Hoewel de vastgoedmarkt in veel regio's stagneert, heeft de recente sterke stijging van de prijzen van appartementen en grond in Hanoi en enkele noordelijke provincies en steden investeerders verrast. Het feit dat de hoogste bieder voor een stuk grond van meer dan 100 miljoen VND/m2 in Thanh Oai (Hanoi) zijn aanbetaling kwijtraakte, heeft velen doen beseffen dat dit een tactiek is die speculanten gebruiken om de prijzen op te drijven.
Beheer meerdere wederverkooptransacties.
In een document dat vorige week naar lokale overheden is gestuurd, merkte het Ministerie van Bouw op dat de vastgoedmarkt zich de laatste tijd op een onhoudbaar traject heeft ontwikkeld en veel risicofactoren kent. Bijzonder zorgwekkend is het fenomeen dat sommige investeerders en makelaars geruchten verspreiden, lukraak onroerend goed kopen en verkopen en informatiechaos creëren om de vastgoedprijzen voor eigen gewin op te drijven.
Het document van het ministerie verwijst naar de controversiële grondveilingen in de buitenwijken van Hanoi. Volgens het ministerie hebben de recordhoge winnende biedingen, die vele malen hoger lagen dan de startprijzen, een negatieve impact gehad op de sociaaleconomische ontwikkeling en de gezonde groei van de vastgoedmarkt.
Om deze situatie te voorkomen, heeft het Ministerie van Bouw de Volkscomités van de provincies en de centraal bestuurde steden verzocht zich te richten op de uitvoering van een aantal taken. Deze omvatten het inspecteren en beoordelen van de vastgoedactiviteiten van bedrijven, investeerders, handelsbeurzen en makelaars in hun regio. Daarnaast moeten de relevante instanties de herhaalde aan- en verkoop van onroerend goed controleren, met name in gebieden, projecten en appartementencomplexen waar sprake is van abnormale prijsstijgingen; inspecties en onderzoeken uitvoeren en maatregelen nemen om prijsmanipulatie, speculatie en overtredingen van de grondwetgeving, de wetgeving inzake onroerend goed en aanverwante wetten te corrigeren.
Direct nadat het Ministerie van Bouw een herinnering had uitgegeven, heeft het Volkscomité van de provincie Khanh Hoa officieel briefnummer 9648 uitgevaardigd waarin de betrokken instanties worden opgedragen de organisatie van de veilingen van gebruiksrechten in het gebied te evalueren om naleving van de wet, transparantie en openheid te waarborgen; gevallen van schending van de wettelijke voorschriften bij de veilingen van gebruiksrechten onmiddellijk op te sporen en streng aan te pakken, met name gevallen van samenspanning om de markt te manipuleren, prijzen op te drijven en een ongezonde markt te creëren die de realiteit niet weerspiegelt, met als doel persoonlijk gewin…
Volgens de heer Tran Hoa Nam, vicevoorzitter van het Volkscomité van de provincie Khanh Hoa, zal de provincie, om de lokale vastgoedmarkt te stabiliseren, de ontwikkeling van sociale woningbouw blijven bevorderen, het project "Investeren in de bouw van minstens één miljoen sociale woningen voor mensen met een laag inkomen en werknemers van industrieparken in de periode 2021-2030" effectief uitvoeren en het "kredietprogramma van 120.000 miljard VND" effectief implementeren.
Ondertussen zei de heer Le Quoc Thanh, adjunct-directeur van het provinciale ministerie van Financiën van Khanh Hoa, dat de provincie in 2025 41 eigendommen (huizen en grond) zal veilen. Het gaat om percelen die beheerd worden door het Investerings- en Ontwikkelingsfonds en de Dienst Stadsbeheer van de gemeente Ninh Hoa, met als doel inkomsten te genereren en de middelen voor ontwikkeling aan te vullen.
