Jawatankuasa Rakyat Bandar Raya Ho Chi Minh baru sahaja mengeluarkan keputusan mengenai rancangan untuk membangunkan 11 kawasan bandar padat berdasarkan model TOD (Pembangunan Berorientasikan Transit) di sepanjang laluan metro dan Jalan Lingkaran 3, selaras dengan Resolusi 98/2023/QH15. Sehubungan itu, dalam tempoh 2024-2025, pembangunan TOD dijangka akan dilaksanakan di 9 lokasi di sepanjang 3 projek pengangkutan utama yang sedang berjalan: Laluan Metro 1 (Ben Thanh - Suoi Tien), Laluan Metro 2 (Ben Thanh - Tham Luong), dan Jalan Lingkaran 3.
Meningkatkan peranan Pusat Pembangunan Tanah Bandar
Tapak TOD (Pembangunan Berorientasikan Transit) terbesar meliputi kawasan seluas lebih 389 hektar di komune Xuan Thoi Thuong (daerah Hoc Mon), yang menghubungkan ke Jalan Lingkaran 3. Tapak terkecil ialah Pusat Pameran dan Pusat Sukan Daerah Tan Binh (5.1 hektar). Lokasi ini dirancang untuk pembangunan TOD bagi menghubungkan dengan laluan metro 2 dan 5. Kawasan sekitarnya sudah mempunyai kawasan perumahan sedia ada, sekolah dan pasar yang sibuk.
Lokasi-lokasi yang selebihnya berada di Daerah 10, Daerah Tan Phu, Bandar Thu Duc, dan Daerah Binh Chanh; menghubungkan ke laluan metro 1, 2, dan 3 serta Jalan Lingkaran 3.
Menyokong rancangan kerajaan Bandar Raya Ho Chi Minh untuk membangunkan 11 kawasan bandar padat di sepanjang laluan pengangkutan utama, Dr. Pham Viet Thuan, Pengarah Institut Ekonomi Sumber dan Alam Sekitar di Bandar Raya Ho Chi Minh, menyatakan bahawa model TOD (Pembangunan Berorientasikan Transit) dilaksanakan secara meluas di bandar-bandar moden di seluruh dunia, terutamanya di China, Thailand dan Singapura. Model ini akan membantu memanfaatkan dan membangunkan tanah yang sesuai untuk pembangunan semula bandar dengan berkesan, mewujudkan kawasan bandar padat dan kluster bandar pintar.
Berdasarkan perancangan dan keadaan semasa kawasan tanah, Bandar Raya Ho Chi Minh mempunyai dua pendekatan semasa membina bandar model TOD (Pembangunan Berorientasikan Transit). Pertama, kumpulan ini memberi tumpuan kepada pengubahsuaian dan penaiktarafan kawasan sedia ada: terutamanya di kawasan perumahan sedia ada bersebelahan dengan jalan lingkaran atau laluan metro. Kedua, kumpulan ini memberi tumpuan kepada pelaburan baharu: dibina di kawasan sedia ada yang merupakan tanah kosong, jarang penduduknya, atau di mana kilang dan perusahaan dirancang untuk berpindah…
Jika tanah di sepanjang Laluan Metro 1 digunakan secara berkesan, ia akan membantu mewujudkan kluster bandar pintar di Bandar Raya Ho Chi Minh. (Foto: HOANG TRIEU)
Dr. Thuan mencadangkan agar kawasan teras stesen (dalam radius 400-500 m) memberi tumpuan kepada pembangunan bandar berkepadatan tinggi yang optimum. Sementara itu, kawasan peralihan di sekitar stesen (dalam radius 500-1,000 m) juga harus memberi tumpuan kepada pembangunan bandar berkepadatan tinggi. Berkenaan Jalan Lingkaran 3 secara khusus, pembangunan bandar harus tertumpu di kawasan bersebelahan dengan persimpangan, jalan penghubung ke Jalan Lingkaran 3, atau laluan cabang.
Bagi memudahkan pelaksanaan, menurut Dr. Thuan, Bandar Raya Ho Chi Minh harus menerbitkan sempadan perancangan tapak TOD (Pembangunan Berorientasikan Transit) untuk memaklumkan orang ramai dan membangunkan pelan pengambilan tanah yang munasabah untuk model yang memenuhi pelan yang diluluskan.
"Beban kerja untuk pampasan tanah dan pemerolehan bagi pembangunan bandar TOD (Pembangunan Berorientasikan Transit) adalah sangat besar. Berdasarkan Undang-undang Tanah 2024, bagi mengurangkan beban agensi pengurusan negeri, Jabatan Sumber Asli dan Alam Sekitar, Bandar Raya Ho Chi Minh perlu meningkatkan peranan Pusat Pembangunan Tanah Bandar untuk memenuhi pelan TOD. Jika pelan itu dilaksanakan dengan baik dan ke arah yang betul, ia akan membantu Bandar Raya Ho Chi Minh mewujudkan kawasan bandar yang benar-benar pintar, atau dengan kata lain, kluster bandar pintar dengan sambungan pengangkutan yang paling mudah di Vietnam," ulas Dr. Thuan.
