Wat is er gebeurd met de 'spooksteden' van China?

(CLO) Met meer dan 65 miljoen leegstaande appartementen en een verlaten financieel district Yujiapu, wordt China's grootse stedelijke droom geconfronteerd met een harde realiteit.

De bouwboom, in combinatie met de snelle economische ontwikkeling van China, heeft een golf van grootschalige woon- en commerciële projecten in het hele land op gang gebracht.

Een verlaten straat in Conch Bay, tegenover het nieuwe financiële district Yujiapu in Tianjin, in het noorden van China. Foto: Greg Baker

Het gevolg hiervan is dat talrijke grote stedelijke gebieden onbewoond zijn geraakt. Sommige steden zijn zelfs volledig gebouwd maar onbewoond, waardoor ze de bijnaam "spooksteden" hebben gekregen.

De vastgoedbubbel

Een van de belangrijkste redenen is de gewoonte van de Chinezen om meerdere panden te kopen. Met een bevolking van 1,4 miljard mensen wordt het bezit van onroerend goed beschouwd als een veilige investeringsvorm. Naar schatting is ongeveer 70% van het totale huishoudelijke vermogen in China in deze sector geïnvesteerd.

De vastgoedmarkt kwam echter rond 2020 tot stilstand toen de speculatieve zeepbel die zich in de loop der jaren had opgebouwd, barstte als gevolg van strengere regelgeving. Hierdoor kwamen tientallen miljoenen appartementen leeg te staan ​​en bleven veel projecten onafgemaakt, wat de zorgen over de economische neergang verder aanwakkerde.

Ontwikkelaars blijven woningen bouwen, zelfs wanneer de markt verzadigd is, wat betekent dat het aanbod de vraag ruimschoots overtreft. Volgens Sarah Williams, universitair docent technologie en stedenbouw aan het Massachusetts Institute of Technology (MIT), heeft de Chinese overheid te veel projecten aangemoedigd, maar kan ze deze niet stoppen omdat banken al een groot aantal bouwprojecten hebben gefinancierd.

"De overheid breidt haar grondbezit uit en blijft leningen verstrekken zodat projectontwikkelaars oude schulden kunnen aflossen met nieuwe. Je kunt het het beste zien als een model dat lijkt op een piramidespel," aldus Williams in Newsweek.

Een sprankje hoop

Niettemin hebben sommige gebieden geleidelijk aan bewoners aangetrokken en is het label 'spookstad' enigszins verdwenen. De hoeveelheid leegstaande woningen blijft echter enorm, met naar schatting 65 tot 80 miljoen onbewoonde appartementen in heel China.

Een van de meest treffende voorbeelden is de wijk Kangbashi in Ordos, Binnen-Mongolië. Hoewel gebouwd voor 300.000 inwoners, is in werkelijkheid minder dan 10% van de appartementen bewoond.

De belangrijkste redenen zijn het gebrek aan banen, gezondheidszorg, onderwijs en essentiële voorzieningen, waardoor veel mensen, zelfs degenen die het zich kunnen veroorloven om een ​​huis te kopen, ervan weerhouden worden om erheen te verhuizen.

"Er werd ooit verwacht dat investeringen in vastgoed, zelfs zonder banengroei, de regionale economische ontwikkeling zouden kunnen stimuleren. Maar voor een stad om echt te floreren, blijft het allerbelangrijkste de aanwezigheid van banen," legde Williams uit.

Kangbashi telt momenteel meer dan 120.000 inwoners, met duizenden leerlingen die lokale scholen bezoeken. De groeivooruitzichten van de regio blijven echter beperkt, vooral in de context van de dalende bevolking in China. Volgens officiële cijfers daalde de bevolking van Binnen-Mongolië in 2023 met 0,3%, twee keer zo snel als de gemiddelde daling in het land.

Een ander voorbeeld is Tianducheng, een chique stadswijk in Hangzhou, in de provincie Zhejiang. De wijk, die ontworpen is naar Europees architectuurmodel met een Eiffeltoren op schaal 1:3, stond ooit bekend om zijn verlaten pleinen en leegstaande appartementencomplexen.

Na verloop van tijd vestigden zich er echter steeds meer bewoners, en in 2017 was de bevolking van dit stedelijk gebied verdrievoudigd ten opzichte van het oorspronkelijke plan.

Ambitieuze projecten die mislukten.

Niet elk project heeft hetzelfde gelukkige lot gehad als Kangbashi of Tianducheng. Een voorbeeld van een mislukking is het financiële district Yujiapu in Tianjin, ooit geprezen als het "Manhattan van China".

Dit gebied werd begin jaren 2010 ontwikkeld met wolkenkrabbers, brede boulevards en zelfs een eigen metrolijn. Ondanks de moderne infrastructuur is Yujiapu er echter niet in geslaagd bedrijven en bewoners aan te trekken. Jaren na de voltooiing blijft het er angstvallig stil.

Naast projecten die na voltooiing van de bouw werden stopgezet, zijn er ook projecten die nooit daadwerkelijk van start zijn gegaan. Een daarvan is het Xiong'an Nieuwe Gebied, een speciale economische zone op ongeveer 100 km ten zuiden van Peking.

Deze wegen, die bedoeld waren om de ontwikkelingsdruk op de hoofdstad te verlichten en een model te worden voor groene infrastructuur en slimme stedelijke technologie, vertonen nog steeds geen tekenen van activiteit. Door de vertragingen in de uitvoering lijkt dit gebied meer op een spookstad dan op een toekomstig economisch centrum.

De risico's blijven bestaan.

Volgens Williams vormen de verlaten, verspreide stedelijke gebieden de grootste bedreiging voor de op één na grootste economie ter wereld, en niet zozeer prominente projecten zoals Tianducheng.

"Dit zijn hotspots van overinvestering, waardoor veel huizenkopers in een verliesgevende positie terechtkomen omdat ze hun investering niet kunnen terugverdienen," zei ze, en vergeleek de situatie met de Amerikaanse huizenmarktcrisis van 2007-2008.

Volgens haar zal dit op de lange termijn een "enorm" domino-effect hebben op de Chinese economie.

Viet Ha (volgens Newsweek)