Nhà ở cho thuê: Sự thay đổi lớn trong tư duy nhà ở

Tại sao Việt Nam phải chuyển từ tư duy sở hữu nhà sang tiếp cận chỗ ở?

VietNamNet•01/06/2026

Tôi còn nhớ một hình ảnh trong những ngày Hà Nội chống dịch Covid-19 cách đây vài năm. Khi đó, tôi có dịp đi cùng một lãnh đạo thành phố tới kiểm tra một khu nhà trọ ở Gia Lâm.

Trong một căn phòng rộng chưa đầy vài chục mét vuông, khoảng 10 người đàn ông đang sống chen chúc với nhau. Họ là những lao động tự do, cửu vạn, xe ôm, người làm thuê từ nhiều tỉnh về Hà Nội kiếm sống.

Do thành phố phong tỏa, họ phải ở yên trong căn phòng ấy suốt nhiều ngày. Sau khi nghe mọi người kể chuyện sinh hoạt, ăn ở và mưu sinh, vị lãnh đạo thành phố bước ra ngoài rồi buột miệng: “Dân họ sống khổ sở quá”.

Câu nói ấy làm tôi nhớ mãi.

Hôm nay, khi các nhà lãnh đạo bắt đầu xem nhà ở cho thuê là một phân khúc chiến lược, tôi mới nhận ra rằng đằng sau những tranh luận về bất động sản, giá nhà hay quy hoạch đô thị thực ra là câu chuyện của hàng triệu con người đang sống trong những căn phòng chật chội và nghèo nàn tương tự.

Một "thành phố thuê trọ" bên trong Hà Nội

Hà Nội hiện nay đã có một thị trường nhà ở cho thuê rất lớn. Theo lãnh đạo thành phố, có thể có tới gần 2 triệu người đang sống trong các khu nhà trọ, tương đương khoảng một phần tư dân số Thủ đô. Đó là những công nhân, sinh viên, lao động nhập cư, nhân viên văn phòng trẻ và cả những gia đình chưa đủ khả năng mua nhà.

Họ tạo nên một "thành phố thuê trọ" khổng lồ đang tồn tại song song với những khu đô thị mới có giá hàng trăm triệu đồng mỗi mét vuông.

Hai thế giới ấy cùng tồn tại trong một đô thị, nhưng khả năng tiếp cận nhà ở lại rất khác nhau.

Thị trường nhà ở cho thuê đã tồn tại từ rất lâu, được hình thành chủ yếu từ chính người dân, từ những dãy phòng trọ của công nhân ở ngoại thành, những căn nhà chia nhỏ cho sinh viên thuê cho tới hàng chục nghìn căn hộ mini mọc lên trong các khu dân cư.

Nói cách khác, một phần rất lớn bài toán nhà ở cho người thu nhập trung bình và thấp của Hà Nội nhiều năm qua thực chất đang được giải quyết bằng “nguồn lực xã hội”, hay “dân lo cho dân” là chính.

Khi giá nhà liên tục tăng nhanh hơn thu nhập và chương trình nhà ở xã hội vẫn chưa đáp ứng được kỳ vọng, một câu hỏi khác bắt đầu xuất hiện: Liệu mọi người có nhất thiết phải sở hữu nhà mới có thể sống ổn định trong thành phố hay không?

Việt Nam không thiếu nhà ở mà đang thiếu khả năng tiếp cận nhà ở

Theo Bộ Xây dựng, gần 6 triệu căn nhà đang nằm trong các dự án bất động sản trên cả nước với tổng vốn đầu tư lên tới hàng triệu tỷ đồng. Điều đó cho thấy vấn đề của Việt Nam không hẳn nằm ở nguồn cung.

Vấn đề nằm ở khả năng tiếp cận. Khi một căn hộ có mức diện tích phổ biến ở Hà Nội hiện nay có giá khoảng 7-8 tỷ đồng, trong khi thu nhập của nhiều người lao động chỉ ở mức hơn chục triệu đồng mỗi tháng, khoảng cách giữa thị trường và khả năng chi trả của người dân ngày càng trở nên xa vời.

