Het wegnemen van grote knelpunten voor gemeenten bij het bieden op stedelijke investeringsprojecten

Het voorschrijven van het minimumtarief voor de betaling aan de staatsbegroting in plaats van het bedrag

De regering heeft zojuist decreet nr. 115/2024 uitgevaardigd, waarin een aantal artikelen en maatregelen zijn opgenomen ter uitvoering van de wet op de aanbesteding van investeerders voor de uitvoering van grondprojecten. De grootste verandering in dit decreet is de duidelijke definitie van het minimumtarief dat bedrijven aan de staatsbegroting moeten betalen.

Volgens advocaat Pham Thanh Tuan ondervonden gemeenten eerder problemen op drie gebieden, op grond van de bepalingen van decreet 25/2020, waarin de hoogte van de betaling aan de staatsbegroting naast grondgebruiksvergoedingen en grondhuur (voorheen m3 genoemd) werd vastgesteld.

Ten eerste is er geen referentiegrondfonds omdat er geen veilingresultaten zijn of omdat er te veel referentiegrondfondsen zijn, waardoor het moeilijk is om te synthetiseren. Ten tweede is het lastig om de verwachte grondgebruiksvergoeding en grondhuur te bepalen. Ten derde is de coördinatie tussen lokale instanties bij dit taxatiewerk lastig. Dit is een van de redenen waarom veel gemeenten in de war raken bij het organiseren van aanbestedingen voor projecten waarbij grond wordt gebruikt.

Om bovenstaande tekortkomingen te verhelpen, bepaalt artikel 48 van Besluit 115/2024 het minimale betalingspercentage aan de staatsbegroting (over het algemeen aangeduid als m-waarde) bij het selecteren van investeerders voor de uitvoering van projecten in stedelijke gebieden; woonwijken op het platteland worden berekend als een percentage in plaats van het bedrag zoals voorheen.

Het percentage wordt berekend op basis van het gemiddelde referentiestijgingspercentage na veiling van grondgebruiksrechten (verschil tussen startprijs en winnende veilingprijs) van percelen grond waarop projecten in de regio worden uitgevoerd.

De grond die geveild wordt voor de uitvoering van het genoemde project (hierbij worden niet de resultaten van individuele grondveilingen voor huizenbouw gebruikt) moet in de laatste 3 opeenvolgende jaren vóór de datum van het besluit om het investeringsbeleid van het project goed te keuren, succesvolle veilingresultaten hebben opgeleverd (in sommige bijzondere gevallen maximaal 7 jaar) en qua locatie vergelijkbaar zijn (zelfde districtsniveau of een ander district in de provincie) met de grond die geveild wordt.

Het decreet heeft de manier waarop de criteria voor de beoordeling van de efficiëntie van grondgebruik worden bepaald, gewijzigd in de richting van het toepassen van het "minimumtarief voor de staatsbegroting" in plaats van deze waarde in specifieke bedragen te bepalen, zoals voorheen. De werkelijke waarde van de betaling aan de staatsbegroting (waarde M) is gelijk aan het door de investeerder voorgestelde budgetbetalingstarief vermenigvuldigd met de werkelijke grondgebruiksvergoeding en grondhuur van het project.

Een vastgoedproject in Ho Chi Minhstad (Foto: Trinh Nguyen).

Verwacht dat het aanzienlijke inkomsten voor de regio zal opleveren

Vastgoedjuristen illustreren de bepaling van de m-waarde als volgt:

Het Volkscomité van Provincie A heeft een veiling georganiseerd van grondgebruiksrechten voor 4 stedelijke projecten. Provincie A zal de veilingresultaten van deze 4 projecten gebruiken om de gemiddelde stijging na de veiling te berekenen (de verhouding tussen de minimumprijs en de veilingprijs). De uitkomst is 10%. De in de aanbestedingsdocumenten vermelde rente van 10% is de minimale betaling aan de staatsbegroting die de investeerder moet doen (waarde m).

Investeerders moeten een percentage van 10% of meer aan de staatsbegroting voorstellen. De werkelijke waarde van de betaling aan de staatsbegroting is gelijk aan het door de winnende investeerder voorgestelde percentage (bijvoorbeeld 20%), vermenigvuldigd met de daadwerkelijk te betalen grondgebruiksvergoeding en grondhuur (bijvoorbeeld VND 200 miljard). Grondgebruiksvergoeding en grondhuur worden berekend volgens de bepalingen van de wet op grond. De investeerder betaalt dus VND 40 miljard extra aan de staatsbegroting, bovenop de verplichting voor grondgebruiksvergoeding (waarde M).

Indien de gemeente nog nooit een projectveiling heeft georganiseerd, is er geen referentiegrondfonds om in de formule op te nemen. Artikel 48, lid 6, van het decreet bepaalt tevens dat, indien er geen referentiegrondfonds voor de veiling is, het gemiddelde stijgingspercentage van de budgetbetalingswaarde van projecten die in de vijf opeenvolgende jaren vóór de datum van het investeringsbeleidsbesluit of het document waarin de informatie over het project dat ter aanbesteding wordt georganiseerd, is georganiseerd, kan worden gebruikt.

Indien de gemeente de selectie van investeerders voor de uitvoering van het project niet via een veiling of biedmethode heeft georganiseerd, en er dus geen referentiegrondfonds is, wordt in de biedingsdocumenten het percentage van de betaling aan de staatsbegroting (m) niet gespecificeerd. Dit percentage wordt door de investeerder in de biedingsdocumenten voorgesteld. De door de investeerder voorgestelde hoogte van de betaling aan de staatsbegroting (M) wordt gelijktijdig met de betaling van de grondgebruiksvergoedingen en grondhuur betaald, volgens de vorm en het tijdschema zoals gespecificeerd in het projectcontract.

Daarmee is de vaststelling van de hoogte van de bijdrage aan de staatsbegroting (m) duidelijk en volledig geworden, wat de problemen voor veel gemeenten verlicht. De nieuwe regelgeving voor het bepalen van de hoogte van de bijdrage aan de staatsbegroting (m) zal naar verwachting aanzienlijke inkomsten genereren voor gemeenten, waardoor het investeringsklimaat transparanter en aantrekkelijker wordt.

Volgens advocaat Pham Thanh Tuan kan de bovenstaande berekening echter ook de kosten voor de uitvoering van het project aanzienlijk verhogen ten opzichte van het bedrag dat M moet betalen.

Bron: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/go-nut-that-lon-cho-cac-dia-phuong-ve-dau-thau-du-an-dau-tu-khu-do-thi-20240920140938506.htm