De regering heeft nieuwe regels uitgevaardigd voor de waardering van grond.

4 methoden voor grondwaardering

Besluit 12/2024/ND-CP wijzigt artikel 4 en artikel 5 van Besluit nr. 44/2014/ND-CP betreffende de methoden voor de waardering van grond en de voorwaarden voor de toepassing van elke methode.

De vergelijkingsmethode wordt met name uitgevoerd door de prijs van percelen grond met hetzelfde gebruiksdoel aan te passen, bepaalde overeenkomsten in factoren die de prijs van op de markt overgedragen grond beïnvloeden, het winnen van de veiling van grondgebruiksrechten waarvoor de veilingwinnaar aan de financiële verplichtingen heeft voldaan volgens de beslissing van de veilingwinnaar, door factoren te analyseren en te vergelijken die de grondprijs beïnvloeden, na uitsluiting van de waarde van de aan de grond verbonden activa (indien van toepassing), om de prijs van het te taxeren perceel te bepalen.

De vergelijkingsmethode wordt toegepast om de prijs te bepalen in gevallen waarin er ten minste 3 percelen zijn met hetzelfde bestemmingsplan, bepaalde overeenkomsten zijn in factoren die de grondprijs beïnvloeden die op de markt wordt overgedragen, het winnen van de veiling van grondgebruiksrechten waarbij de winnaar van de veiling heeft voldaan aan de financiële verplichtingen overeenkomstig het winnende veilingbesluit (hierna de vergelijkbare percelen genoemd), met uitzondering van de gevallen gespecificeerd in de onderstaande punten a, b, c en d.

De inkomstenmethode wordt geïmplementeerd door het gemiddelde jaarlijkse netto-inkomen per landoppervlak te delen door de gemiddelde spaarrente op termijndeposito's met een looptijd van 12 maanden in Vietnamese valuta bij commerciële banken waarin de staat meer dan 50% van het maatschappelijk kapitaal of het totale aantal stemgerechtigde aandelen in de provincie in handen heeft, gedurende de drie opeenvolgende jaren tot het einde van het meest recente kwartaal met gegevens van vóór het waarderingstijdstip.

De inkomstenmethode wordt toegepast op de waardering in gevallen waarin het perceel grond, landbouwgrond , niet-agrarische grond geen woningbouwgrond is en het te waarderen perceel of de te waarderen oppervlakte niet voldoet aan de voorwaarden voor toepassing van de vergelijkingsmethode, maar de inkomsten en uitgaven uit grondgebruik kunnen worden bepaald op basis van het wettelijke grondgebruiksdoel op het moment van de waardering, met uitzondering van de gevallen gespecificeerd onder de punten a, b, c en d hieronder.

De overschotmethode wordt toegepast door de totale geraamde ontwikkelingsopbrengsten af te trekken van de totale geraamde ontwikkelingskosten van het perceel of het oppervlak, op basis van het meest effectieve grondgebruik (grondgebruikscoëfficiënt, bouwdichtheid, maximaal aantal verdiepingen van het gebouw) volgens het door de bevoegde autoriteit goedgekeurde grondgebruiksplan en de gedetailleerde bouwplanning.

De surplusmethode wordt toegepast om de gevallen te waarderen waarin het perceel of de oppervlakte van het perceel voor de uitvoering van een investeringsproject niet voldoet aan de voorwaarden voor toepassing van de vergelijkingsmethode of de inkomstenmethode, maar de totale ontwikkelingsopbrengsten en totale ontwikkelingskosten van het project wel kunnen worden geschat, met uitzondering van de gevallen gespecificeerd in de punten a, b, c en d hieronder.

De methode voor de aanpassingscoëfficiënt van de grondprijs wordt toegepast door de grondprijs in de grondprijstabel te vermenigvuldigen met de aanpassingscoëfficiënt van de grondprijs. De aanpassingscoëfficiënt van de grondprijs wordt vastgesteld door het Volkscomité van de provincie of centraal bestuurde stad (hierna te noemen het Provinciaal Volkscomité) door de grondprijs in de grondprijstabel te vergelijken met de gangbare grondprijs op de markt.

