De vastgoedprijzen in Thu Thiem liggen hoger dan in Phu My Hung.

In de jaren 2010 beleefde Phu My Hung een snelle vastgoedhausse met zijn luxe appartementen en werd het een symbool van het welvarende zuidelijke deel van Ho Chi Minh-stad. Tegelijkertijd was Thu Thiem nog steeds slechts een moerassig gebied met riet, vijvers en veerponten die het oude District 2 met het centrale District 1 verbonden, ooit beschouwd als "het land aan de overkant van de rivier".

In slechts een decennium, met name van 2015 tot nu, heeft Thu Thiem echter een dramatische transformatie ondergaan en is het uitgegroeid tot een van de nieuwe stedelijke iconen van Ho Chi Minh-stad. Van een vrijwel onontwikkeld gebied is het geleidelijk uitgegroeid tot het middelpunt van de luxe vastgoedmarkt en wordt het zelfs beschouwd als een plek die Phu My Hung overtreft qua status en prijsniveau in het topsegment.

De vastgoedprijzen in Thu Thiem stijgen al tien jaar.

Toen het masterplan voor het nieuwe stadsgebied Thu Thiem in 1996 werd goedgekeurd, beschouwden velen het nog steeds als een apart gebied, los van de bestaande stadskern. In 2005 werd het plan herzien en volgden er een reeks infrastructuurprojecten, zoals de Saigon-riviertunnel, de Mai Chi Tho-boulevard en de Thu Thiem-brug 1, die de perceptie van dit schiereiland begonnen te veranderen.

Het duurde echter tot ongeveer 2015 voordat dit stedelijk gebied echt vorm begon te krijgen, toen de eerste projecten de basis legden voor een modern stadscentrum.

De eerste fasen van het stedelijk gebied Sala vormden het begin van de ontwikkelingsgolf in Thu Thiem. Hierna volgden Empire City, dat in 2015 van start ging, en Metropole, dat in 2018 verscheen en een groot aantal grote projectontwikkelaars aantrok.

De eerste fasen van het stedelijk gebied Sala markeerden het begin van een golf van vastgoedontwikkeling in Thu Thiem. Foto: Quynh Danh.

In een gesprek met Tri Thuc - Znews gaf mevrouw Le Thi Huyen Trang, algemeen directeur van JLL Vietnam, aan dat de periode van 2015 tot 2018 wordt beschouwd als een vormingsfase voor de vastgoedmarkt in Thu Thiem.

Baanbrekende projecten zoals Sala van Dai Quang Minh lieten appartementprijzen zien van ongeveer 56-70 miljoen VND/m2. Destijds werd deze prijs als zeer hoog beschouwd voor het oostelijke deel van Ho Chi Minh-stad, maar de markt accepteerde deze snel dankzij de verwachtingen voor de toekomst van dit schiereiland.

Niet alleen appartementen, maar ook het segment van laagbouw bereikt snel een nieuw prijsniveau. Volgens mevrouw Trang trokken veel rijtjeshuizen en villa's aan de hoofdwegen in Sala ooit de aandacht toen ze prijzen bereikten van ongeveer 200 miljoen VND per vierkante meter grond - een prijs die tien jaar geleden zelden voorkwam in het oude District 2.

De periode van 2019 tot 2022 markeerde een aanzienlijke transformatie, waarbij tal van projectontwikkelaars nieuwe producten lanceerden en zich positioneerden in het luxesegment, waardoor Thu Thiem zich in de race om het topsegment van de vastgoedmarkt mengde.

Hoewel de appartementprijzen in Thu Thiem aanvankelijk slechts enkele tientallen miljoenen VND/m2 bedroegen, bereikten veel projecten aan de rivier tussen 2019 en 2022 marktprijzen van 160-170 miljoen VND/m2.
Mevrouw Le Thi Huyen Trang, algemeen directeur van JLL Vietnam

De aanwezigheid van grote namen zoals SonKim Land, GS E&C en Keppel Land heeft de hele markt een nieuwe impuls gegeven. Projecten in Thu Thiem die zich richten op internationale standaarden hebben de prijzen met een factor 2 tot 3 doen stijgen ten opzichte van de beginfase.

