De overheid heeft nieuwe regelgeving uitgevaardigd met betrekking tot de waardebepaling van grond.

4 methoden voor grondwaardering

Decreet 12/2024/ND-CP wijzigt de artikelen 4 en 5 van decreet nr. 44/2014/ND-CP betreffende methoden voor grondwaardering en de voorwaarden voor de toepassing van elke methode.

De vergelijkende methode wordt specifiek toegepast door de prijzen van percelen met hetzelfde grondgebruik, bepaalde overeenkomsten in prijsbepalende factoren die op de markt zijn verhandeld, en percelen die via een veiling zijn verkocht voor gebruiksrechten, waarbij de winnende bieder aan zijn financiële verplichtingen heeft voldaan conform de veilingbeslissing, aan te passen. Dit gebeurt door de prijsbepalende factoren te analyseren en te vergelijken, na aftrek van de waarde van eventuele activa die aan de grond zijn verbonden, om zo de waarde van het te taxeren perceel te bepalen.

De vergelijkende methode wordt toegepast bij waardebepaling in gevallen waarin er ten minste drie vergelijkbare percelen grond zijn met hetzelfde grondgebruik, bepaalde overeenkomsten in factoren die de grondprijzen beïnvloeden, en grondgebruiksrechten die op de markt zijn overgedragen en via een veiling zijn verkregen, waarbij de winnende bieder aan zijn financiële verplichtingen heeft voldaan overeenkomstig de beslissing tot het winnende bod (hierna aangeduid als vergelijkbare percelen), met uitzondering van de gevallen die worden genoemd in de punten a, b, c en d hieronder.

De inkomstenmethode wordt toegepast door het gemiddelde jaarlijkse netto-inkomen per oppervlakte-eenheid te delen door de gemiddelde rente op 12-maands spaardeposito's in Vietnamese Dong bij commerciële banken waar de staat meer dan 50% van het maatschappelijk kapitaal of het totale aantal stemgerechtigde aandelen in de provincie bezit, gedurende de drie opeenvolgende jaren tot en met het einde van het meest recente kwartaal waarvoor gegevens beschikbaar zijn vóór de waarderingsdatum.

De inkomstenmethode wordt toegepast bij de waardering van landbouwpercelen en niet-landbouwpercelen (met uitzondering van woonpercelen) wanneer het te waarderen perceel of gebied niet in aanmerking komt voor de vergelijkende methode, maar de inkomsten en uitgaven uit het grondgebruik volgens het wettelijk vastgestelde doel van het grondgebruik op het moment van waardering wel kunnen worden vastgesteld, met uitzondering van de gevallen genoemd in de punten a, b, c en d hieronder.

De surplusmethode wordt toegepast door de totale geschatte ontwikkelingskosten van het perceel of gebied af te trekken van de totale geschatte ontwikkelingsopbrengsten, gebaseerd op het meest efficiënte grondgebruik (grondgebruikscoëfficiënt, bebouwingsdichtheid, maximaal aantal verdiepingen van het gebouw) volgens het door de bevoegde autoriteit goedgekeurde bestemmingsplan en gedetailleerde bouwplan.

De surplusmethode wordt toegepast bij de waardering in gevallen waarin het perceel of gebied voor investeringsprojecten niet in aanmerking komt voor de vergelijkende methode of de inkomstenmethode, maar de totale ontwikkelingsopbrengsten en de totale ontwikkelingskosten van het project wel kunnen worden geschat, met uitzondering van de gevallen die worden genoemd in de punten a, b, c en d hieronder.

De methode voor het aanpassen van de grondprijs wordt uitgevoerd door de grondprijs in de grondprijstabel te vermenigvuldigen met de aanpassingscoëfficiënt. Deze aanpassingscoëfficiënt wordt vastgesteld door het Volkscomité van de provincie of de centrale stad (hierna te noemen het Provinciale Volkscomité) door de grondprijs in de grondprijstabel te vergelijken met de gangbare marktprijs.

De methode van de aanpassingscoëfficiënt voor grondprijzen wordt toegepast om de grondprijs te bepalen voor percelen en gebieden die reeds zijn opgenomen in de door het Provinciaal Volkscomité uitgegeven grondprijstabel en die onder een van de volgende categorieën vallen:

a) Gevallen zoals bedoeld in punt a, clausule 4, artikel 114 en clausule 3, artikel 189 van de Landwet;

b) Het berekenen van de jaarlijkse grondhuur wanneer de staat grond verhuurt zonder de gebruiksrechten van de grond te veilen;

c) Het berekenen van de startprijs voor de veiling van gebruiksrechten van grond wanneer de staat grond toewijst of verhuurt in gevallen waarin op het perceel of gebied reeds technische infrastructuur is aangelegd overeenkomstig het gedetailleerde bouwplan;

d) Het bepalen van de grondprijs van het te waarderen perceel of gebied, waarbij de totale waarde, berekend volgens de grondprijstabel voor het gebied waarop grondgebruiksrechten en grondhuur van toepassing zijn, minder dan 30 miljard VND bedraagt voor centraal bestuurde steden, minder dan 10 miljard VND voor bergachtige en hooglandprovincies en minder dan 20 miljard VND voor andere provincies in de volgende gevallen:

De gevallen genoemd in punt b en d van clausule 4, artikel 114, en clausule 2, artikel 172 van de Landwet;

De grondhuurprijs wordt berekend als een eenmalige betaling voor de gehele huurperiode wanneer de staat grond verhuurt zonder de gebruiksrechten te veilen.

d) Het berekenen van de compensatie wanneer de staat land terugwint in gevallen waarin meerdere aangrenzende percelen met hetzelfde beoogde gebruik worden teruggewonnen, maar niet voldoen aan de voorwaarden voor toepassing van de vergelijkende methode.

