Harga rumah meningkat dengan pembangunan infrastruktur.
Menurut pakar, dengan laluan metro pertama mula beroperasi dan satu siri mekanisme khusus untuk pembangunan bandar yang berorientasikan pengangkutan awam digubal, Vietnam menghadapi peluang untuk menstruktur semula ruang bandarnya ke arah yang lebih mampan.
Walau bagaimanapun, seiring dengan jangkaan pertumbuhan ekonomi dan peningkatan nilai hartanah di sekitar stesen kereta api, timbul persoalan sama ada TOD boleh menyumbang kepada penyelesaian masalah perumahan di bandar-bandar utama, terutamanya dalam konteks akses perumahan yang semakin mengecil untuk penduduk.
Projek hartanah yang terletak berhampiran projek infrastruktur pengangkutan, seperti laluan metro, sentiasa mengekalkan daya tarikan uniknya. Foto: Thuc Vy.
Cik Giang Do, Pengarah Perundingan & Penilaian Kebangsaan di Savills Vietnam, mengulas bahawa kejayaan TOD tidak boleh diukur dengan kenaikan harga tanah di sekitar stesen kereta api, tetapi dengan keupayaannya untuk membantu pelbagai kumpulan penduduk mengakses perumahan, pekerjaan dan kemudahan dalam persekitaran bandar yang mampan. Itulah objektif teras TOD.
Perspektif ini amat penting memandangkan cabaran yang semakin meningkat untuk mengakses perumahan mampu milik di bandar-bandar utama. Data Savills Vietnam menunjukkan bahawa struktur bekalan pangsapuri di Hanoi dan Bandar Raya Ho Chi Minh telah berubah dengan ketara dalam beberapa tahun kebelakangan ini. Sebelum tahun 2020, pangsapuri Kelas C menyumbang lebih 80% daripada transaksi dalam pasaran.
Walau bagaimanapun, dalam tempoh 2021-2025, segmen ini menurun kepada di bawah 35%, manakala pangsapuri Kelas A dan B menyumbang lebih 95% daripada transaksi di Hanoi. Menjelang suku pertama 2026, Hanoi tidak mencatatkan bekalan baharu pangsapuri Kelas C, manakala di Bandar Raya Ho Chi Minh, segmen ini hanya menyumbang kira-kira 29% daripada bekalan utama. Pada masa yang sama, indeks harga pangsapuri di Hanoi telah meningkat lebih daripada dua kali ganda berbanding tahun 2009, mencerminkan tekanan yang semakin meningkat terhadap pembeli rumah.
Menurut Cik Giang, jika proses TOD (Pembangunan Berorientasikan Transit) menyebabkan harga tanah di sekitar stesen metro terus meningkat mendadak tanpa mekanisme kawal selia yang sesuai, kumpulan yang paling banyak menggunakan pengangkutan awam, termasuk pekerja dan kelas menengah, boleh disingkirkan dari kawasan yang mempunyai infrastruktur terbaik.
Pada hakikatnya, pasaran di Bandar Raya Ho Chi Minh menunjukkan bahawa harga pangsapuri di sepanjang laluan metro sentiasa lebih tinggi dan terus meningkat sejak masa jualan, dengan peningkatan purata sebanyak 35%-70% bergantung pada lokasi, dan dalam beberapa kes, nilai projek telah meningkat dua kali ganda antara 2015 dan 2023.
Di Bandar Raya Ho Chi Minh, khususnya di kawasan Thao Dien (dahulunya Bandar Thu Duc), pangsapuri Masteri Thao Dien, yang terletak berhampiran laluan metro yang menghubungkan pusat bandar dengan Thu Duc, telah dilancarkan pada akhir tahun 2014 dan 2015 dengan harga antara 35-39 juta VND/m2. Kini, harga pasaran sekunder adalah antara 80-141 juta VND/m2; harga pangsapuri di kawasan Van Thanh adalah antara 80-150 juta VND/m2, dan di kawasan Suoi Tien - Stesen Bas New Eastern adalah antara 45-80 juta VND/m2…
Oleh itu, tanpa campur tangan dan peraturan yang tegas daripada kerajaan, ramai pakar percaya bahawa TOD (Pembangunan Berorientasikan Transit) secara tidak sengaja akan menjadi "percikan api" yang mencetuskan harga hartanah, menjadikannya semakin sukar bagi pekerja berpendapatan sederhana dan rendah untuk memiliki rumah.
Pelbagai penyelesaian diperlukan.
Agar TOD (Pembangunan Berorientasikan Transit) benar-benar menjadi alat untuk menyokong matlamat perumahan, Cik Giang Do percaya bahawa tiga kumpulan penyelesaian perlu dilaksanakan secara serentak: perancangan, mekanisme kewangan dan pengurusan tanah.
Pertama sekali ialah aspek perancangan. Daripada model zon berfungsi yang berasingan, kawasan di sekitar stesen kereta api harus dibangunkan sebagai kawasan bandar bercampur berkepadatan tinggi, yang membolehkan orang ramai tinggal, bekerja dan menggunakan kemudahan di kawasan yang sama.
Sehubungan itu, perumahan sosial dan perumahan mampu milik boleh diintegrasikan terus ke dalam kawasan TOD, terutamanya dalam radius 300-500 meter di sekitar stesen kereta api, bersamaan dengan berjalan kaki selama 5-10 minit. Ini membolehkan golongan berpendapatan rendah dan sederhana mengakses sistem pengangkutan awam secara langsung dan bukannya perlu tinggal di kawasan yang jauh dari pusat bandar.
Selain perancangan, mekanisme kewangan merupakan faktor penting yang menentukan kebolehlaksanaan pelaksanaan dalam praktik. Jika hanya perniagaan yang dikehendaki membangunkan perumahan sosial tanpa mekanisme pampasan yang sesuai, projek TOD akan mendapati sangat sukar untuk mencapai daya maju kewangan. Oleh itu, dasar yang cukup menarik untuk menggalakkan penyertaan sektor swasta perlu dibangunkan.
Set penyelesaian ketiga berkaitan dengan pengurusan tanah dan eksploitasi tanah awam. Apabila melelong atau memperuntukkan tanah di sekitar stesen metro, Negeri perlu memasukkan keperluan awam dalam dokumen pembidaan, seperti perkadaran perumahan sosial, ruang awam, sambungan pejalan kaki atau perumahan sewa mampu milik. Ini adalah cara untuk memastikan bahawa faedah daripada infrastruktur diagihkan secara lebih meluas dan bukannya hanya tercermin dalam nilai hartanah.
Satu lagi pendekatan ialah model pembangunan koperasi, di mana Negara menyumbang tanah bersih, sektor swasta menjalankan pelaburan dan pembinaan, dan sebahagian daripada produk diserahkan untuk tujuan awam atau membangunkan perumahan sosial.
"Cabaran semasa bukan lagi sama ada untuk melaksanakan TOD (Pembangunan Berorientasikan Transit) atau tidak, tetapi bagaimana untuk memastikan pelaksanaan yang disegerakkan merentasi perancangan, kewangan dan pengurusan tanah. Jika dilakukan dengan betul, TOD boleh menjadi salah satu alat terpenting untuk menyelesaikan masalah perumahan bandar dalam tempoh 10 hingga 20 tahun akan datang," tegas Cik Giang Do.
Sumber: https://nongnghiepmoitruong.vn/tod-va-bai-toan-nha-la-de-o-d816097.html