"Hoewel de appartementprijzen in de beginfase slechts enkele tientallen miljoenen VND/m2 bedroegen, bereikten veel projecten aan de rivier in de periode 2019-2022 marktprijzen van 160-170 miljoen VND/m2," citeerde mevrouw Trang statistieken van JLL.

Na de opening van de Ba Son-brug voor het verkeer in 2022 stegen de vastgoedprijzen in Thu Thiem tot ongekende hoogten. De brug is niet alleen een transportproject, maar ook een "psychologische impuls", waardoor Thu Thiem direct verbonden raakt met het bestaande centrale zakendistrict van Ho Chi Minh-stad.

De Ba Son-brug, die in 2022 voor het verkeer werd opengesteld, was niet alleen een transportproject, maar gaf ook een "psychologische impuls" waardoor de vastgoedprijzen in Thu Thiem naar ongekende hoogten stegen. Foto: Quynh Danh.

Tegen 2025-2026 zal de vastgoedmarkt van Thu Thiem officieel de ultraluxe fase ingaan. Volgens JLL heeft de wederverkoopprijs van veel appartementen aan de rivier de 180-200 miljoen VND/m2 bereikt, waarmee het prijsniveau van veel luxe stedelijke gebieden in Zuidoost-Azië wordt benaderd. Sommige uitzonderlijke panden overschrijden deze drempel zelfs.

De vastgoedprijzen in Thu Thiem zullen naar verwachting blijven stijgen.

De heer David Jackson, algemeen directeur van Avison Young Vietnam, merkte ook op dat de vastgoedprijzen in Thu Thiem naar verwachting sterk zullen stijgen in de periode 2015-2025 dankzij verschillende fundamentele factoren, zoals de nabijheid van het oude centrum van District 1, het schaarse aanbod aan grond, de goed ontwikkelde infrastructuur en de ambitie om het nieuwe financiële centrum van Ho Chi Minh-stad te worden.

Volgens hem is Thu Thiem, in tegenstelling tot het oude stadscentrum, zorgvuldig gepland met een lage bebouwingsdichtheid, een uitgebreid transportnetwerk en voldoende ruimte voor de ontwikkeling van grootschalige voorzieningen zoals parken, pleinen en openbare ruimtes. Het oude District 1 is daarentegen bijna volledig ontwikkeld, waardoor de verwachte prijsstijgingen in de toekomst naar verwachting minder snel zullen verlopen.

Mevrouw Le Thi Huyen Trang suggereerde zelfs dat Thu Thiem zich inmiddels heeft gevestigd als een "nieuw centrum", dat rechtstreeks concurreert met het oude District 1 en veel andere al lang bestaande, chique buurten van de stad overtreft.

Naast de voordelen op het gebied van planning, is de verbinding van Thu Thiem naar de Ben Thanh-markt via de Thu Thiem-tunnel of de Ba Son-brug volgens mevrouw Trang zelfs sneller dan vanuit sommige delen van de oude buitenwijken van District 1. Dit heeft het prijsverschil tussen de twee gebieden verkleind.

In vergelijking met het zuidelijke deel van Ho Chi Minh-stad betoogde ze dat Phu My Hung momenteel de rol vervult van een stabiel stedelijk gebied dat voorziet in de daadwerkelijke huisvestingsbehoeften van gezinnen, terwijl Thu Thiem zich ontwikkelt tot een nieuw centrum met grote aantrekkingskracht vanwege de waardestijging van onroerend goed en het vermogen om langetermijninvesteringen aan te trekken.

Phu My Hung vervult momenteel de rol van een stabiele stedelijke wijk die voorziet in de daadwerkelijke huisvestingsbehoeften van gezinnen. Foto: Quynh Danh.

Hoewel de vastgoedprijzen in Thu Thiem in de periode 2015-2025 sterk zijn gestegen, met een gemiddelde groei van ongeveer 20,4% per jaar voor appartementen en 23% per jaar voor laagbouw, is de heer David van mening dat dit gebied zich nog steeds in een transformatieproces bevindt van een nieuw stedelijk gebied naar een meer volledig ontwikkeld stadium.