Het decreet bepaalt dat vergelijkbare percelen die voor de waardebepaling van grond worden gebruikt, moeten voldoen aan de voorwaarden voor de uitoefening van gebruiksrechten zoals vastgelegd in de Grondwet.

Informatie voor het toepassen van methoden voor grondwaardering .

Decreet 12/2024/ND-CP voegt ook artikel 5b toe met betrekking tot informatie voor de toepassing van methoden voor grondwaardering. Dienovereenkomstig omvat de informatie over grondprijzen, grondhuurprijzen en huurprijzen van gebouwen voor de toepassing van de vergelijkende methode, de surplusmethode en de berekening van grondprijsaanpassingscoëfficiënten het volgende:

1) De winnende biedprijs voor gebruiksrechten van grond in gevallen waarin de winnende bieder aan zijn financiële verplichtingen heeft voldaan conform de beslissing over het winnende bod.

2) Grondprijzen nadat de belastingprocedures bij de belastingdienst zijn afgerond of na registratie bij het kadaster in geval van overdracht van gebruiksrechten;

3) Prijzen voor grondhuur, prijzen voor huur van bedrijfsruimte;

4) Marktprijs van grondoverdrachten.

Het decreet bepaalt dat de informatie die gebruikt wordt voor de toepassing van de grondwaarderingsmethode, informatie moet zijn die niet ouder is dan 24 maanden vóór de datum van de grondwaardering, waarbij prioriteit wordt gegeven aan informatie die het dichtst bij de waarderingsdatum ligt, en die afkomstig is uit de volgende bronnen:

- Nationale gronddatabase, nationale prijsdatabase;

- Kadasterkantoren, instanties die veilingen van grondgebruiksrechten organiseren en instanties die veilingen van activa organiseren;

- Belastingdiensten, agentschappen voor landbouw en plattelandsontwikkeling;

- Vastgoedtransacties, vastgoedbedrijven;

- Organisaties die adviseren over grondwaardering en taxatiebureaus;

- Kredietinstellingen, vastgoedverenigingen, onderzoeksinstellingen/centra;

- Voer rechtstreekse gesprekken met de overdrager of de ontvanger in gevallen waarin de overdracht al op de markt heeft plaatsgevonden.

Volgens decreet 12/2024/ND-CP worden gegevens over inkomsten en uitgaven uit het gebruik van niet-agrarische grond voor de toepassing van de inkomstenmethode verzameld uit de volgende bronnen: inkomsten uit productie- en bedrijfsactiviteiten zoals opgenomen in de jaarrekening, of inkomsten uit grond- en bedrijfsruimtehuur gedurende een ononderbroken periode van 3 jaar (berekend van 1 januari tot en met 31 december) direct voorafgaand aan de waarderingsdatum.

Als de inkomsten uit het te waarderen perceel of gebied voor elk jaar onvolledig zijn en de werkelijke inkomsten uit grondgebruik niet nauwkeurig weergeven, dient informatie over erfpachtprijzen en huurprijzen van panden voor ten minste drie percelen te worden verzameld ter vergelijking.

De kosten voor het genereren van inkomsten uit het hierboven beschreven grondgebruik worden vastgesteld op basis van normen en eenheidsprijzen die zijn vastgesteld door bevoegde overheidsinstanties of investeringspercentages voor de bouw die zijn gepubliceerd door het Ministerie van Bouw ; in gevallen waarin er geen normen, eenheidsprijzen of investeringspercentages voor de bouw zijn vastgesteld door bevoegde overheidsinstanties, wordt als basis de gemiddelde werkelijke kostprijs van ten minste drie percelen grond die het dichtst bij het in punt b, lid 5 van dit artikel genoemde perceel of gebied liggen, gebruikt.

Bij toepassing van vergelijkende methoden moet de surplusmethode vergelijkbare percelen selecteren in de volgende prioriteitsvolgorde: a) Gelijkenis in locatie, infrastructuur, oppervlakte, grootte, vorm, grondgebruikscoëfficiënt, bebouwingsdichtheid, bebouwde hoogte en andere factoren die de grondprijzen beïnvloeden ten opzichte van het te waarderen perceel; b) De kortste afstand tot het te waarderen perceel of gebied, en niet beperkt door administratieve grenzen van gemeenten, districten of provincies.

Het provinciale Volkscomité bepaalt de specifieke grondprijzen.

Wat betreft de vaststelling van specifieke grondprijzen, bepaalt decreet 12/2024/ND-CP dat, op basis van de beginselen van grondwaardering zoals gespecificeerd in artikel 112, lid 1, van de Grondwet, de voorwaarden voor de toepassing van grondwaarderingmethoden en de resultaten van de grondwaardebepaling door de Raad voor Grondwaardering, het provinciale Volkscomité de specifieke grondprijzen vaststelt, of het districtsvolkcomité in gevallen waarin het provinciale Volkscomité bevoegdheid delegeert zoals voorgeschreven in de Wet op de Organisatie van het Lokaal Bestuur.

Specifieke grondprijzen worden gebruikt als basis voor de gevallen die zijn vastgelegd in artikel 114, lid 4, artikel 172, lid 2, en artikel 189, lid 3, van de Grondwet; de startprijs voor de veiling van gebruiksrechten op grond wanneer de Staat grond toewijst met gebruiksrechten, of grond verhuurt met een eenmalige betaling voor de gehele huurperiode.

Het ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu is verantwoordelijk voor het ondersteunen van het Volkscomité op hetzelfde niveau bij het vaststellen van specifieke grondprijzen.

Bron