Secretaris-generaalLam benadrukte dat de staat eerlijke en effectieve landgebruiksrechten voor iedereen moet garanderen. Foto: VNA.
Eerder had de secretaris-generaal ook een overleg met relevante instanties over de richting van de wijziging van de Grondwet. Volgens de secretaris-generaal moet de staat het recht op eerlijk en effectief grondgebruik voor iedereen garanderen, moet hij zorgen voor effectief grondgebruik, een eerlijke en effectieve verdeling en toewijzing van grondwaarde, moet hij verspilling voorkomen en moet hij de efficiëntie van de grondbronnen maximaliseren om het land te ontwikkelen.
De verklaring van de secretaris-generaal is niet alleen een praktische observatie, maar wijst ook op een kernprincipe van landbeheer in Vietnam. Deze korte verklaring heeft een enorme theoretische en praktische kwestie aan de orde gesteld: in de situatie dat land eigendom is van de hele bevolking en beheerd wordt door de staat, is het mechanisch dwingen van grondprijzen om "de markt te volgen" niet in overeenstemming met het principe en heeft het vele potentieel gevaarlijke gevolgen.
Om dit helder te zien, is het noodzakelijk om het grondig te analyseren vanuit het perspectief van eigendom, economie en overheidsbeleid.
Grond – publiek eigendom en de unieke kenmerken van Vietnam
In tegenstelling tot veel landen die particulier grondbezit erkennen, stelt de Vietnamese grondwet dat grond toebehoort aan het hele volk, waarbij de staat de eigenaar vertegenwoordigt en het op uniforme wijze beheert. Dit creëert een fundamenteel verschil in de manier waarop grondprijzen tot stand komen.
In een typische markteconomie worden grondprijzen gevormd door concurrentie tussen talloze eigenaren. Het aanbod is divers, de vraag is divers, dus de prijzen worden vastgesteld op basis van echte concurrentie. Maar in Vietnam is de staat de enige aanbieder op de primaire markt. Alle behoeften aan grondtoegang moeten via de beslissingen van de staat over grondtoewijzing, grondpacht en wijziging van bestemming van het land worden bepaald. Met andere woorden, de Vietnamese grondmarkt is een bijzondere markt, waar de staat zowel aanbieder als toezichthouder is.
In die context, als de staat "het aan de lokale overheid overlaat om grondprijzen te bepalen op basis van de markt, laat hij het in wezen over aan de schommelingen die gemakkelijk te manipuleren zijn door speculanten, makelaars en belangengroepen. Op dat moment weerspiegelen grondprijzen niet langer de werkelijke gebruikswaarde, maar worden ze vertekend door speculatieve verwachtingen. Dat is de oorzaak van de paradox: veel verlaten gronden hebben nog steeds torenhoge prijzen, productiebedrijven hebben moeite om aan grond te komen en speculanten worden rijk dankzij prijsverschillen.
De Vietnamese grondmarkt is een bijzondere markt, waar de staat zowel leverancier als toezichthouder is.
De risico's van het opleggen van het 'marktprijs'-principe
Wanneer een publiek bezit dat eigendom is van de gehele bevolking, onderworpen wordt aan een op de markt gebaseerd prijsmechanisme, kunnen er onmiddellijk een aantal ernstige risico's ontstaan.
Ten eerste zijn de grondprijzen onredelijk hoog. Slechts één ongeverifieerd stukje informatie over planning of infrastructuur kan een "grondkoorts" creëren. "Grondmakelaars" en speculanten creëren gemakkelijk virtuele prijzen, waardoor de prijzen vele malen hoger worden dan de werkelijke waarde, waardoor het concept "marktprijs" een spel wordt voor manipulators.
Ten tweede, negatieve maatschappelijke gevolgen. Onredelijke stijgingen van grondprijzen leiden tot hogere huizenprijzen, huurprijzen, kosten voor levensonderhoud en productiekosten – die allemaal op de schouders van mensen en bedrijven terechtkomen. De droom van een vaste woonplek is steeds verder weg voor mensen met een middeninkomen; bedrijven verliezen hun concurrentievoordeel door de hoge grondkosten; de sociale woningmarkt verstikt.
Ten derde, verstoringen in de toewijzing van hulpbronnen. Wanneer virtuele grondprijzen een kanaal worden om snel rijk te worden, wordt sociaal kapitaal aangezogen in vastgoedspeculatie in plaats van in productie, technologie en innovatie. Veel mensen verlaten de productie om zich te storten op landsurfen, waardoor een onhoudbare economie op korte termijn ontstaat met potentiële risico's.
Ten vierde, het risico van macro-economische instabiliteit. De grondzeepbel vormt een risico voor het banksysteem, aangezien het grootste deel van het onderpand onroerend goed is. Tegelijkertijd neemt de kloof tussen arm en rijk toe, aangezien een minderheid snel rijk wordt door grondspeculatie, terwijl de meerderheid geen toegang heeft tot grond voor vestiging en carrièreontwikkeling.
De waarschuwing van de secretaris-generaal is dus niet alleen waarheidsgetrouw, maar heeft ook een uiterst belangrijke beleidsmatige waarde.
De onvermijdelijke rol van de staat bij de waardering van grond
In een staatseigendomsstelsel kan de staat zijn verantwoordelijkheid voor de waardering niet ontlopen. Integendeel, de staat heeft de plicht een standaardkader voor grondprijzen vast te stellen, omdat dat de enige manier is om de belangen van de hele bevolking te beschermen en verlies van publieke activa te voorkomen.