De methode van de grondprijsaanpassingscoëfficiënt wordt toegepast om grondprijzen te bepalen voor percelen en grondoppervlakten die zijn gespecificeerd in de grondprijslijst die is uitgegeven door het Provinciaal Volkscomité en die vallen onder een van de volgende gevallen:

a) de gevallen als bedoeld in artikel 114, lid a, clausule 4, en artikel 189, lid 3, van de Grondwet;

b) Het berekenen van de jaarlijkse grondhuur wanneer de staat grond verpacht zonder veiling van grondgebruiksrechten;

c) Het berekenen van de startprijs voor het veilen van grondgebruiksrechten wanneer de Staat grond toewijst of verpacht in gevallen waarin het perceel of de grondoppervlakte is geïnvesteerd in technische infrastructuur volgens een gedetailleerde bouwplanning;

d) Bepaal de grondprijs van het perceel of het gebied dat moet worden getaxeerd. De totale waarde, berekend op basis van de grondprijs in de grondprijstabel voor het gebied waarvoor grondgebruiksvergoeding en grondhuur moeten worden betaald, bedraagt minder dan 30 miljard VND voor centraal bestuurde steden, minder dan 10 miljard VND voor bergachtige en hooglandprovincies en minder dan 20 miljard VND voor de overige provincies in de volgende gevallen:

Gevallen zoals gespecificeerd in punt b en punt d, lid 4, artikel 114, lid 2, artikel 172 van de Grondwet;

Bereken de grondhuur die in één keer wordt betaald voor de gehele huurperiode, wanneer de staat grond verpacht zonder veiling van grondgebruiksrechten.

d) Het berekenen van de schadevergoeding bij grondaanwinning door de Staat in gevallen waarin het gaat om de aanwinning van veel aangrenzende percelen met hetzelfde gebruiksdoel die niet voldoen aan de voorwaarden voor toepassing van de vergelijkingsmethode.

In het besluit staat duidelijk: Vergelijkbare percelen waarop de grondwaarderingsmethode wordt toegepast, moeten voldoen aan de voorwaarden voor de uitoefening van grondgebruiksrechten zoals voorgeschreven in de Grondwet.

Informatie voor het toepassen van grondwaarderingsmethoden

Besluit 12/2024/ND-CP vult ook artikel 5b aan over informatie voor de toepassing van grondwaarderingsmethoden. Informatie over grondprijzen, grondhuren en huurprijzen voor panden voor de toepassing van de vergelijkingsmethode, de surplusmethode en het vaststellen van grondprijsaanpassingscoëfficiënten omvat derhalve:

1) De winnende prijs van de veiling van het grondgebruiksrecht in het geval dat de winnaar van de veiling aan de financiële verplichtingen heeft voldaan overeenkomstig de beslissing over de winnende veiling,

2) De grondprijs is onderworpen aan fiscale procedures bij de belastingdienst of geregistreerd bij het kadaster in gevallen van overdracht van grondgebruiksrechten;

3) Huurprijs van de grond, huurprijs van het pand;

4) Prijs van grondoverdracht op de markt.

In het besluit staat duidelijk: Informatie voor de toepassing van de methoden voor grondwaardering is informatie die is verzameld binnen een periode van maximaal 24 maanden vanaf het tijdstip van de grondwaardering of eerder, waarbij prioriteit wordt gegeven aan informatie die het dichtst bij het tijdstip van de waardering ligt en die is verzameld uit de volgende bronnen:

- Nationale kadasterdatabase, prijsdatabase;

- Kadaster, eenheid die de veiling van grondgebruiksrechten organiseert, eenheid die de veiling van activa organiseert;

- Belastingdiensten, landbouw- en plattelandsontwikkelingsautoriteiten;

- Onroerendgoedbeurs, onroerendgoedbedrijf;

- Organisaties met als taak het adviseren over grondwaardering, taxatiebedrijven;

- Kredietinstellingen, vastgoedverenigingen, onderzoeksinstituten/-centra;

- Voor zaken die op de markt zijn overgedragen, rechtstreeks een interview houden met de overdrager of de overnemer.

