De bank kan niet geheel onschuldig worden bevonden.

Werkt de projectontwikkelaar samen met de bank?

In werkelijkheid is bij veel projecten het volledige project verhypothekeerd aan de bank voordat de woningen aan klanten werden verkocht. In plaats van de hypotheek op te heffen vóór de verkoop, heeft de projectontwikkelaar dit niet gedaan en de schuld tot op de dag van vandaag niet afbetaald, waardoor de bank beslag heeft gelegd op de woningen van de bewoners. Zelfs in veel flatgebouwen blijft de projectontwikkelaar, nadat de woningen aan klanten zijn verkocht, de hypotheek aan de bank gebruiken om geld te lenen voor andere doeleinden. Pas wanneer de bewoners de schuld niet meer kunnen terugbetalen en de bank beslag legt om de hoofdsom en rente te innen, komen ze achter de waarheid. Daarom kunnen er geen individuele eigendomsbewijzen voor elk appartement worden afgegeven.

Een appartementencomplex in Ho Chi Minh-stad gebruikt de eigendomsbewijzen van de bewoners als onderpand voor bankleningen.

Een bewoner wiens huis plotseling werd geveild, vroeg: "Wanneer particulieren geld lenen, onderzoeken banken de onderpandactiva zeer nauwkeurig, waarbij ze de juridische status, waarde en documentatie controleren... Ik begrijp niet waarom projectontwikkelaars zo gemakkelijk reeds verkochte appartementen als onderpand kunnen gebruiken en toch de procedures van de bank kunnen omzeilen?" Dit is ook een vraag die veel mensen hebben wanneer ze deze paradoxale situatie zien.

Volgens de regelgeving is een projectontwikkelaar verplicht om bij het tekenen van een koopcontract de hypotheek van een bank te laten vervallen. Bij de overdracht van de woning aan de klant moet deze worden geïnspecteerd en aan alle eisen voldoen. Na een bepaalde periode is de projectontwikkelaar verantwoordelijk voor het verkrijgen van de eigendomsakte (het roze boekje) voor de klant. Dit is de regelgeving, maar in de praktijk worden veel appartementencomplexen, zelfs die nog niet zijn geïnspecteerd en aan alle eisen voor bewoning voldoen, of die geen brandveiligheidscertificaat hebben, of illegaal gebouwd zijn, toch verkocht en overgedragen aan klanten. Vooral de praktijk van "voortijdige verkoop van appartementen" is een van de redenen waarom bewoners het risico lopen hun woning te verliezen. Veel projectontwikkelaars beginnen namelijk al met de verkoop voordat het project is voltooid en de procedures zijn afgerond, terwijl alleen de grond nog beschikbaar is. Kopers kunnen in één keer betalen of in termijnen, afhankelijk van de voortgang van het project. Hoewel het project officieel op naam van de projectontwikkelaar staat geregistreerd, is het eigendom dus feitelijk van de klant. In veel gevallen weten banken dat de projectontwikkelaar de huizen al aan klanten heeft verkocht, maar knijpen ze toch een oogje dicht en staan ​​ze de projectontwikkelaar toe de panden te verhypothekeren om geld te lenen.

Advocaat Nguyen Mau Thuong, adjunct-directeur van advocatenkantoor Hoang Thu, zei: "Er zijn gevallen waarin de projectontwikkelaar het onroerend goed vooraf heeft verhypothekeerd en het vervolgens aan klanten heeft verkocht zonder dat de klanten daarvan op de hoogte waren. Er zijn ook gevallen waarin de projectontwikkelaar de woningen al aan klanten heeft verkocht en het project vervolgens verhypothekeert aan een bank om geld te lenen. Omdat de verkoopcontracten niet bij een officiële instantie zijn geregistreerd, maar alleen bij het bedrijf worden bewaard, weet de bank niet of het onroerend goed daadwerkelijk door de projectontwikkelaar is verkocht. Het is ook mogelijk dat de projectontwikkelaar dit opzettelijk heeft verzwegen, in combinatie met een onvoldoende taxatie door de bank, waardoor leningen aan de projectontwikkelaar zijn verstrekt, terwijl deze appartementen in feite al verkocht waren."

"Tijdens de bouw had de projectontwikkelaar onvoldoende kapitaal en verpandde hij de gebruiksrechten van de grond en de toekomstige activa (de huizen) aan de bank. Kopers hadden geen manier om te weten dat de appartementen die ze kochten verhypothekeerd waren. Idealiter had de bank die de hypotheek verstrekte deze informatie openbaar moeten maken, zodat mensen hiervan op de hoogte zouden zijn. Pas nadat de projectontwikkelaar de hypotheek had opgeheven, hadden kopers het koopcontract mogen ondertekenen. Maar in dit geval omzeilde de projectontwikkelaar de wet door vage samenwerkingsovereenkomsten of overeenkomsten tot koop en verkoop te ondertekenen. Nu de zaak aan het licht is gekomen, lijden de kopers alle verliezen. Het feit dat het onroerend goed aan de bank was verhypothekeerd en de projectontwikkelaar het desondanks aan klanten heeft verkocht, bewijst overduidelijk dat de projectontwikkelaar de klanten heeft opgelicht. De projectontwikkelaar moet strafrechtelijk verantwoordelijk worden gehouden. Ook de bank is in deze zaak verantwoordelijk; zij kan niet worden vrijgesproken," analyseerde advocaat Nguyen Mau Thuong.

