Vastgoed: zondaar of groeimotor?

Maar groei is niet zomaar een getal. Belangrijker is de kwaliteit van de groei, de veerkracht van de economie ten opzichte van wereldwijde schommelingen. De vraag is: heeft Vietnam voldoende solide basis om een duurzame doorbraak te bewerkstelligen, of is het slechts een kortstondige "hausse" onder leiding van de vastgoedmarkt – een sector die zowel een drijvende kracht als een maatstaf voor de gezondheid van de economie is?

Het valt niet te ontkennen dat bedrijven de afgelopen tien jaar vastgoed hebben bijgedragen aan de verandering van het gezicht van het land. Nieuwe stedelijke gebieden, lanen, resorts en moderne industriezones hebben bijgedragen aan een beschaafder stedelijk aanzicht, banen gecreëerd, infrastructuur bevorderd en de kwaliteit van leven verbeterd.

Veel bedrijven hebben ook actief bijgedragen aan de samenleving door de overheid te ondersteunen tijdens natuurrampen en pandemieën. Deze bijdragen zijn substantieel en weerspiegelen het verantwoordelijkheidsgevoel en de rol van Vietnamese ondernemers in het nieuwe tijdperk.

Naast deze successen heeft de vastgoedmarkt echter ook veel uitdagingen met zich meegebracht. Snel stijgende huizenprijzen, een beperkt aanbod en langdurige juridische procedures hebben de druk op zowel bedrijven als burgers vergroot.

Volgens de statistieken stegen de prijzen van appartementen in Hanoi in het tweede kwartaal van 2025 met 33% ten opzichte van dezelfde periode, tot ongeveer 3.000 USD/m². In Ho Chi Minhstad stegen de prijzen met 47%, tot bijna 4.700 USD/m².

Het is belangrijk om te beseffen dat de vastgoedmarkt niet homogeen is. Er zijn in principe twee soorten bedrijven actief in deze sector.

De ene groep is alleen geïnteresseerd in "laag kopen, hoog verkopen", en profiteert van kortetermijnspeculatie, waardoor er weinig duurzame waarde voor de samenleving ontstaat. Het is deze groep die de markt verstoort en het vertrouwen van echte kopers verliest.

Maar daarnaast zijn er ook echte vastgoedontwikkelaars, bedrijven die een langetermijnvisie nastreven en niet alleen koopwoningen bouwen, maar ook een leefbare stad creëren. Ze investeren systematisch, op voldoende grote schaal, vaak in satellietgebieden van de stad om de richting van bevolkingsspreiding en evenwichtige regionale ontwikkeling goed te kunnen realiseren.

Om mensen aan te trekken om in nieuwe stedelijke gebieden te wonen, moeten deze projecten voldoen aan de behoeften van een alomvattend ecosysteem: moderne infrastructuur, onderwijs, gezondheidszorg, handel, groen en betere voorzieningen dan in het centrum. Elk stedelijk gebied is dan niet alleen een plek om te wonen, maar ook een drijvende kracht achter de lokale sociaaleconomische ontwikkeling.

Het kost zulke bedrijven vaak jaren om ze voor te bereiden: van planning, juridische zaken en investeringen in infrastructuur tot het aantrekken van bewoners.

Een typisch voorbeeld is het stedelijke kustproject Can Gio, dat 21 jaar voorbereidingstijd nodig had voordat het in aanmerking kwam voor uitvoering, en het Vinhomes Wonder City-project (voorheen Dan Phuong) had 13 jaar nodig om wettelijke goedkeuring te krijgen... De lange voorbereidingstijd als gevolg van het ontbreken van een synchroon juridisch kader zorgde ervoor dat het investeringskapitaal toenam, wat een van de belangrijkste redenen is die de daling van de huizenprijzen belemmert.

Een opvallend feit is dat kredietkapitaal de laatste tijd sterk naar vastgoed is gestroomd, wat een groot deel van de totale uitstaande bankleningen uitmaakt. Op 31 juli 2025 bedroeg het uitstaande krediet in deze sector meer dan VND 4,1 miljoen miljard (gelijk aan USD 155 miljard), goed voor bijna 24% van de totale uitstaande leningen van het banksysteem. De groei van vastgoedkrediet (17%) is bijna twee keer zo hoog als de algemene economische groei (9,6%).

Het probleem is echter niet de kapitaalstroom naar vastgoed, maar de plaats waar het zich bevindt. Wanneer kapitaal geconcentreerd is in speculatieve projecten, verkaveling en prijsgolfcreatie, loopt de economie gevaar. Maar als kapitaal correct wordt ingezet en naar duurzame stedelijke projecten, infrastructuur en echte woningbouw stroomt... dan is het een hefboom voor infrastructuurontwikkeling en sociale zekerheid.

