi, dan pada masa yang sama berharap Kerajaan dan kementerian akan segera mengeluarkan dokumen panduan pelaksanaannya (sebelum 1 Julai 2026 seperti yang dikehendaki dalam draf). Dengan keazaman bersama dan penyertaan segera, penilaian tanah akan menjadi semakin telus dan realistik, menghapuskan kesesakan yang telah lama wujud; dengan itu membebaskan sumber tanah secara berkesan, menyumbang kepada pembangunan sosio-ekonomi yang mampan.

terima kasih!

Sumber: https://congthuong.vn/thi-truong-bat-dong-san-se-ben-vung-khi-gia-dat-tiem-can-gia-tri-thuc-431726.html