Cari lebih banyak penyelesaian untuk hartanah

Dalam 9 bulan pertama 2024, pasaran hartanah Vietnam telah merekodkan banyak perubahan positif, dicerminkan dalam pemulihan bekalan, harga jualan dan peningkatan permintaan daripada pembeli. Seiring dengan itu, banyak projek dan perusahaan hartanah telah mencapai kejayaan melalui aktiviti tertentu, membawa daya hidup baharu ke pasaran.

Perubahan positif

Menurut laporan oleh Savills Vietnam, dalam tempoh 9 bulan pertama 2024, apartmen berharga melebihi VND4 bilion menyumbang 70% daripada jumlah keseluruhan apartmen yang dijual. Khususnya, harga pangsapuri di bandar utama seperti Hanoi dan Ho Chi Minh City terus mencatatkan pertumbuhan yang ketara. Di Hanoi, harga pangsapuri baharu meningkat sebanyak 6%, mencecah purata VND69 juta/m²; manakala di Ho Chi Minh City, harga pangsapuri baharu mencecah VND68 juta/m². Peningkatan harga menunjukkan kepanasan dan permintaan tinggi pasaran.

Projek pangsapuri mewah baharu yang dilancarkan di Hanoi dan Ho Chi Minh City telah mendapat perhatian yang besar daripada pelanggan, dengan kadar penyerapan sehingga 60%-80%. Projek-projek itu bukan sahaja menyumbang kepada peningkatan bekalan ke pasaran tetapi juga menarik sejumlah besar penduduk berkat infrastruktur moden dan sambungan trafik yang selesa.

Perusahaan besar dalam sektor hartanah seperti Vingroup, Novaland, Sun Group... semuanya telah mencapai kemajuan yang kukuh dalam melaksanakan projek dan mempromosikan aktiviti perniagaan. Satu contoh biasa ialah Hoa Binh Construction Group Corporation, salah satu kontraktor terbesar dalam sektor pembinaan, yang telah menerima sokongan daripada Bank untuk Pelaburan dan Pembangunan Vietnam (BIDV) dengan lanjutan had kredit sehingga VND 4,000 bilion. Ini bukan sahaja membantu Hoa Binh mengatasi tempoh sukar tetapi juga merupakan petanda positif pemulihan perusahaan hartanah besar.

Satu siri projek super Aqua City (Dong Nai) dan NovaWorld Phan Thiet (Phan Thiet) Kumpulan Novaland telah merekodkan pemulihan tertentu dengan peningkatan berterusan dalam jumlah transaksi selepas masalah undang-undang diselesaikan secara beransur-ansur.

Perubahan positif dalam pasaran hartanah dalam tempoh 9 bulan pertama 2024 bukan sahaja daripada pemulihan ekonomi dan permintaan sebenar daripada rakyat tetapi juga daripada penghapusan halangan undang-undang. Lahirnya Undang-undang Tanah 2024, Undang-undang Perumahan 2023 dan Undang-undang Perniagaan Hartanah 2023 telah mewujudkan koridor undang-undang yang lebih telus untuk perniagaan dan pelabur. Peraturan mengenai penilaian tanah, prosedur pelesenan dan pembersihan tapak telah dipertingkatkan dengan ketara, membantu meminimumkan halangan undang-undang yang sering dihadapi oleh perniagaan hartanah.

Sebagai contoh, projek hartanah di Ho Chi Minh City telah menghadapi kesukaran berkaitan pemberian permit untuk pembinaan bawah tanah diselesaikan. Keputusan 3803/QD-UBND dan Keputusan 3804/QD-UBND Jawatankuasa Rakyat Ho Chi Minh City adalah asas untuk meluluskan pelan induk, bergerak ke arah melengkapkan kemas kini permit pembinaan terlaras untuk projek hartanah di kawasan itu... Dengan keputusan ini, masalah undang-undang dalam projek di Bandaraya Ho Chi Minh dijangka akan diselesaikan secara beransur-ansur.

