Menurut draf pindaan kepada beberapa perkara Undang-Undang Tanah 2024, yang disediakan oleh Kementerian Pertanian dan Alam Sekitar , salah satu kandungan penting ialah cadangan untuk mengeluarkan sijil hak penggunaan tanah (buku merah) bagi tanah yang dibeli dengan perjanjian bertulis tangan antara 2014 dan 2024 bagi menyelesaikan isu perundangan dan melindungi hak rakyat.
Pada hakikatnya, selama lebih sedekad, meskipun terdapat peraturan perundangan yang semakin ketat mengenai pemindahan hak guna tanah, sejumlah besar transaksi terus dijalankan menggunakan dokumen tulisan tangan, tanpa pengesahan atau pensijilan oleh notari, atau kekurangan syarat perundangan yang diperlukan.
Akibatnya, ramai pembeli tanah tidak dapat memperoleh sijil pemilikan tanah, menghadapi kesulitan ketika menggadai janji untuk pinjaman, memindahkan pemilikan, atau sentiasa menghadapi risiko pertikaian.
Oleh itu, jika diformalkan secara terkawal, cadangan baharu ini dijangka akan membawa transaksi tertunggak ini ke dalam sistem pengurusan rasmi, sekali gus menyumbang kepada ketelusan pasaran hartanah.
Cik Ngoc, seorang broker hartanah di wilayah Lam Dong, berkata bahawa di banyak kawasan di wilayah Central Highlands, amalan membeli dan menjual tanah menggunakan dokumen tulisan tangan masih agak biasa, terutamanya untuk tanah pertanian . Ramai isi rumah etnik minoriti teragak-agak untuk menghubungi agensi pentadbiran atau tidak biasa dengan prosedur undang-undang, jadi mereka sering menjalankan transaksi mudah menggunakan dokumen tulisan tangan. "Penjual hanya menulis dokumen pemindahan, dan pembeli kemudian perlu pergi dan mendapatkan sijil hak milik tanah itu sendiri," kata Cik Ngoc.
Dalam banyak kes, tanah telah dibeli dan dijual beberapa kali menggunakan perjanjian tulisan tangan, tetapi prosedur undang-undang masih belum selesai.
Banyak bidang tanah yang luas di wilayah-wilayah tersebut masih belum mempunyai hak milik tanah (imej ilustrasi).
Dari perspektif perundangan, peguam Tran Duc Phuong dari Persatuan Peguam Bandar Raya Ho Chi Minh percaya bahawa adalah perlu untuk memahami dengan tepat sifat transaksi ini bagi mengelakkan kekeliruan dalam pelaksanaan undang-undang.
Menurut peguam Phuong, istilah umum "tanah dengan dokumen tulisan tangan" hanyalah ungkapan sehari-hari dan tidak mencerminkan sepenuhnya konsep perundangan dalam peraturan semasa.
Beliau berhujah bahawa frasa yang betul haruslah "mengikut peraturan perundangan," kerana setiap kes guna tanah akan mempunyai syarat pengiktirafan yang berbeza.
Menganalisis peraturan Undang-undang Tanah sepanjang tempoh yang berbeza, peguam Phuong menyatakan bahawa pada masa ini terdapat tiga kumpulan kes utama yang berkaitan dengan pendaftaran tanah dan pengeluaran sijil hak penggunaan tanah.
Kes pertama melibatkan pengguna tanah yang memiliki salah satu dokumen yang ditetapkan dalam Undang-undang Tanah bagi pelbagai tempoh, seperti Undang-undang Tanah 2003, 2013, atau 2024. Kes-kes ini layak untuk pendaftaran tanah awal dan pengeluaran sijil tanah.
Kes kedua melibatkan penerima pindah milik yang menerima tanah daripada seseorang yang mempunyai dokumen yang sah seperti yang ditetapkan. Menurut Klausa 5, Perkara 137 Undang-Undang Tanah 2024, penerima pindah milik masih boleh diberikan sijil tanah jika mereka mempunyai dokumen yang membuktikan pembelian dan pemindahan tersebut.
Ini adalah jenis transaksi yang biasa dirujuk oleh orang ramai sebagai "perjanjian tulisan tangan," yang bermaksud kontrak yang tidak disahkan atau disahkan oleh notari. Walau bagaimanapun, transaksi tersebut mesti didokumenkan secara bertulis; perjanjian lisan tidak diterima.
Kes ketiga melibatkan pengguna tanah yang tidak memiliki sebarang dokumen seperti yang dikehendaki oleh Undang-Undang Tanah, termasuk pengguna terdahulu. Walau bagaimanapun, undang-undang masih membenarkan pendaftaran tanah awal dan pertimbangan untuk pengeluaran sijil penggunaan tanah sekiranya syarat penggunaan stabil dipenuhi untuk setiap tempoh.
Menurut peguam Phuong, ramai orang pada masa ini salah faham bahawa hanya membeli dan menjual dengan dokumen tulisan tangan sudah memadai untuk memindahkan pemilikan dan mengemas kini perubahan pada sijil pemilikan. "Ini adalah pemahaman yang tidak tepat dan boleh menyebabkan pertikaian selanjutnya," katanya.
Kerana walaupun dalam kes pemindahan hak guna tanah di mana sijil hak milik tanah telah dikeluarkan tetapi tidak disahkan atau disahkan oleh notari, semua prosedur masih mesti dipatuhi mengikut peraturan perundangan semasa.
Walau bagaimanapun, peguam Phuong berhujah bahawa jika Undang-undang Tanah yang dipinda melanjutkan had masa untuk mengiktiraf pendaftaran tanah dalam kes tanpa dokumen, ia tidak sepatutnya dihadkan kepada 1 Julai 2014.
Menurutnya, pertimbangan harus diberikan untuk melanjutkan tarikh akhir kepada tarikh yang lebih baru, seperti 1 Januari 2026, bagi menyelesaikan secara muktamad jumlah besar transaksi sedia ada, daripada menunggu bertahun-tahun lagi untuk pindaan undang-undang berikutnya.
Pertikaian tidak dapat dielakkan.
Ada yang berpendapat bahawa menghalalkan transaksi tulisan tangan pasti akan menimbulkan kebimbangan tentang risiko pelanggaran atau pertikaian. Walau bagaimanapun, menurut peguam Tran Duc Phuong, pertikaian tanah tidak dapat dielakkan dalam praktiknya, dan kebimbangan sedemikian tidak boleh digunakan untuk menyekat hak orang ramai untuk mendaftar dan mendapatkan sijil tanah.
Lebih penting lagi, membawa transaksi sedia ada ke dalam rangka kerja pengurusan akan membantu membuka kunci sumber tanah yang telah "dibekukan" selama bertahun-tahun disebabkan oleh kekurangan kelayakan undang-undang.
Apabila hak penggunaan tanah diiktiraf sepenuhnya, orang ramai akan mendapati lebih mudah untuk menjalankan transaksi, meminjam modal dan melabur dalam pengeluaran, di samping menyumbang kepada pasaran hartanah yang lebih telus dan stabil.
Sumber: https://nld.com.vn/tin-vui-cho-nguoi-mua-dat-giay-tay-truoc-2024-196260507170006846.htm
Komen (0)