Als de projectontwikkelaar volledig heeft bekendgemaakt dat het project met een hypotheek is belast en de klant het toch koopt, is de klant verantwoordelijk. Omgekeerd, als de projectontwikkelaar het feit dat het project met een hypotheek is belast verzwijgt en het toch aan klanten verkoopt, is de klant het slachtoffer. Als een appartement al aan een klant is verkocht maar met een hypotheek is belast, is de projectontwikkelaar in gebreke en is de bank ook in gebreke vanwege een onvoldoende taxatie. In dat geval is de klant onschuldig en beschermd. Daarom zou de overheid eigendomsbewijzen aan klanten moeten verstrekken; de projectontwikkelaar en de bank zouden de kwestie zelf moeten oplossen of naar de rechter moeten stappen.

De heer Le Hoang Chau, voorzitter van de vastgoedvereniging van Ho Chi Minh-stad.

Huiseigenaren moeten een eigendomsbewijs ontvangen.

Bij de analyse van de juridische aspecten stelde de heer Le Hoang Chau, voorzitter van de Vereniging van Vastgoedeigenaren van Ho Chi Minh-stad, dat de Vastgoedwet van 2006 minder streng was dan de Vastgoedwet van 2024. De wet verbood ontwikkelaars namelijk alleen om op illegale wijze kapitaal van kopers en huurders te verwerven en zich toe te eigenen. Bovendien stond de wet toe dat projecten na voltooiing of in de toekomst op de markt werden gebracht.

"Het Burgerlijk Wetboek bepaalt echter dat een goed niet tweemaal verhandeld mag worden. Als het hele gebouw verhypothekeerd is aan een bank, mag het niet aan klanten worden verkocht. Als de projectontwikkelaar het verhypothekeerde pand toch aan klanten blijft verkopen, overtreedt hij de wet. De bank is ook in gebreke, omdat zij bij het verstrekken van een hypotheek het verhypothekeerde goed moet beheren; zij kan zich niet beroepen op onwetendheid over de verkoop door de projectontwikkelaar aan klanten. Vooral als het verhypothekeerde goed een toekomstig woonpand betreft, moet het nauwlettend in de gaten worden gehouden om ervoor te zorgen dat de leninggelden worden gebruikt en uitgekeerd voor het beoogde doel. De bank is dus in gebreke en verantwoordelijk, terwijl de koper een onschuldige partij is, een slachtoffer," analyseerde de heer Chau, en voegde eraan toe: "Als de projectontwikkelaar volledig had bekendgemaakt dat het project verhypothekeerd was en de klant het toch kocht, is de klant verantwoordelijk. Omgekeerd, als de projectontwikkelaar de hypotheek had verzwegen en het project toch aan klanten had verkocht, is de klant een slachtoffer. In het geval dat een appartement aan een klant is verkocht en vervolgens verhypothekeerd, is zowel de projectontwikkelaar als de bank in gebreke." Er was ook sprake van een fout als gevolg van onvoldoende beoordeling. In dat geval is de klant onschuldig en beschermd. Daarom moet de staat eigendomsbewijzen voor de grond aan klanten verstrekken; de projectontwikkelaar en de bank moeten de zaak zelf afhandelen of elkaar voor de rechter slepen."

"We doen dergelijke aanbevelingen al sinds 2013, maar tot op de dag van vandaag worden de wettelijke rechten van de mensen nog steeds niet beschermd," benadrukte de heer Le Hoang Chau.

Advocaat Vu Anh Tuan (Orde van Advocaten van Ho Chi Minh-stad) bevestigde eveneens: Het is frauduleus voor een projectontwikkelaar om onroerend goed te verkopen aan mensen terwijl het pand als onderpand dient voor een banklening. Banken en kopers moeten aangifte doen bij de politie en een civiele rechtszaak tegen de projectontwikkelaar aanspannen om hun klanten te beschermen. Wanneer een bank een projectontwikkelaar aanklaagt, zullen de rechten van de kopers, als partijen met gelijke rechten en plichten, door de rechter worden beoordeeld en beslecht. Bovendien, als de projectontwikkelaar strafrechtelijk wordt onderzocht en vervolgd, zullen ook de civiele aspecten tussen de bank en de kopers worden behandeld; er kan geen beslag worden gelegd op de eigendommen van de klanten.

Het is bekend dat er tot op heden ongeveer 60.000 huizen in Ho Chi Minh-stad zijn waarvoor nog geen eigendomsbewijs is afgegeven. Veel van deze projecten betreffen projectontwikkelaars die de huizen van bewoners hebben verhypothekeerd om geld te lenen van banken, maar de leningen niet hebben terugbetaald, waardoor de banken de eigendomsbewijzen hebben ingehouden. Onlangs heeft de Volksraad van Ho Chi Minh-stad een vergadering gehouden om het Volkscomité te bevragen over zijn verantwoordelijkheid voor het beheer van appartementencomplexen en de afgifte van eigendomsbewijzen. Naast de overtredingen van projectontwikkelaars en banken, is er dus ook een zekere mate van verantwoordelijkheid bij de autoriteiten vanwege hun lakse beheer en handhaving, waarbij zelfs sprake lijkt te zijn van het verdoezelen en goedkeuren van wangedrag. Daarom is het noodzakelijk om de aanpak van overtredingen door projectontwikkelaars en banken te scheiden van de afgifte van eigendomsbewijzen aan huizenkopers.

Bron: https://thanhnien.vn/bong-dung-bi-ngan-hang-siet-nha-ngan-hang-khong-the-vo-can-185240624210628743.htm