De heer Le Hoang Chau heeft verschillende concrete mechanismen voorgesteld om Ho Chi Minh-stad een vliegende start te geven.
-Welke mechanismen denk je dat dat zijn?
*Ten eerste zou het BOT-contract (Build-Operate-Transfer) niet moeten worden toegepast op investeringsprojecten voor het verbeteren, uitbreiden en moderniseren van de bestaande wegeninfrastructuur in Ho Chi Minh-stad. Dit voorkomt belangenconflicten tussen de projectinvesteerder en de mensen die de BOT-wegen gebruiken en tol moeten betalen, wat mogelijk tot sociale onrust kan leiden. In plaats daarvan zouden investeringsprojecten voor het verbeteren, uitbreiden en moderniseren van de bestaande wegeninfrastructuur moeten worden uitgevoerd onder een BT-contract (Build-Transfer), waarbij de stad de investeerder betaalt.
Bovendien moet worden overwogen om Ho Chi Minh-stad toe te staan investeringsprojecten in de bouwsector te hervatten volgens het BT-contractmodel, waarbij staatsgelden worden gebruikt om investeerders te betalen, en absoluut geen grondgelden worden gebruikt om investeerders andere projecten te laten uitvoeren. Tegelijkertijd moet de staat budgettaire middelen creëren door te investeren in grondontwikkeling, via grondontwikkelingsfondsen, grondontwikkelingsorganisaties en veilingen van gebruiksrechten op grond, zoals vastgelegd in het ontwerp van de gewijzigde Grondwet, om middelen uit de particuliere sector te mobiliseren voor investeringen in de ontwikkeling van stedelijke infrastructuur, transportprojecten, enzovoort.
-Wat zijn uw suggesties met betrekking tot de huidige knelpunten op de vastgoedmarkt om deze op te lossen en doorbraken te creëren voor de ontwikkeling van Ho Chi Minh-stad?
Momenteel is het grootste obstakel gerelateerd aan juridische kwesties, met name de berekening van de grondgebruiksrechten. De meeste projecten kunnen niet worden uitgevoerd omdat de grondgebruiksrechten niet kunnen worden betaald met de huidige berekeningsmethoden. Daarom stellen wij voor om commerciële woningbouwprojecten toe te staan de grondprijsaanpassingscoëfficiënt (K-coëfficiënt) toe te passen en dit voorstel ter goedkeuring voor te leggen aan de gemeenteraad van Ho Chi Minh-stad, zodat deze kan worden toegepast op de berekening van grondgebruiksrechten en erfpacht voor alle percelen (ongeacht hun waarde volgens de grondprijstabel).
Momenteel wordt de surplusmethode veelvuldig toegepast bij de waardebepaling van grond, waarbij specifieke grondprijzen worden vastgesteld voor de berekening van gebruiksrechten en erfpachtkosten voor vastgoedprojecten, commerciële woningen en stedelijke gebieden. Deze methode levert echter geen echt betrouwbare resultaten op voor de waardebepaling van grond. Volgens experts levert het toepassen van twee verschillende methoden door één taxatiebureau voor hetzelfde vastgoedproject twee verschillende resultaten op, met een verschil van ongeveer 17%. Hetzelfde geldt voor hetzelfde project, wanneer twee verschillende taxatiebureaus dezelfde methode gebruiken. Daarom is het essentieel om de methode met grondprijsaanpassingscoëfficiënten toe te passen voor de berekening van gebruiksrechten en erfpachtkosten voor vastgoed- en commerciële woningbouwprojecten.
-Wat zijn de voordelen van het toepassen van de K-coëfficiënt, meneer?
*Voor zover ik weet, heeft het Volkscomité van Ho Chi Minh-stad ooit een document uitgebracht waarin werd voorgesteld om de K-coëfficiëntmethode toe te passen voor de berekening van grondgebruiksrechten en erfpachtkosten voor alle vastgoed- en commerciële woningbouwprojecten, ongeacht of de waarde van de grondgebruiksrechten boven of onder de 30 miljard VND ligt. Dit in plaats van, zoals nu het geval is, een adviesbureau in te schakelen voor de taxatie van de grond. Als de K-coëfficiënt wordt toegepast om de grondgebruiksrechten te bepalen, zou het proces niet langer dan zes maanden duren. Dit zou een voldoende, nauwkeurige en tijdige inning van inkomsten voor de staatsbegroting garanderen, terwijl tegelijkertijd de rechten van projectinvesteerders worden beschermd.