Omdat vastgoed, mits in de juiste richting ontwikkeld, niet alleen activa creëert, maar ook honderden aanverwante sectoren activeert, zoals materialen, bouw, interieurontwerp, logistiek, handel en dienstverlening. Dit is een punt dat snel moet worden bekeken en bijgestuurd.

Internationale ervaring leert dat elke ontwikkelde economie een periode van oververhitte vastgoedmarkten heeft meegemaakt. Belangrijk is het vermogen om risico's te beheersen en beleid te reguleren. Wanneer de overheid een transparant juridisch mechanisme heeft, kapitaalstromen effectief controleert en een gezonde concurrentieomgeving creëert, wordt vastgoed een drijvende kracht voor groei in plaats van een potentieel risico.

In veel landen, zoals Zuid-Korea, Singapore en China, was er in de beginfase van de industrialisatie sprake van een sterke groei van de vastgoedsector, wat een grote bijdrage leverde aan het bbp. Maar toen de markt een bepaalde drempel bereikte, schakelden deze landen snel over op de ontwikkeling van productie, technologie en innovatie.

China is de meest recente les – toen het gebrek aan tijdige regelgeving een kettingreactie in het hele financiële systeem teweegbracht. Vietnam moet daarom speciale aandacht besteden aan het probleem van "evenwichtige groei", een harmonieuze ontwikkeling tussen de grondmarkt en de productiesector.

Een sterke economie moet steunen op productie, wetenschap, technologie en innovatie, en kan niet alle "verantwoordelijkheid" bij land of activa leggen. Om duurzame groei te bereiken, moet Vietnam zich richten op de volgende pijlers:

Hervormen, administratieve belemmeringen en onnodige kosten wegnemen.

Promoot verwerkings- en productie-industrieën, hightechlandbouw, hernieuwbare energie en de digitale economie.

Ontwikkel kapitaalmarkten (aandelen, bedrijfsobligaties) om de afhankelijkheid van bankkrediet te verminderen.

Investeer fors in sociale huisvesting, arbeiderswoningen, goedkope woningen en zorg ervoor dat onroerend goed weer zijn normale maatschappelijke functie krijgt.

Hervorm de grondbelasting, onroerendgoedbelasting, voer een anti-speculatiebelasting en een leegstandsbelasting in.

Maak grondgegevens, transactieprijzen en vastgoedkrediet transparant, zodat burgers, bedrijven en investeerders deze kunnen volgen.

De hervorming is erop gericht de grondmarkt transparanter te maken. Want alleen als grondprijzen, planning en legaliteit openbaar worden gemaakt, kan de financiële en bancaire markt stabiel zijn, kan het maatschappelijk vertrouwen worden versterkt en kan het BBP een echte basis krijgen.

Het allerbelangrijkste is het herstellen van het vertrouwen van bedrijven en burgers. Een markt functioneert pas goed als bedrijven vertrouwen hebben in langetermijninvesteringen, burgers ervan overtuigd zijn dat hun vermogen beschermd is en de staat de rol van eerlijke scheidsrechter vervult. De rol van een constructieve overheid is hier niet het ingrijpen van overheidswege, maar het vaststellen van transparante, stabiele en voorspelbare spelregels – de basis van een volwassen economie.

Dubbele groeicijfers zijn een nobel streven. Maar ontwikkeling moet hand in hand gaan met stabiliteit; groei moet gekoppeld zijn aan kwaliteit en sociale gelijkheid. Het is tijd om te kiezen: ofwel de tijdelijke halo van groei najagen, ofwel de basis van productie - technologie - kennis stevig verankeren voor de toekomst op lange termijn.

Een duwtje in de goede richting kan een nieuw tijdperk van ontwikkeling inluiden; een duwtje in de verkeerde richting kan de economie in een valkuil sleuren. De geschiedenis zal die keuze beoordelen en de huidige generatie heeft de verantwoordelijkheid ervoor te zorgen dat de "groeiduw" in de toekomst geen "valkuil" wordt.

Groei is niet alleen een kwestie van aantallen, maar ook van geloof, intelligentie en ambitie van het Vietnamese volk. Als we de langetermijnbelangen van het land boven de kortetermijnbelangen weten te stellen, hebben we niet alleen een "groei-impuls", maar ook een duurzame basis om een tijdperk van zelfredzame en welvarende ontwikkeling in te gaan.

Bron: https://baolangson.vn/bat-dong-san-toi-do-hay-dong-luc-tang-truong-5061170.html