Menurut Encik Nguyen Toan Thang, Pengarah Jabatan Sumber Asli dan Alam Sekitar Bandaraya Ho Chi Minh, Undang-undang Tanah 2024 dan Dekri 71/2024 yang mengawal selia harga tanah telah menghapuskan halangan bagi banyak projek yang belum mengira bayaran guna tanah di Ho Chi Minh City. Pada masa ini, bandar ini mempunyai kira-kira 200 projek hartanah dengan masalah kewangan tanah. Pada 2024, Ho Chi Minh City akan menghapuskan halangan untuk 36 projek dan mengeluarkan kira-kira 17,500 sijil.

Satu sudut kawasan bandar Aqua City (305 hektar) Kumpulan Novaland sedang beransur-ansur menyelesaikan masalahnya. Foto: NGUYEN TUAN

Khususnya, baru-baru ini, menentukan bahawa penyelesaian masalah undang-undang untuk projek hartanah di Dong Nai masih lebih perlahan berbanding di wilayah jiran, Pengerusi Jawatankuasa Rakyat Wilayah Dong Nai, Encik Vo Tan Duc menekankan bahawa keutamaan akan diberikan untuk menyelesaikan kesulitan yang berkaitan dengan perancangan subbahagian C4 di Bandar Bien Hoa. Subbahagian ini mempunyai keluasan sehingga 1,500 hektar dengan projek besar termasuk: kawasan kediaman dan bandar berskala besar seperti kawasan perumahan Long Hung (227 hektar), kawasan bandar perkhidmatan komersial Pulau Phuoc Hung (286 hektar) yang dilaburkan oleh DonaCoop, Dong Nai Waterfront hectares Company (17) Kawasan Perbandaran Naiqua Waterfront A. Kawasan bandar bandar (305 hektar) Kumpulan Novaland.

Di samping itu, dasar kredit daripada Bank Negara juga menyumbang kepada penstabilan pasaran. Menurut laporan Bank Negara Vietnam, menjelang akhir Jun 2024, pinjaman hartanah meningkat sebanyak 4.6%, di mana pinjaman perniagaan hartanah meningkat sebanyak 10.3%, terutamanya pinjaman rumah meningkat sebanyak 1.2%. Ini menunjukkan sokongan sistem kewangan untuk sektor hartanah, di samping mengukuhkan keyakinan pelabur dan pembeli rumah.

Menurut Dr. Can Van Luc, ketua ekonomi BIDV, pasaran hartanah secara rasmi telah memasuki tempoh pemulihan yang positif. Ekonomi makro yang stabil, inflasi terkawal dan dasar perundangan yang bertambah baik secara beransur-ansur telah mewujudkan keadaan untuk pasaran hartanah berkembang dengan lebih kukuh pada masa akan datang. Di samping itu, pelaburan dalam infrastruktur pengangkutan, terutamanya laluan metro di Hanoi dan Ho Chi Minh City, akan terus menjadi faktor penting yang menggalakkan pertumbuhan pasaran.

Kesukaran dan cabaran tetap ada

Bagaimanapun, dalam konteks Undang-undang Tanah 2024, Undang-undang Perumahan 2023 dan Undang-undang Perniagaan Hartanah 2023 baru berkuat kuasa, industri hartanah masih berdepan dengan beberapa siri kesukaran dan cabaran. Sekiranya tiada penyelesaian, ia akan meningkatkan kekurangan yang telah lama wujud.

Menurut Kementerian Pembinaan, salah satu perkara terpenting dalam Undang-undang Tanah 2024 adalah untuk memansuhkan rangka kerja harga tanah lama. Sebaliknya, senarai harga tanah akan dikemas kini setiap tahun, menentukan harga yang hampir dengan pasaran. Ini bermakna kos pelaburan dalam pembinaan dan pembangunan projek hartanah akan meningkat, membawa kepada kenaikan harga hartanah dan perumahan sebanyak 15% - 20%. Perubahan ini boleh menyebabkan kesukaran kepada pelabur dan pembeli rumah. Sebaliknya, jika senarai harga tanah baharu tidak dikuatkuasakan dengan ketat, ia akan mewujudkan peluang untuk spekulasi dan manipulasi pasaran, yang membawa kepada peningkatan ketidaksamaan dalam peluang pemilikan rumah di kalangan kelas manusia yang berbeza.