Veel projecten kunnen niet worden uitgevoerd omdat de grondgebruiksrechten niet kunnen worden betaald.
Tegelijkertijd zal de implementatie volgens het voorstel van het Volkscomité van Ho Chi Minh-stad de berekening van grondgebruiksrechten en erfpachtkosten voor vastgoedprojecten, commerciële woningen en stedelijke gebieden standaardiseren, waardoor transparantie wordt gewaarborgd en zowel de staat als het bedrijfsleven inzicht krijgen in de hoogte van de grondgebruiksrechten en erfpachtkosten die aan de staatsbegroting moeten worden betaald.
Het aanpakken van de huidige situatie waarin de grondgebruiksrechten en grondhuurkosten onduidelijk zijn, zal enerzijds juridische risico's voor overheidsfunctionarissen en -medewerkers bij de uitoefening van hun taken en voor alle betrokkenen voorkomen, en anderzijds ervoor zorgen dat overheidsinstanties de volledige bevoegdheid hebben om de hoogte van de grondgebruiksrechten en grondhuurkosten vast te stellen die aan de staatsbegroting moeten worden betaald (door middel van het recht om jaarlijks of bij marktschommelingen de grondprijsaanpassingscoëfficiënt (K4-coëfficiënt) vast te stellen, afhankelijk van het type vastgoedproject, commerciële woningbouw of stedelijk gebied, waardoor de staat de markt leidt in plaats van volgt). Tegelijkertijd zal dit zorgen voor een voldoende, nauwkeurige en tijdige inning van de gelden voor de staatsbegroting, terwijl de rechten van projectinvesteerders worden beschermd.
Een van de huidige knelpunten voor bedrijven is de procedure voor het goedkeuren van investeringsbeleid en investeerders. Dit zijn de eerste twee stappen bij het opzetten van een project. Welke suggesties heeft u om dit aan te pakken?
*We hebben geconstateerd dat de procedure voor het gelijktijdig goedkeuren van investeringsbeleid en investeerders slechts de eerste stap is in de keten van investerings- en bouwprocedures voor vastgoed- en commerciële woningbouwprojecten. De knelpunten in deze procedure hebben de afgelopen tijd geleid tot knelpunten in sociale woningbouwprojecten en commerciële woningbouwprojecten. Dit probleem moet daarom niet alleen voor Ho Chi Minh-stad, maar voor het hele land worden opgelost.
Een ander probleem is de aanpassing van de planning op schaal 1:2000 voor sociale woningbouwprojecten. Veel projecten kunnen niet worden uitgevoerd omdat de meeste sociale woningbouwprojecten plaatsvinden op grond die voorheen bestemd was voor commerciële bebouwing en nu een andere bestemming heeft gekregen. Als er op deze grond sociale woningen worden gebouwd, zal de grondgebruikscoëfficiënt met een factor 1,5 toenemen. Dit betekent dat de oude planning op schaal 1:2000 dienovereenkomstig moet worden aangepast.
Het aanpassen van het bestemmingsplan op schaal 1:2000 valt onder de verantwoordelijkheid en bevoegdheid van overheidsinstanties en wordt periodiek aangepast volgens de wetgeving inzake stedenbouw en bouw. Er is echter geen regelgeving die voorschrijft dat bestemmingsplannen en gedetailleerde plannen moeten worden goedgekeurd of aangepast conform de wet voordat het haalbaarheidsrapport voor investeringen en bouw wordt opgesteld en de volgende stappen van het project worden uitgevoerd. Investeerders in sociale woningbouwprojecten moeten daarom wachten, zonder te weten hoe lang, ook al leiden deze projecten niet tot een bevolkingsgroei in de provincie. Dit komt doordat kopers van sociale woningen minimaal zes maanden permanent of tijdelijk in de provincie moeten wonen en een sociale verzekering moeten hebben. Bovendien zorgt het project alleen voor een bevolkingsgroei in het gebied waar het project zich bevindt.
Bronlink
Reactie (0)