Huuropbrengsten appartementen dalen scherp, beleggers moeten strategie veranderen

Het rendement op verhuur van appartementen bedraagt ​​nu slechts 3%-4%, veel lager dan een paar jaar geleden.

Jarenlang was het kopen van een huurappartement een veilige keuze, die veel mensen, vooral mensen van middelbare leeftijd, een stabiel maandelijks inkomen opleverde. Zij zien dit niet alleen als een manier om vermogen te behouden, maar ook als een duurzame bron van winst dankzij de waardestijging van het appartement in de loop der tijd. De laatste jaren is de problematiek rond huurwinsten echter snel aan het veranderen, nu de aankoopprijs van een appartement "explodeert" terwijl de huurprijs slechts "slakkengang" lijkt te stijgen.

Huuropbrengsten van appartementen dalen met meer dan de helft

Uit een onderzoek van een verslaggever van de Lao Dong Newspaper blijkt dat de prijzen van appartementen in Ho Chi Minhstad de afgelopen 3-4 jaar met 30% tot 50% zijn gestegen, sommige projecten zelfs verdubbeld. De huurprijzen zijn daarentegen slechts met 10% tot 15% gestegen. Dit verschil heeft geleid tot een scherpe daling van de huurwinst, in veel gevallen slechts 2% tot 3% per jaar, lager dan de rente op spaartegoeden.

De prijzen van appartementen worden steeds hoger, maar de huuropbrengsten zijn historisch laag.

Mevrouw Thanh Dung (woonachtig in de wijk Xuan Hoa) vertelde dat ze in 2015-2016 twee appartementen met twee slaapkamers kocht in het Masteri Thao Dien-project (wijk An Khanh) voor slechts VND 2,4 miljard per appartement. Nadat ze de binnenkant had voltooid, verhuurde ze deze voor USD 1.000 per maand. Na de pandemie daalde de huurprijs echter tot VND 19 miljoen per maand.

Integendeel, de waarde van het appartement schoot omhoog. In april 2025 verkocht ze er een voor 6,9 miljard VND, een stijging van bijna 290% ten opzichte van de aankoopprijs. Slechts een paar maanden later droeg de nieuwe eigenaar het over voor 8 miljard VND, terwijl de huidige huurprijs van dit huis slechts met 1-2 miljoen VND steeg ten opzichte van de verkoopprijs. Het rendement op kapitaalverhuur van 10% per jaar bedraagt ​​nu slechts ongeveer 3,5%.

Niet alleen Masteri Thao Dien, maar ook veel andere gebieden die vroeger een paradijs waren voor huurappartementen, bevinden zich in een vergelijkbare situatie. In het stedelijk gebied Phu My Hung (in de wijken Tan Hung en Tan My), waar de winst vroeger 6-9% per jaar bedroeg, hebben veel huiseigenaren zich teruggetrokken. Mevrouw Minh, een investeerder van het eerste uur, zei dat ze hier twee of drie appartementen bezat, maar ze dit jaar allemaal heeft verkocht.

"Vroeger kon een nieuw appartement met twee slaapkamers, geprijsd op ongeveer VND 4,2-4,5 miljard, gemakkelijk worden verhuurd voor VND 20-21 miljoen per maand. Nu is deze prijs moeilijk te handhaven; veel appartementen kosten nu nog maar VND 17-18 miljoen per maand vanwege de concurrentie van nieuw aanbod. Huren is niet meer zo "goed" als voorheen en ik moet elke maand 5% belasting aangeven, dus heb ik besloten te verkopen om in andere kanalen te investeren", zei ze.

In het meer betaalbare segment, zoals het appartement Phu My (wijk Phu Thuan), kost een appartement met twee slaapkamers ongeveer 3,8-3,9 miljard VND, maar de huurprijs bedraagt ​​slechts 12 miljoen VND per maand, wat neerkomt op een rendement van ongeveer 4%. Projecten in District 8, Binh Tan en het oude District 9 zijn vergelijkbaar, met prijzen van 2,7-3,5 miljard VND per appartement, maar de huurprijs bedraagt ​​slechts 8-10 miljoen VND per maand, met een rendement van 3-3,3%.