Daarnaast richt de provincie Khanh Hoa zich ook op de afronding van de bestemmingsplannen (schaal 1:2000) in drie strategisch belangrijke gebieden: de economische zone Van Phong (onderdeel van het district Van Ninh en de stad Ninh Hoa), de stad Nha Trang en het nieuwe stedelijke gebied Cam Lam. Zodra de plannen zijn afgerond, kan de aanbesteding en veiling van nieuwe projecten van start gaan.
In de buitenwijken van Hanoi zijn talloze makelaarskantoren ontstaan die geveilde grond tegen woekerprijzen verkopen. Foto: THUY LINH
Verhoog het borgbedrag en leg zware boetes op.
Vanuit een sectorperspectief is de heer Le Dinh Chung, algemeen directeur van SGO Homes Real Estate Consulting and Development Joint Stock Company (Hanoi), van mening dat de staat een passend kader voor grondprijzen moet herdefiniëren om speculatie en prijsmanipulatie te voorkomen, aangezien het huidige kader voor grondprijzen bij veilingen lager ligt dan de marktprijs.
Daarnaast zal het verhogen van de aanbetaling naar 10%-20% van de geveilde grond helpen om speculatie en prijsmanipulatie door investeerders te minimaliseren. De heer Chung adviseerde specifiek dat personen die de grondveiling winnen maar deze vervolgens niet kopen, een lagere kredietwaardigheid zouden moeten krijgen of uitgesloten zouden moeten worden van deelname aan andere grondveilingen. "Het beheersen van de prijsstelling en de veilingmethoden is essentieel," benadrukte de heer Chung.
Volgens dr. Chau Hoang Than, hoofd van de afdeling Bestuursrecht aan de Faculteit Rechtsgeleerdheid van de Universiteit van Can Tho, is het voor een optimale werking van de veiling van grondgebruiksrechten noodzakelijk dat het besluit om grond te veilen uniform wordt genomen door het provinciale Volkscomité. Het is essentieel om het aantal en de locatie van de percelen en kavels te inventariseren en vast te stellen, en een passend veilingplan te ontwikkelen, waarbij een fragmentarische aanpak die tot schaarste leidt, wordt vermeden. Een lijst met percelen en kavels voor een effectieve veiling moet worden samengesteld, georganiseerd en gepubliceerd. Het veilingproces moet met name een overaanbod van grond bij massale aankondigingen voorkomen.
"Het is voorbarig om te concluderen dat het feit dat de winnende biedingen vele malen hoger waren dan de startprijs, zoals bij de grondveiling in het district Hoai Duc in Hanoi, wijst op instabiliteit, maar er is duidelijk sprake van prijsmanipulatie in het gebied. Bovendien weerspiegelt een te lage startprijs mogelijk niet nauwkeurig de marktprijs op het moment van de veiling," aldus dr. Chau Hoang Than.
Vanuit juridisch oogpunt stelt advocaat Nguyen Phuong Lien van SENLAW Law Firm dat, om prijsmanipulatie en marktinstabiliteit te voorkomen, een startprijs moet worden vastgesteld die overeenkomt met de marktwaarde. Dit is belangrijk omdat de startprijs als basis dient voor de berekening van de aanbetaling, en de winnende bieder zijn aanbetaling niet terugkrijgt als hij niet of niet het volledige bedrag betaalt.
Volgens advocaat Lien heeft decreet 10/2023/ND-CP weliswaar een verhoging van de borgsom voor deelname aan grondveilingen naar 20% van de waarde van het perceel of de grondoppervlakte bepaald, gebaseerd op de startprijs van de veiling (vier keer hoger dan voorheen), maar dit is niet effectief gebleken omdat de startprijs nog steeds laag is. "Als we de startprijs laag houden, moeten we de borgsom verhogen tot boven de huidige 20%, omdat deelnemers aan de veiling financieel zeer goed voorbereid moeten zijn."
"Daarnaast is een andere oplossing het verhogen van de administratieve boete voor het niet ondertekenen van een koopovereenkomst voor geveilde goederen (het niet nakomen van de aanbetaling). Momenteel bedraagt de boete voor particulieren slechts 7 tot 10 miljoen VND (conform punt c, lid 1, artikel 23 van decreet 82/2020/ND-CP)", suggereerde mevrouw Lien.
