De huurprijzen worden steeds hoger.

Eind augustus 2024 waren velen verrast door het nieuws dat Starbucks zijn meest luxe vestiging in Ho Chi Minh-stad, gelegen aan Han Thuyenstraat 11-13 in district 1, na zeven jaar en een constant hoge klantenstroom zou sluiten. Nog schokkender was dat Starbucks het pand verliet nadat het huurcontract was verlopen en de verhuurder de huur verhoogde van 700 miljoen naar 750 miljoen VND per maand, oftewel ongeveer 9 miljard VND per jaar.

Ze staan ​​allemaal te popelen om hun beste stukken grond op te geven.

Voor ondernemers en mensen die werkzaam zijn in de vastgoedverhuursector, wordt de huurprijs van het bovengenoemde pand niet als te hoog beschouwd.

Er zijn namelijk andere panden in dezelfde Han Thuyenstraat of nabijgelegen straten met veel hogere huurprijzen. Zo kost het pand van %Arabica Coffee, een bekende Japanse koffieketen die slechts enkele maanden geleden is geopend, maar liefst 700 miljoen VND per maand.

Een toplocatie in het hart van Ho Chi Minh-stad staat al jaren leeg. (Foto: PHAM DINH)

Deze ultraluxe bedrijfsruimtes zijn echter alleen geschikt voor bedrijven met specifieke strategische doelen. Bedrijven die uitsluitend winst willen maken met de verkoop van producten of diensten, zullen het erg moeilijk vinden om te overleven.

Enkele maanden voordat Starbucks Han Thuyen sloot, verlieten een reeks bekende merken, zoals Highlands Coffee, hun panden op de hoek van Nguyen Du en Pasteurstraat; YEN Sushi restaurant sloot zijn vestiging aan Dong Khoistraat 8. Ook MIA, een winkel in bagage en handtassen, verliet een paar maanden geleden zijn pand op de kruising met Phu Dong. Deze locatie had een huurprijs van maar liefst 700 miljoen VND per maand en was in slechts vijf jaar tijd door vier grote merken van eigenaar gewisseld.

In werkelijkheid zijn de hoge huurprijzen, het onvermogen van bedrijven om het hoofd te bieden aan het huidige moeilijke economische klimaat en de daaruit voortvloeiende gedwongen teruggave van gehuurde panden niets nieuws; ze spelen al sinds de uitbraak van de COVID-19-pandemie in 2020. Volgens waarnemingen van verslaggevers van de krant Nguoi Lao Dong staan ​​veel commerciële panden langs drukke straten in het hart van Ho Chi Minh-stad, zoals Nguyen Hue, Le Loi (District 1), Vo Van Tan (District 3), Nguyen Trai (District 5), Nguyen Van Linh (District 7), Phan Xich Long (Phu Nhuan District), enzovoort, leeg of zijn ze gesloten.

De Le Loi-straat (District 1), ongeveer 550 meter lang, is een van de mooiste straten in het hart van Ho Chi Minh-stad. De straat kruist met "gouden" straten zoals Pasteur, Nam Ky Khoi Nghia en Nguyen Hue, maar telt momenteel zo'n 15 leegstaande panden. Mevrouw Nguyen Hanh, manager van een souvenirwinkel in deze straat, denkt dat veel winkels in de omgeving sluiten omdat ze de huur niet kunnen betalen. Deze huur bedraagt ​​25-30 miljoen VND per dag, of 800-900 miljoen VND per maand, exclusief personeelskosten, belastingen, kapitaal, enz. Sommige winkeliers hadden de zakelijke situatie aanvankelijk niet ingeschat en huurden panden tegen prijzen die ze zich niet konden veroorloven. Dit leidde tot onvoldoende inkomsten om de kosten te dekken, waardoor ze gedwongen werden te sluiten en elders een pand te huren, ook al waren ze er pas een paar maanden eerder ingetrokken.

"Juweliers, de bekende PL bubble tea-keten, reisbureaus ... hebben de panden een voor een teruggegeven omdat ze de huur niet meer konden betalen. Tot nu toe heeft niemand het aangedurfd om opnieuw te huren, omdat de prijs te hoog is. Ik vraag de verhuurder ook om de huur te verlagen, want er zijn veel toeristen maar weinig aankopen, en ik weet niet of ik het tot volgend jaar wel red," zei mevrouw Hanh bezorgd.