Als we de markt zichzelf laten "reguleren", geven we in feite de macht om de waarde van publieke activa te bepalen over aan een groep speculanten. Dit is niet alleen verkeerd vanuit het oogpunt van de principes van publiek vermogensbeheer, maar ook gevaarlijk vanuit maatschappelijk oogpunt.
De vaststelling van grondprijzen door de staat betekent niet dat de rol van de markt wordt ontkend. Integendeel, het is het ontwerp van een gecontroleerde markt, waarin de door de staat uitgegeven grondprijs de rol van "standaardanker" vervult, terwijl burgerlijke transacties binnen een redelijke bandbreedte kunnen fluctueren. Dit is een model dat de flexibiliteit van de markt in evenwicht brengt met de noodzakelijke stabiliteit van het staatsbeheer.
Met name de grondprijzen die de staat hanteert, vormen een strategisch beleidsinstrument om ervoor te zorgen dat mensen toegang hebben tot grond om zich te vestigen en hun carrière te ontwikkelen. Ook kunnen ze een stabiele kostenomgeving voor bedrijven creëren, het concurrentievermogen verbeteren, maatschappelijk kapitaal inzetten voor productie in plaats van voor speculatie. Daarnaast kunnen ze de publieke en transparante begrotingsinkomsten verhogen en het verlies van publieke middelen voorkomen.
Het standpunt van de secretaris-generaal heeft dus een solide theoretische basis: de waardering van grond door de staat is geen willekeurige administratieve ingreep, maar een onvermijdelijke vereiste van een speciaal eigendomsregime - publiek eigendom van grond.
Passend mechanisme voor het bepalen van grondprijzen in Vietnam
Om deze visie te implementeren, is het noodzakelijk om een wetenschappelijk, haalbaar en transparant prijsmechanisme te ontwikkelen.
Stel allereerst een nationaal standaardkader voor grondprijzen vast. Een onafhankelijke Nationale Raad voor Grondwaardering moet een kader voor grondprijzen opstellen op basis van big data, overleg met deskundigen en nauwlettend toezicht. Het is onmogelijk om elke gemeente haar eigen prijzen te laten vaststellen, want dat kan gemakkelijk in de "donkere zone" van groepsbelangen belanden.
Ten tweede, bouw een uniforme gronddatabase. Dit zal het "centrale zenuwstelsel" van landbeheer vormen, dat alle transacties, belasting- en kredietinformatie in realtime registreert, waardoor vraag en aanbod nauwkeurig worden weergegeven en virtuele transacties worden geëlimineerd.
Ten derde, voer een anti-speculatiebelasting in . Hef progressieve belasting op verlaten grond of grond die in korte tijd wordt gekocht en verkocht om speculatieve motieven te elimineren, zodat grond weer zijn normale productie- en leeffuncties kan vervullen.
Ten vierde, implementeer een mechanisme om verschillen in grondhuur te innen. Wanneer de staat investeert in infrastructuur die de grondwaarde verhoogt, moet de staat de hogere waarde innen via belastingen, heffingen of veilingen. Dit is een eerlijkheidsbeginsel: die waarde behoort toe aan de gehele bevolking en kan niet door één enkele groep individuen worden genoten.
Ten vijfde, zorg voor transparantie en toezicht. Het grondwaarderingsproces moet transparant zijn en gecontroleerd worden door de Nationale Vergadering, het Vaderlandfront, de pers en de bevolking. Alleen transparantie kan belangenverstrengeling voorkomen en het maatschappelijk vertrouwen versterken.
Ten zesde, houd rekening met een redelijke fluctuatiemarge. De transactieprijzen van de overheid kunnen binnen een bepaald bereik afwijken van de staatsprijzen, maar mogen het plafond niet overschrijden om flexibiliteit en stabiliteit te behouden.
Als deze mechanismen serieus worden ontworpen en toegepast, zullen ze een eerlijke, transparante en duurzame grondmarkt creëren – precies zoals de secretaris-generaal heeft bevestigd.
Strategische oriëntatie om het grondbeleid fundamenteel te wijzigen
Secretaris-generaal Lam stelde een strategische koers voor om het grondbeleid fundamenteel te wijzigen. In een systeem van publiek eigendom bestaat er geen correcte "marktprijs" als de staat de prijs niet vaststelt. Alleen een door de staat vastgestelde standaardprijs kan de publieke belangen waarborgen, speculatie voorkomen en de grondmarkt weer in de richting van duurzame ontwikkeling brengen.
Dit is een herinnering voor ons om een einde te maken aan laksheid, prijsinflatie en grondspeculatie, en tegelijkertijd een oproep om het grondprijsmechanisme te herzien en te richten op eerlijkheid en transparantie. De staat moet de architect van de grondmarkt zijn; prijsbepaling is er niet voor administratieve interventie, maar om een basis te leggen voor ontwikkeling.
De boodschap is heel duidelijk: het bepalen van de grondprijzen in staatsbezit is historisch gezien de verantwoordelijkheid van de staat. Bovendien is dit de sleutel om de Vietnamese vastgoedmarkt te laten ontsnappen aan de speculatieve spiraal, in een stabiele en eerlijke baan te brengen en zo de basis te leggen voor duurzame ontwikkeling.
Dr. Nguyen Si Dung
Bron: https://baochinhphu.vn/gia-dat-va-dinh-huong-chien-luoc-cua-tong-bi-thu-102251001144833045.htm
Reactie (0)