Satu lagi cadangan penting ialah mempertimbangkan untuk mengenakan cukai kepada mereka yang memiliki banyak hartanah, tetapi ia mesti berdasarkan prinsip mencipta nilai untuk masyarakat. Dr Nguyen Van Dinh, Naib Presiden Persatuan Hartanah Vietnam dan Presiden Persatuan Broker Hartanah Vietnam, menekankan bahawa cukai bukan sahaja berdasarkan bilangan hartanah yang dimiliki tetapi juga pada tujuan penggunaan. Mereka yang membeli hartanah untuk disewa, mencipta nilai tambah untuk masyarakat, tidak harus terikat dengan dasar cukai ini.

Cik Do Thu Hang, Pengarah Savills Hanoi, berkata cukai hartanah kedua memerlukan persiapan rapi untuk memastikan keseragaman di seluruh negara. Tanpa keseragaman dalam sistem pengurusan dan langkah teknikal seperti transaksi bank dan pengisytiharan aset, cukai tidak akan mencapai kesan yang diingini malah boleh menyebabkan gangguan pasaran.

Faktor penting yang menyumbang kepada harga rumah yang tinggi ialah ketidakseimbangan antara penawaran dan permintaan. Pada masa ini, bekalan perumahan masih terlalu rendah berbanding permintaan terutamanya segmen perumahan kos rendah, sesuai untuk golongan berpendapatan rendah dan sederhana. Untuk menyesuaikan pasaran, Kementerian Pembinaan mencadangkan untuk membuka sekatan bekalan hartanah dengan menghapuskan halangan undang-undang dalam projek yang terhenti, sambil mempromosikan pelancaran projek baharu.

Menurut Cik Ho Thi Thu Mai, Pengarah Syarikat Perumahan Vietnam (Hanoi), sekiranya tiada langkah drastik daripada kerajaan dan perusahaan untuk meningkatkan bekalan, terutamanya dalam segmen perumahan sosial dan perumahan kos rendah, pasaran akan menghadapi akibat yang serius. Orang yang mempunyai keperluan perumahan sebenar akan mengalami kesukaran memiliki rumah dan "demam harga" boleh menyebabkan ketidakstabilan untuk keseluruhan pasaran.

Ketatkan peraturan lelongan tanah

Salah satu kaedah penting untuk membangunkan hasil hartanah bagi belanjawan negeri ialah melalui bentuk lelongan hak guna tanah. Kementerian Pembinaan percaya bahawa peruntukan tanah dan pajakan melalui lelongan mempunyai aspek negatif yang terhad, membantu mengurangkan situasi meminta dan memberi dan meningkatkan hasil. Walau bagaimanapun, proses ini juga menghadapi banyak batasan, biasanya fenomena "broker lelong" yang berpakat untuk mencipta "harga maya" untuk memanipulasi pasaran.

Untuk mengatasi aspek negatif lelongan hak guna tanah, Kementerian Pembinaan mencadangkan untuk meningkatkan jumlah deposit apabila menyertai lelongan dan memendekkan masa untuk membayar selepas memenangi lelongan untuk mengelakkan aktiviti spekulatif dan mewujudkan tahap harga maya. Peraturan ini membantu meminimumkan situasi peserta lelongan dengan tujuan membeli dan menjual semula untuk keuntungan, sebaliknya hanya mereka yang berkeperluan sebenar sahaja yang mengambil bahagian.

Hari ini, perbincangan "Mengenal pasti pasaran hartanah pada akhir 2024, awal 2025"

Perbincangan yang dianjurkan oleh Akhbar Lao Dong itu akan berlangsung pada 8:00 pagi pada 10 Oktober, di dewan persidangan tingkat 2, Akhbar Lao Dong, 123-127 Vo Van Tan, Vo Thi Sau Ward, Daerah 3, Bandar Ho Chi Minh. Ini adalah peluang untuk agensi pengurusan, perniagaan dan pakar untuk menghasilkan penyelesaian untuk menggalakkan pembangunan pasaran selanjutnya pada masa akan datang.

Seminar ini memberi tumpuan kepada kandungan berikut: Status semasa pasaran hartanah, ramalan untuk masa akan datang; impak 3 undang-undang baharu berkaitan pasaran hartanah serta pelaksanaan dokumen panduan pelaksanaan undang-undang; isu berkaitan senarai harga tanah dan cukai...

Sumber: https://nld.com.vn/tim-them-giai-phap-cho-bat-dong-san-196241009213859647.htm