Ondertussen verwees dr. Ho Quoc Tuan, docent en directeur van de masteropleiding Financiën en Accountancy aan de Universiteit van Bristol in het Verenigd Koninkrijk, naar internationale ervaringen die aantonen dat de enige manier om stabiliteit op de vastgoedmarkt te handhaven, het invoeren van een redelijke belasting is, gebaseerd op het principe dat de winst in de vastgoedsector gelijk moet zijn aan de winst in de handel in goederen en diensten. Dit zou prijsinflatie of kunstmatige prijsschommelingen kunnen voorkomen.
Een verkooppunt voor bouwgrond, gelegen midden in de geveilde grondgebieden aan de rand van Hanoi. Foto: THUY LINH
Een enorme stijging van de grondprijzen is onwaarschijnlijk.
De heer Bui Minh Thanh, secretaris van het partijcomité van Ben Cat City in de provincie Binh Duong, zei dat er de laatste tijd sprake is van een lokale 'grondkoorts' in het gebied, voornamelijk geconcentreerd langs de Saigon-rivier in wijken zoals An Tay, An Dien, Rach Bap, enzovoort, en het gebied langs Ringweg 4. Dit blijkt uit de drukte bij notariskantoren en de aanzienlijk gestegen inkomsten uit grondgebruiksrechten in vergelijking met dezelfde periode vorig jaar.
De heer Thanh is echter van mening dat speculatie en prijsmanipulatie dankzij de nieuwe grondwet aanzienlijk zijn afgenomen. Bovendien wordt er in de gemeente streng toezicht gehouden op de ruimtelijke ordening en functionele zonering, en wordt er actief informatie verspreid onder de bevolking over plannings- en vastgoedprojecten met een duidelijke juridische status.
De heer Nguyen Huu Nghia, directeur van een vastgoedbedrijf in de provincie Binh Duong, erkende eveneens dat als de vastgoedmarkt een nieuwe bloeiperiode doormaakt, speculatie en prijsmanipulatie minder wijdverbreid zullen zijn dan voorheen, om twee belangrijke redenen: ten eerste heeft de nieuwe Grondwet de grondprijzen in elk gebied aangescherpt, waardoor gevallen van "het kopen van een stuk grond van 10 miljard VND en het aangeven van slechts 100 miljoen VND aan belastingen" worden beperkt; en ten tweede is het taxatieproces voor bankleningen aanzienlijk strenger geworden.
Voorheen richtten banken hun eigen taxatie-afdelingen op, wat er soms toe leidde dat de werkelijke waarde van de grond lager uitviel dan de taxatie van de bank. Nu er onafhankelijke taxatie-afdelingen zijn, is het proces, hoewel niet helemaal waterdicht, wel strenger dan voorheen.
Maak projecten die niet verhandelbaar zijn openbaar bekend.
In de provincie Binh Thuan heeft het Ministerie van Bouwzaken, om speculatie en prijsmanipulatie tijdens het herstel van de vastgoedmarkt tegen te gaan, een lijst gepubliceerd met 33 vastgoedprojecten die nog niet aan de voorwaarden voor transacties voldoen. Het gaat om 17 woon- en stadsontwikkelingsprojecten en 16 toeristische en resortprojecten, die allemaal niet voldoen aan de wettelijke eisen voor vastgoedtransacties. De meeste van deze projecten bevinden zich op toplocaties in de stad Phan Thiet en omliggende districten en steden.
Eerder werden deze 33 projecten door de provincie berispt omdat de investeerders en distributeurs van sommige vastgoedprojecten in de provincie Binh Thuan onroerend goed verkochten en overdroegen via methoden zoals reserveringen, boekingen en registraties om geld van kopers te innen. Deze methoden zijn niet gereguleerd door de Woningwet, de Wet op de Vastgoedhandel of andere relevante wettelijke bepalingen.
Bron: https://nld.com.vn/kip-thoi-ngan-chan-thoi-gia-nha-dat-196240916203716217.htm
Reactie (0)