Elakkan kredit "tidak segerak"

Walaupun pemimpin Bank Negara Vietnam (SBV) menegaskan bahawa pemberian pinjaman kepada sektor hartanah masih memastikan nisbah keselamatan, struktur modal dalam sektor ini mempunyai potensi risiko untuk pasaran dan keseluruhan sistem perbankan.

Salah satu tanda yang paling jelas ialah sejak awal tahun, kredit perniagaan hartanah telah meningkat dua kali lebih cepat daripada purata kadar pertumbuhan kredit keseluruhan sistem. Dalam 6 bulan pertama tahun sahaja, kredit keseluruhan sistem meningkat kira-kira 10%, di mana kredit perniagaan hartanah dianggarkan meningkat sebanyak 20%.

Laporan kewangan suku kedua 2025 siri bank seperti Techcombank, HDBank,SHB , MB... juga menunjukkan bahawa pinjaman perniagaan hartanah bank-bank ini meningkat sebanyak 20-35% berbanding akhir tahun lepas.

Sehingga tahap ini, kredit hartanah telah mencapai tahap rekod (kira-kira 3.2 juta VND). Tidak sukar untuk menjelaskan mengapa bank mencurahkan modal ke dalam hartanah. Seperti yang dikatakan oleh Gabenor Bank Negara, peningkatan mendadak dalam kredit hartanah pada separuh pertama tahun ini adalah selaras dengan hala tuju menghapuskan halangan untuk pasaran hartanah. Kerana, apabila projek itu dibersihkan daripada halangan undang-undang, keperluan modal untuk melaksanakan sudah pasti akan meningkat.

Dari perspektif bebas, penganalisis mengatakan bahawa dalam konteks pengeluaran dan penggunaan yang menghadapi banyak kesukaran, pemacu pertumbuhan utama adalah infrastruktur dan hartanah. Di samping itu, apabila memberi pinjaman untuk hartanah, kadar kerugian sebenar adalah sangat rendah (disebabkan oleh kecairan cagaran yang tinggi). Inilah sebab mengapa kedua-dua sektor ini sangat menarik aliran modal.

Walaupun kredit hartanah berkembang pesat, berita baiknya ialah menurut Bank Negara, pemberian pinjaman kepada sektor ini masih memastikan petunjuk keselamatan. Buktinya nisbah modal jangka pendek yang digunakan untuk pinjaman jangka sederhana dan panjang masih di bawah ambang 30%. Pengendali juga terus mengarahkan institusi kredit untuk mengimbangi modal mengikut terma, memastikan keselamatan sistem.

Walau bagaimanapun, struktur kredit hartanah dan struktur modal pasaran hartanah baru-baru ini mempunyai beberapa perkara yang tidak munasabah.

Pertama, dari segi struktur kredit, pinjaman terkumpul untuk perniagaan hartanah meningkat manakala pinjaman untuk pembelian rumah dan pembaikan rumah meningkat secara perlahan, menunjukkan bahawa modal bank terutamanya mengalir kepada pelabur, manakala orang ramai tidak berminat untuk membeli rumah untuk didiami. Ini juga datang daripada ketidakseimbangan dalam pasaran, apabila bekalan rumah mampu milik dan pertengahan semakin tiada. Bekalan baharu dalam pasaran kebanyakannya adalah pangsapuri mewah, manakala pangsapuri mampu milik, sederhana dan perumahan sosial sangat kekurangan. Ini juga sebab mengapa pakej kredit sebanyak 145,000 bilion VND untuk pinjaman perumahan sosial, serta pakej kredit untuk orang di bawah umur 35 tahun, diagihkan dengan sangat perlahan.

Kedua, mengenai struktur modal untuk pasaran hartanah, sebelum ini, struktur modal hutang banyak perusahaan hartanah sangat bergantung pada bon, walaupun sehingga 50-60%, tetapi kini ia telah menurun secara mendadak sebanyak separuh. Dalam 7 bulan pertama tahun ini, terbitan bon di seluruh pasaran meningkat sebanyak 63% berbanding akhir tahun lepas, tetapi terbitan bon hartanah sahaja meningkat lebih daripada 13%.

Malah, apabila kredit melonggar, kadar faedah pinjaman mencecah titik terendah dan bank lebih terbuka kepada kredit hartanah, ramai pelabur bukan sahaja tidak mengeluarkan bon baru, tetapi juga tergesa-gesa untuk membayar balik bon awal, beralih kepada pinjaman bank. Peningkatan pergantungan perniagaan kepada kredit bank, terutamanya dalam bidang yang memerlukan modal jangka panjang seperti hartanah, menimbulkan banyak risiko kepada sistem perbankan, terutamanya risiko ketidakseimbangan jangka masa.

Walaupun kredit hartanah masih selamat pada masa ini, jika ia terus meningkat dengan mendadak dan aliran modal terutamanya ke dalam projek hartanah mewah seperti sekarang, pasaran pasti akan mengalami ketidakstabilan.

Untuk mengatasi keadaan ini, kita tidak boleh mengharapkan pelarasan daripada bank - yang sangat dipengaruhi oleh sasaran keuntungan dan kepentingan pemegang saham - tetapi memerlukan tangan pengawalseliaan Negara. Sehubungan itu, Bank Negara, Kementerian Pembinaan dan kementerian dan cawangan lain mesti mempunyai penyelesaian untuk meningkatkan bekalan perumahan sosial, rumah mampu milik dan aliran kredit terus ke dalam segmen ini. Di samping itu, apabila mengeluarkan bilik kredit, Bank Negara juga mesti mempunyai alat yang lebih berkesan untuk mengarahkan aliran modal ke kawasan keutamaan.

Penyelesaian jangka panjang, seperti yang dikatakan oleh Gabenor Bank Negara, adalah untuk membangunkan pasaran modal dengan kuat, memenuhi permintaan untuk modal jangka sederhana dan panjang, dengan itu mengurangkan tekanan ke atas sumber modal jangka pendek sistem perbankan. Sektor yang memerlukan sumber modal jangka sederhana dan panjang yang besar, seperti hartanah dan infrastruktur, perlu bergerak melalui penerbitan bon korporat, bon tempatan atau pinjaman antarabangsa, dsb., dan tidak boleh bergantung pada kredit bank selama-lamanya.

Sumber: https://baodautu.vn/tranh-lech-pha-tin-dung-d361861.html