Tijdig ingrijpen om inflatie van woning- en grondprijzen te voorkomen.

In een vastgoedmarkt die in veel regio's nog steeds in een dieptepunt verkeert, heeft de recente sterke stijging van de prijzen van appartementen en grond in Hanoi en enkele noordelijke provincies en steden investeerders verrast. Toen de persoon die een veiling had gewonnen voor een stuk grond ter waarde van meer dan 100 miljoen VND/m2 in Thanh Oai (Hanoi) echter zijn aanbetaling niet deed, beseften velen dat het om een ​​truc van speculanten ging.

Beheer meerdere wederverkooptransacties.

In een document dat vorige week naar lokale overheden is gestuurd, stelde het Ministerie van Bouw dat de vastgoedmarkt zich de laatste tijd op een onhoudbaar traject heeft ontwikkeld en veel potentiële risico's met zich meebrengt. Met name hebben sommige investeerders en makelaars geruchten verspreid, onroerend goed gekocht en verkocht, waardoor er verwarring is ontstaan, met als doel de vastgoedprijzen op te drijven voor eigen gewin.

In het document van het ministerie werd melding gemaakt van de grondveilingen die in de buitenwijken van Hanoi voor opschudding zorgden. Volgens het ministerie hebben de recordhoge verkoopprijzen, die vele malen hoger lagen dan de startprijzen, de sociaaleconomische ontwikkeling en de gezonde ontwikkeling van de vastgoedmarkt negatief beïnvloed.

Om de bovengenoemde situatie te voorkomen, heeft het Ministerie van Bouw de Volkscomités van de provincies en de centraal bestuurde steden verzocht zich te richten op de uitvoering van een aantal taken. Deze omvatten het controleren en beoordelen van de vastgoedactiviteiten van bedrijven, investeerders, handelsplatformen en makelaars in de betreffende regio. Daarnaast moeten de autoriteiten regelmatig toezicht houden op de aan- en verkoop van onroerend goed, met name in gebieden, projecten en appartementencomplexen met ongebruikelijke prijsstijgingen; inspecties uitvoeren, controleren en maatregelen nemen om prijsinflatie, prijsmanipulatie en speculatie te corrigeren, en overtredingen van de grondwetgeving, de vastgoedwetgeving en aanverwante wetten aanpakken.

Zodra het Ministerie van Bouw een schriftelijke herinnering had verstuurd, heeft het Volkscomité van de provincie Khanh Hoa officieel bericht nr. 9648 uitgevaardigd, waarin de relevante instanties werden opgedragen de organisatie van de veilingen van gebruiksrechten in het gebied te evalueren om naleving van de wet, openbaarheid en transparantie te waarborgen; overtredingen van de wettelijke voorschriften bij de veilingen van gebruiksrechten onmiddellijk op te sporen en streng aan te pakken, met name samenspanning om de markt te manipuleren, prijzen op te drijven om een ​​ongezonde markt te creëren, en het verdraaien van de werkelijkheid met het oog op winstbejag...

Volgens de heer Tran Hoa Nam, vicevoorzitter van het Volkscomité van de provincie Khanh Hoa, zal de gemeente, om de lokale vastgoedmarkt te stabiliseren, de ontwikkeling van sociale woningbouw blijven bevorderen, het project "Investeren in de bouw van minstens één miljoen sociale huurwoningen voor mensen met een laag inkomen en werknemers van industrieparken in de periode 2021-2030" effectief uitvoeren en het "kredietprogramma van 120.000 miljard VND" effectief implementeren.

Ondertussen zei de heer Le Quoc Thanh, adjunct-directeur van het departement Financiën van de provincie Khanh Hoa, dat de provincie in 2025 41 huizen en percelen grond zal veilen. Het gaat om kavels die beheerd worden door het Ontwikkelingsinvesteringsfonds en de afdeling Stedelijk Beheer van de gemeente Ninh Hoa, met als doel inkomsten te genereren en de ontwikkelingsmiddelen aan te vullen.