Niet zo "gemakkelijk" als voorheen

Mevrouw Huong, salesmanager van een bedrijf gespecialiseerd in de verhuur van appartementen in de regio Phu My Hung, gaf toe dat het huidige prijsniveau te hoog is in vergelijking met de huuropbrengsten. "Huidige huurders geven de voorkeur aan nieuwe appartementen boven oude, maar de kosten van kapitaalinvesteringen zijn de afgelopen 4-5 jaar snel gestegen. Hoewel de vraag naar huurwoningen niet is verdwenen, is het rendement voor investeerders aanzienlijk gedaald", aldus Huong.

Ook het algemene marktbeeld weerspiegelt deze trend. Volgens een rapport van CBRE Vietnam bedroeg de gemiddelde prijs voor een primair appartement in Hanoi in het tweede kwartaal van 2025 VND 79 miljoen per m², een stijging van 13% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar; de prijs voor een secundair appartement bedroeg VND 50 miljoen per m², een stijging van 15%.

In Ho Chi Minhstad bereikte de primaire prijs VND 82 miljoen/m², een stijging van 29%; de secundaire prijs was VND 53 miljoen/m², een stijging van 33%. Het bruto huurrendement in de twee grote steden bedroeg in de eerste zes maanden van het jaar slechts 3,4%-3,7%. Dit cijfer is aanzienlijk lager dan dat van Bangkok - Thailand (6,2%), Kuala Lumpur - Maleisië (5,1%), Seoul - Korea (4,3%) en alleen hoger dan dat van Hongkong - China (3,2%) en Singapore (3,3%).

De heer Vo Huynh Tuan Kiet, directeur van de afdeling Residential Project Marketing van CBRE Vietnam, legde uit dat de belangrijkste reden voor de daling van de huurrendementen het beperkte nieuwe aanbod is, met name in Ho Chi Minh City. Daar werden in het eerste en tweede kwartaal van 2025 slechts 1.676 nieuwe appartementen te koop aangeboden, het laagste aantal sinds 2015.

De meeste daarvan zijn geconcentreerd in het midden- en hogere segment, wat de prijzen opdrijft. Hoewel Hanoi een groter aanbod heeft (1.400 eenheden in het tweede kwartaal), bevindt 100% ervan zich in het hogere en luxere segment, wat ook de prijzen opdrijft.

Naast vraag en aanbod eroderen ook extra kosten zoals onderhoud, beheer en belastingen de winst van investeerders. Bovendien zorgen de trend van kortetermijnverhuur via Airbnb en de sterke groei van sociale huurwoningen en betaalbare woningen ervoor dat de vraag naar langetermijnverhuur van appartementen afneemt, vooral in het middensegment.

Sommige experts zijn echter van mening dat er nog steeds kansen zijn als investeerders weten hoe ze moeten kiezen. Dhr. Ta Trung Kien, directeur van Wowhome Company, merkte op: "Als je het juiste nieuwbouwproject kiest, een goede locatie, veel voorzieningen, kan de huurprijs nog steeds oplopen tot 4%-5% per jaar, samen met een prijsstijging van 10%-15% per jaar. Het belangrijkste is dat je niet zoals voorheen in bulk kunt kopen, maar elk product zorgvuldig moet berekenen."

Een glimp van licht

CBRE merkte op dat appartementen in het middensegment in de wijken Di An, Lai Thieu en Thu Dau Mot in Ho Chi Minhstad veel aandacht trekken, dankzij de reële vraag naar woningen en huurwoningen van ingenieurs en experts in industrieparken. De huuropbrengsten in deze gebieden zijn zeer aantrekkelijk, terwijl de vastgoedprijzen nog steeds ruimte bieden voor groei op lange termijn, na de industriële ontwikkeling.

Bron: https://nld.com.vn/mua-can-ho-de-cho-thue-qua-thoi-hoang-kim-196250825202133905.htm