Nói cách khác, Việt Nam có thể không thiếu nhà ở theo nghĩa vật chất, nhưng đang thiếu những căn nhà mà người lao động bình thường có thể tiếp cận được bằng thu nhập của mình.

Đó cũng là lý do hàng triệu người vẫn tiếp tục thuê nhà dù xung quanh họ ngày càng có nhiều dự án bất động sản mới được xây dựng.

Một đô thị 15 triệu dân sẽ vận hành như thế nào?

Hiện dân số Thủ đô khoảng 8,5 triệu người. Nhưng quy hoạch của Thủ đô đặt mục tiêu đến năm 2035 đạt khoảng 14-15 triệu dân và đến năm 2045 lên khoảng 15-16 triệu dân.

Điều đó đồng nghĩa thành phố sẽ phải hấp thụ thêm khoảng 6 triệu người chỉ trong một thập kỷ tới.

Với quy mô như vậy, bài toán không còn đơn thuần là làm sao để mọi người mua được nhà, mà là làm sao để hàng triệu người có thể sống được trong thành phố.

Một đô thị hướng tới quy mô 15-16 triệu dân gần như không thể vận hành nếu chỉ dựa trên tư duy mọi người đều phải sở hữu nhà.

Nhà ở không còn chỉ là bất động sản

Trong bối cảnh đó, việc Thủ tướng Lê Minh Hưng yêu cầu phát triển nhà ở cho thuê như một phân khúc chiến lược, dài hạn có thể được xem như một tín hiệu cho thấy tư duy nhà ở của Việt Nam đang bắt đầu thay đổi.

Điều đáng chú ý là nhà ở cho thuê được đặt trong bài toán lao động, năng suất và sức cạnh tranh của đô thị.

Một công nhân sống gần nơi làm việc, một kỹ sư trẻ có thể trụ lại thành phố hay một giáo viên mới ra trường không phải mất hàng chục năm vay nợ để mua nhà không chỉ là câu chuyện nhà ở. Đó còn là câu chuyện phát triển.

Nói cách khác, đây là câu chuyện của con người. Nhìn từ góc độ đó, nhà ở cho thuê không còn là một chính sách an sinh đơn thuần mà đang trở thành một công cụ phát triển.

Bởi khả năng giữ chân người lao động đôi khi quan trọng không kém việc thu hút vốn đầu tư. Một thành phố rất khó cạnh tranh nếu những người làm việc trong thành phố lại không đủ khả năng sinh sống tại đó.

Từ người mua nhà sang người sử dụng nhà

Trong nhiều năm, chính sách nhà ở của Việt Nam chủ yếu hướng tới mục tiêu giúp người dân sở hữu nhà. Tuy nhiên, cách tiếp cận đó đang đứng trước những thách thức ngày càng lớn khi giá nhà tại các đô thị tăng nhanh hơn nhiều so với thu nhập của người dân, trong khi nhu cầu về chỗ ở của lực lượng lao động tiếp tục gia tăng cùng quá trình đô thị hóa.

Không phải ai cũng cần sở hữu nhà ngay lập tức, nhưng ai cũng cần một nơi ở ổn định, an toàn và phù hợp với khả năng chi trả. Nghe có vẻ là một khác biệt nhỏ, nhưng thực chất đó là hai triết lý phát triển đô thị hoàn toàn khác nhau.

Có thể nhiều năm nữa, phần lớn người trẻ ở Hà Nội vẫn sẽ mong muốn sở hữu một căn nhà của riêng mình. Nhưng một đô thị hướng tới quy mô 15-16 triệu dân có lẽ không thể được xây dựng trên giả định rằng tất cả mọi người đều phải mua được nhà mới có thể yên tâm sinh sống.

Bởi suy cho cùng, điều làm nên sức sống của một đô thị không phải là giá trị của những tòa nhà, mà là khả năng để những con người bình thường vẫn có thể sống, làm việc và nuôi dưỡng tương lai của mình ở đó.

Kì 2: Nhà ở cho thuê: Công thức nào để tất cả cùng có lợi?