Daarnaast richt de provincie Khanh Hoa zich ook op het voltooien van bestemmingsplannen (schaal 1:2000) in drie belangrijke gebieden: de economische zone Van Phong (een deel van het district Van Ninh en de stad Ninh Hoa), de stad Nha Trang en het nieuwe stedelijke gebied Cam Lam. Zodra de plannen zijn voltooid, kunnen nieuwe projecten worden aanbesteed en geveild.

In de buitenwijken van Hanoi zijn talloze makelaarskantoren ontstaan ​​die geveilde grond tegen woekerprijzen verkopen. Foto: THUY LINH

Verhoog het borgbedrag en leg zware boetes op.

Vanuit het perspectief van een insider in de sector zei de heer Le Dinh Chung, algemeen directeur van SGO Homes Real Estate Consulting and Development Joint Stock Company (Hanoi), dat de staat een passend kader voor grondprijzen moet herdefiniëren om speculatief gedrag en "prijsinflatie" te voorkomen. Momenteel liggen de prijzen voor grond op veilingen lager dan de marktprijzen.

Daarnaast zou het vereiste aanbetalingsbedrag verhoogd moeten worden naar 10% tot 20% van de waarde van het geveilde perceel, om speculatie door investeerders en prijsopdrijving te minimaliseren. Met name voor personen die de grond wel kopen, maar uiteindelijk niet tot aankoop overgaan, adviseert de heer Chung hun kredietscore te verlagen of hen uit te sluiten van deelname aan andere grondveilingen. "Het beheersen van de prijs en de veilingmethode is essentieel", benadrukte de heer Chung.

Volgens dr. Chau Hoang Than, hoofd van de afdeling Bestuursrecht aan de Faculteit Rechtsgeleerdheid van de Universiteit van Can Tho, is het voor een effectieve veiling van grondgebruiksrechten essentieel dat het besluit om grond te veilen consequent wordt genomen door het provinciale Volkscomité. Het is noodzakelijk om de hoeveelheid en de locatie van de percelen en kavels te beoordelen en vast te stellen; een passend veilingplan te ontwikkelen om te voorkomen dat er te veel percelen tegelijk worden aangeboden en zo schaarste ontstaat. De lijst met percelen en kavels moet zorgvuldig worden samengesteld en bekendgemaakt voor een effectieve veiling. Met name moet worden voorkomen dat er te veel goederen tegelijk worden aangeboden.

"We kunnen niet zomaar concluderen dat de veilingresultaten vele malen hoger liggen dan de startprijs, zoals bij de grondveiling in het district Hoai Duc in Hanoi, waar de prijzen weliswaar onstabiel zijn, maar er duidelijk sprake is van prijsinflatie. Wat betreft de te lage startprijs: die weerspiegelt mogelijk niet de werkelijke marktprijs op het moment van de veiling," aldus dr. Chau Hoang Than.

Vanuit juridisch oogpunt stelde advocaat Nguyen Phuong Lien van SENLAW Law Firm dat het, om prijsinflatie en marktinstabiliteit te voorkomen, noodzakelijk is om een ​​startprijs vast te stellen die overeenkomt met de marktprijs. De startprijs vormt immers de basis voor de berekening van de aanbetaling, en als de winnaar van de veiling niet of niet het volledige bedrag betaalt, wordt de aanbetaling niet terugbetaald.

Volgens advocaat Lien bepaalt decreet 10/2023/ND-CP weliswaar dat de borgsom bij deelname aan grondveilingen verhoogd moet worden tot 20% van de waarde van het perceel, maar de oppervlakte van het perceel wordt berekend op basis van de startprijs van de veiling (vier keer hoger dan voorheen). Omdat de startprijs echter laag is, is dit niet effectief. "Als de startprijs laag blijft, moet de borgsom hoger worden dan de huidige 20%, omdat deelnemers aan de veiling dan financieel zeer sterk moeten zijn."