Een expert van Avison Young schat in dat Thu Thiem nog steeds een aanzienlijk potentieel heeft voor prijsstijging dankzij aanhoudende, forse investeringen in infrastructuur, iconische gebouwen en hoogwaardige voorzieningen. Volgens hem ontwikkelt dit gebied zich geleidelijk tot een toonaangevende locatie voor de prijsbepaling van luxe vastgoed in Ho Chi Minh-stad.

Naar verwachting zal Phu My Hung dankzij de doordachte planning en de bewezen levenskwaliteit aantrekkelijk blijven, maar dit gebied bevindt zich in de volwassen fase van zijn ontwikkelingscyclus, waardoor de kans op prijsstijgingen naar verwachting aanzienlijk kleiner zal zijn.

"Het verschil in vraag naar vastgoed in Thu Thiem zit hem in de toekomstige positionering. Terwijl Thao Dien of Phu My Hung aantrekkelijk zijn vanwege hun gevestigde woonomgeving, trekt Thu Thiem kopers aan met de verwachting dat het op de lange termijn een nieuw financieel centrum en een stedelijk icoon van Ho Chi Minh-stad zal worden," aldus David.

Gezien de prijsontwikkeling tot 2025, is hij van mening dat Thu Thiem een aanzienlijk verschil heeft gemaakt ten opzichte van Thao Dien en Phu My Hung, terwijl het verschil met het oude District 1 aanzienlijk kleiner is geworden.

Volgens een onderzoek van Tri Thuc - Znews variëren de appartementprijzen in Phu My Hung momenteel van 80 tot 150 miljoen VND per vierkante meter, afhankelijk van de locatie, met een gemiddelde stijging van ongeveer 10% per jaar. Nieuwe projecten zoals The Regency in Phu My Hung worden momenteel doorverkocht voor zo'n 170 tot 180 miljoen VND per vierkante meter. Veel nieuwe projecten in Thu Thiem hebben de grens van 200 miljoen VND per vierkante meter zelfs al overschreden.

De heer David voorspelt dat Thu Thiem vanaf nu tot 2030 de fase van "functionele stedelijke voltooiing" zal ingaan, waarin een reeks belangrijke onderdelen zoals de Thu Thiem-brug 3 en 4, de voetgangersbrug, de metrolijn Ben Thanh - Thu Thiem, het centrale plein, het Internationale Financiële Centrum en grootschalige vastgoedprojecten gelijktijdig operationeel zullen zijn.

Tegen die tijd zullen de vastgoedprijzen niet langer uitsluitend worden bepaald door verwachtingen, maar door de daadwerkelijke cashflow, de reële vraag van bedrijven, professionals en hoogwaardige economische activiteiten. Volgens hem zou Thu Thiem, na de periode 2026-2030, wanneer het ecosysteem van het nieuwe centrale zakendistrict is voltooid, een nieuwe groeicyclus kunnen ingaan met prijsniveaus die in sommige hoogwaardige segmenten het gemiddelde van District 1 zouden kunnen overtreffen.

Ondanks de voorspellingen van aanhoudende prijsstijgingen, zijn experts van mening dat de liquiditeit in het gebied positief zal blijven, dankzij de voornamelijk uit langetermijnbeleggers bestaande uit investeerders die centraal gelegen vastgoed beschouwen als een veilige haven in een volatiele economische omgeving.

"De vraag naar vastgoed op dit schiereiland draait niet alleen om het vergaren van vermogen, maar is ook verbonden met een levensstijl die prioriteit geeft aan ervaringen en een directe verbinding met het toekomstige internationale financiële centrum. Dit creëert een zeer selectief marktsegment, dat streeft naar de standaarden van een moderne, regionale stad," voegde mevrouw Trang eraan toe.

Bron: https://znews.vn/gia-bat-dong-san-thu-thiem-vuot-phu-my-hung-post1653778.html