Elakkan "ketidakpadanan" kredit.

Walaupun kepimpinan Bank Negara Vietnam (SBV) menegaskan bahawa pinjaman kepada sektor hartanah masih memenuhi nisbah keselamatan, struktur modal dalam sektor ini mempunyai unsur-unsur yang menimbulkan potensi risiko kepada pasaran dan keseluruhan sistem perbankan.

Salah satu petunjuk paling jelas ialah, sejak awal tahun ini, kredit perniagaan hartanah telah meningkat pada dua kali ganda kadar pertumbuhan purata kredit merentasi keseluruhan sistem. Dalam tempoh enam bulan pertama sahaja, kredit merentasi sistem meningkat kira-kira 10%, dengan kredit perniagaan hartanah dianggarkan telah meningkat sebanyak 20%.

Laporan kewangan Suku Kedua/2025 bagi beberapa bank seperti Techcombank, HDBank,SHB , MB… juga menunjukkan bahawa pinjaman perniagaan hartanah oleh bank-bank ini meningkat sebanyak 20-35% berbanding akhir tahun lepas.

Setakat ini, kredit hartanah telah mencapai paras tertinggi (kira-kira 3.2 trilion VND). Tidak sukar untuk memahami mengapa bank mencurahkan modal ke dalam hartanah. Seperti yang dinyatakan oleh Gabenor Bank Negara Vietnam, peningkatan mendadak dalam kredit hartanah pada separuh pertama tahun ini adalah selaras dengan hala tuju penyelesaian isu-isu dalam pasaran hartanah. Kerana, apabila halangan perundangan dihapuskan daripada projek, permintaan modal untuk melaksanakannya pasti akan meningkat.

Dari perspektif bebas, penganalisis percaya bahawa, dalam konteks kesukaran dalam pengeluaran dan penggunaan, pemacu utama pertumbuhan adalah infrastruktur dan hartanah. Tambahan pula, apabila memberi pinjaman untuk hartanah, kadar kerugian sebenar adalah sangat rendah (disebabkan oleh kecairan cagaran yang tinggi). Inilah sebabnya mengapa kedua-dua sektor ini sangat menarik modal.

Walaupun terdapat peningkatan pesat dalam kredit hartanah, Bank Negara Vietnam (SBV) menyatakan bahawa pinjaman dalam sektor ini masih memenuhi petunjuk keselamatan. Ini dibuktikan oleh fakta bahawa nisbah modal jangka pendek yang digunakan untuk pinjaman jangka sederhana dan panjang kekal di bawah 30%. Pengawal selia juga terus mengarahkan institusi kredit untuk mengimbangi modal mengikut tempoh matang, bagi memastikan keselamatan sistem.

Walau bagaimanapun, struktur kredit hartanah dan struktur modal pasaran hartanah baru-baru ini menunjukkan beberapa ketidakkonsistenan.

Pertama, mengenai struktur kredit, pinjaman tertunggak untuk perniagaan hartanah telah meningkat dengan ketara, manakala pinjaman untuk membeli dan mengubah suai rumah telah meningkat secara perlahan. Ini menunjukkan bahawa modal bank terutamanya mengalir kepada pemaju, manakala orang ramai masih belum berminat untuk membeli rumah untuk kegunaan peribadi. Ini juga berpunca daripada ketidakseimbangan pasaran, dengan bekalan perumahan mampu milik dan sederhana menjadi semakin terhad. Bekalan baharu di pasaran kebanyakannya adalah pangsapuri mewah, manakala perumahan mampu milik, sederhana dan sosial sangat kurang. Inilah juga sebab mengapa pakej kredit VND 145,000 bilion untuk perumahan sosial, serta pakej kredit untuk mereka yang berumur di bawah 35 tahun, telah diagihkan dengan sangat perlahan.

Kedua, mengenai struktur modal untuk pasaran hartanah, sebelum ini, struktur pembiayaan hutang banyak syarikat hartanah banyak bergantung pada bon, malah sehingga 50-60%, tetapi kini jumlah ini telah berkurangan secara mendadak sebanyak separuh. Dalam tempoh tujuh bulan pertama tahun ini, penerbitan bon merentasi keseluruhan pasaran meningkat sebanyak 63% berbanding akhir tahun lepas, tetapi penerbitan bon hartanah sahaja meningkat lebih daripada 13%.

Pada hakikatnya, apabila kredit dilonggarkan, kadar faedah pinjaman mencecah paras terendah, dan bank menjadi lebih terbuka kepada pinjaman hartanah, ramai pemaju bukan sahaja menahan diri daripada mengeluarkan bon baharu tetapi juga secara agresif membayar balik bon sedia ada lebih awal daripada jadual, beralih kepada pinjaman bank. Peningkatan pergantungan kepada kredit bank oleh perniagaan, terutamanya dalam sektor yang memerlukan modal jangka panjang seperti hartanah, menimbulkan risiko yang ketara kepada sistem perbankan, terutamanya risiko ketidakpadanan tempoh matang.

Walaupun kredit hartanah pada masa ini selamat, jika ia terus meningkat mendadak dan aliran modal terutamanya ke dalam projek hartanah mewah seperti sekarang, pasaran pasti akan menghadapi ketidakstabilan.

Untuk memperbaiki situasi ini, kita tidak boleh bergantung pada pelarasan daripada bank – yang didorong oleh motif keuntungan dan kepentingan pemegang saham – tetapi sebaliknya memerlukan pengawalseliaan Negara. Sehubungan itu, Bank Negara Vietnam, Kementerian Pembinaan , dan kementerian serta agensi lain mesti mencari penyelesaian untuk meningkatkan bekalan perumahan sosial dan perumahan mampu milik, dan mengalihkan aliran kredit kepada segmen ini. Tambahan pula, apabila had kredit ditarik balik pada masa hadapan, Bank Negara Vietnam juga mesti mempunyai alat yang lebih berkesan untuk mengarahkan aliran modal ke sektor keutamaan.

Penyelesaian jangka panjang, seperti yang dinyatakan oleh Gabenor Bank Negara Vietnam, adalah untuk membangunkan pasaran modal dengan kukuh, memenuhi keperluan modal jangka sederhana dan panjang dengan berkesan, sekali gus mengurangkan tekanan ke atas sumber modal jangka pendek sistem perbankan. Sektor yang memerlukan sejumlah besar modal jangka sederhana dan panjang, seperti hartanah dan infrastruktur, perlu mengumpul dana melalui penerbitan bon korporat, bon kerajaan tempatan atau pinjaman antarabangsa… mereka tidak boleh terus bergantung sepenuhnya kepada kredit bank.

Sumber: https://baodautu.vn/tranh-lech-pha-tin-dung-d361861.html