Daarnaast is een andere oplossing het verhogen van de administratieve boete voor het niet ondertekenen van een koopovereenkomst voor geveilde goederen (het verbeuren van een aanbetaling). Momenteel bedraagt ​​de boete voor particulieren slechts 7 tot 10 miljoen VND (conform punt c, lid 1, artikel 23, decreet 82/2020/ND-CP)", stelde mevrouw Lien voor.

Ondertussen verwees dr. Ho Quoc Tuan, docent en directeur van de masteropleiding Financiën en Accountancy aan de Universiteit van Bristol in het Verenigd Koninkrijk, naar internationale ervaringen die aantonen dat de enige manier om de vastgoedmarkt te stabiliseren, is door een redelijke belasting te heffen op basis van het principe dat de winst in de vastgoedsector gelijk moet zijn aan de winst in de handel in goederen en de dienstverlening. Van daaruit kan prijsinflatie of virtuele prijzen worden voorkomen.

Een verkooppunt voor bouwgrond, gelegen midden in de geveilde grondgebieden aan de rand van Hanoi. Foto: THUY LINH

Een enorme stijging van de grondprijzen is onwaarschijnlijk.

De heer Bui Minh Thanh, secretaris van het partijcomité van Ben Cat City in de provincie Binh Duong, zei dat er de laatste tijd een lokale "grondkoorts" heerst in het gebied, met name langs de Saigon-rivier, in wijken zoals An Tay, An Dien en Rach Bap, en langs Ringweg 4. Dit blijkt uit het grote aantal mensen dat naar de drukke notariskantoren komt voor transacties, en tegelijkertijd zijn de inkomsten uit grondgebruiksrechten aanzienlijk gestegen ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar.

De heer Thanh gaf echter aan dat dankzij de nieuwe grondwet speculatie en prijsinflatie aanzienlijk zijn afgenomen. Bovendien wordt er in de gemeente strikt toezicht gehouden op de ruimtelijke ordening en functionele zonering, en wordt er actief informatie verspreid over plannings- en vastgoedprojecten met een duidelijke juridische status.

De heer Nguyen Huu Nghia, directeur van een vastgoedbedrijf in de provincie Binh Duong, erkende ook dat als de vastgoedmarkt weer aantrekt, speculatie en prijsinflatie niet zo wijdverbreid zullen zijn als voorheen, om twee belangrijke redenen: ten eerste heeft de nieuwe grondwet de grondprijzen in elk gebied aangescherpt, waardoor het "kopen van een stuk grond van 10 miljard VND en vervolgens 100 miljoen VND aan belasting afdragen" wordt beperkt; ten tweede is de taxatie van grondprijzen voor bankleningen veel strenger geworden.

Voorheen had de bank een eigen taxatie-afdeling, en soms lag de werkelijke waarde van de grond lager dan de taxatie van de bank. Nu is er een onafhankelijke taxatie-afdeling, die, hoewel niet absoluut, wel strenger zal zijn dan voorheen.

Maak projecten die niet verhandelbaar zijn openbaar bekend.

In de provincie Binh Thuan heeft het Ministerie van Bouwzaken, om prijsspeculatie bij een herstel van de vastgoedmarkt te voorkomen, een lijst gepubliceerd van 33 vastgoedprojecten die nog niet in aanmerking komen voor transacties. Het gaat om 17 woon- en stedelijke projecten en 16 toeristische resortprojecten. Geen van deze projecten komt volgens de regelgeving in aanmerking voor vastgoedtransacties. De meeste van deze projecten bevinden zich op toplocaties in de stad Phan Thiet en omliggende districten en steden.

Eerder werden deze 33 projecten door de provincie afgekeurd, omdat de investeerders en distributeurs van sommige vastgoedprojecten in de provincie Binh Thuan de verkoop en overdracht van onroerend goed uitvoerden via reserveringen, boekingen en locatieregistraties om geld van kopers te innen. Deze methoden zijn echter niet gereguleerd in de Woningwet, de Wet op de Vastgoedhandel en aanverwante wettelijke voorschriften.

Bron: https://nld.com.vn/kip-thoi-ngan-chan-thoi-gia-nha-dat-196240916203716217.htm