Om de vastgoedprijzen te verlagen, is het vooral belangrijk om het aanbod te vergroten.

Maak onderscheid tussen speculatie en investering en reële behoeften

In het ontwerp van resolutie over het mechanisme om de prijzen van onroerend goed te beheersen en te beteugelen, vraagt het ministerie van Bouw om meningen van ministeries, afdelingen en agentschappen, en stelt voor om een leenlimiet van maximaal 50% te hanteren voor leningen voor de aankoop van een tweede woning, een leenlimiet van maximaal 30% voor leningen voor de aankoop van een derde woning of om ten minste 20% van het totale aantal commerciële woningbouwprojecten te reserveren voor betaalbare huisvesting, afhankelijk van de beslissing van de gemeente.

In een gesprek met verslaggever van VietNamNet concludeerde Nguyen Van Dinh, vicevoorzitter van de Vietnamese vastgoedvereniging, dat het doel van het strenger stellen van de kredietvoorwaarden is om speculatie en prijsinflatie tegen te gaan. Als we echter niet oppassen, zal dit gevolgen hebben voor mensen met echte behoeften, zoals gezinnen met veel kinderen en ouders die meer huizen willen kopen voor hun kinderen om in te wonen.

Volgens hem is het belangrijk om duidelijk onderscheid te maken tussen speculatieve en beleggingsvraag en reële vraag. Zo voorkomt u verwarring die de reële vraag van kopers naar woningen beïnvloedt.

"De voorgestelde oplossingen moeten niet lokaal of lukraak zijn, maar vereisen een synchroon regelgevingssysteem, veel verschillende tools en methoden om de te controleren objecten te targeten. Om dit te bereiken, is het noodzakelijk om een uniforme database op te zetten. Alle vastgoedtransacties moeten via een transactiecentrum worden uitgevoerd voor eenvoudige monitoring en controle van schommelingen", aldus de heer Dinh.

Wat betreft het voorstel om ten minste 20% van de woningbouwprojecten toe te wijzen aan het juiste prijssegment, afhankelijk van de regio, merkte de heer Dinh op dat dit de juiste richting is, maar nog steeds "halfslachtig" en het probleem niet tot de kern aanpakt. Volgens hem is het noodzakelijk om een verplicht mechanisme in te voeren dat gemeenten serieus moeten implementeren, om te voorkomen dat de situatie zoals die nu met sociale huisvesting bestaat, zich herhaalt.

Hij verwees naar de regeling om 20% van het grondfonds te reserveren voor projecten om sociale woningen te bouwen. Deze regeling bestaat al langer, maar is in de praktijk erg moeilijk uit te voeren, waardoor het aanbod van sociale woningen schaars blijft.

Deskundigen zeggen dat er een alomvattende oplossing nodig is om de markt te reguleren om de vastgoedprijzen te verlagen. Foto: Hoang Ha

De heer Pham Duc Toan, algemeen directeur van EZ Real Estate Investment and Development JSC (EZ Property), zei dat het beperken van leningen voor de aankoop van een tweede of meer huizen vastgoedspeculanten direct zal treffen, maar dat de gevolgen niet groot zullen zijn. De reden hiervoor is dat de markt, wanneer de kredietverstrekking wordt aangescherpt, veel mogelijkheden zal hebben om te "ontwijken". De meeste beleggers en speculanten beschikken over relatief veel contant geld of bezitten veel andere activa om te hypothekeren voor leningen, niet noodzakelijkerwijs om te lenen in de vorm van een huisaankoop.

"Deze oplossing kan alleen worden toegepast op woningbouwprojecten die in de toekomst worden gerealiseerd. Wat betreft onroerend goed dat al een 'rood boek' heeft, is het erg moeilijk te controleren, omdat het mogelijk is om via veel verschillende vormen van banken te lenen", aldus de heer Toan.

Hij analyseerde dat Vietnamezen de gewoonte hebben om goud en land te hamsteren. Bij de aankoop van een huis laten veel gezinnen het huis vaak aan hun ouders over en dragen het vervolgens over aan hun kinderen wanneer ze opgroeien. Als leningen voor tweede en derde huizen worden aangescherpt, kan dit beleid direct van invloed zijn op de legitieme behoeften van de bevolking en op de ontwikkeling van de vastgoedmarkt.

Noodzaak om het aanbod te vergroten, concurrentie te creëren

De heer Vu Cuong Quyet, algemeen directeur van Dat Xanh Mien Bac, zei dat de vastgoedmarkt functioneert volgens de wet van vraag en aanbod. Wanneer de vraag hoog is en het aanbod schaars, zal de prijs van elk product, inclusief vastgoed, stijgen.

Volgens de heer Quyet is het beperken van leningen voor de aankoop van een tweede en derde woning een administratieve maatregel. Om de markt effectief te reguleren, zou de staat fiscale instrumenten moeten inzetten. Momenteel worden grondgebruiksvergoedingen berekend op basis van marktprijzen. In combinatie met hoge grondbelastingen zorgt dit ervoor dat de inputkosten van investeerders sterk stijgen. Daarnaast zorgen de stijgende prijzen van bouwmaterialen en arbeid er ook voor dat de productkosten stijgen, waardoor de verkoopprijs op de markt stijgt.

De heer Quyet merkte op dat er, parallel aan de voorgestelde verkrapping van leningen voor de aankoop van commerciële woningen, een alomvattende oplossing nodig is om de markt te reguleren. De belangrijkste oplossing is met name het vergroten van het woningaanbod door procedures te vereenvoudigen en juridische obstakels weg te nemen... Wanneer het aanbod overvloedig is, zullen de woningprijzen automatisch dalen.

"Het is noodzakelijk om de ontwikkeling van sociale woningbouw, sociale huurwoningen en met name huurwoningen te bevorderen om de druk om een huis te kopen te verminderen. Tegelijkertijd moeten er gunstige rentetarieven voor bankleningen komen voor starters of mensen met een laag inkomen", benadrukte de heer Quyet.

Volgens de heer Pham Duc Toan is het, om de stijging van de vastgoedprijzen onder controle te houden, noodzakelijk om twee markten parallel te ontwikkelen: commerciële woningen en woningen in de middenklasse, sociale woningen voor mensen met een laag inkomen en werknemers.

"Als het aanbod van sociale huurwoningen toeneemt, wordt de commerciële huurwoningmarkt gedwongen om op prijs te concurreren, en dan zal de markt zichzelf reguleren", aldus de heer Toan.

Hij wees erop dat in sommige plaatsen, zoals Hai Duong (oud), waar sociale woningbouw sterk ontwikkeld is, de prijzen van commerciële woningen niet zo hoog kunnen stijgen als in grote steden zoals Hanoi of Ho Chi Minhstad. Daarom zou de staat bij het uitvaardigen van beleid de markt zichzelf moeten laten reguleren volgens de wet van vraag en aanbod in plaats van administratieve maatregelen te nemen.

Vietnamnet.vn

Bron: https://vietnamnet.vn/muon-ha-gia-bat-dong-san-quan-trong-nhat-la-tang-manh-nguon-cung-2450380.html