De heer Hoang Thanh, de makelaar van het pand aan Le Loistraat 48, een gebouw met twee verdiepingen, zei dat de eigenaar 12.000 dollar per maand vraagt ​​(bijna 300 miljoen VND), onder de voorwaarde van een borg van vier maanden, twee maanden huur vooruitbetaald en een huurcontract van minimaal twee jaar. Opvallend is dat het pand al meer dan een jaar leegstaat sinds de horlogewinkel TT de deuren sloot, maar de eigenaar weigert de huur te verlagen.

"Als klanten ruimte willen huren in de Le Loi-straat voor hun bedrijf of branding, moeten ze goed nadenken, want de prijzen zijn erg hoog, variërend van 10.000 tot 12.000 dollar per maand. Veel klanten kunnen deze huurprijs niet betalen en hebben hun borgsom, die oploopt tot honderden miljoenen Vietnamese dong, moeten verliezen", aldus de heer Thanh.

De Nguyen Trai-straat (district 5) stond ooit bekend als de " modestraat " van Ho Chi Minh-stad, met honderden winkels die schoenen, kleding, tassen, hoeden, zonnebrillen, enzovoort verkochten. Door de teruglopende zaken en de exorbitante huren hebben veel ondernemers echter borden opgehangen met de mededeling dat ze hun goederen te koop aanbieden en verhuizen.

Mevrouw Pham Ngoc, vertegenwoordigster van de Mdl-winkel voor designer zwangerschapskleding, gaf aan dat ze haar ruimte van 14,5 m², met een bruikbare oppervlakte van 35 m² (inclusief een begane grond, een kelder en een kleine opslagruimte), wil overdragen. De huur bedraagt ​​60 miljoen VND per maand. De overdrachtsprijs is 259 miljoen VND (inclusief airconditioning, verlichting, bewegwijzering, borg, enz.) om over te stappen naar een andere bedrijfsactiviteit. "De verkoop van modeartikelen daalt, terwijl de huur hoog blijft, wat niet rendabel is voor de markt. Na vele mislukte onderhandelingen heb ik besloten om de zaak over te dragen," legde mevrouw Ngoc uit.

Mevrouw Ha Phuong, eigenaresse van de nabijgelegen NN-modezaak, verklaarde dat ze haar volledige voorraad wil verkopen en de 80 vierkante meter grote ruimte op de begane grond wil onderverhuren vanwege "pensioen". De huidige huur bedraagt ​​45 miljoen VND per maand, met een minimale huurtermijn van één jaar en een borg van twee maanden. Onderverhuur zou besparen op kosten voor schappen en presentatie. Uit ons onderzoek blijkt echter dat mevrouw Phuong de verkoop heeft gestaakt en het pand heeft teruggegeven omdat de verhuurder weigerde de huur te verlagen om bedrijven te ondersteunen, en deze in plaats daarvan jaarlijks consequent verhoogde.

Het is beter om het pand leeg te laten staan ​​dan de huur te verlagen!

Le Thi Tu Uyen, een huurster gespecialiseerd in milieuvriendelijke consumptiegoederen en gezonde voeding, vertelde dat ze ooit een pand huurde aan de Nguyen Hue-straat in District 1 voor 20 miljoen VND per maand, maar dat ze het na slechts 3 maanden alweer sloot, ondanks dat ze haar borg kwijt was. Dit kwam doordat de straat weliswaar druk was, maar het klantenbestand voornamelijk bestond uit jongeren met een gemiddeld bestedingsvermogen, waardoor de inkomsten niet voldoende waren om de kosten te dekken.

Later richtte mevrouw Uyen zich op de ontwikkeling van haar online kanaal en realiseerde ze zich dat ze met een advertentiebudget van slechts ongeveer 200.000 VND per dag, oftewel zo'n 6 miljoen VND per maand, zo'n 40.000 mensen kon bereiken. Met een conversieratio van 0,5% ontving de winkel 200 bestellingen per maand. Dankzij kunstmatige intelligentie (AI) kan de webwinkel klanten overal ter wereld bereiken en de juiste doelgroep aanspreken, wat resulteert in een hoge conversieratio. "De huidige huurprijzen voor winkelruimte zijn onredelijk hoog. De ontwikkeling van het online kanaal zal de huurkosten aanzienlijk verlagen en ze geleidelijk dichter bij hun werkelijke waarde brengen", voorspelde mevrouw Uyen.