Ook volgens Besluit 12/2024/ND-CP wordt informatie over inkomsten en uitgaven uit het gebruik van niet-agrarische grond voor de toepassing van de inkomstenmethode verzameld uit de volgende bronnen: Inkomsten uit productie- en bedrijfsactiviteiten die zijn vastgelegd in financiële overzichten of inkomsten uit grondhuur en huur van panden die zijn verzameld in de periode van 3 opeenvolgende jaren (berekend van 1 januari tot en met 31 december) onmiddellijk voorafgaand aan het taxatiemoment.

Indien de inkomsten van het te waarderen perceel of oppervlak niet elk jaar volledig zijn en de werkelijke inkomsten uit grondgebruik niet nauwkeurig weerspiegelen, verzamel dan informatie over grondhuurprijzen en huurprijzen van panden van ten minste 3 percelen ter vergelijking.

De kosten voor het genereren van inkomsten uit grondgebruik zoals hierboven voorgeschreven, worden bepaald op basis van de normen en eenheidsprijzen die zijn uitgegeven door bevoegde staatsinstanties of het investeringskapitaaltarief voor de bouw dat is aangekondigd door het Ministerie van Bouw ; indien er geen normen, eenheidsprijzen of investeringskapitaaltarief voor de bouw zijn uitgegeven door bevoegde staatsinstanties, worden de kosten gebaseerd op informatie en gemiddelde gegevens van werkelijke kosten die gewoonlijk op de markt beschikbaar zijn van ten minste 03 percelen grond met de kortste afstand tot het te taxeren perceel of grondoppervlak zoals voorgeschreven in punt b, clausule 5 van dit artikel.

Bij het toepassen van vergelijkingsmethoden moet de surplusmethode vergelijkbare percelen selecteren in de volgende volgorde van prioriteit: a) Qua locatie, infrastructuurcondities, oppervlakte, grootte, vorm, landgebruikscoëfficiënt, bebouwingsdichtheid, bouwhoogte en andere factoren die de grondprijs beïnvloeden vergelijkbaar zijn met het te taxeren perceel; b) De kortste afstand hebben tot het te taxeren perceel of landoppervlak en niet beperkt worden door de administratieve grenzen van administratieve eenheden op gemeentelijk, districtsniveau en provinciaal niveau.

Het provinciaal volkscomité bepaalt specifieke grondprijzen.

Wat betreft de beslissing over specifieke grondprijzen, bepaalt decreet 12/2024/ND-CP dat op basis van de beginselen van grondwaardering zoals voorgeschreven in clausule 1, artikel 112 van de Grondwet, voorwaarden voor toepassing van grondwaarderingsmethoden, resultaten van grondprijstaxaties van de specifieke Raad voor Grondwaardering, het Volkscomité op provinciaal niveau specifieke grondprijzen vaststelt of het Volkscomité op districtsniveau specifieke grondprijzen vaststelt in gevallen waarin het Volkscomité op provinciaal niveau autoriseert overeenkomstig de bepalingen van de Wet op de Organisatie van Lokaal Bestuur.

Specifieke grondprijzen worden gebruikt als basis voor de gevallen die worden genoemd in artikel 4, artikel 114, artikel 2, artikel 172 en artikel 3, artikel 189 van de Grondwet; startprijs voor het veilen van grondgebruiksrechten wanneer de staat grond toewijst met inning van grondgebruiksvergoedingen, of grond verpacht tegen een eenmalige betaling voor de gehele looptijd van de pacht.

Het ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu is verantwoordelijk voor het assisteren van het volkscomité op hetzelfde niveau bij het organiseren van de vaststelling van specifieke grondprijzen.

Bron