Perancangan yang baik menarik minat pelabur.
Untuk memanfaatkan sumber untuk TOD (Pembangunan Berorientasikan Transit), Dr. Pham Tran Hai dari Institut Penyelidikan Pembangunan Bandar Raya Ho Chi Minh telah menangani isu organisasi ruang, khususnya pelarasan semula tanah dalam kawasan TOD. Sehubungan itu, ruang di sekitar stesen metro harus disusun semula, dan penduduk harus digalakkan untuk menyumbang tanah kepada projek TOD sebagai penyumbang modal. Bergantung pada kawasan dan lokasi tanah yang disumbangkan, pampasan akan dikira dan diberikan kepada penduduk dalam bentuk tanah atau ruang bangunan. "Model ini digalakkan oleh organisasi antarabangsa, terutamanya di negara-negara yang menghadapi kesukaran dalam pemerolehan tanah," kata Dr. Hai.
Berkenaan dasar, Dr. Hai mencadangkan agar nilai tambah daripada tanah dikawal selia, termasuk yuran penambahbaikan (digunakan untuk hartanah sedia ada di kawasan TOD), yuran impak (untuk projek di kawasan TOD), dan pemindahan hak pembangunan ruang (untuk tanah dalam kawasan TOD). Untuk mencapai matlamat ini, adalah perlu untuk menambah baik rangka kerja perundangan dasar-dasar ini, khususnya dengan melaraskan semula peraturan tanah dalam Perkara 219 Undang-undang Tanah 2024 mengenai sumbangan hak penggunaan tanah dan pelarasan tanah; atau peraturan mengenai penjualan hak pembangunan ruang disebabkan oleh peningkatan keluasan lantai.
Dalam satu mesyuarat antara Jabatan Pengangkutan Bandar Raya Ho Chi Minh dan pihak berkuasa tempatan mengenai pelaksanaan projek TOD (Pembangunan Berorientasikan Transit) pada tahun 2023, seorang wakil daripada Jawatankuasa Rakyat Daerah Nha Be berkongsi pengalaman mereka dalam pemerolehan dan lelongan tanah di Jalan Nguyen Huu Tho. Walaupun bukan projek TOD, Jalan Nguyen Huu Tho mempamerkan ciri-ciri yang serupa dengan projek di mana kerajaan memperuntukkan bajet untuk pembinaan jalan raya, kemudian memperoleh tanah di sepanjang laluan untuk lelongan dan pelaburan semula dalam infrastruktur pengangkutan. Oleh itu, menurut wakil Daerah Nha Be, untuk melaksanakan TOD secara berkesan untuk laluan metro 1 dan 2 dan Jalan Lingkaran 3, pihak berkuasa perancangan harus fleksibel dan berorientasikan kriteria umum, mengelakkan perincian yang berlebihan untuk memudahkan lelongan tanah dan menarik pelabur tanpa menyekat idea mereka.
"Dalam proses perancangan, kita hanya perlu menyediakan sasaran khusus untuk ruang hijau, kawasan komersial, jalan raya, dan sebagainya. Berdasarkan ini, pelabur boleh menghasilkan idea dan reka bentuk mereka sendiri untuk pembinaan, yang akan lebih berkesan daripada negeri yang melaksanakannya," tambah wakil dari daerah Nha Be itu.
Beberapa kawasan yang melaluinya Laluan Metro 2, seperti Daerah Tan Binh, berkongsi pengalaman mereka bahawa apabila menjemput pelabur melalui bidaan dan lelongan, mereka sering meminta pelarasan untuk meningkatkan sasaran perancangan. Oleh itu, apabila melaksanakan pelan tersebut, sasaran harus dinaikkan ke tahap maksimum, berserta banyak syarat menarik untuk menarik pelabur.
11 bandar model TOD
Menurut rancangan itu, dari tahun 2026 hingga 2028, Bandar Raya Ho Chi Minh akan terus melaksanakan dua kawasan TOD (Pembangunan Berorientasikan Transit) di komune Tan Hiep (daerah Hoc Mon) di sepanjang Jalan Lingkaran 3 dan kawasan sekitar stesen Tan Kien (daerah Binh Chanh), yang menghubungkan ke Laluan Metro 3 yang dilanjutkan dan laluan kereta api Bandar Raya Ho Chi Minh - Can Tho .
Dengan 9 kawasan bandar TOD dalam fasa 1, sempadan, perancangan dan status undang-undang tanah akan ditentukan pada suku kedua dan ketiga tahun 2025. Seterusnya, perancangan akan diselaraskan pada suku kedua dan keempat tahun 2025, dan proses pemilihan pelabur akan disiapkan pada awal tahun 2026.
Sumber: https://nld.com.vn/thu-hut-dau-tu-xay-dung-do-thi-tod-196241108210443765.htm
Komen (0)