Onlangs sloot een keten van luxe delicatessenwinkels in Ho Chi Minh-stad haar eerste vestiging, die al meer dan tien jaar gevestigd was aan de Nguyen Dinh Chieu-straat in district 3, vanwege een "onredelijke huurverhoging" door de verhuurder. De oprichter van het merk verklaarde dat het pand, minder dan 40 vierkante meter groot, erg oud was, dat de airconditioning regelmatig haperde, dat er water lekte bij regen en dat het moeilijk te renoveren was omdat het een muur deelde met de naastgelegen winkel, terwijl de huur maar liefst 60 miljoen VND per maand bedroeg.

Meer dan drie maanden nadat de eerdergenoemde supermarkt de deuren sloot, hangt er nog steeds een bordje 'Te huur' op het terrein en zijn er nog geen nieuwe huurders gevonden. "Gezien de huurprijs en de staat van het pand, kunnen alleen grote bedrijven met aanzienlijk kapitaal om hun merk op te bouwen, of bedrijven die een risicovol, 'zelfvoorzienend' bedrijfsmodel nastreven, het zich veroorloven. Gewone bedrijven kunnen de huur simpelweg niet opbrengen," aldus een vertegenwoordiger van de winkelketen.

Volgens Hoang Tung, voorzitter van F&B Investment & FoodEdu Academy en expert in de voedingsmiddelen- en drankenindustrie, blijft de bijdrage van online kanalen aan de omzet, ondanks hun snelle groei, gering. Het grootste deel van de inkomsten komt nog steeds uit offline kanalen. Daarom spelen bedrijfspanden nog steeds een cruciale rol in de voedingsmiddelen- en drankenindustrie. "Niet alleen stijgen de huurprijzen op toplocaties door schaarste en een aanbod dat de vraag overtreft, maar zelfs gewone bedrijfspanden worden steeds duurder", merkte hij op.

De heer Tung is van mening dat verhuurders traditioneel gezien altijd de overhand hebben door huurders een borg of huur vooruit te laten betalen en de prijzen jaarlijks of periodiek te verhogen om de inflatie te compenseren. De meeste verhuurders zijn financieel goed gesteld, waardoor ze panden zes maanden tot een jaar leeg kunnen laten staan ​​om de huurprijs te behouden en weigeren de huur te verlagen. "Wat de panden betreft, is het behouden van de huurprijs al een goede zaak; er is weinig hoop op een verlaging. Eigenaren van horecagelegenheden moeten hiermee rekening houden in hun kostenberekening voordat ze hun bedrijf starten," adviseerde de heer Tung.

Ondertussen is de heer Nguyen Hong Hai, voorzitter van VNO Investment and Development Joint Stock Company - gespecialiseerd in de verhuur en onderverhuur van huizen en bedrijfspanden - van mening dat bedrijven die hun deuren sluiten of hun pand teruggeven niet per se te wijten zijn aan hoge huurprijzen, maar eerder omdat ze de ruimte niet langer nodig hebben of de zakelijke situatie in de toekomst als onhoudbaar beschouwen.

Toplocaties blijven zeer gewild.

Volgens een expert in de horeca investeren koffie- en drankketens zoals Katinat Coffee & Tea, Phe La, Phuc Long en Highland fors in toplocaties. Katinat Coffee & Tea en Phe La hebben echter dezelfde eigenaar. Mogelijk is het doel van de investeerder om de keten in deze fase agressief uit te breiden, met als doel aandelen te verkopen of om een ​​andere reden. Daarom is de keten niet te vergelijken met merken die normaal gesproken winstgevend opereren.

In werkelijkheid stijgen de huurprijzen in gebieden waar ruimte schaars is, eerder dan dat ze dalen. Typische voorbeelden zijn toplocaties in het centrum van District 1, het pand aan Han Thuyen Street dat Starbucks onlangs heeft verlaten, en de ruimte rond de rotonde van Ho Con Rua… grote horecamerken en -ketens dingen voortdurend naar de mogelijkheid om deze ruimtes te huren.

Bron: https://nld.com.vn/gia-thue-mat-bang-ngay-cang-cao-196240902193102544.htm